RIDE

2. — La France, elle, n’a pas modifié le statut du baïl à ferme depuis le Code Civil. Que le lecteur, cependant, ne pense pas que le législateur français n’ait jamais montré d’intérêt à une question qui, nous l’avons dit, ne date pas d’hier bien qu’elle revête aujourd'hui une importance en quelque sorte renouvelée. Depuis quatre-vingts ans, nos législateurs ont déposé beaucoup plus de projets de loi que leurs collègues d'Outre-Manche n’en ont voté en cinquante ans. Seulement, aucun de ces projets n’a abouti.

La première manifestation de cette activité parlementaire remonte au début de la Seconde République. Le 30 octobre 1848, le député Pèzerat déposait à l’Assemblée Nationale Constituante un projet de partage « entre l'intelligence directrice, le travail et le capital, représentés par le fermier, les domestiques et le propriétaire ». Il fut repoussé par une Commission d’Initiative.

De nouvelles propositions virent le jour en 1849, 1850, 1854, 4870. Puis, à partir de 1887, il s’en est succédé « on pourrait dire rituellement à chaque législature », comme l'écrit M. Jadé dans sa propre proposition.

Il n’est évidemment pas dans nos intentions de sortir de l'oubli chacune des 21 propositions de loi qui s’échelonnent entire 1848 et 1927; ce dépouillement serait fastidieux et ces soins inutiles. De celles qui, par leur âge, n’offrent plus qu’un intérêt historique, il ne semble pas qu'il y ait grand'chose à retenir — sinon cette constance où nous voyons une preuve, non de l’impossibilité de réaliser une réforme, mais de la nécessité d’asseoir celle-ci, si on veut

qu’elle soit acceptée, sur des principes juridiques inébranlables (1).

Nous noterons que la proposition des députés du Nord Lecomte, Trystram et Pierre Legrand, du 17 mars 1888 séparait les constructions et plantations des autres travaux en décidant qu’elles continueraient à être régies par l’art. 555. La même réserve était faite par le projet Lechevallier, du 28 octobre 1898, qui édictait le partage de l'indemnité pour améliorations eulturales entre le bailleur et le fermier. Ce projet était conçu comme une addition à l’art. 1766 : « Le bailleur devra tenir compte au preneur de la moitié de la plusvalue que celui-ci aura procurée au fonds loué par des amendements et fumures, sur la demande du fermier, dans la dernière année de sa jouissance. Il n’est en rien dérogé aux dispositions de l’art. 555 ». L'idée générale était donc, non d'opérer une réforme logique et proprement juridique du baïl à ferme, mais de combler une lacune qu’on limitait aux améliorations non soumises, pour les raisons que lon sait, aux règles de l’accession.

Les trois projets issus de la législature qui touche aujourd’hui à sa fin doivent au contraire, séparément, retenir notre attention.

Le premier en date, et, à notre avis, le mieux inspiré, fut déposé sur le bureau de la Chambre le 21 janvier 1925 par MM. Jadé, Inizan, Balanant, Simon, Champetier de Ribes, et une dizaine de leurs collègues démocrates de la Bretagne ou de la Moselle.

Précédé d’un sérieux exposé des motifs, où sont énoncés les inconvénients de l’état de droit existant, l'historique du problème, les exemples belges et anglais, le projet JApé se présente comme une contre-partie des droits que le Code reconnaît au propriétaire.

Après un long exposé des motifs, justifiant la proposition, un seul article de loi, destiné à compléter l’art. 1778 du C. Civ. comme suit :

« Le propriétaire devra tenir compte au fermier et métayer sortant de la plus-value conférée à la propriété par des améliorations durables, autres que le simple travail cultural.

« Toutefois, pour les améliorations suivantes : construction ou

(1) Au point de vue documentaire, voici la liste des projets de loi successifs depuis 1887 : Dugué de la Fauconnerie (J. off. ann. 1850. 18 juin 1887); Max. Lecomte (J. off. ann. 2604, 27 mars 1888); - Lesouëf (J. off. ann. 2775, 7 juin 1888); Max. Lecomte (J. off. ann. 79, 23 nov. 1889); Thellier de Poucheville (J. off. ann. 118, 28 nov. 1889); Dubois (J. off. ann. 154, 14 déc. 1893); Lechevallier (J: off. ann. 287, 20 janvier 1894 et J. off. ann. 282, 25 oit. 1898); Besnard, 5 mars 1907, I. 810; Le Rouzic, 8 février 1912, I. 1653; Lefas, 1919, n° 6047; Valière, 1919, n° 5851; Defos du Rau, 15 juin 1920, n° 1066; Jadé, 21 janv. 1925, n° 1072; Chabrun, 7 déc. 1926, n° 3663: Donon, 1‘ déc. 1927, n° 613 (Sénat).

agrandissement de bâtiments, drainage, création de silos, de routes, de ponts, de canaux, de clôtures permanentes, de plantations, le fermier ou métayer ne pourra prétendre à indemnité que si ces amtliorations ont été autorisées par le propriétaire,

« Au cas de désaccord sur le montant de l'indemnité, celle-ci sera fixée à dire d’experts désignés par les parties ou par simple ordonnance du tribunal civil rendue sur requête.

« Toute stipulation contraire aux dispositions de la présente loi sera réputée non écrite ».

Ce projet, on le voit, se réfère implicitement aux distinctions fe la loi anglaise, tout en ramenant à deux les catégories que celleei détermine, Un même caractère rassemble aussi les améliorations énumérées par MM. Jadé et ses co-signataires, et pour lesquelles le consentement du baïlleur est nécessaire : le caractère d'œuvres permanentes.

L'attribution des litiges à la compétence d’experts est également dans la tradition de l'indemnité à fin de bail. Quant au caractère d'ordre publie de la loi, le lecteur sait que nous en sommes partisans, mais que nous n'envisageons comme pouvant être obligatoire que le principe même de l'indemnité.

Nous verrons, à la lumière des deux autres propositions récentes, que celle de M. Jadé est, des trois, la préférable. Elle a au moins le mérite d’avoir cherché la solution du problème dans la seule voie où elle soit possible, et de n’y avoir point mêlé des notions manifestement inacceptables en notre matière. On doit reconnaître que les auteurs du projet ont tenté de mettre en pratique les conseils qu'ils adressaient dans leur exposé aux auteurs de propositions de loi en général, lorsqu'ils écrivent qu’il importe que ceuxei « exposent aussi clairement que possible ce qu'ils veulent, disent jusqu'où ils prétendent aller, et déterminent nettement les limites qu’ils entendent ne pas dépasser ».

Le projet Jadé se situe, si l’on veut, à mi-chemin des deux opinions extrêmes que nous ne cesserons pas de réfuter : d’un côté celle qui revendique pour l'exploitant non un droit à indemnité, mais un droit à propriété — de l’autre, celle qui estime dangereuse et inopportune la création d’un droit nouveau, même limité, au profit d’une catégorie de citoyens, parce qu’il en résulterait pour une autre catégorie une lourde charge correspondante.

Le projet CHABRUN se rattache à la première de ces tendances opposées. Il à pour but, explique son auteur, non d'effacer la proposition précédente, « mais, bien au contraire, de la compléter ». De quelle façon ? En posant « nettement le problème de la propriété culturale, comme en matière de baux commerciaux on a posé celui de la propriété commerciale ».

La proposition comporte deux titres. Le premier concerne « l'attribution aux fermiers et colons partiaires sortants d’une indemnité pour plus-value apportée au fonds loué ». Il n'apporte aucune innovation au projet Jadé, distingue les améliorations d'ordre immobilier dont la liste est la même que celle ci-dessus et qui doivent aussi être autorisées par le propriétaire, les améliorations d'ordre cultural, attribue par réciprocité une indemnité au propriétaire en cas de moins-value, etc...

Le titre II est ainsi conçu : « Droit de priorité accordé aux locataires sortants en matière de renouvellement de baux ». De même que dans le titre 1, M. Chabrun reproduisait la substance du projet Jadé, iei il reproduit celle de la loi du 30 juin 1926. « Il sera facile, dit-il lui-même, de se rendre compte que, dans la mesure où les adaptations sont possibles, il n’a été procédé qu’à une iransposition, pour l’agriculture, des mesures envisagées pour le commerce ». C’est ainsi qu'en vertu de ce second titre, le fermier améliorateur notifiera, dans un délai préalable, une demande en renouvellement de son bail, qu'en cas de refus du bailleur une procédure s’engagera, analogue à celle qui est en usage pour les loyers commerciaux, c’est-à-dire conciliation devant le Président du Tribunal Civil, nomination d’arbitres si le désaccord ne porte que sur le prix, justification par le propriétaire d'offres sincères et véritables faites par des tiers, etc. si le bailleur refuse le renouvellement, le fermier sortant « aura droit à une indemnité en rapport avec le préjudice causé par défaut de renouvellement, nonobstant toutes indemnités pouvant être dues pour plus-values ». (Art. 10 de la proposition). Selon le titre même du projet, on voit que celui-ci tend « à l’établissement de droûs culturaux au profit des locataires d'exploitations agricoles » (1).

Ceite transposition à l’agriculture des règles de la propriété commerciale est loin d’être fondée. Nul n'ignore les objections et les abus également vifs auxquels a donné lieu la loi du 30 juin 1926. Nous n'avons pas à les apprécier. Mais il apparaît, en tous cas, que les éléments mis en avant pour légitimer la propriété commerciale n'existent même pas ici, enseigne, clientèle, achalandage, etc. Le fonds de commerce, de l'avis de M. le Sénateur Morand, est une entité juridique qui s’est développée, une véritable, propriété qui s’est greffée sur l'immeuble avec le consentement du propriétaire. Et l’on dit : si l’on admet la propriété commerciale, comment peut-on contester l'existence de la propriété culturale ?

(1) Séance du 7 déc. 1926. Ces mots sont soulignés dans le texte.

On le peut simplement parce qu'il s’agit de deux choses profondément, totalement différentes au point de vue juridique, à supposer qu'en droit, la première soit déjà bien fondée. Nous sommes heureux de reproduire sur ce point l’avis fort judicieux de l’Union Centrale des Syndicats des Agriculteurs de France, qui écrit :: « Si l’on peut dire que le commerçant a créé, entre quatre murs nus, une sorte de propriété qui est due uniquement à son effort, il n’en est pas de même du fermier dont l'exploitation existait avant et existera après lui. Un projet raisonnable de plus-value ne saurait donc comporter une transmission de propriété, pas même le remboursement intégral des travaux exécutés par le cultivateur, mais seulement la plus-value qui, de son fait et par suite des améliorations culturales, a été donnée au capital foncier ».

Nous avons donné tous nos soins, dans*notre seconde Partie à préciser le sens et la poriée de la notion d’enrichissement sans cause, seul fondement juridique d’une indemnité pour améliorations. Cette notion est radicalement impuissante à faire naître au profit du fermier une sorte de co-propriété, manifestée par un droit absolu à relocation. Aucun juriste ne soutiendra que l’action d’indemnité née d’un enrichissement sans cause engendre un droit à propriété en faveur de l’appauvri. Il faut même dire que matériellement, si on considère la relation de fait qui ouvre la demande, une telle conséquence n’est pas concevable. L’enrichissement sans cause, ici l'amélioration proeurée au fonds, s’analyse en une valeur sortie du patrimoine, valeur réelle ou acte personnel, et incorporée au patrimoine d'autrui sous une forme quelconque : comment en conclure que le fermier puisse être proclamé propriétaire de ses impenses ? Ces impenses transformées en plus-value, condition nécessaire d’une compensation, obligent le bailleur à en indemniser le fermier, en d’autres termes, à rétablir l'équilibre au nom de l'équité. Prétendre que cette compensation aboutira à un partage de la propriété, à l'attribution au fermier d’un droit réel de pré-

férence, c'est détruire à nouveau l'équilibre, et tirer d’une cause précise — et juridique — des effets exorbitants, qui ne le sont plus.

Nous estimons donc la notion de propriété culturale injustifiable du chef de l'équité, et nous en discernons aussi mal les éléments matériels que les données juridiques. Il semble superflu d’ajouter que cette notion est incompatible avec les principes du bail à ferme. Le contrat concède au fermier un droit de jouissance, autour duquel se greffent des obligations et des droits réciproques mais subordonnés à l’objet principal du contrat : le droit au bail est

un droit à la fois extra et super-contractuel, qui brise le cadre du louage, |

Le droit du fermier sur la plus-value ne peut être qu’un droit de créance. Que si l’on avance que de ce droit de créance naît un droit de rétention sur la chose, il faut ramener cet argument à ses. justes limites. Autrement dit, le droit de rétention ne peut avoir. pour objet que de garantir le paiement de l'indemnité due, et non d’octroyer au fermier créancier un droit de priorité pour le renouvellement du contrat, droit qui dépouille le bailleur de la faculté essentielle de disposer de son bien même s’il a payé au fermier les indemnités dues pour plus-values.

Aù surplus, si nous lisons le très bref exposé 1 motifs de la proposition Chabrun, nous ne voyons pas que l’auteur ait même cherché à justifier le second titre de sa proposition. Pour le premier, il renvoie purement et simplement aux motifs de la proposition Jadé. Mais pour le second, qui est destiné justement à compléter la proposition Jadé, M. Chabrun se contente de « penser » que « le problème de l’indemnité au locaiaire sortant d’un fonds rural est en connexité avec celui du droit de priorité accordé au locataire sortant d’un immeuble commercial ».

À la suite de M. Chabrun, M. Marcel Donow, Sénateur, propose lui aussi tout récemment (1 déc. 1927) de lier la question de la propriété culturale à celle de l’indemnité de plus-value.

Ici c’est le titre I de sa proposition qui développe le droit au renouvellement du bail. Comme il est semblable au titre II de la proposition Chabrun, et l’exposé des motifs sur ce point à l’exposé Chabrun, nous ne nous y arrêterons pas. M. Donon se borne à dire en effet, lui aussi, pour expliquer un projet de cette importance : « De même que la propriété commerciale a été considéré comme le corollaire indispensable de la loi sur la révision des baux à loyers commerciaux, de même la propriété culturale doit être, nous semble-t-il, le corollaire de la loi sur la révision des baux ruraux ». (Loi du 9 juin 1927),

Mais le projet Donon offre une seconde Partie originale, relative à l'indemnité de plus-value. Cette originalité consiste à rattacher cette indemnité à l'art. 555 du Code et non plus aux textes du louage, comme dans les propositions précédentes.

M. Donon semble avoir eu pour but d'échapper à certaines objections qui avaient été élevées contre les projets précédents. Elles émanaient notamment de M. Caziot, qui, outre ses critiques de principe que nous connaissons, demandait : l'indemnité correspondra-t-elle aux dépenses faites par le fermier, ou bien à la plus-

value donnée au fonds ? Si l'indemnité ne peut être compensée par un supplément de fermage, elle deviendra un prélèvement sur le capital foncier, et les propriétaires chercheront un autre mode d'exploitation du sol. D'autre part, comment réglementer le paiement de l'indemnité de plus-value uniformément pour toute la France ? C’est une gageure, qui dressera les uns contre les autres baïlleurs et fermiers, etc.

Le projet Donon est ainsi conçu

Art. 7. — Pour le règlement de cette indemnité il sera fait application de l’art. 555 du Code Civil ainsi complété :

« Article 555 du Code Civil :

« Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers avec ses matériaux...

« Complément à l'art. 555 du Code Civil :

Le fermier ou le colon partiaire qui auront effectué sur lexploitation rurale des améliorations foncières d’un caractère durable, d’ordre immobilier, telles que constructions, agrandissements de bâtiments, installation d’un réseau de distribution d’électricité, de silos, de hangars, ouverture ou aménagement de chemins ruraux, de puits ou de réservoirs, établissement de clôtures permanentes, plantation de houblonnières, de vergers ou d’arbrisseaux à fruits, défrichement de terres incultes, drainages modernes, seront considérés comme les tiers de bonne foi visés au paragraphe précédent du présent article.

Mais le prôpriétaire ne sera tenu au remboursement des sommes dont s’agit que si le fermier ou le colon partiaire, préalablement à l’exécution des dites améliorations, a sollicité et obtenu son autorisation écrite.

Art. 8 — Les améliorations d’ordre cultural, telles que : appropriation et enrichissement du sol par l’apport d’amendements et d’engrais, défoncement, épierrement, création de prairies naturelles, pour lesquelles lautorisation préalable du propriétaire n’a pas été sollicitée, me pourront donner ouverture à indemnité que si un état des lieux a été établi par des experts compétents lors de l’entrée en jouissance du fermier sortant.

Celui-ci devra fournir toutes justifications utiles à l'établissement de l’indemnité qui sera fixée, suivant la procédure indiquée à l’art. 3 de la présente loi et sur rapport d’experts désignés par les parties ou par simple ordonnance du Président du Tribunal et choisis sur une liste établie chaque année par la Chambre d’Agriculture.

Art. 9. —— La dite indemnité ne sera pas exigible par le fermier en un seul versement, mais sera répartie en plusieurs versements annuels. Le nombre de ces versements sera détéerminé dans les mêmes conditions que le montant de l'indemnité elle-même, sans que les dites sommes soient productrices d’intérêt.

Toutes les fois que le bail consenti au nouveau fermier l’aura été à des conditions plus onéreuses que l’ancien, le fermier sortant pourra exiger que le propriétaire lui délègue la différence entre le nouveau fermage et l’ancien jusqu’à concurrence de l’indemnité fixée.

Art. 10. — Pour les baux en cours au jour de la promulgation de la présente loi, etc.

Critique du projet Donon.

Les textes ci-dessus peuvent se ramener aux principales direc-

tives suivantes, à propos desquelles nous prions le lecteur de bien vouloir se référer à l’analyse détaillée de l’art. 555 que nous avons faite au chapitre II de notre 1" Partie, ainsi qu'aux conclusions de ce chapitre.

a) Le point principal, la tendance générale du projet, c’est le recours en lui-même à l’art. 555 dans le but de « hâter » une réforme en la basant sur un texte déjà appliqué au fermier sortant.

T1 résulte de nos explications antérieures que ceite application déjà existante de l'art. 555 en notre matière est loin d’être satisfaisante. Elle donne lieu à de multiples incertitudes que nous avons examinées, et dont nous avons discerné la cause dans le fait que l'art. 555 n'est pas destiné, Comme tel, à régir la situation du, preneur. Ce n’est que par analogie, et pour les besoins pratiques de la justice qu’il a pu être invoqué. Il a conduit les Tribunaux, autant par les exigences de sa lettre que par la nature même du droit d’accession, à opérer dans la masse des améliorations la distinction arbitraire et rigide entre celles susceptibles d'enlèvement et celles qui ne peuvent être séparées du fonds. En second lieu, ses effets sont nettement critiquables, puisqu'il aboutit soit à la démolition des. ouvrages, suivie parfois de dommages-intérêts à la charge du constructeur, soit à leur remboursement intégral « sans égard, dit le texte, à la plus ou moins grande augmentation de valeur que le fonds a pu recevoir ». Alternative également exagérée, et qui soulève une double objection (+. plus haut) : théorique, puisque le droit du constructeur est fondé ici aussi sur un enrichissement sans cause, lequel ne peut envisager précisément que « la plus ou moins grande augmentation de valeur que le fonds a pu recevoir » — pratique, car la démolition est contraire aux intérêts du fermier, et le remboursement intégral, au moins le plus souvent, aux intérêts du bailleur.

Bref, tel qu'il existe, rejetant expressément toute notion de plus-value, l’art. 555 ne contient aucune solution conforme au problème qui nous occupe. Nous voyons, d’ailleurs, que, malgré qu'il soit appliqué depuis fort longtemps, ce problème ne fait que devenir de plus en plus pressant.

b) Aussi bien, M. Donon ne propose-t-il pas d'appliquer l’art. 555 tel qu'il existe. Son projet consiste « à l'adapter ». Comment cela ?

Si l’art. 555 produit des effets différents de ceux qu’engendre normalement un enrichissement sans cause, nous savons que c’est par suite de l'influence d’une bonne ou d’une mauvaise foi dans la personne du constructeur. Les Tribunaux, contraints par la lettre

ie Dr

du texte d’assimiler le preneur à l’un des deux cas prévus par l’article, appliquent à celui-ci les dispositions relatives au possesseur de mauvaise foi, nous l’avons vu.

L'adaptation de M. Donon porte justement sur cette assimilation. L'art. 7 de son projet décide que les fermiers ou colons améliorateurs « seront considérés comme des tiers de bonne foi ».

M. Casanova, collaborateur de M. Donon dans la rédaction de son projet, ne voit à ce changement de front que des avantages (4). Ces avantages paraissent en effet manifestes. On sait que, d’après l’art. 55 dernier al., le propriétaire ne peut, en face d’un tiers de bonne foi, exiger la suppression des ouvrages; il doit payer, mais il a choix entre le remboursement du prix de la main-d'œuvre et des matériaux et le remboursement de la plus-value donnée au fonds. Si bien que l’un des inconvénients que nous rappelions à l'instant disparaît : à l’ancienne option du propriétaire — démolition ou remboursement intégral — se substitue l'option suivante, la conservation des améliorations devenant obligatoire : remboursement des impenses ou remboursement de la plus-value.

Nous sommes parfaitement d'avis que cette solution est, sans aucun doute, préférable, et infiniment plus conforme aux situations respectives du bailleur et du fermier.

De la même façon, ajoute M. Casanova, les diverses objections de M. Caziot aux projets de loi antérieurs se trouvent résolues. En effet ù

— M. Caziot disait : L'indemnité correspondra-t-elle aux dépenses faites par le fermier ou à la plus-value ? — Réponse du projet Donon : cela dépendra du choix du propriétaire.

% objection : S'il n'y à pas de plus-value- susceptible d’entraîner un supplément de fermage, le propriétaire subira un dommage injustifié. — Réponse : S'il n’y a pas de plus-value, le propriétaire ne paiera rien, puisqu’en vertu du nouvel article 555 il choisit entre le remboursement des dépenses et celui de la plusvalue.

Enfin, dans son art. 9, le projet Donon répond à la dernière objection des adversaires d’une intervention législative, « à savoir que le paiement d’une indemnité pourra contraindre le propriétaire au décaissement de sommes importantes » alors que beaucoup de propriétaires terriens ne disposent que de faibles capitaux. — En effet, d’après cet art. 9-2°, le propriétaire n'aura pas d'argent à dé-

(1) « Association Agricole » du 6 déc. 1927, chronique juridique par M° Casanova, ingénieur agronome, avocat à la Cour de Paris « La Propriété culturale et l’indemnité de plus-value au fermier sortant.

bourser, puisque l’indemnité sera payée par le fermier entrant qui va profiter de la plus-value. |

Et M. Casanova conclut : « Notre prétention a été. de démontrer qu’il était peut-être possible de résoudre une question brüûlante, sans se brûler, sans brûler personne, et en modifiant à peine des textes législatifs plus que séculaires ». |

Sur les divers avantages ci-dessus énumérés, nous sommes pleinement d'accord avec les rédacteurs du projet : ce sont là des conséquences dignes d'être retenues et approuvées. Sont-ce vraiment les solutions, tant cherchées, du problème de l'indemnité de plus-value ? Plus exactement, « l'adaptation » de M. Donon résoud-elle la question ? Il est absolument impossible de le penser.

Car nous ne comprenons pas comment on peut prétendre assimiler le locataire au tiers possesseur de bonne foi. Sans faire une analyse approfondie de la notion de bonne foi, disons simplement que le possesseur de bonne foi est celui qui se croit propriétaire. Les termes de l’art. 383 renvoient sur ce point à l’art. 550, aux termes duquel le possesseur de bonne foi est celui « qui possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices ». Il est visible que cette qualité ne peut indiscutabiement pas être reconnue au locataire ou fermier, qui détient la chose en vertu du titre même qui le fait locataire, c’est-à-dire d’un bail, lequel est tout le contraire d’un titre translatif de propriété. ;

La situation juridique du locataire est parfaitement définie il est un détenteur, ou possesseur précaire, ou possesseur pour le compte d'autrui, ces expressions étant synonymes dans la langue courante du droit. Il est même le type classique du détenteur. Cette situation juridique est bien incapable d'une adaptation; car on ne devient détenteur qu’en vertu d’un titre régulier, à la différence de la possession qui peut n'être qu’une situation de pur fait, et à la suite, par exemple, d’un conirat avec le propriétaire, ce qui est le cas du fermier. Ce titre précis et régulier contient à la charge du détenteur une obligation de restitution. Par le fait même qu'on est fermier, on n’est pas, on ne peut pas être possesseur de bonne foi. On ne peut pas se croire propriétaire; c’est évident. Il y à là une incompatibilité absolue.

La notion d’une bonne ou d’une mauvaise foi n’a donc rien à voir avec la situation du fermier améliorateur. L’on sait au surplus, : si l’on est un peu au courant du Droit, que dire du locataire qu'il n'est pas un possesseur de bonne foi n’a absolument rien de péjoratif.…

Le projet Donon d'une adaptation de l’art. 555 nous donne donc l'exemple d’un édifice harmonieux dont les fondations n’auraient aucune solidité. Au surplus, on peut penser que, depuis plus d’un demi siècle que les Tribunaux appliquent tant bien que mal au preneur les dispositions de 555 relatives au tiers de mauvaise foi, ils auraient fait eux-mêmés « l’adaptation » à laquelle se livre M. Donon, si celle-ci avait été possible.

Il nous semble done difficile de croire, si les principes juridiques ont encore une autorité, que le projet dont il s’agit, aussi bien dans son titre IT que dans son titre I, puisse être adopté par le Parlement.

Le lecteur se souvient, peut-être, qu’à notre avis (1) l’art. 558 ne renferme aucun élément d’une solution satisfaisante en notre matière, Texte établi pour trancher une question de propriété dans un cas où ne préexiste aucun lien contractuel entre les parties, la nature même du phénomène de l’accession lui interdit en outre de s'appliquer aux améliorations dites culturales. On l’a constaté dans l'examen de la jurisprudence en vigueur. Le projet Donon d’ailleurs ne tente pas cette seconde « adaptation » du texte aux améliorations d'ordre cultural. Celles ei sont régies par un art. 8 non rattaché à l’art. 555. Si bien qu’en définitive, avec ce projet, les améliorations foncières seraient gouvernées par l’art. 555 du C. Civ. complété, et les améliorations culturales par la loi Donon. Ce qui prouve surabondamment que les principes qui sont à la base de l’art. 555 (même modifié) ne peuvent pas ménager de solution d'ensemble à notre problème.

Aussi bien, ne doit-on pas oublier qu'il s’agit d’une réforme du bail à ferme, et que nous sommes sur le terrain du louage,

Poursuivre cette réforme au moyen d’un texte radicalement étranger au contrat de louage, en le modifiant conformément au but qu’on se propose et qui n’est pas son but normal, c’est s'engager, croyons-nous, dans une impasse, et s’exposer à des adaptations hasardées comme celle qui est à la base du titre II du projet Donon.

En résumé, il nous paraît que le choix de l’art. 555 en lui-même est erroné, et qu’en second lieu, l’adaptation qui en est proposée ne s'appuie que sur une inacceptable confusion, que sur une grave inexactitude juridique. |

3. — Quelle sera donc notre conclusion sur le choix d’un texte, et sur le lieu légal où doit porter une réforme législative ?

() Cf. Suprà. 1° Partie, chap. IL.

Reprenons la conclusion du chapitre central de notre thèse, consacré à l’analyse du principe que nul ne doit s'enrichir aux dépens d'autrui. Nous disions que la théorie de l'enrichissement sans eause domine à notre avis toute la matière des impenses utiles.

Nous avons reconnu dans cette théorie le fondement juridique du droit à indemnité; puis nous nous somme appuyé sur elle pour préciser la nature d’une réglementation légale. Il faut encore nous y référer pour déterminer la portée formelle d’un texte de loi.

Nous avons dit aussi qu'une loi ne saurait tout prévoir parce qu'une réglementation rigide et uniforme est contraire à une certaine liberté nécessaire des parties comme aux exigences de l’agriculture. Au surplus, de quoi s'agit-il ? De combler une lacune du Code. La loi à intervenir devra donc se borner à introduire au fître du louage le principe d'un droit à indemnité; pour combler la lacune du Code, it suffit de proclamer l'existence obligatoire de ce droit.

Ce texte d'ordre général sera fondé, sans que ce lien ait besoin d'y être exprimé, sur le principe, de l’enrichissement sans cause, doué des caractères que l’on sait. Le législateur, somme toute, ajoutera, à la liste de ceux qui sont déjà sanctionnés par le Code, un cas nouveau d’enrichissement sans cause, au profit du preneur. Il fera pour celui-ci ce que le législateur de 1804 avait fait pour le donataire (art. 861), pour l’acheteur à réméré (art. 1673), pour le dépôt fait à une personne incapable (art. 1926), pour le tiers détenteur d’un immeuble hypothéqué (art. 2175), et pour le possesseur évincé (art. 555).

La façon générale dont sont rédigés ces articles permet de concevoir celui dont nous parlons. Quelle est la portée strictement juridique de la loi à venir ? C’est de sanctionner la proposition suivante : les impenses uliles faites par le preneur ouvrent un droit légal à compensation.

Nous ne voudrions pas céder à la tentation, gratuite et peu nuisible, d'émettre nous aussi notre « proposition de loi ». Cependant, afin simplement de traduire pratiquement notre pensée, nou imaginons volontiers un texte de ce genre : |

« Le propriétaire devra tenir compte de l’enrichissement procuré au bien loué par suite d’impenses utiles effectuées par le fermier, sans que les parties puissent déroger par une stipulation contraire à ce droit à indemnité dû au fermier sortant.

Toutefois, pour les améliorations d’ordre permanent et immobi- RE le fermier devra justifier du consentement préalable du propriéaire ».

Un texie semblable, fondé sur un principe étranger mais supé-

rieur au contrat de louage, ne contredit aucune des règles fondamentales de louage. Bien mieux, nous verrons qu'il s’y adapte naturellement. Et il devra S'inscrire au titre du louage, en complément de l’art. 1730.

Notre conception d’une intervention législative, puisant sa légitimité et sa mesure dans les seuls principes du Droit, est issue d’une origine toute différente du point de départ de la proposition Donon. Elle peut se flatter de répondre aussi victorieusement que celle-ci aux objections précédentes, et par une voie plus juridique que celle d’une modification malaisée de l’art. 555, lequel, après le vote d’un texte comme le nôtre, ne sera plus au contraire susceptible d’être invoqué pour aucune amélioration quelle qu’elle soit. Loin de l’étendre davantage, nous estimons donc qu’une réforme légale aura pour effet d’exelure radicalement l’art. 555 de notre matière. C’est à tort que les anciens projets Lecomte et Lechevallier se limitaient aux améliorations culturales et stipulaient que les constructions et plantations continueraient d'être régis par l’art. 555. Une réforme comme celle que nous préconisons est une réforme du contrat de louage, et doit porter logiquement sur toutes le impenses utiles sans exception.

C’est de l’esprit du projet Jadé que notre texte se rapproche. Ce projet est assurément plus conforme au rôle du législateur tel que nous l’avons considéré, ne serait-ce que pour les deux grandes raisons suivantes : [l se borne à être une réforme du statut du bail à ferme, sans intervenir dans les modalités des baux à ferme; il ne sort pas du cadre traditionnel du louage.

Cependant, nous ferons remarquer les différences qui distinguent notre texte de la proposition Jadé.

Il est conçu en termes plus larges, qui mettent plus en relief le rapport fondamental entre « impenses utiles » et « enrichissement sans cause ».

Le caractère d’ordre public y est restreint plus nettement au principe seul du droit à indemnité. Nous avons soin en effet de l’insérer à la fin du premier paragraphe, au lieu d’en faire, comme M. Jadé, la conclusion du texte tout entier, ce qui présente, dans ce dernier projet, l'inconvénient d'imposer aux parties d’une façon rigide la liste des améliorations pour lesquelles le consentement du bailleur est indispensable.

C'est dans le même but que, non seulement nous n’imposons pas une pareille liste, mais que nous nous abstenons d’énumérer simplement ces améliorations. Nous ne les indiquons que par leur qualité commune d’améliorations permanentes. Ce trait distinctif

suffit, croyons-nous, à les déterminer, et cette absence d’une éntmération unique respecte mieux les diversités des usages agricoles et des natures d'exploitation. Les parties demeurent maîtresses de préciser par elles-mêmes suivant les habitudes locales et la nature du domaine, les améliorations qui devront être autorisées par Île propriétaire. Notre texte offre ainsi une souplesse plus grande et nécessaire.

Le même souci de n'inscrire dans le Code qu’une disposition d'ordre très général nous à conduit à ne pas fixer législativement un mode de réglement nécessaire au cas de litige sur le montant de l'indemnité. Nous renvoyons le lecteur sur ce point qui est de réalisation et non de principe, au $ 4 du chapitre suivant.

Enfin le fait de s’inserire à la suite de l'art. 1730 souligne la haute portée doctrinale et générale de notre texte. M. Jadé faisait de son projet un complément de l’art. 1778, lequel est un article de réglement pratique, et non de principe. En fixant notre réforme à la suite de l’art. 1730, nous indiquons d’une façon concrète que c'est à propos de l'obligation de restituer la chose que joue la théorie de l’enrichissement sans cause, que c’est à cette obligation que se rattachent manifestement les problèmes relatifs aux impenses utiles. C’est ainsi que dans le cas du donataire, de l’acheteur à réméré etc.., le droit à indemnité qui leur est accordé est une conséquence du rapport, de la restitution du bien dont ils jouissaient. Ici, de même, l'obligation de tenir compte de la plus-value est imposée au propriétaire en fonction de l’obligation de restituer la chose qui incombe au locataire. C’est bien là, à notre avis, et cette constatation est essentielle, le seul lieu juridique d’une réforme.

Dans l'exposé des motifs d’un texte de ce genre se trouvera contenue la légitimité du droit à indemnité attribué au fermier améliorateur. En d’autres termes, on y devra indiquer la source de. ce droit et de l’obligation mise à la charge du bailleur, c’est-à-dire le principe d'équité que nul ne doit s'enrichir sans cause aux dépens d'autrui, la portée juridique de cette règle, et l'exactitude de son application en notre matière,

On voit, en effet, et nous nous excusons de le redire, qu’une telle proposition est entièrement supportée par ce dernier principe. Il est donc possible d'écrire, en résumé — Les règles de l’enrichissement sans cause gouvernent, définissent la nature juridique du droit à l’indemnité pour cause de plusvalue. Nous avons fait l'analyse spécifique de ces règles dans le ch. IT de notre IT° Partie. Nous y avons vérifié leur conformité de principe avec la situation propre au fermier améliorateur, qu’en

celle-ci se trouvent réunis les éléments constitutifs de la versio in rem, remplies les conditions requises pour l'exercice de l’action d'équité, en l'absence de tout moyen né du contrat de louage.

— L'intervention du législateur étant nécessaire pour des motifs d'efficacité pratique, c’est encore en vertu de ces règles théoriques, préalablement déterminées, qu’une loi se justifiera; c’est en les respectant qu'elle puisera sa force et en même temps sa mesure; c'est en se référant à ce seul critère juridique que l’on peut déduire la portée d’une réforme légale, laquelle ne viole en rien, ainsi conçue, la législation existante du bail à ferme, mais la complète simplement, en y introduisant avec certitude le principe d’un droit supérieur déjà äppliqué par le Code en d’autres hypothèses analogues.

— Mais cette réforme, dira-t-on, du fait même qu'elle ne pose qu'un principe, ne tranche point toutes les questions d’indemnité. Certes, et c’est à dessein, car nous avons précisé qu'une réglementation détaillée ne concerne pas le législateur, et qu’en outre elle serait nuisible, si elle n'était d'abord impraticable.

Mais, d'abord, il apparaît que, même restreint à l’énoncé d’un principe, un texte de loi comporte une solution implicite de ces questions d'application, autant par l'esprit dont s'inspire sa lettre que par la place où il se situe dans le Code, et par l’exposé des motifs qui doit l’éclairer. S’il ne les tranche pas positivement, formellement, il indique le sens dans lequel elles auront à être résolues; et cela est non seulement suffisant, mais, encore une fois, au delà de cette limite, l'initiative du législateur devient une entrave.

Les parties interpréteront donc, dans leurs conventions, notre texte de principe. Maïs, étant donné le fondement et la nature de ce texte, leur interprétation ne sera pas aveugle, car le sens de ces solütions pratiques n’est pas obscur, ni même douteux : c'est à la lumière des principes posés ci-dessus que les conditions d’application se résolvent. Le principe posé, les conséquences en découlent naturellement.

Ainsi apparaît l'unité du problème, la secrète armature d’une méthode rigoureusement juridique; les règles de l'enrichissement sans cause se retrouvent au cours des différentes étapes parcourues : soit qu'elles forment la justification théorique du droit à compensation pour impenses utiles — soit qu’elles précisent la substance et la portée d’un texte de loi — soit enfin qu'elles fournissent

en quelque sorte la clef des difficultés de réalisation pratique d’une

indemnité.

Ce sont ces dernières qu’il ne nous reste plus qu’à passer rapidement en vue, sur les données qui précèdent.