M. BOBICHON

Commissaire spécial près les Sociélés concessionnaires.

Aux termes d'un décret du 19 juin 1904, promulgué par arrêté du 20 août 1904., l'octroi de concession de jouissance temporaire d'une terre domaniale est donné :

1° Pour toute superficie de 200 à 10.000 hectares par le commissaire général ou consul du gouvernement ;

2" Pour toute concession n'excédant pas 200 hectares par le commissaire général au Moyen-Congo ou par le lieutenant gouverneur au Gabon, après avis des conseils d'administration de ces ceux colonies (1).

(i) Journal Officiel du Gabon, 1'^ année, N» 8, p. 3.

Régime foncier. — Puisque la propriété privée allait se constituer par la mise en valeur des terres concédées, il fallait lui donner une base solide, assurer d'une manière générale la sécurité des transactions immobilières, tout en réduisant au strit minimum les formalités légales dans une colonie aussi dépourvue d'organisation administrative.

Tel fut l'objet du décret qui porte aussi la date du 28 mars 1899 et qui constitue le véritable Code foncier du Congo. S'inspirant du régime de l'act Torrens qui régit les colonies australiennes et dont l'application avait déjà donné de bons résultats en Tunisie et à Madagascar, ce décret organise une procédure très simple d'immatriculation.

Ainsi que l'indique le rapport au président de la République précédant ce décret, « dans son ensemble, le système adopté peut être apprécié à la fois : 1° au point de vue juridique^ et 2** au point de vue économique.

lo Au point de vue juridique, il tend vers un but de simplification générale de la législation foncière du Congo français. Le projet n'établit pas d'une manière exclusive et unique un régime nouveau de la propriété immobilière dans notre colonie. Le code civil demeure en vigueur dans toutes les circonstances où les dispositions nouvelles ne sont pas applicables. Le projet ne régit que les immeubles appartenant à des Européens ou assimilés. L'immatriculation est d'ailleurs facultative ; elle ne devient obligatoire que dans certains cas limitativement déterminés, et ne porte que sur les fonds de terre et les bâtiments.

La procédure générale de l'immatriculation, les formalités qu'elle comporte pour Tinstruction de la demande et l'établissement du titre de propriété sont, dans l'ensemble, celles qu'a

édictées la législation tunisienne et qui, depuis lors, ont été étendues à Madagascar. Mais ces dispositions n'ont été rééditées pour le Congo français qu'après un examen attentif de la portée de ohacune d'elles et des difficultés pratiques d'application qu'elles peuvent soulever. Le projet a tenu compte notamment de l'organisation particulière de notre colonie, où, pour procéder à des opérations de bornage, ne seront pas toujours disponibles des agents spéciaux du service topographique, où l'administration de la justice est actuellement et demeurera sans doute longtemps encore confiée à un personnel très restreint. Les règles prévues d'ailleurs assurent à l'instruction de la demande d'immatriculation toutes les garanties nécessaires. Elles pourvoient aux intérêts des incapables et des non présents^ ainsi qu'à l'examen de toutes oppositions ou contestations.

Ce que le projet s'est attaché tout particulièrement à établir, et ce qui, dans les législations analogues, n'avait pas toujours été rigoureusement précisé, ce sont les effets de l'immatriculation à l'égard des tiers. Le projet de décret reconnaît en termes absolus un caractère irrévocable et définitif au titre de propriété, dont une enquête approfondie, sanctionnée par une décision de justice, a précédé rétablissement. Les tiers lésés par suite d'une immatriculation ne peuvent se pourvoir, en aucun cas par voie d'action réelle, mais seulement, dans le cas d'un dol, par voie d'action personnelle en indemnité contre l'auteur responsable du dommage. Un effet aussi absolu a paru, par contre, ne pas pouvoir être attaché aux inscriptions de droits immobiliers, auxquelles, postérieurement à l'immatriculation, il est procédé parle conservateur seul en dehors des garanties que présente une procédure

suivie devant la justice. Les personnes lésées peuvent toujours demander l'annulation ou la modification d'une inscription, à charge de respecter tous droits acquis à des tiers, sur la foi de cette inscription.

La nécessité d'une inscription, pour rendre opposables aux tiers les droits immobiliers, est d'ailleurs d'ordre généraL Le projet de décret n'en dispense que les privilèges généraux et les immeubles énoncés en l'article 2101 du code civil^ et seulement au point de vue du droit de préférence. Il y soumet dans tous les cas le droit d'hypothèque, mais il apporte à l'origine et à l'étendue de ce droit certaines modifications. Ainsi le régime nouveau ne comporte sur les immeubles immatriculés que deux sortes d'hypothèques : l'hypothèque conventionnelle, qui peut-être consentie par acte sous-seing privé, et ^hypothèque forcée, acquise en vertu d'une décision de justice. Le projet écarte en outre toutes hypothèques légales ou judiciaires, ainsi que les privilèges spéciaux sur les immeubles, sans négliger d'assurer par des garanties spéciales et limitées la protection nécessaire aux mineurs, à la femme mariée, au vendeur^, à l'échangiste et aux copartageants. Le projet évite enfin de renouveler, par l'institution d'une hypothèque testamentaire, l'innovation pratiquement assez inutile, que la loi tunisienne, à l'imitation de législations étrangères, avait consacrée.

2° Au point de vue économique, le régime nouveau doit avoir pour conséquence de donner à la propriété foncière une certitude absolue. Grâce à la procédure particulière qui précède son établissement^ l'immeuble immatriculé reçoit une personnalité propre ; la qualité et le droit de propriétaire ne peuvent laisser place à aucune ambiguïté. Après l'imma-

CONDITIONS D1-: Là PRODUCTION ET DU COMMERCli G2[

triculation, la condition juridique de Fimmeuble est très claire, et tout le système adopté concourt à lui garder ce caractère. Aucune charge ne peut, à l'insu des tiers, venir grever l'immeuble ; toute menace d'hypothèques occultes demeure écartée, et si les privilèges généraux de l'art. 2101 du Code civil sont maintenus avec leurs effets actuels, c'est que la nature et la modicité ordinaire des créances qu'ils garantissent permettent de les conserver sans que leur existence soit, dans l'ordre économique, l'origine de troubles réels. En un mot, après l'immatriculation, le propriétaire, sûr de son titre, est à l'abri de toute revendication imprévue, et les tiers n'ont jamais à redouter aucune surprise en ce qui touche l'étendue de leur droit. »

Il y a lieu d'ajouter une simplification aussi complète que possible des formalités requises pour la transmission des droits immobiliers, simplification ayant pour résultat de multiplier les transactions immobilières et d'assurer le crédit agricole si nécessaire dans un pays neuf.

« L'expérience démontrera, disait M. Guillain, s'il est utile de développer encore l'importance de ce crédit, d'arriver à une véritable mobilisation du sol, soit par des procédés analogues à ceux que certaines lois australiennes ont déjà prévus, soit par la création de bons hypothécaires transmissibles par voie d'endossement. En l'état actuel des choses, toute institution de ce genre serait certainement prématurée, rencontrerait sans doute de très grandes difficultés d'application, et ne répondrait pas à des nécessités manifestes. »

Dorénavant, le domaine public et le domaine privé de l'Etat étaient constitués^ les conditions de mise en valeur et d'exploitation du domaine privé posées^ Rétablissement et la

transmission de la propriété privée assurés et la mise en valeur du Congo, si longtemps retardée, pouvait être entreprise.

Le Congo et l'acte de Berlin. — M. Guillain porta encore son attention et ses efforts sur une question dont l'importance internationale se révéla par la suite et qui a donné lieu à des difficultés pas encore tranchées à l'heure actuelle. On pouvait en effet se demander — et M. Guillain n'y manqua point — si, en présence des termes des conventions internationales, de Farticle 5 de l'acte général de la Conférence de Berlin et de la convention du 21 mars 1899 notamment, il était possible de constituer en faveur de nos nationaux « des privilèges sous forme de concessions de monopole du commerce dans telle région déterminée », Les Belges, soumis comme nous aux obligations de l'acte de Berlin, avaient tourné la difficulté et avaient trouvé la solution du problème, en se plaçant, selon M. Teissier, sur « un terrain juridique indiscutable » (1). Le rapport de M. E. van Eetvelde, secrétaire d'Etat de l'Etat indépendant du Congo au roi souverain (15 janvier 1897), est à cet égard significatif ; il commença par proclamer en théorie le principe de la liberté commerciale ; mais le roi, propriétaire de tous les biens sans maître, peut concéder son droit de propriété à une société qui devient ainsi maîtresse absolue sur l'étendue de sa concession. Il était possible,, conclut M. Teissier, d'octroyer dans le Congo

(1) Teissier, article cité. On lira avec intérêt sur le régime de la propriété les volumes de M. Maurice Hamelin, Des concessions coloniales, Paris, i899, et de M. Imbart de la Tour, Régime de ta propriété, Paris, Challamel 1900, in-80, où figurent quelques pages importantes sur lé régime delà propriété au Congo français.

français de grandes concessions territoriales... mais sous la condition de constituer des réserves de territoires indigènes en quantité suffisante et des zones de commerce libre. »