INTÉRÉT PRATIQUE DE LA LÉSION

93. — Nous avons jusqu’à présent étudié la lésion tant au point de vue économique que juridique, nous avons recherché quel était son principe et quelles applications en avaient été faites. Nous pouvons nous demander maintenant si la rescision pour cause de lésion s'impose praliquement, répond à un besoin social.

Il faut convenir qu’à de certaines époques, la situation du propriétaire d'immeubles qui veut vendre pouvait être embarrassante : les communications n'étant -pas faciles, les acquéreurs se recrutaient parmi les voisins immédiats et étaient peu nombreux. Le numéraire était rare et les prêteurs exigeants. De telles conditions étaient favorables au développement de l’action en rescision. Il n’y avait d’ailleurs pas à redouter, en accordant cette action au vendeur, qu’elle vint jeter l'incertitude sur la propriété; l’on ne s'était pas encore préoccupé d'organiser le crédit réel, de protéger les tiers contre les fraudes des propriétaires ou de ceux qui se prétendent tels; il n’y avait pas de registres où les prêteurs pouvaient juger de l’importance des hypothèques inscrites, où les acheteurs pouvaient s’assurer des droits de leur vendeur, et le danger que présentait la lésion était bien minime en‘com-

paraison de toutes les autres éventualités qui menaçaient les tiers.

Il n’en est plus de même aujourd’hui, alors que les plus grands efforts ont été faits pour organiser le crédit réel; on a compris qu’on aiderait ainsi puissamment au développement de la richesse publique, et que le prix des choses est en raison directe de [a connaissance entière que l’on a de leurs qualités de même que le nombre des transactions est en proportion de la sécurité qu’elles présentent. Seules certaines causes de nullité ou de rescision sont restées occultes par leur nature même ; il n’y a que celles qui assurent l’ordre public qui doivent être maintenues, les autres doivent être condamnées comme plus inutiles, par le trouble qu’elles apportent, qu’utiles, et disparaître. Pour cette raison aussi, l’action en rescision pour cause de lésion dans la vente devrait être supprimée ; non seulement l’ordre public n’est pas intéréssé à son maintien, nous nous sommes efforcé de le démontrer, mais les particuliers même n’en ont que faire,

94. — Cette action ne s’applique plus qu'aux immeubles, soit urbains, soit ruraux. Pour les premiers, il est impossible qu'un propriétaire se voie réduit à subir une perte de plus de 7/12 : la population des villes ne fait que s’accroître de jour en jour et, les loyers augmentant chaque année, les maisons même les moins bien situées trouvant des locataires, la valeur des immeubles suit la même progression. Le rendement d’une maison est sensiblement supérieur à celui des rentes sur l'État et l’achat d’un immeuble constitue un placement avantageux, recherché par

— Adi —

conséquent, et qui met en concurrence de nombreuses demandes. Pour les immeublés ruraux, la solution paraît moins évidente et une distinction s’impose entre les contrées où la propriété est morcelée et celles qui sont soumises au régime de la grande propriété. Dans le premier cas, la terre appartient en majeure partie aux paysans qui la cultivent; leur ambition commune est d’être propriétaires et lorsqu'ils le sont, de le devenir davantage. Aussi les acquéreurs ne font pas défaut, d'autant que, dans notre hypothèse, les parcelles de terre sont peu étendues et partant d’un prix peu élevé, Lorsqu'il s’agit de grandes propriétés, deux partis s'offrent au vendeur, vendre en détail, ou en bloc. Pour employer le procédé du lotissement il faut avoir du temps devant soi, ne pas être poussé par un besoin pressant d'argent. Si l’on est forcé de réaliser sans retard, les conditions seront moins favorables sans être pourtant lésives. Les bénéfices seront pour les intermédiaires avec lesquels on traitera, avec les spéculateurs, « les marchands de biens » qui, après avoir acheté en bloc, vendront en détail. Le prix qu’on attendra d’eux ne sera pas élevé, mais ne sera jamais dérisoire ; il n’y a pas qu'une personne qui fasse ce commerce.

En admettant même que le propriétaire ne trouve qu'un seul acheteur, sera-t-il à sa merci, sera-t-il obliger de lui céder son immeuble à vil prix? En aucune facon: à défaut d’acquéreur il trouvera un prêteur qui lui fournira au moins autant d'argent, si ce n’est plus : le Crédit Foncier, qui prête sur première hypothèque en général moitié de la valeur de l'immeuble. Si une première hypothèque avait élé déjà

constituée, il n'aurait qu’à choisir entre les maisons de banque qui se contentent de venir en sécond ordre. Sans doûte il y a là, la plupart du temps, un système de renouvellement de billets qui augmente un peu le taux de l'intérêt; mais ne vaut-il pas mieux voir le propriétaire garder son immeuble en payant un intérêt un peu élevé, ce qui lui permet de le vendre plus tard sans perte, que de le vendre immédiatement, en risquant de perdre dans cette opération une somme ip ortante?