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Suivant que l’on adopte l’un ou l’autre de ces deux sys-

tèmes, on est conduit à une organisation tout à fait différente de l'impôt.

. La première question qui se pose est celle de l'assiette de l'impôt. Celui-ci est établi et calculé d’après la plus-value acquise par l'immeuble depuis une certaine date. Mais comment calculera-t-on cette plus-value? Et n’aboutira-t-on pas à des résultats différents, suivant qu'on instituera un impôt sur la plus-value proprement dite ou bien un impôt sur le bénéfice?

On peut admettre, d’une façon générale, que le prix d’achat et le prix de vente représentent approximativement la valeur de l’objet au moment de l’achat et au moment de la vente. Encore ne peut-on pas s’en tenir brutalement à ces deux chiffres, et doit-on admettre certains tempéraments, faire quelques adjonctions, opérer certaines déductions.

L'achat d’une propriété représente d’abord, en outre du prix même payé pour la propriété, un certain chiffre de frais. Ces frais augmentent la somme déboursée. En tiendra-t-on compte dans le calcul de la plus-value? En d’autres termes, diminuera-t-on la plus-value des frais d'acquisition de la propriété? Ceux-ci diminuent évidemment le gain qu'obtient l'acquéreur, lorsqu'il revend l'immeuble, même s’ils ne consti-

tuent aucune portion du prix d'achat ; ils doivent donc être ajoutés à ce prix, dans un système d'imposition personnelle basée sur le gain. De même, il convient de les ajouter au prix d’achat, si le prix n’est que le représentant de la valeur objective de l’immeuble. Celle-ci, en effet, est constituée par le prix d'achat, plus les frais; quand l'acquéreur achète une propriété, il fait entrer les frais d'acquisition dans le calcul de la somme totale qu'il doit débourser, et il n’achèterait pas, si la valeur de l'immeuble était inférieure au prix demandé et aux frais supplémentaires obligatoires. Mais dans l’un et l’autre systèmes, l’adjonction des frais au prix d'acquisition n’est justifiée

qu’autant que ces frais ont été supportés par l’acquéreur et non point par le précédent propriétaire ; au cas contraire, en effet, ils n’influent nullement sur le gain de l'acquéreur, et ils ne constituent pas davantage un élément du calcul de la valeur objective de l’immeuble.

Il en est de même, mulalis mutandis, des frais de vente ; si c’est le vendeur qui les supporte, ils diminuent le prix de vente, et on doit en tenir compte aussi bien dans le calcul de la plus-value objective que dans celui du gain.

Le prix d'achat et les frais accessoires peuvent ne pas être les seules sommes déboursées par le propriétaire de l’immeuble qui a subi une plus-value. Il peut avoir fait dans la propriété des constructions, des reconstructions, des améliorations diverses ; tiendra-t-on compte des frais d'amélioration dans le calcul de la plus-value? On doit évidemment répondre par l’affirmative, tant dans un système d'imposition basé sur la plus-value proprement dite que dans un système basé sur le gain résultant de la comparaison des prix. Les frais d’amélioration sont des dépenses qui ont pour objet d'élever la valeur de l’immeuble et pour conséquence d'obtenir, dans la vente future, un prix plus élevé. Ils doivent donc être déduits, pour obtenir la plus-value ou le gain net, de la plusvalue brute ou du prix brut obtenu.On doit comparer l’état de l’immeuble après la dépense à l’état dans lequel il se trouvait au moment de l’achat ; en d’autres termes, les dépenses qui ont pour but de supprimer une diminution de valéur qui s’est produite depuis l'achat, doivent figurer parmi les dépenses à déduire; car, sans elles, la valeur et, par là, le prix auraït été plus bas au moment de la vente. Mais faut-il que les constructions et autres améliorations demeurent encore, au moment de la vente, pour qu’on doive en tenir compte, ou bien convientil qu’elles aient été la cause d’une augmentation de valeur subsistant au moment de l'imposition, ou bien, enfin, peut-il suffire qu’elles aient été faites ou réalisées pendant l'intervalle de temps considéré? Si on veut établir une imposition d’après la plus-value objective, il devrait être théoriquement nécessaire que l’augmentation de valeur produite par l’amélioration

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réalisée subsiste encore au moment de l'imposition. Mais il paraît difficile, en fait, de reconnaître dans quelle mesure une dépense a eu pour effet une augmentation de valeur subsistant encore. Si, au contraire, on veut baser l'impôt sur le gain résultant de la différence des prix, il doit théoriquement suffire que la dépense ait été une fois faite, même si elle n’a eu ou n’a

plus pour conséquence aucune augmentation de valeur, même

si la construction, reconstruction, et autre amélioration n'existent plus au moment de la vente. Car il ne peut être question d’un accroissement de la capacité personnelle du vendeur, que dans la mesure où sa fortune eût été aussi augmentée par tout le processus économique dont la vente n’est que la conclusion. Ce processus ne consiste pas seulement en l’acquisition et en la vente, mais en l’acquisition, la possession et la vente de l'immeuble, et on doit tenir compte de l’ensemble de l'opération, pour apprécier si, et dans quelle mesure, la capacité de prestation du contribuable a été augmentée. Un individu achète une propriété 100 000 francs; il y bâtit une fabrique qui lui coûte 50 000 francs ; par la suite, il démolit cette fabrique, parce qu’elle ne peut pas vivre et qu’elle lui a peut-être déjà coûté beaucoup d’argent; ou bien encore la fabrique est détruite par un accident qui n’est pas couvert par une assurance ; et il la remplace par une maison d’habitation qui lui coûte 50000 francs; il vend enfin le tout 200 000 francs. Va-t-on dire, que, par suite de tout ce processus économique, sa capacité de prestation a été augmentée de 50 000 francs? Non point, car, abstraction faite des pertes subies du fait de la fabrique, il n’a obtenu, en fin de compte, de la vente de l’immeuble que ce que lui en avaient coûté l'acquisition et la possession,

Voici une autre question encore, qui doit être résolue différemment, suivant le but que l’on se propose d’atteindre en établissant un impôt sur les plus-values: faut-il tenir compte, dans le calcul de la plus-value, des intérêts de la somme dépensée pour la"propriété? En d’autres termes, doit-on examiner si le propriétaire a retiré un revenu de l'immeuble pendant la période durant laquelle s’est produite la plus-

value, et doit-on déduire de celle-ci les intérêts du capital dépensé qui n’ont pas été couverts par le revenu de l'immeuble? Si l’on prend la plus-value proprement dite comme base de l’impôt, c’est-à-dire l’augmentation objective de la valeur de la propriété, il nous semble qu'il n’y a pas à tenir compte de ces intérêts. Les intérêts sont les revenus procurés par l’utilisation d’un objet possédé ; la valeur de cet objet est la somme d’argent qu’on obtiendrait si on le vendait. Certes, la valeur d’un immeuble est influencée par l'intérêt qu’il rapporte, c’est-à-dire que, dans le cours ordinaire des choses, l’acquéreur supposant qu’il ne pourra pas, dans l’avenir, tirer de l'immeuble un revenu supérieur à celui qui a été produit précédemment, sera amené à donner comme prix la somme qui correspond à peu près à ce revenu capitalisé, mais, dans l’appréciation de la valeur objective de l’immeuble, il ne convient pas de tenir compte des pertes de revenus.

On aboutit à un autre résultat, si l’on veut imposer le gain réalisé sur l’immeuble par le propriétaire, si l’on veut frapper la capacité de prestation résultant de ce gain. Dans un tel système, on doit, comme on l’a déjà remarqué, envisager l’ensemble de l’opération réalisée par le contribuable, c’està-dire tenir compte de l’achat, de la possession et de la vente ; du côté du gain, il y a le prix de vente ; du côté de la perte, il y a toutes les sommes que le propriétaire a dépensées pendant cette opération et auxquelles il a renoncé; qui, par suite de ce processus, sont sorties de son patrimoine ou n’y sont pas entrées alors qu’elles y seraient restées ou y seraient entrées, s’il n’avait acquis, possédé et vendu l’immeuble. Il faut ranger parmi ces sommes, d’abord, les intérêts que lui aurait rapportés le capital consacré à la propriété, s’il avait été placé autrement, et qui n’ont pas été produits par les revenus de cette propriété, — et, ensuite, les intérêts qu'il a dû payer pour le capital emprunté et consacré à la propriété, et qui n’ont pas été couverts par les revenus de celle-ci. De même, il importe peu, dans une organisation subjective de l'impôt, que la perte d'intérêts ait pu être évitée ou réduite par suite d’une meilleure utilisation de l’immeuble.

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Ce qui importe, en effet, ce n’est pas ce qui aurait pu être retiré de l’achat, de la possession, de la vente de l'immeuble, mais ce qu’en a retiré, en fait, une personne déterminée. Enfin, il faut toujours que les pertes d'intérêt soient réelles, c’est àdire qu’elles ne soient pas couvertes par le revenu de l’immeuble.

Examinons maintenant, après l'assiette de l'impôt, le tarif de l'imposition: ce tarif sera-t-il proportionnel, progressif, ou dégressif? 9

On ne peut pas faire à cette question une réponse unique : En effet, quand on veut déterminer le taux de l'impôt, on peut tenir compte soit de l’un ou de l’autre des éléments suivants, soit de tous à la fois : importance absolue de la plus-value, rapport entre le prix d’achat et le prix de vente, durée pendant laquelle s’est produite la plus-value considérée.

Envisageons d’abord le pourcentage de la plus-value par rapport au prix d'acquisition, et la durée dans laquelle s’est produite cette plus-value. Il semble que le taux de l’impôt doive augmenter à mesure qu'augmente le rapport entre la plus-value et le prix d’achat, et diminuer à mesure qu'augmente la durée qui a été nécessaire à l’apparition de la plus value : l'impôt doit être progressif par rapport au premier de ces éléments et dégressif par rapport au second.

Cette solution nous paraît justifiée tant dans le système du sacrifice que dans celui de l’équivalence. Plus est important le gain retiré d’une affaire par rapport au capital engagé, et plus exträordinaire est le caractère de ce gain ; plus évidente aussi apparaît l’augmentation de capacité personnelle de prestation du contribuable et moins sensible doit être, pour l’économie privée, l’enlévement de la même fraction de ce gain. Aussi, pour que le sacrifice soit égal, doit-on, au lieu de prendre toujours une égale fraction de gain, prélever une fraction d'autant plus importante que le gain est plus élevé par rapport au capital engagé. De plus,

le gain permet de supposer un enrichissement d'autant plus extraordinaire, un accroissement de la capacité de prestation d'autant plus grand qu'il a été réalisé dans un espace de temps plus court. D’un autre côté, il semble bien que, lorsqu'une augmentation de valeur a atteint un pourcentage plus élevé, ou s’est produite dans un laps de temps plus court, on doive l’attribuer, pour la plus grande part, à l'influence de la communauté qui lève l'impôt. À ce point de vue de l'imposition envisagée d’après la notion de l'impôt considéré comme le prix d’un service rendu, il serait inadmissible que la communauté fît payer les services, qui ont pour résultat une augmentation de valeur, du même pourcentage de cette augmentation, qu’elle aît influé longtemps ou peu de temps sur cette augmentation.

Qu'il s'agisse de la théorie du sacrifice ou de celle de l’équivalence, lé point de vue consistant à tenir compte de la durée perd beaucoup de son importance, quand la loi tient compte des intérêts et des pertes de revenus, car cela suppose qu’on prend déjà en considération le temps de la possession. Cependant, la dégression relativement à la durée croissante ne

manque pas de justification. Plus longue, en effet, est la durée

qu'il faut envisager, plus grandes peuvent être les dépenses et plus lointaines les années sans revenu ; à mesure que s’allonge le temps de la possession, il devient de plus en plus difficile au propriétaire de démontrer l'existence deses dépenses et de ses pertes, dont il sera dès lors normal de tenir compte.

D'autre part, la modération de l’impôt d’après la durée de la possession, permet de compenser la baisse de la valeur de l'argent. Quand une augmentation ne résulte que de la baisse du pouvoir d'achat de l’argent, elle ne doit pas être rapportée aux prestations de la communauté, pour lesquelles une contreprestation serait justifiée, et quand le propriétaire n'obtient un prix de vente supérieur au prix d'achat qu'à cause de cette diminution de valeur de l’argent, il ne peut pas être question, en vérité, d’une augmentation de la capacité de prestation justifiant une imposition sociale, Une autre considération, enfin, doit aussi entrer en ligne de compte : plus

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réduite est l'augmentation de valeur, par rapport au capital engagé, plus il ést vraisemblable que cette augmentation n’est pas inhérente à l'immeuble, mais qu’elle est purement fortuite et que, bientôt peut-être, elle ne subsistera pas : plus il est vraisemblable aussi que le gain réalisé sur la vente d’un bien est compensé par la perte subie sur la vente d’un autre, de sorte qu'il ne résulte pas, en fin de compte, une augmentation provenant de la capacité de prestation du contribuable. Toutes ces considérations exigent d’autant plus impérieusement qu'on tienne compte du pourcentage de la plus-value et de la durée de la possession, qu’on laisse fréquemment exemptes d'impôt les plus-values qui ne dépassent pas une certaine proportion. |

Si maintenant nous nous demandons quel taux il faudra fixer, en ce qui concerne l’importance absolue de la plus-value imposable, nous sommes conduit à distinguer suivant le système d'imposition qu'il s’agit d'appliquer. Un tarif progressif nous paraîtrait injustifié, dans le système de l’équivalence. Car pour mesurer la partie du résultat qui doit être réclamée comme contre-prestation des prestations faites par la communauté, on ne doit envisager que le rapport entre cette prestation et l’unité de valeur, et non point sile résultat de cette prestation se manifeste en même temps sur un plus ou moins grand nombre d’unités de valeur. Si, dans une circonscription déterminée, tous les immeubles qui ont une même valeur et qui sont de la même nature voient leur valeur augmenter de 100 p. 100 par suite de l’activité de la communauté, il serait complètement injustifié de réclamer pour la communauté à l'immeuble À, 10 p. 100 de cette augmentation, à l'immeuble B, 20 p. 100, simplement parce que B est deux fois plus grand que À, et que, par suite, il a, pour une même valeur unitaire, une valeur d'acquisition et de vente deux fois plus élevée que A. Au contraire, dans un système d’imposition basé sur le gain subjectif, une progression d’après l’importance absolue du gain est aussi justifiée que la progression d’après l'importance du revenu. Dans un système fiscal qui est établi sur l’idée de sacrifice, dans un système qui

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considère que l'imposition doit faire subir à tous les contribuables des sacrifices égaux, on doit estimer que la capacité de prestation croît plus que proportionnellement avec l’importance du revenu et du gain ; et, par suite, on doit établir un taux progressif de l'impôt, afin d'aboutir à une égalité aussi complète que ‘possible de sacrifice. Il faut reconnaître cependant que des considérations politiques militent contre l'augmentation du taux, même par rapport à l'importance absolue du gain. Cette augmentation provoque en effet des manœuvres détournées : les propriétaires vendent par parcelles, et les difficultés s’amoncellent pour découvrir le prix d'acquisition et les adjonctions nécessaires incombant à chaque partie.

Malgré tous les soins que peut prendre le législateur d’organiser un impôt conformément aux principes qui lui paraissent justes, il est possible que tous ses calculs soient dérangés par le fait que ce n’est point le contribuable visé par lui qui supportera en réalité l’impôt établi. On sait que le phénomène de l’incidence est extrêmement fréquent et qu'il aboutit souvent à fausser complètement l’organisation fiscale voulue par le législateur. Si nous instituons un impôt sur la plusvalue des immeubles, ne devrons-nous pas craindre que ce phénomène se produise, et dans quelle mesure?

Remarquons d’abord que si le vendeur d’un bien qui a bénéficié d’une plus-value réussit à rejeter sur l'acquéreur le poids de l'impôt qu'il devait supporter lui-même, cela sera d’une gravité beaucoup plus fâcheuse, s’il s’agit d’un impôt basé sur le gain personnel que s’il s’agit d’un impôt réel basé sur l’accroissement de valeur. Dans ce dernier impôt, en effet, le législateur vise moins la personne que l’objet : si celui-ci a bénéficié d’une augmentation de valeur par suite des services administratifs que gère la communauté, il importe assez peu que ce soit tel ou tel de ses propriétaires qui paie ces services et dans ce système, l'impôt des plus-values n’est guère qu’un

supplément au droit de mutation, représentatif du supplément de valeur dû à l’activité de la communauté. C’est principalement l'affaire des acquéreurs successifs de s'entendre entre eux pour le paiement de cet impôt et les principes de justice fiscale sont assez peu intéressés dans la question. Il en est tout autrement dans un système d'imposition basé sur la capacité personnelle de prestation du contribuable. Ici le législateur vise tel contribuable déterminé et veut l’atteindre en particulier, parce que, sa capacité personnelle s'étant accrue, il doit supporter un sacrifice pécuniaire plus considérable. Or, si ce contribuable réussit à faire payer l’impôt par un tiers, toute l’organisation est faussée et l'imposition manque totalement de base.

Il ne semble pas qu’on puisse résoudre par un oui ou par un non la question de savoir si un impôt sur les plus-values est ou non répercuté. Il y a des cas où le phénomène de l’incidence se produira, d’autres où il ne se produira pas. Cette question dépend essentiellement de celle de la théorie des prix. Dans quelle circonstance le prix d’un bien peut-il être influencé par l'offre de telle sorte qu’une charge imposée aux vendeurs se transforme d’avance en une augmentation de prix? .

Il faut distinguer suivant que l'offre des immeubles satisfaisant un besoin déterminé, est supérieure à la demande de ces mêmes biens, ou que, au contraire, la demande est plus considérable que l'offre analogue. Mais les effets de ces deux alternatives sont précisément inverses de ce qu’on dit ordinairement. Là où l’offre des immeubles est supérieure à la demande correspondante, on est enclin à admettre que l’impôt est supporté par le vendeur, c’est-à-dire qu'il n’est pas susceptible d'incidence, puisque le vendeur est dans la situation la plus faible ; nous verrons que c’est le contraire qui se produit. À l'inverse, on admet généralement que, lorsque la demande est supérieure, l'acheteur paie à son vendeur l'impôt sur la plus-value, les acheteurs se mettant dans la situation la plus faible par la concurrence qu'ils se font entre eux. Or, c’est souvent le contraire qui se produit, et la

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tendance èst à la non-répercussion, quand une demande supérieure se trouve en face d’une offre limitée. Plus rares sont les immeubles remplissant les conditions recherchées par la demande et plus acharnée est celle-ci, plus forte est la concurrence parmi ceux qui veulent acheter, plus intensive peut être l’utilisation de l’objet désiré et plus aussi il y a de chances que l'incidence ne se produise pas (1).

Il y a, en effet, trois hypothèses à distinguer dans la formation des prix, suivant la mesure dans laquelle les biens recherchés se trouvent à la disposition des demandeurs :

1° D’après une loi connue, quand les biens sont en nombre pratiquement illimité à la disposition de l’acheteur, le prix, au cas de concurrence entre les vendeurs, se fixe au taux de l’offre la plus basse. Exemple : supposons que des sociétés industrielles françaises cherchent en un endroit quelconque de l'Argentine, des terrains pour y installer des usines ; le nombre des emplacements susceptibles de leur convenir est presque illimité. Chaque société groupe toutes les propositions qu’elle reçoit et se décide naturellement pour l'offre le meilleur marché. On dit souvent que, dans ce cas, la demande dicte le prix, mais on voit qu'en réalité, celui-ci est fixé unilatéralement par l'offre : les vendeurs sont les contractants les plus faibles et, dans leur concurrence réciproque, ils tiennent les prix si bas, que les estimations subjectives plus élevées de la demande n’exercent aucune influence.

20 Dans la deuxième hypothèse, l'offre est sans doute encore supérieure à la demande, mais les biens qui remplissent les conditions désirées sont en nombre limité et leur coût de revient s'élève à mesure qu’augmente la consommation. Alors, le prix gravite autour de l'offre la plus haute acceptée par la demande. Le niveau des prix est plus élevé que dans la première hypothèse ; mais, ici, encore, c’est l'offre, dont la situation n’est cependant pas la plus forte sur le marché, qui demeure la partie agissante, la demande restant sur la

() C. F. WEYERMANN, Annalen des deutschen Reiches, 1910, p. 881; Dreux, Zur Kritik der Reichswertzuwachssteuer, dans les Conrads Jahrbücher, 1910. KoppE, Ist die Wertzuwachssteuer überwalzbar? Finanz-Archiv, XXIII, F0)

NAS réserve et les prix réels n’atteignant pas le maximum que consentiraient à payer les acheteurs.

Dans la troisième hypothèse, l'offre se trouve absolument limitée en face d’une demande supérieure. Le prix est alors déterminé non par le vendeur, mais par l’acheteur qui consent le chiffre le plus élevé. Celui-ci, tout en faisant les plus grands sacrifices pour évincer la concurrence des autres acheteurs, ne sera cependant pas en situation de dépasser un chiffre maximum, Car il doit se trouver à même de faire de l'immeuble un usage lucratif et, si un propriétaire croyait pouvoir demander et obtenir un prix plus élevé, il serait déçu. Exemple : dans certaines ruestrès fréquentées, les magasins de coin offrent des avantages particuliers, à cause de la circulation intense qui règne en ces endroits ; les commerces comme les bureaux de tabac, pour lesquels cet avantage est particulièrement important, louent de préférence ces magasins et les loyers s'élèvent ; si la demande augmente encore, les bureaux de tabac, à partir d’une certaine limite, seront forcés de céder leur place à des restaurants élégants, puis les loyers monteront de nouveau et le prix gravitera toujours autour de la somme la plus haute que pourront payer ceux qui se trouvent à même de faire de l’immeuble l’usage le plus lucratif. On voit qu'ici la demande fait le prix, précisément parce qu'elle est dans la situation la moins forte.

En résumé, le niveau des prix est fixé, dans les différents cas que nous avons examinés, par celui des contractants qui est dans la position la plus faible. Reprenons maintenant ces hypothèses, en nous demandant dans quels cas un impôt sur la plus-value pourrait être répercuté.

I. Quand le prix gravite autour de l’offre la plus basse, on peut dire que toutes les charges qui seront imposées à une offre si réduite, seront répercutées sur le prix, car celui-ci se meut autour du profit minimum : il en sera naturellement de même de l’impôt sur les plus-values. On doit cependant remarquer que lorsque, pour satisfaire un besoin déterminé, il y a des biens en nombre pratiquement illimité (ce qui est notre hypothèse), ceux-ci sont, en fait, très loin de bénéficier

d’une plus-value. Ainsi, dans le cas que nous examinons, la répercussion qui devrait théoriquement avoir lieu, ne se produira pas en fait, car l'impôt n’est pas destiné à frapper ces opérations et ne les frappe pas.

IT. Il s’agit ici d'immeubles dont le nombre est plus que suffisant pour satisfaire tel besoin déterminé, mais ils coûtent de plus en plus cher à leurs propriétaires à mesure qu’augmente le nombre de ceux qui sont absorbés par la demande. Ce prix gravite autour du coût de production ou de revient de l’immeuble le plus cher qui est encore désiré par les acheteurs; il reste, il est vrai, une certaine marge au-dessus de ce prix, que la demande consentirait, au besoin, à franchir pour se procurer l’objet. Dans ces conditions, un impôt sur la plusvalue ne peut être répercuté que lorsqu'il frappe le profit tout à fait réduit du vendeur qui est encore susceptible de participer à l’opération. La partie de beaucoup la plus considérable du produit de l'impôt sera, dans ce groupe, supportée par l'offre. Car, si ceux des vendeurs qui, à Cause du niveau comparativement élevé des prix, gagnent le plus, essayaient d'ajouter au prix l’impôt relativement lourd sur les plusvalues, aussitôt une autre offre se produirait qui aurait un coût de production ou de revient plus élevé, mais qui, n'ayant que peu ou pas de profit, n’aurait pas d'impôt à payer et pourrait, par suite, agir dans le sens de la diminution des prix.

Exemple : Voici cinq immeubles semblables. Ils ont coûté, le premier, 10 francs le mètre carré à A ; le second, 12 francs le mêtre carré à B; le troisième et le quatrième, 15 francs le mètre carré à C et à D; le cinquième enfin, 16 francs le mètre carré à E. Il y a d’autres immeubles qui ont été payés plus . cher, mais qui pourraient être utilisés en cas de besoin. Supposons que la demande soit assez abondante pour désirer l'immeuble de E, lequel exige 18 francs le mêtre carré. Le prixse fixera pour tous lesimmeubles aux environsde 18 francs, mais voici que la perspective d’un impôt sur les plus-values se présente. E gagne 12 p. 100; C et D, 20 p. 100 chacun; B,50 p.100; A enfin, 80 p. 100, Sil’immeuble vaut 18000francs,

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E devra payer comme impôt sur la plus-value, 5 p. 100 de son gain, soit 100 francs ; C et D, 10 p. 100 de leur gain, qui est plus élevé, soit 300 francs ; B devra céder de son profit considérable, 20 p. 100 soit 1 200 francs ; et À, enfin, paiera 30 p. 100 de 8 000 francs — 2 400 francs.

Si tous ces vendeurs voulaient faire supporter l'impôt par leur débiteur, les conséquences seraient d’une importance extrêmement différente : À aurait à répercuter 24 fois plus que E. Il ne pourrait jamais le faire, car, s’il l’essayait, il se produirait immédiatement un grand nombre d'offres, qui, auparavant, étaient exclues de l’opération et qui, maintenant, entreraient en concurrence ; par exemple, il se présenterait un F et un G qui offriraient leur immeuble à 18 fr. 10 le mètre carré, et qui n'auraient à payer qu'un minimum d'impôt sur les plus-values, en admettant qu'ils eussent à payer quelque chose.

Les vendeurs, objectera-t-on, qui sont peu atteints par l'impôt ou ne le sont pas du tout, profiteront de l’occasion favorable et augmenteront le prix jusqu’au chiffre de ceux de leurs concurrents qui sont le plus lourdement atteints : ainsi E répercutera 2 400 francs au lieu de 100. La réponse est. évidente : E se gardera d’agir ainsi, car il est en concurrence non seulement avec D, C, B, À, mais aussi avec F, G, etc., qui se tiennent prêts, à chaque élévation de prix, à entrer dans l'affaire.

Ainsi donc, dans ce groupe, il n’existe une tendance prononcée à la répercussion que dans le cas de E, et encore à la double condition que l’impôt qui le frappe soit modéré et que cette élévation de prix ne provoque pas l'entrée en scène de concurrents exempts d'impôt.

III. Dans la troisième hypothèse, on suppose une offre absolument limitée en face d’une demande supérieure : le prix gravite autour de la plus haute estimation subjective de la demande la plus capable d’acheter. Si, dans ces conditions, un impôt sur la plus-value est établi sur le vendeur, celui-ci ne peut pas le répercuter, car le prix de l’objet, par suite de l’âpre concurrence que se font entre eux les acheteurs,

s'est élevé si haut que toute nouvelle augmentation dépasse-

rait les avantages résultant de l’achat, et les acquéreurs trouveraient plus profitable d'acquérir un immeuble, offert en abondance, ayant peut-être une valeur absolue moindre, mais meilleur marché. Un commercant loue, depuis vingt ans, un magasin dans la rue de la Paix. Par suite de la concurrence qui s’est établie entre les commerçants, le prix de la location est devenu si élevé que tous les avantages qu'il retire de la situation sont absorbés par le prix du loyer et qu'il n’en résulte plus pour lui aucun bénéfice. « Rue de la Paix, calcule-t-il, je gagne, avec les mêmes frais, 6 000 francs de plus par an qu’à Passy. Je peux donc à la rigueur, payer, rue de la Paix, 6 000 francs de loyer de plus, mais c’est là le plus haut prix que je puisse débourser, étant donnés les avantages de la situation, Si mon loyer devait subir une nouvelle augmentation, sans que des avantages correspondants se produisissent, — et ce serait la conséquence nécessaire d'une incidence de l'impôt, — j'aurais avantage à installer mon commerce dans une rue plus tranquille, où règnent des offres plus nombreuses et des prix correspondants. » En d’autres termes, à chaque nouvelle augmentation de prix des loyers, la demande émigrerait; il n’y a pas de biens et spécialement d'immeubles qui soient absolument irremplaçables, en ce sens que lorsqu'ils atteignent une hausse déterminée, on ne puisse trouver un équivalent plus avantageux. La limite supérieure est atteinte, quand l’avantage dont il s’agit est complètement enlevé à la demande et entièrement réservé au vendeur. Dans le cas que nous envisageons, le prix maximum est payé par la demande, mais l'impôt ne peut pas être répercuté, car la limite supérieure, non compris l'impôt, est atteinte. :

Le vendeur, il est vrai, insère souvent dans le contrat la clause qu'au cas d’un impôt sur la plus-value, celui-ci sera supporté par l'acheteur : deux hypothèses sont alors possibles : ou bien la demande de l'immeuble en question n'avait pas encore élevé le prix au niveau supérieur, mais cela ne peut être qu’une question de temps, relativement

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court; ou bien l’élévation de prix doit être attribuée à un avantage nouveau de l’immeuble. Dans les deux cas, il ne peut pas être question d’une répercussion de l'impôt.

Ainsi, dans cette catégorie, qui est la plus importante

pour l'impôt, il n’y a pas, en principe, d'incidence. C’est dans ce groupe, en effet, que rentrent les immeubles, notamment les immeubles urbains, grâce auxquels sont réalisés les plus gros bénéfices.

. Ü ne faudrait pas attribuer aux lois que nous venons d'établir une trop grande rigueur : il n’est pas possible, et il n’est pas non plus nécessaire, de formuler des règles qui décident, pour chaque cas particulier, si l'impôt sera ou non répercuté. L'essentiel est seulement de savoir si, d’une manière générale, l'incidence se produira d’une façon assez importante et assez probable pour qu'on y puisse légitimement voir un obstacle à l'établissement d’un impôt sur la plus-value.

Il suffit, pour cela, de découvrir et d'indiquer les tendances principales de l'incidence dans les principales hypothèses. Or, les résultats auxquels nous avons abouti sont les suivants : Dans le groupe III, où l'impôt a les effets les plus importants, le vendeur est, en principe, le « porteur d'impôt ». Ce groupe est celui des immeubles les plus considérables, qui donnent les gains les plus élevés et assurent, de beaucoup, la plus grosse part du produit de l'impôt. Dans le groupe IT, qui est beaucoup moins intéressant, il n’y a qu'une partie très modique de l'impôt qui puisse être répercutée. Dans le groupe I, enfin, l'incidence se produit théoriquement, mais, en fait, elle n’a aucun rôle notable. Ce qu’on peut traduire ainsi: sur Île marché des immeubles, surtout dans les grandes villes, l'impôt a, dans la grande majorité des cas, une tendance marquée à ne pas se répercuter et l'incidence ne se produit que très rarement ; pour les immeubles ruraux, l'impôt peut le plus souvent se répercuter, mais ce fait n’a aucune importance. Il ne nous semble donc pas qu’on puisse tirer de la menace d’une incidence un argument contre l'impôt sur la plusvalue foncière.