CHAPITRE II

yemphythéose. — L' extension des villes en Allemagne. Le surpeuplement et la mortalité. — L*expropriation.

Une statistique récente montre qu'à Paris sur 883.871 locaux d'habitation, plus des trois quarts, soit exactement 681.640, comportent comme prix de location des sommes variant de i à 499 fr. Si, -de ce nombre de locaux on défalque les bouges infects où plus de 100.000 ménages sont logés d'une façon absolument insalubre, il reste environ 302.000 logements inhabitables pour 380.000 reconnus sains. t

D'un autre côté, Texode vers Paris et sa banlieue soutire annuellement à la province près de 40.000 individus, forçant ce troupeau de déracinés à venir surpeupler les locaux infects où des propriétaires voraces, prélevant des revenus de 7 et parfois 10 pour cent, entassent les malheureuses victimes que guette la tuberculose.

Ce chiffre est suffisamment éloquent et se passe de commentaires, il n'en prouve pas moins l'utilité impérieuse du moment, de s'y arrêter et de chercher au plus vite un remède salutaire à ce surpeuplement.

Au surplus, la mortalité due à la tuberculose, qui chaque année, et à Paris seulement, frappe près de 12.000 individus, a suscité dans tous les camps une véritable levée de boucliers. D'autant plus que les pouvoirs îpublics, n'ayant à leur disposition aucun moyen de répression, rien ne fait présager une diminution dans la mortalité vraiment effrayante de la capitale. Or, en Angleterre, l'application rigou-

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reuse des moyens de préservation que la loi britannique met aux mains des autorités, a permis à la mortalité de descendre de 30 0/0 audessous des limites fixées par les statistiques antérieures.

Aussi, au dernier congrès international de la tuberculose tenu à Paris en .1906, les membres de T Alliance de l'hygiène sociale, MM. L. Bourgeois, Landouzy et Strauss, ont-ils fait voter le vœu suivant, dont l'importance est manifeste: «Etant donnés les résultats considérables obtenus en certains pays par la législation protectrice de la santé publique, le Congrès international de la tuberculose émet le vœu que la loi donne à l'autorité publique le droit et les moyens d'exproprier tous immeubles reconnus dangereux pour la santé des habitants, en tenant compte, jpour l'évaluation de l'indemnité, de la valeur sanitaire de l'immeuble ».

Ce vœu, réminent député, M. Siegfried, qui a déjà donné son nom à la loi française de 1894 sur les habitations à bon marché. Ta transformé en projet de loi et l'a présenté au Parlement le 16 novembre 1906.

Ce projet 'de loi, dont l'adoption serait si nécessaire, donne à la loi de 1902^ sur les expropriations, une étendue considérable, l'exigence des propriétaires étant par trop manifeste lorsqu'il s'agit de les exproprier. En voici les clauses principales:

Il propose d'abord une procédure plus rapide, les municipalités pouvant prendre l'initiative des expropriations, sans que les deux enquêtes qui ont lieu actuellement soient nécessaires.

En outre, dans certains cas, le jury serait obligé de faire des réductions de prix. Ces cas peuvent se résumer aux trois suivants :

Le premier, vise l'entassement des habitants dans les locaux.

Le deuxième, a trait aux conditions anti-hygiéniques.

Le troisième, .consiste à savoir si l'immeuble ou les locaux loués sont normalement ijmpropres à l'habitation.

Si l'enquête révèle un danger de contamination suscité par les immeubles visés, le jury fixe l'indemnité, dans le premier cas, d'après le revenu que le propriétaire aurait tiré de l'immeuble ou des locaux loués, si Je nombre des locataires n'avait pas dépassé le chiffre qu'eussent permis les règles de l'hygiène.

Dans le deuxième cas, le jury déduit de l'indemnité la somme qui eût été nécessaire pour miettre l'inuneuble ou les locaux loués en létat d'habitation salubre.

Cette clause, qui peut paraître draconienne au premier abord,^ est cependant appliquée, en Angleterre, d'une façon rigoureuse. La loi anglaise (Housing of the working classes Act (1890) art. 41) donne aux autorités locales le droit d'exproprier les maisons insalubres édictant que l'indemnité à accorder aux propriétaires devra

être calculée, non point d'api;è3 le revenu que ces maisons donnent réellement, mais d'après celui qu'elles donneraient si les logements remplissaient les conditions requises par l'hygiène.

Dans le troisième cas, le jury n'accorde d'indemnité que pour la valeur du sol et des matériaux de démolition.

On conçoit quelles grandes facilités, cette loi votée, mettrait aux mains des municipalités, qui sont absolument débordées par les prix exorbitants accordés ,aux propriétaires expropriés et qui ne peuvent, par suite de ces demandes exagérées, s'attaquer à certains îlots du centre de Paris, particulièrement.

Dans ces quartiers, cependant, en vertu même de la facilité qu'offre la centralisation et les commodités de toutes sortes, les immeubles surpeuplés, en bordure de rues, outrageusement étroites, qui semblent primer les ruelles de certaines villes d'Italie, sont des foyers d'infection permanents.

Cette loi, Mne fois votée, il s'agit pour les municipalités de raser les foyers dangereux et de reconstruire à la place des locaux sains. Mais en admettant le cas le plus favorable, c'est-à-dire celui où la ville n'aurait à payer à l'exproprié que la valeur du sol et les matériaux de démolition, ce prix de terrain serait encore trop élevé pour qu'on puisse y élever des immeubles à bon marché, suivant cette proportion définitivement adoptée de moitié de surface construite, propK)rtion qui sauvegarde toutes les données de l'hygiène: Orientation, ventilation, aération.

Il lui faudra donc trouver un emploi plus rémunérateur. Une solution se présente à nous. Dans les endroits où le terrain dépasse 150 francs le mètre carré, il est impossible de const.uire des habitations sainement comprises, et d'un rapport normal. Il faudrait donc transformer ou plutôt construire des locaux industriels, sur certaine surface, à hauteur déterminée et disséminer dans le lotissement général (à condition que le lot soit suffisamment grand) quelques habitations à bon noarché. Mais, pendant le temps de la démolition et de la mise en état des terrains expropriés, il se trouvera, de ce fait, une quantité considérable de locataires expulsés qui trouveront difficilement à se loger dans l'endroit même où ils habitaient. La municipalité pourrait prévoir, pour remédier à cet état de chose, certains terrains à réserver sur la zone des fortifications désaffectée, où elle construirait, elle ou des sociétés, agréées par elle, des immeubles à bon marché, avec un nombre de logements tels

que les habitants expulsés pussent y trouver immédiatement un logis assuré. Cette transformation s'effectuerait à Taide de primes aux locataires expulsés, en admettant qu'ils puissent trouver mieux et à meilleur compte, en calculant la prime d'après les nouveaux frais de déplacement nécessités par leur éloignement du centre.

Les propriétaires eux-mêmes pourraient bénéficier de cet état nouveau, car la municipalité ferait, il nous semble, une très bonne opération en proposant aux propriétaires une somme sensiblement inférieure à la valeur des terrains expropriés, à condition de leur réserver sur la périphérie soit à emphytéose, soit en toute propriété, des emplacements destinés à la construction d'immeubles à bon marché, en donnant à ces propriétaires la facilité de construire, et en constituant pour eux des associations de crédit, créées dans ce but.

Pour les terrains du centre, il serait facile à des sociétés de constructions ou à des fondations à gros capital, de racheter à la ville les terrains expropriés et de reconstruire dans une certaine proportion des immeubles à bon marché, ces affaires permettant sur une grande surface de récupérer une notable économie, autant sur l'ensemble de la construction que sur les frais généraux et surtout 5ur l'installation et le fonctionnement des services communs.

La consultation du casier sanitaire si habilement dirigé par M. Juillerat, nous montre que les locaux surpeuplés, les immeubles infects, sont presque tous d'anciennes maisons, plus que centenaires où jamais de réparations ne sont faites et où, malgré le laisser faire de propriétaires rapaces, des revenus hors de toute proportion l'engagent à laisser les choses en état.

Et cela dure jusqu'au jour où l'immeuble menaçant ruine, vite on supporte, à l'aide de béquilles, les façades vermoulues qu'un alignement intempestif ne frappe pas. La loi actuelle est ici presque impuissante, parce qu'elle ne peut guère s'immiscer dans les affaires des propriétaires et les forcer à faire la mise en état des locaux surpeuplés. Cette abstention est légitime et pourvu que tous les règlements soient sauvegardés, le propriétaire, tranquillisé, exploite sa maison comme il l'entend, au mieux de ses intérêts.

Mais ici, prévoir vaut mieux que sévir et il serait facile de résoudre cette question si grosse de conséquences, en innovant un système qui a fait ses preuves, en Angleterre notamment, où les baux emphytéotiques sont d'un usage courant. Si antérieurement les muni-

cipalités avaient pu prévoir révolution scientifique moderne, à coup sûr elles auraient procédé différemment. Au lieu de vendre tous les terrains communaux pour réaliser immédiatement leur valeur en numéraire, elles eussent dû recourir à Temphytéose qui seule peut répondre aux données de cette évolution. Et elles ne se trouveraient pas aujourd'hui acculées au redoutable problème de l'expropriatioa des maisons ou des quartiers réputés insalubres.

La municipalité loue un terrain pour 90, 100 ans. Après ce laps detemps, le terrain revient à la convntme, telle a le droit d'en disposer à sa guise. Si, au bout de ce temips, la maison est reconnuepar un conseil technique en conformité avec les règles d'hygiène,, le renouvellement d'un bail peut avoir lieu pour un nombre d'années déterminées, sinon la maison est rasée et le terrain reloué pour un nouveau bail de 90, 100 ans, à condition que le locataire principal reconstruise un immeuble répondant de tous points aux derniers, progrès de la science, tout en lui laissant la plus grande liberté en. ce qui concerne la valeur de construction et le taux des loyers. Et, à ce sujet, qju'il nous soit permis de faire une remarque. Si l'on consultait la statistique, on verrait qu'actuellement la proportion des locaux vacants augmente très rapidement avec le loyer. C'est ainsi qu'au-dessous de 400 fr. il y a tout au plus 2 0/0 delocaux vides, alors qu'au-dessus de 3.000 fr. de loyer on trouve 6 0/0 d'appartements vacants.

Encore faut-il considérer que parmi les logements vacants de moins de 400 fr., un certain nombre est destiné à rester vacant,, comme étant inhabitable, (i)

Quelle conclusion tirerons-nous de cette constatation sinon que l'immeuble à grosse location est plus offert que demandé, et que par conséquent, tout commande de faire de la construction moyenne.

C'est là im fait économique reconnu par le financier le moinsexpert. Il y aiurait donc intérêt à ce que la municipalité fît connaître publiquelnent à tous les propriétaires l'état de la demande, pour que ceux-ci ne construisissent pas à la légère. Comme d'un autre côté, la valeur de l'immeuble donne immédiatement une valeur plusgrande aux terrains avoisinants, il s'ensuit qu'il y a là un cercle vicieux, dont on ne peut s'échapper. Aussi voyons-nous des quartiers, situés à l'ouest de Paris, où le terrain valait 100 fr. il y a seu-^ lement une dizaine d'années acquérir des plus-values inouïes, par suite justement de cette surenchère. Sur ce terrain à 100 fr. se sont édifiés des immeubles à 850 fr. le mètre superficiel; à mesure que

(i) (A. Lefèvre).

le terrain augmentait, la construction se faisait plus élégante, et montait à i.ooo fr. le mètre carré. Aujourd'hui ces mêmes terrains valent 200 à 250 fr. le mètre carré et la construction se traite à 1.200 fr ;le mètre carré. Dans ces conditions, il y a manque d'équilibre constant entre les maisons d'il y a dix ans et celles d'aujourd'hui.

Or, on nous concédera facilement que le terrain n'a qu'une valeur absolument fictive, basée justement sur la demande de la construc-" tion, et c'est cette valeur que les municipalités pourraient régenter si elles possédaient, dans chacim des quartiers, des îlots suffisanunent grands pour équilibrer les prix de demande. Pour peu que cet ^tat de choses continue, il sera impossible avant peu de trouver dans l'intérieur de Paris du terrain dans des conditions avantageuses pour la construction des habitations à bon marché. Car nous estimons qu'avec les proportions de moitié de surface en construction nouvellement adoptées pour ce genre d'immeubles, afin de nous trouver dans les meilleures conditions hygiéniques, le prix du terrain ne doit pas être supérieur à 80 fr. le mètre carré.

Cette façon de voir est d'autant plus exacte que l'écart entre le taux du prêt et le taux du prêt aVec amortissement est itrès minime. Pour le Crédit Foncier, le taux de l'intérêt actuel est de 4,30 0/0; avec amortissement en 75 ans, il devient 4,484 0/0. Il est donc parfaitement possible de faire intervenir dans les frais généraux cet amortissement de manière à ce qu'au bout de 90, 100 ans, suivant le nombre d'années inscrites à l'emphythéose, l'immeuble puisse être renouvelé de fond en comble, sans qu'il en eoûte rien au propriétaire. Et cela sera d'autant plus facile à obtenir que le prix de revient de la construction aura été moins élevé. Nous verrons plus loin conmient nous obtiendrons ce résultat à l'aide d'ossature de résistance avec obturation en double cloisonnement de matériaux comprimés.

Il ne serait donc pas le moins du monde utopique de réaliser cette innovation en réservant, dans l'enceinte actuelle des fortifications désaffectées, des zones de terrain suffisamment vastes pour pourvoir à cette demande. Ces zones seraient disséminées dans le lotissement d'ensemble, mais le plan général en serait établi de façon à donner raison aux données de l'hygiène en établissant des voies de recoupement, des servitudes par immeuble qui permissent d'avoir des terrains lotis, facilement utilisables.

En cela, nous ne ferons que suivre l'exemple donné par les Allemands dans l'extension des villes. A Francfort-sur-le-Mein, entre autre, la municipalité ,acheta une zone de terrain compacte; elle en fit le lotissement et divisa ledit terrain en rues commerciales et (en rues d'habitations. Elle revendit ensuite les lots différents en as-

treignant toutefois les acquéreurs à des servitudes, dans le seul but de se prémunir contre l'encombrement et le sui*peuplement. A cet effet, elle dressa le plan de lotissement des zones affectées à des constructions de même espèce, d'après l'emplacement du terrain.

C'est ainsi que dans un quartier ne se trouvent que des hôtels entourés de jardins, dans un autre, des maisons de deux étages au plus, et cela suivant des règlements préalablement établis, et qui obligent le constructeur à s'assurer de l'orientation rationnelle en recherchant la pénétration des rayons solaires dans toutes les pièces habitables.

A Cologne, à Francfort, à Dusseldorf, ce système adopté a permis aux faubourgs qui entourent les villes de se couvrir de constructions salubres et de quartiers aérés et ensoleillés.

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