CHAPITRE PREMIER

Identité, capacité, pouvoir

Les transmissions immobilières ne peuvent offrir une parfaite sécurité qu'à cette première condition que soient réunis facilement tous les renseignements relatifs à l’identité, à la capacité et au pouvoir des personnes.

Il ne semble pas au premier abord qu’on puisse trouver là la moindre difficulté : rien n’est plus simple en effet que de distinguer une personne d’une autre et de dresser avec précision le signalement de quelqu'un. Et pourtant, des méprises de ce genre se produisent beaucoup plus fréquemment qu'on ne le pense, notamment lorsqu'on ne connait pas personnellement celui avec qui l’on contracte.

Est-il besoin de rappeler toutes les difficultés auxquelles on se heurte soi-même, quand on a besoin de prouver son identité pour toucher la moindre somme d’argent, par exemple, d’une administration quelconque ?

Il suffit de consulter le premier répertoire d'adresses venu pour constater la confusion de personnes qui peut résulter de la similitude de noms et de prénoms. Cette incertitude est particulièrement grande à la campagne où, après quelques générations, il se trouve dans un péri-

1. Levivier, Etude des moyens les plus propres à assurer la sécurité des transactions et notamment des transactions immobilières, thèse, Paris, 1897,

p. 17ets.

Le

mètre restreint, de nombreux titulaires du même nom, descendants de la même souche et portant les mêmes prénoms, puisque souvent la tradition de famille veut que le fils porte celui de son père. D’autre part, les individus sont dotés généralement de plusieurs prénoms. Or, il arrive fréquemment que le prénom qui figure en premier sur les registres de l’état civil, n’est pas celui par lequel cette personne est appelée.

Autant d’incertitudes qui peuvent provoquer de lourdes méprises, aggravées encore lorsqu'il s’agit d'identifier une personne morale.

Mais là où le danger est plus grave, c’est lorsque l'erreur porte sur la capacité civile et juridique ou le pouvoir des personnes.

Les renseignements sur la capacité ont une importance toute particulière, spécialement en matière immobilière où le droit de disposer est soumis à des conditions de capacité spéciales. Le vendeur est-il mineur? Il faudra obtenir l’assentiment de son conseil de famille et l’homologation du tribunal. Est-1 mineur émancipé? Est-il commerçant ? Est-il célibataire ? Marié, et sous quel régime matrimonial ? A-t-1il été chargé d’une tutelle ou d’une curatelle ?

Il y a lieu également de se demander à quel titre, en vertu de quel pouvoir une personne intervient au contrat : est-ce en son nom personnel, ou bien agit-elle comme organe d’une collectivité, représente-t-elle une autre personne comme mandalaire muni de pouvoirs réguliers ou comme administrateur des intérêts d'autrui, ou encore comme gérant d’affaires, comme porté-fort, ou enfin comme simple assistant ou autorisant d'une personne à demi-capable ?

Identité, capacité, pouvoir de la personne avec qui l’on traite, ces trois éléments constitutifs de l’individualisation des personnes peuvent donner lieu, on peut en juger par cette énuméralion qui pourrait être beaucoup plus longue, à des méprises dont les conséquences seront souvent bien fâcheuses.

L'erreur volontaire sur la capacité a pour effet de vicier le contrat plus ou moins, suivant les cas (art. 215, 217, 502, 003, 509, 513, 1123, 1124 et 1125 du Code civil).

Les méprises involontaires présentent elles aussi de sérieux inconvénients : notamment, les homonymies viennent singulièrement compliquer la tâche du conservateur des hypothèques, dont les registres sont tenus par noms de personnes, et rendre incertlains les renseignements qu'ils donnent; si, par exemple, une hypothèque a été inscrite par erreur au nom d’un propriétaire qui porte le même nom et le même prénom que l’emprunteur, il faudra, pour en obtenir la radiation, présenter au conservateur une mainlevée de cette inscription, opération qui peut être rendue difficile par la mauvaise foi du bénéficiaire de l’inscriptiont.

Quelles mesures le législateur a-t-1l prises pour donner plus de sécurité à l’individualisation des personnes et prévenir les erreurs qui peuvent en résulter ?

Pour ce qui est de l'identité, l’article premier de la loi du 24 juillet 1921 est venu ajouter à la loi du 23 mars 1855 sur la transcription en matière hypothécaire, un article 14 ainsi concu : « Dans tous les actes, jugements, saisies, soumis à la transcription, les parties devront être désignées par leurs noms et prénoms dans l’ordre de l’état civil, leur domicile, la date et le lieu de leur naissance et leur profession si elle en ont une connue. »

En outre, le décret-loi du 30 octobre 1935 sur la réforme hypothécaire, a pris une disposition analogue, visant l’identification des personnes morales : « L’alinéa 1e de l’article 14 de la loi du 23 mars 1855 est complété ainsi qu'il suit : En ce qui concerne les sociétés, associations et syndicats, mention est faite de la date de leur constitution définitive, de leur nom et siège social et, s’il y a lieu, de leurs déno-

1. V. à ce sujet, l’intéressant jugement rendu par le tribunal civil de Draguignan, le 5 janvier 1940, rapporté dans le Journal des Notaires du 20 novembre 1940,.n° 40770.

Moreau. a

minations antérieures et de leur numéro d’immatriculation sur le registre analytique du commerce. »

Mais, hélas ! l’omission de ces dispositions n’est assortie d’aucune sanction.

D'autre part, la jurisprudence a dû intervenir pour suppléer à l’insuffisance de la loi au point de vue de l'identité des personnes en matière de succession, en créant la théorie de l'héritier apparent : il peut arriver, en effet, qu'après un décès, un parent du de cujus moins proche que l’héritier véritable, se soit mis en possession de la succession, ou encore que sans être héritier ab intestat, il ait appréhendé la succession en invoquant un testament entaché de nullité. S'il aliène un des biens héréditaires, quelle sera la situation du tiers acquéreur qui aura traité de bonne foi avec lui, le prenant pour l'héritier véritable? Malgré l’article 1599 du Code civil, aux termes duquel la vente de la chose d’autrui est nulle, la jurisprudence dès 1843 s’est établie dans le sens de la validité des aliénations à titre onéreux consenties par l'héritier apparent à l’acquéreur de bonne foi, sans distinguer entre la bonne ou la mauvaise foi du possesseur de l’hérédité.

Quant aux renseignements sur la capacité, ils sont souvent difficiles à obtenir, car les actes la concernant restent épars, les faits qui viennent la modifier ne sont pas groupés. Sans doute, des lois postérieures à la promulgation du Code civil ont-elles réalisé quelques progrès en prescrivant que mention soit faite en marge de l’acte de naissance des faits modificatifs de l’état de la capacité des individus, notamment pour la reconnaissance d’enfant naturel, la légitimation, le jugement d'adoption et le mariage.

C'est évidemment là une tentative heureuse, mais qui paraît cependant bien insuffisante. Si toutes les modifications de capacité étaient portées en marge de l’acte de naissance, la multiplication de ces mentions marginales viendrait d’ailleurs singulièrement augmenter le volume des registres de l’état civil.

Un autre système a été préconisé, qui consiste en la création au greffe du tribunal civil de première instance du domicile de l'intéressé, d’un véritable casier civil sur lequel seraient mentionnés tous les faits concernant son état civil ou modifiant sa capacité, séparation de biens, séparation de corps, interdiction, nomination de conseil judiciaire, etc.

Nous sommes loin encore d’un procédé d’individualisation aussi complet.

Que retenir de cet examen de l’individualisation des personnes en droit français ?

Aussi bien l'identité que la capacité et le pouvoir nous Y apparaissent insuffisamment précisés. La sécurité à ces divers points de vue dépend uniquement du soin avec lequel on procède aux vérifications nécessaires qui sont souvent fort difficiles et fort coûteuses, notamment lorsque l’une des parties est inconnue dans la région où la tractation a lieu. Cette mission délicate incombe au rédacteur de l’acte constatant la transmission.

1. Colin et Capitant, Cours élémentaire de droit civil français, 9 6d., ft. I, p. 417, n° 457.

CHABITRE II

Cadastre.

Tout aussi importante que l’individualisation des personnes est la détermination juridique de l'immeuble; il ne suffit pas d’être parfaitement renseigné sur l'identité et la capacité de celui avec qui l’on traite, il faut avoir une égale certitude quant à l’objet de la tractation : il est indispensable de savoir exactement ce qu’on transfère et ce qu’on recoit. L'identification des immeubles d’après leur situation topographique et leur contenance est la condition de base de tout régime foncier.

Comment pourrait-on en effet parler de sécurité des transmissions immobilières si l’immeuble, objet de la mutation, ne pouvait être déterminé avec la plus parfaite précision quant à la nature de son sol, à sa situation, à sa contenance, à ses limites? « Un bon cadastre parcellaire sera le complément de mon Code, disait Napoléon. Il faut que les plans soient assez exacts et assez développés pour servir à fixer les limites des propriétés et empêcher les procès?. »

Qu'est-ce donc que le cadastre ?

Le cadastre a été créé pour servir de répertoire à la propriété. Il comprend deux parties : les plans parcellaires

1. Chassan, Le cadastre, Lhèse, Caen, 1909, 2. Décision impériale du 27 janvier 1808.

et la matrice cadastrale. Chaque commune possède le plan linéaire des propriétés, telles qu’elles se comportaient à l’époque où les plans ont été établis, chaque plan ayant un numéro d'ordre. À côté de ces plans et pour les compléter se trouve la matrice cadastrale composée de registres dont les folios sont divisés en colonnes relatant les parcelles d’après leur numéro d'ordre du plan linéaire, leur contenance, la classe à laquelle ils appartiennent et leur revenu.

Chaque terre étant inscrite au nom de son propriétaire, on en déterminait la position et l'étendue pour fixer ensuite l'impôt foncier. Le rôle du cadastre était donc double : d’une part, délimiter les parcelles, d'autre part, servir à l'établissement de l'assiette de l’impôt sur les immeubles.

Mais bientôt le but juridique a été abandonné pour ne plus laisser place qu’au but fiscal.

C’est qu'en effet, le cadastre ne peut refléter la structure de la propriété foncière qu’autant qu'il est tenu au courant de toutes les modifications de la vie juridique; or, depuis sa confection en 1807, les propriétaires primitifs sont décédés, leurs biens ont fait l’objet de partages en nature entre leurs héritiers, des routes, des voies de communications nouvelles ont été créées, qui les ont traversés, qui ont complètement bouleversé les plans originaires. En outre, toutes les mutations n'étaient pas opérées régulièrement et aucune procédure n'obligeait les propriétaires à informer l'Administration des changements apportés aux limites des parcelles, de sorte qu’au lieu de servir à fixer les limites des parcelles, le cadastre n’est bientôt devenu qu’un simple instrument fiscal.

Révision du cadastre. — La nécessité de cet élément de base de la propriété foncière réapparut bientôt : en 1890 le Gouvernement proposa de mettre à l’étude la question de la révision du cadastre, et en indiqua le but dans l'exposé des motifs du budget de 1891 : « Le cadastre, perpétué

à l’aide d’un système de conservation, ne serait pas seulement un instrument fiscal et administratif, il devrait satisfaire à d’autres besoins. Des abornements généraux et une triangulation rigoureuse précéderaient le renouvellement des opérations ; le cadastre constituerait la base de la propriété foncière, il assurerait la sécurité des hypothèques et la régularité des transmissions ‘immobilières; il fournirait enfin à l’agriculture, par le développement des institutions de crédit, les moyens d’action qui lui font défaut aujourd’hui. En un mot, il deviendrait « le grand-livre terrien de la France »!. »

Un décret du 10 mai 1891 créa une commission extraparlementaire du cadastre qui inaugura ses travaux le 10 mai 1891 pour les clôturer le 16 mars 1905. La conclusion en fut la suivante : la révision générale du cadastre aurait entraîné une dépense beaucoup trop élevée pour pouvoir être alors envisagée.

À défaut de révision générale, une loi du 17 mars 1898 a simplement encouragé les communes à réviser leur cadastre par une procédure plus rapide et plus économique, et des subventions de l'Etat.

Plus récemment, la loi de finances du 16 avril 1930, qui ordonnait dans son article 2 la révision générale des évaluations foncières, revenu des propriétés non bâties, a prescrit non seulement dans son article 3 la recherche des changements survenus dans les natures de culture et l’établissement d’un nouveau classement des parcelles, mais aussi la révision des documents cadastraux, dans l’article 7 aux termes duquel «il pourra être procédé à la réfection du cadastre, sans le concours financier des départements et des communes, dans les localités où ce travail sera reconnu indispensable à l'exécution des opérations de révision »,

1. Procès-verbaux de la Commission extra-parlementaire du cadastre, 1ASC LD 0:

Ce travail de réfection est extrêmement lent, on le conçoit, et l'exécution de ces mesures qui devait être terminée en 1936, n'est pas encore achevée aujourd’hui.

Tenue à jour du cadastre. Sans doute ainsi révisé, le cadastre parviendra-t-l à refléter la topographie immobilière. Mais pour qu'il puisse servir véritablement de base à la propriété, il ne suffit pas seulement qu'il permette l'identification physique du sol à un moment donné, il faut, en outre, qu'il soit régulièrement, rigoureusement tenu à Jour de toutes les mutations et de toutes autres modifications que peut subir le sol.

Pour atteindre ce but, les lois du 17 mars 1898,:du 17 mars 1918 et du 16 avril 1930 ont prévu une procédure à laquelle collaborent les intéressés :

Aux termes de l’article 9 de la loi du 17 mars 1898, «afin d'assurer la conservation des plans et des registres cadastraux dans les communes où ils auront été renouvelés ou révisés, tout changement de limite devra, pour être opéré sur les plans du nouveau cadastre, être préalablement constaté par un procès verbal de délimitation ou de bornage dressé en présence des parties ou de leurs mandataires el certifié par elles ».

Conformément à ces principes, l’article 8 de la loi du 16 avril 1930 a prévu la conservation régulière aux frais de l'Etat de tous les cadastres renouvelés. Quant au plan de délimitation ou de bornage dont l’établissement est prescrit en cas de changement de limites, il doit être produit aux frais et à la diligence des parties au moment de l'enregistrement de l’acte du jugement translatif. En cas de négligence des parties, outre la sanction prévue par l’article 9 de la loi de 1898, l'Administration établit d'office le plan et poursuit le recouvrement des frais comme en matière de contributions directes.

Les trois lois précitées ont, en outre, exigé, à peine de 25 francs d'amende pour omission ou inexactitude, que

dans tous les actes authentiques, sous seings privés el jugements translatifs de propriété ou de droits réels immobiliers, la désignation des immeubles soit établie d’après les données du cadastre.

Cette dernière mesure était particulièrement nécessaire : les déclarations des parties relatives à la désignation des immeubles ne sauraient constituer des éléments suffisamment sérieux et précis pour la rédaction des actes et la publicité, alors que les indications du cadastre feront foi puisqu'elles ont été arrêtées à la suite d'opérations techniques de triangulation et d’arpentage effectuées par un service de géomètres spéciaux.

Désormais, les conflits entre les parties el les propriétaires voisins relatifs à l’identité et aux limites des immeubles seront évités, l’établissement des origines de propriété sera facilité, et la publicité elle-même en tirera profit.

Quant au soin de déclarer les mutations foncières en vue du cadastre, il fut pendant longtemps laissé à la libre initiative des parties, et il faut voir là une des principales causes de ce que les documents cadastraux n'aient pu être tenus à jour régulièrement.

L'article 36 de la loi du 3 frimaire an VIT prescrivait aux parties de requérir elles-mêmes la mutation qui serait inscrite à leur diligence au livre des mutations. La sanction était la suivante : l’ancien propriétaire était contraint au paiement de l’impôt foncier, sauf son recours contre le nouveau.

Des décisions ministérielles du 8 septembre 1853 et du 23 janvier 1890 ont prescrit aux préposés de l’Enregistrement de communiquer sans délai aux agents des contributions directes leurs registres et documents pour leur permettre d'établir eux-mêmes les extraits d’actes translatifs de propriété immobilière. Ainsi, les mutations étaientelles opérées d'office sur les matrices cadastrales.

Mais toutes ces dispositions se sont révélées insuffisantes pour améliorer sensiblement la tenue du cadastre.

Aussi, l'Administration des contributions directes a-t-elle eu l’idée de recourir aux notaires pour obtenir les renseignements nécessaires :

La loi du 20 mai 1915 impose en effet à ceux-ci «en vue de la constatation des mutations cadastrales et de leur application régulière dans les rôles de la contribution foncière, de déposer au bureau de l’Enregistrement, au moment eù ils soumettent la minute des actes passés devant eux à la formalité de l'enregistrement, l'extrait sommaire de ceux de ces actes qui portent à litre quelconque translation ou attribution de propriété immobilière. »

« La même obligation existe pour les greffiers en ce qui concerne les actes de même nature que ceux visés au paragraphe précédent. »

« Les extraits dont 1l s’agit sont établis sur des cadres fournis gratuitement par l'Administration des Finances. »

Seulement, le législateur a omis de sanctionner cette obligation. Toutefois, à une question posée par M. Bouesse, député, M. le Ministre des Finances a répondu que le notaire ou greffier qui s’abstiendrait de se conformer à cesexigences, serait signalé à l’autorité judiciaire en vue de l’application de sanctions disciplinairest. L'exercice de l’action disciplinaire nous semble bien illusoire, ce qui importe peu d’ailleurs, les notaires s’étant conformés d'eux-mêmes à cette prescription qui, venant utilement compléter l’obligation d'établir les désignations d’après les données du cadastre, permet facilement la mise à jour de celui-ci.

Il est regrettable cependant que cette excellente mesure n'ait pas été également appliquée aux actes sous signatures privées. Nous aurons l’occasion de voir que, même depuis le décret du 30 octobre 1935 qui assujettit ces actes au dépôt au rang des minutes d’un notaire, cette omission