RAISONS DE SON ADMISSION DANS LES VENTES IMMOBILIÈRES SEULES

31. — Dans la vente même, ils maintinrent la distmction entre les ventes de meubles et d'immeubles. Portalis (Fenet, t. x1v, p. 49) déclare que si le principe de la rescision bien qu’équitable n’est pas appliqué aux ventes mobilières, c'est parce que la nature des choses s’y oppose. « La valeur des biens mobiliers est tellement variable, qu’il est très difficile de la fixer et alors on n’a plus de règle pour discerner la lésion. La valeur des immeubles change aussi sans doute; mais la

variation est bien moins rapide ‘on sait ce que vaut un immeuble dans un temps, dans des circonstances, dans un lieu donnés, on a donc des termes de comparaison pour juger si le vendeur se trouve lésé. »

Ce serait, d’après cette opinion, une raison tirée de la nature même des choses, qui aurait fait admettre la rescision pour cause de lésion dans les ventes immobilières. Ce ne serait pas le seul exemple de disposition du Code civil reflétant cette opinion. Les différences entre meubles et immeubles se rattachant toujours à deux idées principales. D’une part le législateur a tenu compte de ce fait que les immeubles ont une assiette fixe, une situation déterminée dans un certain lieu, un rapport constant et durable avec le sol, tandis que les meubles, au contraire sont fugitifs et transportables, ils se déplacent aisément et rien n’est plus facile que de les faire disparaître. Les intérêts de cette distinction sont à cet égard nombreux et divers. C’est ainsi que les immeubles situés en France, même ceux possédés par des étrangers sont régis par la loi française (art. 3), tandis qu’il n’en est pas toujours ainsi des meubles. Le tribunal compétent pour juger une contestation, varie suivant que l’on est en matière mobilière ou immobilière (art. 59. C. fr.) L’hypothèque ne s’applique qu'aux immeubles. Si les meubles n’en sont pas susceptibles, c’est que leur assiette n’est pas fixe, ils sont sujets à un dépérissement, à une détérioralion parfois rapide et, d'autre part, leur facilité de déplacement est telle que le débiteur, en les faisant disparaître, aura toujours un moyen commode de se soustraire à l’action de son créancier. À

C'est à ce même défaut d’assiette fixe qu’il faut ratta-

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. Cher les dispositions de l’art. 2019 aux termes duquel « la solvabilité d’une caution ne s’estime qu’eu égard à ses propriétés foncières, excepté en matière de com: merce, ou lorsque la dette est modique ». De même si la loi astreint le grevé de substitution à faire procéder à la vente des meubles et effets compris dans la disposition (art. 1062), c’est qu'elle craint que leur mobilité ne permette trop facilement de les faire disparaître. L'art. 2279 trouve son explication dans la nature du meuble, sujet à des transmissions fréquentes, dont la revendication si elle était admise, rendrait le commerce difficile et gênerait les transactions.

382. — D'autre part, les différences que l’on peut relever entre la situation faite aux immeubles et le régime auquel les meubles sont soumis dans le Code civil reflètent l'influence directe et souvent dominante de l’adage « vilis mobilium possessio ».

On peut rattacher à cette règle certaines dispositions de Gode, celles qui permettent ou imposent la vente des biens d’une personne et décident qu’il faut procéder à la vente des meubles avant celle des immeubles. Le législateur attache une moins grande importance à la propriété des meubles qu’à la fortune immobilière puisqu'il en permet plus facilement laliénation. Citons à ce point de vue l’art. 826: « S'il y a des créanciers opposants ou saisissants, pour l’acquit des dettes et charges de la succession, les meubles sont vendus publiquement, » Et l’art. 2206 du Code civil : « Les immeubles d’un mineur, mêmeémancipé, oud’uninterditne peuvent être mis en vente avant la discussion de son mobilier. » Cette même idée de l'importance plus grande

de l'immeuble s’accuse nettement dans certaines dispositions de la loi en matière de succession et de communauté, art. 826, 868, 869, 859, 1471. D'ailleurs les dispositions relatives aux biens des mineurs et des femmes mariées montrent mieux que tou'es autres que la loi dont la sollicitude s’aittache avec un soin si jaloux à la conservation des immeubles, abandonne presque sans restriction et sans garanties, l’aliénation des meubles.

33. — Voyons maintenant à quelle idée il faut rattacher l’admission de la lésion dans les ventes immobilières seules. Le législateur a-t-il fait une application de Pancien brocard, comme pourrait le faire croire avis exprimé par le premier Consul; la nature des biens immobiliers, leur caractère stable et durable ontils donné naissance à la disposition qui nous occupe ? C’est l’opinion que Portalis semble avoir soutenue.

Ce n’est, à notre sens, pas tant la nature des immeubles que leur valeur, leur durée matérielle que la fixité de leur cours, qui a guidé les rédacteurs du Code civil.

Il faut retenir avant tout les paroles de Bonaparte, car elles montrent quelle importance exclusive les

rédacteurs du Code ont attachée à la propriété immobilière. Elles tendraient à faire croire que l’on doit voir dans le refus de l’action en rescision au vendeur de meubles, un souvenir de la vieille maxime. « La loi de rescision est une loi de mœurs qui a pour objet le territoire. Peu importe comment l'individu dispose de quelques diamants et de quelques

tableaux, mais la manière dont il dispose de la

mer Res

propriété territoriale n’est pas indifférente à la société, etc., etc...»

Ï y a pour ce qui regarde tout au moins les immeubles urbains une grave objection à faire. Le prix des immeubles, celui du terrain, comme celui de la maison, est déterminé par le revenu qu’ils donnent, par les loyers qu’ils produisent. La conséquence directe de l'affirmation de Bonaparte serait la nécessité d'appliquer au louage les règles de la vente et de permettre que le propriétaire puisse rescinder un bail fait à vil prix.

C’est la condamnation même du système du premier Consul. Nous aurons d’ailleurs à revenir sur ce point et nous rechercherons si la loi de la rescision tient à l’ordre public.