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Non pas que nous prétendions faire ainsi disparaître à tout jamais les dissimulations de prix, car nous savons que la lecture des lois n’a guère d’effet sur la détermination des parties et que c’est plutôt l’autorité du notaire et les dangers qu’il leur signale qui sont de nature à déterminer l'honnêteté fiscale. Mais l’authenticité obligatoire permettrait de prendre une mesure beaucoup plus efficace qui consisterait à reconnaître au notaire le droit de se refuser à instrumenter lorsque le prix indiqué ne lui paraïîtrait pas donner toutes garanties de sincérité.

Une autre conséquence heureuse serait l’amélioration progressive du cadastre : les notaires étant astreints à donner des désignations conformes à celui-ci et à déposer à l’enregistrement l’extrait sommaire prévu par la loi du 20 mai 1915 en vue d’opérer la mutation cadastrale, il serait possible de sanctionner cette obligation par une pénalité importante, de sorte qu’au bout d’un certain laps de temps, correspondant à une transmission, le cadastre pourrait enfin servir de base à la propriété foncière et devenir ainsi le grand livre terrien de la France.

Ainsi sans charges nouvelles pour les intéressés mais en leur procurant au contraire des allègements, l’authenticité apporterait aux transmissions immobilières la sécurité sans laquelle l’essor de la propriété foncière risque d’être définitivement arrêté.

N'y aurait-il pas aussi intérêt à accorder aux notaires, à l’exclusion des tribunaux, un véritable monopole en matière immobilière ?

S 3. Monopole des notaires en malière immobilière à l'exclusion des tribunaux.

La proposition de loi déposée le 14 décembre 1922, au

bureau du Sénat par M. Jenouvrier disposait que tous les contrats translatifs ou déclaratifs de propriété immo-

bilière devaient être rédigés dans la forme authentique « devant notaire », ce qui excluait donc la compétence des tribunaux!.

À ceux-ci seuls, en effet, sont réservées les adjudications d'immeubles appartenant à des incapables, celles dues à un désaccord entre copropriétaires, et enfin les adjudications d'immeubles saisis ou dépendant d’une faillite.

Sur quels motifs est basée cette compétence exclusive ?

En matière de ventes d'immeubles qui sont la propriété d’incapables, on la justifie par la protection dont ceux-ci ont besoin eb que leur donne l'intervention du tribunal. Sans doute, savons-nous le rôle important que les lois françaises attribuent aux tribunaux pour la défense des intérêts des mineurs et interdits, mais nous ne voyons vraiment pas en quoi l’adjudication elle-même devant le tribunal assure à ceux-ci une meilleure garantie que si c'était un notaire qui y procédait : les magistrats sont-ils donc doués d’une aptitude particulière à constater les enchères qui sont portées ?

Pourquoi alors n’a-t-on pas enlevé au profit du juge la compétence du commissaire priseur en matière mobilière ? Sans doute par respect du vieil axiome res mobilis res vilis.

Mais, où la loi nous apparaît illogique, c’est que si elle charge les tribunaux de procéder aux adjudications de biens de mineurs, c’est aux notaires qu’elle confie le soin de dresser les liquidations-partages de communauté ou de succession dans lesquels des mineurs se trouvent intéressés, opérations particulièrement délicates qui sont, il est vrai, soumises ensuite à l’homologation du tribunal.

Il ne faut pas en chercher l’explication ailleurs que dans nos traditions, conservatrices avant tout de la propriété immobilière : les aliénations d'immeubles ont toujours été en effet encombrées de formalités destinées à les entra-

1, V. supra.

ver, particulièrement celles portant sur des biens appartenant à des mineurs, qui n'étaient valables dans notre ancien droit que passées devant le tribunal du roi. Et le régime actuel en est une survivance.

Mais si la compétence des tribunaux peut se justifier historiquement, elle est à condamner au nom de la logique, d'autant plus que le rôle du magistrat consiste uniquement à procéder à l’adjudication, le soin de la confection du cahier des charges étant confié aux avoués. On ne saurait mettre en doute les connaissances juridiques de ceux-ci, mais il faut reconnaître que, spécialistes de la procédure, ils n'apparaissent pas tout à fait qualifiés pour rédiger les actes qui sont plutôt de la compétence d’un autre spécialiste, le notaire. Pourquoi donc, au lieu de commettre un avoué pour rédiger le cahier des charges, le tribunal n’en charge-t-il pas un notaire? Voilà une première réforme facile à réaliser, et qui nous paraît tout à fait conforme au principe de l’utilisation des compétences.

Il nous semble en outre que l’on pourrait confier au notaire non seulement la rédaction du cahier des charges, mais aussi lui laisser le soin de procéder à l’adjudication. Nul mieux que lui n’est au courant de la valeur des immeubles, n’est susceptible de trouver les acquéreurs que les biens peuvent intéresser particulièrement, et l’on sait que les adjudications devant la barre sont toujours moins productives que celles devant notaire, d'autant moins que souvent les acquéreurs ne peuvent se rendre au tribunal qui siège au chef-lieu d'arrondissement, alors qu’ils n’auraient aucun déplacement à faire si l’adjudication avait lieu en l’étude du notaire du canton. Le tribunal n'interviendrait plus alors que comme en matière de liquidation-partage de biens où des mineurs sont intéressés, pour homologuer le travail du notaire et l'opération intervenue.

Rien ne s’opposerait non plus à l’adoption d’un système analogue pour les adjudications de biens résultant d’un

désaccord entre copropriétaires, ou intervenant en suite d’une saisie ou d’une faillite, puisque l'intervention du tribunal se justifie ici encore par un besoin de protection.

Tout le monde y gagnerait : les vendeurs, qui verraient augmenter leur prix, les acquéreurs qui supporteraient des frais moins élevés, les tribunaux qui n'auraient plus à distraire un magistrat pour ces adjudications, et surtout les notaires, dont on pourrait alors par compensation réduire sensiblement les honoraires d’adjudication. Seuls y perdraient les avoués pour lesquels un dédommagement s’imposerait.

Une telle réforme créerait sans doute un véritable monopole au profit des notaires en matière de transmissions immobilières, mais elle présenterait surtout cet avantage de concentrer entre ses mains toutes les questions immobilières : aucune des transmissions ne lui échapperait, conséquence des plus heureuses pour la sécurité de celles-ci.

Désormais, la propriété foncière aurait son spécialiste, pour le plus grand bien de sa consolidation.

Ainsi, l'authenticité notariale obligatoire, assurant d’une facon parfaite la sécurité des transmissions immobilières, permettrait à la richesse immobilière de prendre un nouvel essor.

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