LA PROPRIÉTÉ CONDITIUN.NELLE

lieu de la vente, le bail emphytéotique ou perpétuel au lieu de la transmission complète. Deux causes historiques à cette direction : d'abord, l'incertitude et l'imperfection du droit de propriété chez les Germains et ensuite les nécessités que les temps, la nature des choses imposèrent aux concessions du sol, aux exploitations des cultures dans les derniers siècles de l'empire romain. Dans leurs deux livres remarquables sur les locations perpétuelles. MM. Garsonnet et Lefort ont parfaitement indiqué ces origines, en suivant chez les divers peuples de l'Empire et chez les diverses races les oscillations des formes différentes du droit de propriété sur le globe (1).

Lorsque commença et s'étendit ce grand mouvement d'occupation et de défrichement du territoire européen, vers le me et le ive siècles, mouvement qu'il ne faut jamais perdre de vue dans l'histoire de la propriété foncière et des impôts en Europe, en même temps que s'accomplissaient de si grands changements dans la condition personnelle des hommes, la forme absolue de la propriété romaine quiritaire, adaptée parfaitement au territoire du Latium, très restreint et très peuplé, ne convenait plus à d'immenses solitudes, couvertes de marécages et de forêts, où l'homme avait plus de valeur que la terre (2). De là les locations perpétuelles où à long terme qui avaient l'inexprimable avantage de fixer l'homme à la terre. Telle a été et telle est encore la condition de la Russie, où le Mir a retenu et retient l'homme, de même que les diverses formes de locations perpétuelles du ix"* au xiii'= siècle le retenaient en faisant de lui un propriétaire conditionnel (3).

Fief, bail à cens, bail à rente foncière, champart, bordelage,

(1) E. Garsoiinet, professeur à la Faculté de droit de Paris, Histoire des locations perpétuelles, 1872, ouvrage d'une haute éniditiun dans lequel on suit les diverses étapes de la double transformation de l'état des terres , des personnes depuis l'Empii'e romain jusqu'au xi\-* siècle. Voir surtout les deuxième et troisième parties, avec indication complète des sources. Lefort, 1. 1, Des contrats de location, perpétuelle, 187 5, contient une excellente étude sur les fiefs, et les tenures en roture.

(2) Ce point a été parfaitement mis en lumière par M. le vicomte d'Avenel, La fortune privée à travers sejjt siècles, 1895, p. 162, 173, 174. L'homme est à la fin du xn« siècle le bien le plus précieux, on se l'arrache, p. 175.

(3) Sur le Mir. Voir ci-après nos réflexions ^sur les résultats du bail à cens. Mackenzie Wallace, Lo Russie, chapitres 29 à 32.