LES BAUX A RENTE PERPÉTUELLE

équivalait à la tenure à cens champartier. Dans le Bourbonnais on donnait aux redevances bordelières le nom de tailles réelles. C'est un renseignement précieux pour l'origine de la taille. Autre caractère de cette tenure, elle était garantie par la commise féodale (1).

D. Le bail à vente foncière. — Bien que le bail à rente foncière n'eut pas le même caractère que le bail à cens, Loysel l'a compris parmi les tenures féodales : « on met sa terre en gagnage <i par baux à rente, cens ou fîef (2) ». Aussi la plupart des coutumes de'cidaient que lorsque le bail à rente foncière portait que le rachat pouvait avoir lieu, le seigneur du fonds avait droit aux lods et ventes, afin de prévenir des ventes fictives (3). En outre la rente était due par le fonds et non par la personne, à moins de la stipulation de faire valoir; le preneur s'en débarrassait par le déguerpissement. La faculté de déguerpir, qui se pratique sur une vaste échelle dans les États du Farwest américain, ou d'abandonner le fonds, a un caractère qui le rapproche du fief. Le possesseur du fief pouvait aussi déguerpir. Le déguerpissement est toujours l'indice d'une condition difficile pour la terre et la propriété foncière.

E. Le bail à locatuirie perpétuelle. — On peut comprendre, sous cette formule, diverses sortes de locatures ayant le caractère de perpétuité et par suite modifiant la propriété : 1° la locatairie perpétuelle, 2° l'albergement, 3o même l'emphytéose. Lorsqu'elles étaient consenties par le seigneur et que soit les actes, soit les coutumes, accordaient au seigneur les lods et ventes, elles avaient le caractère féodal; mais si ces deux faits ou l'un d'eux manquaient, elles avaient le caractère foncier. C'est le principe que la jurisprudence adopta après la crise révolutionnaire. Pour donner un exemple de la coutume, il suffit de rappeler qu'en Provence le bail à locatairie perpétuel était tenu pour féodal et pour foncier en Languedoc.

(1) Pour les malsons le droit fut abaissé au xvi« siècle, au sixième denier, 3 sols et 4 deniers siir 20 sols. — Lefort, ihixlem. 228.

(2) Institutes, 505.

(3) Lefort, ibUlem, 237. Eu baux à rente rachetabîe sont dûs lods et ventes. — Loysel, Institutes, 536.

358 l'emphytéose.

Régie générale : les lods et ventes, contractuels ou coutumiers, révèlent le caractère de la tenure ; seul le seigneur a droit d'en jouir, parce que seul il a droit à l'impôt; et chaque fois qu'il avait droit aux lods et ventes, les redevances qu'il percevait pouvaient comprendre une part d'impôt (1).

Aussi la main ferme dans le nord de la France était-elle une tenure féodale parce qu'elle était grevée des lods et ventes (2).

F. L'emphytéose. — Faut-il comprendre l'emphytéose parmi les lenures roturières? Le régime féodal avait modifié les idées et les pratiques romaines relativement à l'emphytéose. « Si « je compare, dit M. Garsonnet, l'emphytéose consentie par un « possesseur d'alleu noble au bail à cens ou à rente seigneuriale, <( j'ai encore plus de peine à les distinguer l'un de l'autre ». Et le savant juriste ajoute : « la retenue des droits honorifiques si le « fonds était noble, les lods et ventes s'ils avaient été expressé- « ment stipulés, le droit de retrait ou de prélation, s'il était ad- « mis par la coutume, l'obligation d'améliorer même en l'absence « d'une conveniion formelle, tels étaient les caractères dislinctifs « de l'emphytéose )>. Enfin Merlin reconnaissait que les lods et ventes étaient dus en principe, même sans stipulation, bien qu'il y eût désuétude à cet égard (3).

Il faut conclure de l'ensemble de ces faits, qu'au moyen âge, l'emphytéose était devenue une tenure féodale roturière de la même nature que le bail à rente foncière; elle s'était modifiée; elle s'était appropriée aux temps. Il est, au surplus, très difficile de définir le véritable caractère de l'emphytéose. Il semble que ce soit une forme variable, incertaine, transitoire de la propriété, convenant aux époques de disproportion entre la terre à cultiver et les capitaux nécessaires à la culture.

L'emphytéose a conservé une grande importance, surtout au milieu de la race anglo-saxonne; une partie du sol des villes anglaises, de Londres en particulier, et des villes américaines

(1) En ventes d'héritage, tenus à cens, soit pour cas simple, soit à faculté de rachat et en baux à rente rachetable, sont dûs lods et ventes. — Loysel, Institutes, 636. Voir en ce sens Garsonnet, Locations perpétuelles, pages 409-427.

(2) Ducange, Firma : Glossarium.

(3) Garsonnet, ibidem, p. 418.