CHAPITRE JII

Les conditions d’application pratique d’une indemnité.

Les modalités d'application d'une indemnité doivent être envisagées à la lumière : d’une part des règles de l’enrichissement sans cause, d'autre part des règles de louage. La combinaison de ces deux grandes doctrines juridiques forme le cadre dans lequel les problèmes de réalisation se posent.

4. — Et d'abord, aux objections auxquelles échappe suivant ses auteurs le projet Donon, il est possible de répondre ici, d’une façon toute directe.

— L’indemnité correspondra-t-elle aux dépenses faites ou à la plus-value ?

M. Donon donne le choix au propriétaire, en vertu des dispositions de l’art. 555 relatives au possesseur de bonne foi. Nous lui accordons le même choix, mais par une voie plus simple et plus juridique. Il suffit de se référer aux effets normaux de l’action de in rem verso : le montant de l'indemnité oscille entre deux pôles, d’un côté l’appauvrissement, de l’autre l’enrichissement, lequel n’est pas le seul déterminant de l'étendue du droit. Et l'indemnité se mesure soit sur celui-ci, soit sur celui-là, sans pouvoir jamais excéder la plus faible des deux sommes,

« Le maximum qui peut être accordé par les juges au demandeur, écrivent MM. Baudry-Lacantinerie et Barde, est représenté par l’appauvrissement s’il est inférieur à l'enrichissement et, dans le cas inverse, par celui-ci » (1).

On dit, d’une façon générale : indemnité de plus-value, parce que le plus souvent c’est la plus-value qui est inférieure aux dépenses faites.

Mais il faut bien remarquer que ces dépenses ne signifient pas le coût originaire des travaux effectués. On sait que tout doit s’ap-

(1) Baudry-La Cantinerie et Barde, op. cit. T. IV, n° 2849-xxv. cf. Aubry et Rau, T. VI, p. 246.

précier au jour de la demande, en notre cas au jour de l'expiration du bail. C’est l’appauvrissement final du fermier qui est pris en considération. Or il peut arriver que cet appauvrissement soit inférieur à la plus-value procurée au fonds si l’on suppose, par exemple, un bail de longue durée pendant lequel le fermier aura eu le loisir de jouir longtemps des améliorations, d'en retirer lui-même ‘un profit, et d’amortir ainsi ses déboursés, c'est-à-dire le prix des matériaux et de la main-d'œuvre.

Il est certain que dans ce cas, le fermier ne peut prétendre à une indemnité supérieure à ce dont il s’est appauvri, même si cette indemnité ne dépasse pas la plus-value, du moment qu’elle dépasse son appauvrissement.

Pour calculer le chiffre de l'indemnité, on fera donc état de tous ces éléments. Et le propriétaire aura le choix de l’évaluer en fonction soit de la plus-value dont il profite, soit des dépenses non amorties faites par le fermier.

— La seconde objection de M. Caziot se trouve résolue par le fait même. Si les améliorations ne permettent pas un supplément de fermage, c’est qu’elles n’ont pas augmenté la valeur du fonds, et alors le propriétaire ne paiera rien, puisqu'il choisit de payer la plus-value, laquelle dans l'hypothèse n’est pas réellement appréciable. l

— Enfin, on prétend que le paiement d’une indemnité peut ruiner les petits propriétaires fonciers qui manquent de disponibilités. Voyez les inconvénients de votre réforme ! Pour se libérer, le propriétaire pourra être parfois forcé de vendre sa ferme, etc. Nous avons déjà exposé ce point de vue.

Dans le but d'y rémédier, certains projets, ainsi que lusage flamand du Pachtersrecht, prévoient le paiement de l’indemnité par le fermier entrant. Celui-ci ne supportera pas à la fois ce paiement et un fermage augmenté. C’est sous la forme d’une délégation au fermier sortant de ce supplément de fermage que l'indemnité est mise à la charge du nouveau fermier. Le propriétaire devient en quelque sorte étranger au règlement.

La question revient à se demander : par qui est due l’indemnité ? En droit, elle est due par le propriétaire seul, c’est lui seul qui en face du fermier améliorateur est partie en l’affaire; c’est sa chose qui est enrichie. À ce point de vue, aucun lien de droit n'existe entre le fermier sortant et son successeur.

En fait, le bailleur et le fermier sortant sont absolument libres d'adopter entre eux tel mode de règlement qui leur agrée; cette liberté d’arrangement est essentielle, et du moment que les parties

sont d'accord, il est indifférent au législateur de savoir de quelle façon l'indemnité sera payée.

Ainsi les parties peuvent fixer entre elles tel ou tel délai de paiement; le propriétaire, s’il préfère ne pas faire un versement unique, peut obtenir du fermier créancier de se libérer par annuités; ces annuités peuvent correspondre à l'augmentation de loyer acceptée par le nouveau fermier, ou être résolues par un renouvellement du bail à l’ancien titulaire, au sein d’un nouvel accord conclu avec lui.

. Nous ne sommes pas en effet adversaires, à priori, du paiement par le fermier entrant, en tant que mode de règlement accepté par les parties; nous contestons seulement que ce mode de règlement puisse être imposé par un texte de loi. Car, avant tout, ce qui importe ici, c’est la souveraineté des parties, et c’est de reconnaître que le propriétaire est le premier intéressé à décider lui-même du mode de paiement. |

Nous considérons donc que l’indemnité ne peut pas être mise directement à la charge du fermier entrant, et que si celui-ei la supporte en fin de compte, c’est par une sorte d’incidence, par une conséquence de fait. En effet, deux immenses tempéraments sont apportés à l’indemnité qui incombe régulièrement au propriétaire, et dont certains auteurs n’envisagent pas le poids sans exagération : d’abord, le consentement du propriétaire aux améliorations foncières, qui ne le rend débiteur que s’il le veut bien. Ensuite pour l’ensemble des indemnités dues, la faculté qu'il possède toujours de les compenser par une augmentation du fermage s’il reloue la ferme à un tiers, ce qui représente un accroissement de revenus correspondant à la somme versée à titre d’indemnité. ù

De cette façon-là seulement, à notre avis, il est possible de dire que c’est le fermier entrant qui paie l'indemnité de plus-value. On voit qu’il n’est nullement besoin d'y consacrer une règle spéciale. La liberté laissée aux parties parvient plus souplement au même résultat, lequel dérive du jeu normal des conventions et de l'existence même d’une plus-value. Le fermier entrant paie un loyer plus élevé parce que la fertilité du sol et les produits de la ferme ayant été accrus, son exploitation lui rapporte davantage. Le propriétaire récupère par là, parfois très largement, l'intérêt de la somme qu’il à versée au fermier sortant. Pourquoi mettre directement en rapport les deux fermiers ? Il faut en tous cas laisser ce soin au propriétaire, et ne pas décider que les choses devront forcément se passer ainsi.