CHAPITRE Ï

Les textes contenus au titre du louage.

Au chapitre du Contrat de louage de choses, le Code Civil définit les obligations respectives du bailleur et du preneur aux diverses époques de la durée du contrat.

Seules, les obligations qui sont imposées aux parties en fin de bail commandent directement la situation juridique du fermier sortant. Comme elles sont, cependant, d’une certaine manière engendrées, déterminées par celles qui se succèdent au cours même du bail, il est bon de considérer d’abord les plus remarquables de celles-ci.

I. — Le preneur voit trois de ses principales obligations insérées dans l’article 1728 du Code, aux termes duquel il est strictement tenu « 1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui à été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances à défaut de convention; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

La destination de la chose est généralement prévue par la convention; sinon, dit le texte; « les circonstances », la nature même de la chose, l'usage apparent que les précédents locataires en ont fait, suffisent à la faire présumer. Souvent, le preneur serait dans l'impossibilité pratique de changer cette destination, tout au moins d’une façon radicale. D’autre part on excepte traditionnellement de cette règle les modifications dites habituelles, celles qui n’affectent pas l’objet principal de la jouissance, ni la forme de la chose; et qui sont réparables à peu de frais. Ainsi le locataire d'un appartement y effectue toujours de légers changements qui sont, pour ainsi dire, de style. Mais les travaux plus importants faits sur un bien rural, tels que la démolition de murs intérieurs, l’'arrachage de vignes,. etc. tomberaient sous l'appli-

cation de l’article 1728. La sanction serait de rétablir les lieux loués dans leur forme primitive, et, si besoin est, de payer des dommages-intérêts au bailleur.

Cette obligation d’user de la chose louée selon sa destination naturelle ne se confond pas avec celle d’en jouir en bon père de famille, selon l'expression classique, et qui est indiquée en tête du même alinéa. L'une et l’autre sont distinctes et ne. forment pas double emploi; les hypothèses concrètes se présentent où elles ne coïncident point, où le preneur a pu enfreindre la première et non pas la seconde, et inversement. Cette formule générale, posée par l’art. 1728 en ce qui concerne le preneur théorique de toute chose louée, est reproduite et développée à l'égard du fermier par l’art. 1766. Cet article, l’un des plus importants de cette matière, réunit en lui pour le bail à ferme les obligations et sanctions mentionnées à l’égard de tout preneur par les art. 1728 et 1729.

Il est ainsi conçu : « Si le preneur d’un héritage rural ne « le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son « exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas en « bon père de famille, s’il emploie la chose louée à un autre usage « que celui auquel elle à été destinée, ou, en général, s’il n’exé- « cute pas les clauses du bail et qu’il en résulte un. dommage « pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

Le fermier pourrait en effet faire du fonds de terre un emploi abusif bien que conforme à sa destination, et l’épuiser peu à peu. Les dispositions de l’art. 1766 sont traditionnelles dans notre droit en matière de baux à ferme. Pothier les développait déjà et disait : « Le fermier d’une vigne doit la bien façonner, la bien fumer, la bien entretenir d’échalas, la provigner et généralement la cultiver de la même manière qu’un bon et soigneux vigneron cultiverait sa propre vigne ». De multiples exemples, régis et gouvernés par les usages locaux, et parfois prévus par les clauses des baux, pourraient illustrer plus abondamment le texte, exemples relatifs à l'entretien des chemins par le fermier, aux soins à donner aux bois taillis, au nombre de jeunes arbres qui doivent être épargnés, à la consommation des fourrages nécessaires, etc.

L'art. 1767, à son tour, crée pour le fermier une obligation d’engranger « dans les lieux à ce destinés par le bail ». On sait que cette obligation a pour but de garantir les privilèges du bailleur sur les fruits de l’année, conformément à l’art. 2102 1°; les récoltes, et « tout ce qui sert à l’exploitation de la ferme sont affectés comme sûretés au paiement des fermages. A cette garantie

concourt indirectement l'obligation énoncée à l’art. 1766 de garnir l'héritage de bestiaux et d’ustensiles; mais les termes, mêmes dans lesquels elle est formulée indiquent que son but principal est d'assurer surtout la bonne et constante exploitation du fond. La plus ou moins grande abondance de produits est le lot du preneur; mais le bailleur est intéressé personnellement lui aussi à ce que son bien ne dépérisse pas et soit maintenu en valeur. C’est là l’objet général de l’art. 1766.

Dans cette obligation d'entretenir et de cultiver, il faut également faire rentrer le soin pour le fermier de subvenir aux réparations locatives. Celles qui concernent les hangars et bâtiments de ferme sont gouvernées par les règles de tout bail à loyer, dont la référence se trouve aux art. 1754 et 1755, lesquels reproduisent des idées courantes de l’ancien droit ainsi que le critère indiqué par Pothier pour les distinguer des réparations qui sont à la charge du bailleur. Lepage, dans ses « Lois des bâtiments », disait d'une façon très précise : « En général, toutes les réparations occasionnées par la vétusté doivent être faites par le propriétaire par application de la maxime res perit domino. Mais lorsque les réparations sont occasionnées par la faute du locataire ou du fermier il doit en répondre ». L'art. 17b5 ajoute à la vétusté le cas de force majeure.

Mais les terres elles-mêmes sont sujettes aussi au principe des réparations locatives, en vertu duquel incombent au fermier l'entretien des haies, le curage des fossés aux époques utiles, l’élaguage des arbres de haut jet le long des clôtures, la destruction des taupes et fourmilières, l’enlèvement des mauvaises herbes et des ronces — ei d’une façon générale, tout ce qui se rapporte non plus à la culture proprement dite, mais, selon le principe des réparations locatives, au menu entretien de la terre louée.

Il convient de noter que spécialement sur le détail de ces exemples il faut s'en référer aux usages de la région ou de la localité : ce sont eux qui devront inspirer la ligne de conduite du fermier.

Dans les quelques articles où sont ci-dessus énumérées les obligations de faire dont le fermier est tenu au cours du bail, on voit que, malgré qu’il n’en soit. pas parlé, la personne du bailleur est présente; c'est par rapport à lui, en définitive, c’est en foncetion de ses intérêts que les rédacteurs du Code ont imposé au

: preneur d’entretenir soigneusement bâtiments et terres, et de cul-

tiver le domaine à lui loué avec toute la diligence désirable. Sans doute, à un rendement fécond, à une exploitation rationnelle, le

preneur trouve le premier son avantage. Mais un défaut personnel d'activité, une gestion ignorante ou désordonnée, ou simplement la perspective d’une occupation provisoire pourraient i'incliner à des négligences, même à des fautes dont le bailleur supporterait pour sa part les conséquences. La loi, qui règle dans un contrat synallagmatique les rapports, les obligations réciproques des parties, ne peut empêcher l’une d'elles de se ruiner dans les limites de son droit : elle doit l'empêcher de ruiner l’autre. Et c’est afin d'éviter une diminution de valeur du patrimoine du bailleur. qu’elle dicte au fermier les soins qu’il devra prendre de lhéritage, qu’elle l’enferme dans le cercle des précautions que nous venons de rappeler.

Ces diverses obligations, qui se résument en celle de bien cultiver la chose, d’en jouir en bon père de famille et selon sa destination, comportent-elles une sanction au cours du bail ?

L'art. 1766 à la fin du premier alinéa, porte que le bailleur qui a subi un préjudice peut « suivant les circonstances » faire résilier le bail, ce qui indique les deux points ci-après qui méritent de retenir l'attention.

Par suite des termes de la loi, il faut d’abord qu’un dommage réel ait été causé au bailleur. Plusieurs décisions de justice soulignent la nécessité d’un préjudice subi par le propriétaire pour que celui-ci puisse intenter l’action en résiliation. Un arrêt de la Cour de Gand du 17 janvier 1884 (D. P. 84-2-92) précise davantage le caractère indispensable de cette condition, et spécifie « qu'il ne suffit point, pour que la sanction édictée par l’art. 1766 puisse être appliquée, que le fermier ait contrevenu aux obligations qui lui sont imposées par le dit article, mais que la loi exige de plus que l’inexécution de ces obligations ait causé un dommage au bailleur ».

Cette condition, qui est d’ailleurs de droit commun — sans intérêt, pas d'action — une fois réalisée, il apparaît que dans le cours même du bail le bailleur aura la faculté d’agir contre un preneur qui se dérobe à ses obligations contractuelles.

Mais sur cette action, et sur la sanction à intervenir, le juge. aura un pouvoir discrétionnaire d'appréciation. « Suivant les. circonstances », dit l’art. 1766; les Tribunaux apprécieront donc les, éléments de fait qui ont provoqué le préjudice ainsi que l’indemnité que celui-ci mérite. La résolution du contrat est une application normale de l’art. 1184, et de la condition résolutoire sous-en-: tendue dans les conventions à engagements réciproques. Mais le juge peut décider souverainement qu'il n'y a pas lieu à résolution.

Sur la faculté pour le bailleur d’agir pendant le cours du bail pour défendre ses intérêts menacés, la Cour de Cassation a statué affirmativement, estimant qu’il est « évident que le propriétaire peut intenter son action dès qu'il y a infraction, de la part du fermier, aux obligations qu'il a contractées par son bail, et sans qu’il soit tenu d'attendre la fin de la jouissance ». (Req. 20 déc. 1858 — D. P. 59-1-136). Les Tribunaux, d’autre part, ont usé fréquemment de leur pouvoir d'apprécier les circonstances; ils peuvent ainsi, la mauvaise culture ayant cessé à la suite des plaintes du propriétaire, refuser la résiliation que celui-ci demandait, et se borner à lui allouer des dommages-intérêts proportionnés au dommage temporaire éprouvé. (Cf. cass. S. 1829-1-401. — C. de Rouen $S. 1849-2- 719}.

Tel est le faisceau d’obligations dont le fermier est tenu en vertu du Code lui-même pendant la durée de sa jouissance, et qui ont pour but de le contraindre à cultiver la terre aussi diligemment que s’il en était propriétaire. Des moyens de défense énergiques sont donnés au bailleur contre les négligences et les fautes du fermier. Ïl pourrait même se faire que la culture fût assez délaissée, l'entretien des bâtiments et ouvrages agricoles assez défectueux pour amener, après la résiliation du bail, une diminution de la valeur locative de la ferme. Dans ce cas, et « s’il y a faute du fermier, le bailleur peut demander une indemnité de relocation ». (Trib. Bayonne 23 janvier 1894 — Gaz. Trib. 28 août 1894).

2. — Les dispositions des textes relatifs aux évènements qui se produisent en fin de bail sont un corollaire logique de celles qui préeèdent. À l'obligation imposée au fermier exploitant de jouir de la chose en bon père de famille, de la cultiver selon sa destination, d'y faire les réparations de menu entretien, etc. correspond lobligation imposée au fermier sortant de restituer la chose à l’expiration de sa jouissance.

« S'il a été fait un état des lieux, dit l’art. 1730, entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ». ,

Cet état des lieux, fréquent en matière de location de biens ruraux, et qui n'est d’ailleurs soumis à aucune forme particulière, règle souverainement l'étendue de la restitution dont le fermier

sortant sera tenu. Il est inutile d’insister sur la valeur juridique de la restitution de la chose parmi les divers éléments dont se compose le contrat de louage. L'obligation de restituer conformément à l'état des lieux, c’est la manifestation du caractère de précarité que revêt la possession du preneur. Comme le constate la jurisprudence, le fermier est obligé, d’après son titre lui-même, d’entretenir la chose, de la bien cultiver, et de la rendre telle qu'il à été prévu lors de son entrée.

Cette disposition est complétée par l’art. 1731, suivant lequel « s’il n’a pas fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

La combinaison des deux articles donne la mesure des obligations du preneur, ainsi que les moyens dont il dispose en vertu de la loi pour éluder sa responsabilité, Le Code pose comme principe cette responsabilité, au cas de défaut restitution, ou de restitution seulement partielle ou non conforme soit à l’état des lieux soit à la présomption de l’art. 1731. Aïnsi, si l'hypothèse extrême de la disparition de la chose pouvait se présenter en matière de location de bien rural, et qu’elle fût imputable au preneur, celui-ci en outre du loyer devrait à la fin du bail en rembourser la valeur. Il serait de même responsable des déficits survenus dans la contenance des terres, que cette contenance ait été ou non calculée dans l’état des lieux (1).

L'art. 4 de la loi du 10 juillet 1889 sur le colonage partiaire se réfère en ce qui concerne les obligations qui pèsent sur le colon aux art. 1130, 1731 et 1768 C. Civ.

La preuve contraire réservée au fermier par la loi pour faire tomber la présomption de Part. 1731 peut être administrée par témoins, d'après l'opinion presqu’unanime des auteurs et des Tribunaux; il s’agit ici en effet de prouver un état de fait purement matériel, et non un fait juridique. Le preneur tend à prouver, en l’absence d'état des lieux, que ceux-ci ne lui ont pas été délivrés en bon état de réparations. L'état des lieux est ainsi d’une grande utilité aux deux parties, au bailleur pour préciser les objets acces- soires qui devront être compris dans l'obligation de restituer, au preneur pour échapper à la présomption de l’art. 1731. Au surplus, comme aucun texte ne fixe un délai en deça duquel l’état doit être établi, les parties y pourvoient le plus souvent à l’amiable, et le

(1) Cf. ch. Civ. 26 mai 1868. D. P. 68-1-471. Nancy, 5 août 1865 D. P. 70-2-53.

LA SITUATION ACTUELLE DU FERMIER SORTANT f 19

preneur est en droit absolu de l’exiger; si le bail a omis de le faire, il appartient alors aux juges de fixer un délai (1).

S'il existe un état des lieux, la preuve que le preneur devra faire, en vertu de l’art. 1730, sera celle de la vétusté ou de la force majeure. A la vétusté, on assimilera l’usage normal de la chose, usage dont le preneur, remarque Laurent, ne peut être contraint de réparer les effets, puisqu'il en est tenu selon l’art.

Cette preuve déchargera le fermier de la responsabilité des modifications que la chose louée a pu subir; ces modifications — sauf celles facilement réparables dont nous avons fait mention au sujet de l'obligation de jouir du bien selon sa destination, — qui constitueraient sans cette preuve autant d'infractions au principe posé par la loi de la restitution de la chose identique à elle-même puisque le jour où le bail prend fin, le preneur devient débiteur pur et simple de la chose, et détient alors sans droit ce qu'il sait appartenir à autrui.

Ainsi les principes du Code apparaissent fermes en cette matière, et d’ailleurs hérités de l’ancien droit. Les art. 1728 et 1729, et l’art. 1766 prévoient et sanctionnent les abus d’usage et de jouissance, les fautes dont le preneur s'est rendu coupable pendant le cours du bail. Mis à la tête d’une exploitation afin d’en jouir et de la gérer, le fermier outrepasse ses droits nés du contrat s’il en

bouleverse la consistance et la forme et en compromet la valeur

foncière, soit par des faits positifs, soit d’une façon négative. De même, qu'exige la loi à l'expiration du bail ? Qu'il restitue la ferme telle qu’elle est décrite dans l’état des lieux, ou telle qu’il est présumé l'avoir reçue des mains du bailleur, c’est-à-dire en bon état d'exploitation.

Tant de protections accordées au bailleur traduisent le respect légitime des rédacteurs du Code pour son droit de propriété. Jusqu'au dernier jour du contrat, la loi met à la disposition du bailleur toute une escorte de garanties, destinées à l’indemniser ou à placer son héritage hors des atteintes possibles du fait de sa détention entre les mains du preneur.

On est frappé, du reste, en considérant les textes réunis au chapitre du louage de choses, du fait que leurs auteurs n'ont semblé

(1) cf. Paris, 18 mars 1895, et notamment l’exposé des motifs, D. P. 95-2-240. Id. Baudry-Lacantinerie et Wahl, Tr. du louage, 3° éd. T. 1°. Cet arrêt est intéressant au sujet également de l’admission de la preuve par témoins à l'encontre de 1731, et sur ce même point id. cass. 27 juillet 1896. S. 97-1-327; 25 mai 1897, S. 1901-1-508; 27 déc. 1921, D. P. 1922-1-103. Ici MM. Baudry-Lacant. et Wahl sont d’un avis opposé.

supposer absolument, lorsqu'ils édictaient l'obligation pour le preneur de conserver et de restituer la chose, que la seule et unique éventualité d’un préjudice à subir par le bailleur. D'un article à l'autre, c’est cette idée du préjudice auquel est exposé le propriétaire du bien loué, du risque que court son patrimoine, c'est ce mobile dominant qui les guide. Ne pensons pas à nous en étonner. Outre que ce mobile, d’une part, répond parfaitement à l'armature juridique du contrat de louage, et que, d'autre part, il est tout à fait justifié par la réalité des choses, l'abondance et la variété des décisions de justice le prouvent, nous verrons plus loin les causes qui ont pu cacher au législateur du Code l’autre face du problème, ou qui l’ont amené, en tous cas, à ne pas l’envisager davantage. Car, enfin, s’il est de l’essence, s’il est de la nature d’une location de terre, opération temporaire qui n’est en aucune manière un acte de disposition, s’il est logique que le fermier soit tenu à une restitution exacte et intégrale du bien loué, si c’est là la terminaison normale de tous les baux, il peut y être dérogé de deux façons inverses. Ce n’est pas d’une façon forcément négative que le bien loué est susceptible de n'être pas restitué dans sa valeur primitive. En d’autres termes, le fermier sortant peut laisser au bailleur un bien notablement diminué et appauvri. Pourquoi ne pourrait-il pas, à l'inverse, l’avoir amélioré ?

Bornons-nous pour l’instant à exprimer cette impression d’un souci unilatéral que nous croyons constater derrière les textes qui précèdent. Nous la sentirons confirmée, par l'étude des textes qui se rattachent encore au principe émis par l’art. 1730, et qui suivent immédiatement cet article.

Nous voyons en effet la loi marquer son insistance au sujet de l'obligation du preneur, dans l’art. 1732, aux termes duquel « il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute », et dans l’art. 1735, qui rend le preneur responsable « des dégradations ou des pertes qui arrivent par le fait des personnes de la maison ou de ses sous-locataires ». La loi du 10 juillet 1889 étend ces responsabilités du preneur à loyer au métayer, qui répond, dit l’art. 4 de la loi, « de l’incendie, des dégradations, et des pertes arrivées pendant la durée du bail, à moins qu'il ne prouve

qu'il à veillé à la garde et à la conservation de la chose en bon père de famille ». ) L'art. 1732 n'apparaît, semble-t-il, que comme une précision nouvelle apportée au corps des textes précédents, ainsi qu'à l’art. 1766 dont la formule plus générale d'une inéxécution des clauses

du bail d’où il résulte un dommage pour le bailleur comprend en elle le cas visé par l’art. 1732. Cet article ne laisse plus de doute sur la pensée du législateur qui, après avoir affirmé le principe de la restitution de la chose telle qu'elle fut livrée, le sanctionne aussitôt par cette responsabilité du preneur quant aux pertes et détériorations survenues.

La rédaction de l’article parle de « détériorations qui arrivent pendant sa jouissance ». Mais il faut théoriquement l’interpréter comme ne donnant ouverture à l’action en réparation du bailleur qu’à l'expiration du bail, ce texte ayant trait aux obligations dont le preneur doit répondre lors du règlement qui marque la fin du contrat (1). Ce caractère différencie donc l'art. 1732 de la sanction établie par l’art. 1729, laquelle peut être contemporaine de toute infraction commise au cours du bail par le preneur. |

Quelle est la nature de cette responsabilité ? L'article 1732 édicte-t-il une présomption de faute à la charge du preneur ? Ce serait une erreur de le croire, et il n’y a là que l'application commune des règles générales de la preuve. Encore une fois, le preneur est ici un débiteur contractuel, et s’il se retranche derrière l'impossibilité d'exécuter son obligation, il « est tenu de prouver le cas fortuit qu'il allègue » (art. 1302-2°). Ce n’est pas au créancier de la chose à prouver la faute du locataire, mais à celui-ci à faire la preuve que les dégradations se sont produites sans sa faute. Il y a dans tout cela la mise en jeu de principes généraux du Droit. L'art. 1302, relatif à la perte de la chose due, se réfère à l’art. 1137. Or cet art. se distingue du droit commun de la responsabilité contractuelle tel qu’il est défini aux art. 1147 et 1148, en ce qu'il vise un cas tout spécial : lobligation de livrer un corps certain, obligation qui comprend celle de veiller à la conservation de la chose. Cette obligation particulière comporte l’idée de faute, alors que pour les art. 1147 et 1148, l’élément essentiel est l’inéxéeution en elle-même, qui suffit à entraîner des dommages-intérêts. Cette faute est déterminée par le critère classique rappelé dans le premier alinéa de l’art. 4137 : celui du bon père de famille. Le débiteur d’un corps certain qui n’a pas agi avec la diligence ainsi exigée, est responsable de la perte ou de la détérioration de la chose; il ré-

(1) cf. Nîmes, 22 mai 1855. D. P. 55-5-276 -— Pau, 21 juillet 1902. D. P. 1902-2-439. — Mais les juges ont un large pouvoir d’appréciation sur ce point de la nécessité pour le bailleur d'intervenir avant la fin du baïl..Le bailleur peut, du reste, sans attendre, faire évaluer par experts les dégradations, en vue de se créer un titre à l’exercice ultérieur de son action.

pond de la culpa levis in abstracio commise dans son obligation de conserver et de restituer.

C’est en ce sens que l’on dit que la faute contractuelle se présume; c’est pour cela que le fardeau de la preuve incombe au débiteur, dans les différents cas basés sur l’art. 1137, dont le principe se retrouve dans l’art. 1245 : cas du vendeur qui à obtenu un terme pour la livraison de la chose, cas de l’emprunteur, cas enfin du preneur à loyer qui doit restituer le bien loué dans les termes de notre article 1732.

Ces idées juridiques expliquent, éclairent la nature de la responsabilité qui pèse iei sur le fermier sortant. Tenu par sa qualité même de se conduire en homme diligent, il sera responsable, quant à la perte du bien loué, ou quant aux détériorations que le bien aura subies, de sa faute et celle de certaines autres personnes dont il répond. Pothier affirmait déjà l’une et l’autre de ces responsabilités.

L'une et l’autre se traduiront, si le fermier ne parvient pas à s’en exonérer en prouvant le cas fortuit, la force majeure ou la vétusté, par une indemnité qui correspondra à la moins-value supportée par la ferme.

Le tableau des obligations du fermier sortant doit être complété par la mention des art. 1777 et 1778 qui, eux, sont tout à fait spéciaux au bail à ferme.

L'art. 1777 oblige le fermier sortant «à laisser à celui qui lui succède dans la culture les logements convenables et autres facilités pour les travaux de l’année suivante », et réciproquement le fermier entrant doit donner au sortant les mêmes facilités « pour la consommation des fourrages et pour les récoltes restant à faire ». Ce texte ne suscite pas de difficultés; destiné à faciliter le transfert de l'exploitation d'un fermier à l’autre, il doit, du reste, même s’il existe un bail écrit, être soumis aux règles et usages locaux, qui sont souverains pour déterminer ces relations professionnelles entre exploitants.

L'art. 1778, le dernier de notre chapitre, se rattache à l’obligation générale émise dans les art. 1730 et suivants et traite de la restitution des pailles et engrais.

« Le fermier sortant, dit-il, doit aussi laisser les pailles et engrais de l’année, s’il les a reçus lors de son entrée en jouissance et quand même il ne les aurait pas reçus, le propriétaire pourra les retenir suivant l'estimation ». :

Ces dispositions sont fondées sur la notion de l'intérêt général

de l’agriculture. Le législateur a voulu éviter ici que la culture ne se trouve interrompue, ce qui est une nécessité que nous avons soulignée plus haut.

Cet intérêt si grand explique la seconde partie du texte et le droit pour le propriétaire de retenir les pailles, droit qui constitue une véritable « expropriaiion pour cause dutilité générale », ainsi que le notent les auteurs. Le plus souvent, en effet le nouveau fermier aurait beaucoup de mal, même à prix d'argent, à se procurer les païlles et fumiers dont il a le besoin le plus absolu. L'art. 1778 est une dernière manifestation, en sa faveur, de l'obligation de restituer imposéé au fermier sortant.

Cette obligation revêt cependant ici un caractère un peu différent. Il faut se souvenir qu'en vertu de l’art. 524 du C. eiv. « les objets que le propriétaire d’un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds sont immeubles par destination ». Les pailles et engrais figurent à ce titre dans la liste contenue au même article. Or, bien que lopération semble se passer entre les deux exploitants, le propriétaire n’y est pas étranger; il doit en effet, délivrer la chose au nouveau preneur en bon état de jouissance (art. 1720-1°). L'art. 1778 atteste les soins qu’il doit y apporter, en lui reconnaissant la faculté de contraindre le fermier sortant à une cession forcée des pailles et engrais.

Le mot « paille » s'entend dans un sens large et englobe les foins, colzas, etc. C’est sur la dernière année seulement de la jouissance que porte l’art. 1778. Pendant cette dernière année il est interdit au fermier qui arrive à fin de bail de faire une consommation exagérée, superflue, de pailles et de fumiers, qui frusterait son successeur. (Cf. Laurent. T. XXV. N° 449 et 450 — Nancy, 14 février 1867. D. P. 70-2-52). Sans doute le fermier sortant fera consommer jusqu'au dernier jour ses pailles et fourrages; mais c’est l’abus. que la loi veut prévenir, non seulement à l'égard du fermier qui entre, mais aussi en considération de la production agricole en général et notamment de la bonne exploitation prochaine de la terre louée. Comme le dit excellemment l'arrêt de la Cour de Nancy, « il est aussi équitable que conforme aux prineipes du Droit et aux usages constants du pays que le fermier entirant, qui ne peut lui-même apporter ou distraire aucune paille de la ferme qu’il quitte, en trouve à son arrivée une quantité suffisante pour nourrir son bétail et pour produire, jusqu’à la culture de la saison des colzas et des fromenits, les fumiers indispensables ».

Ce qui est vrai des pailles et fourrages l'est aussi rigourensement des engrais : le preneur ne doit jamais « compromettre Fave-

nir de la ferme par une prodigalité que suivrait forcément la pénurie ». (même arrêt).

Analogue à toutes les obligations de livrer, celle de l’art. 1778 s'éteint par la perte fortuite de la chose, dont la preuve incombe au preneur d’une façon normale.

8. — Sur l’art. 1778 se termine le chapitre relatif au Contrat de louage de choses. La matière est-elle donc épuisée ? À travers le court exposé qui précède, nous avons vu le législateur soucieux de ne laisser dans l'ombre aucun aspect de l’obligation imposée au preneur de conserver et de restituer intégralement le bien loué; nous l'avons vu même ne pas craindre d'y consacrer des dispositions répétées. Sur les racines de Part. 1137, et ainsi qu’il est prévu dans son second alinéa, se ramifient un certain nombre de textes au titre qui nous concerne : les art. 1728 et 1729, 1730 et 1731, 1732 et 1735 applicables à tout preneur à loyer les art. 1766, 1777 et 1778 spéciaux au bail à ferme. Le bailleur y est minutieusement garanti contre toute dépréciation possible de son bien. Le fermier est tenu responsable de la perte et de la moins-value, s’il ne peut prouver qu’elles ne résultent pas de sa faute ou de sa négligence. Et sans doute il est juste et nécessaire de protéger le propriétaire contre les risques de diminution, d’appauvrissement de son patrimoine, car le fermier, selon l’objet même du contrat, en vertu ‘de la cause juridique incluse dans les engagements des parties, n’est envoyé sur le fonds qu’en vue de l’exploiter, d’en recueillir les produits et les fruits : il possède des droits absolus de jouissance, il n’a aucun droit sur la substance même de la chose. Et ces droits de jouissance eux-mêmes, ils sont absolus, mais non pas arbitraires. Le Code les encadre, les précise, les limite; ils les oriente vers une fin constante qui est par dessus la sécurité de l'héritage loué, l'intérêt général d’une production agricole prospère. On oublie trop souvent que le fermier joue un rôle social en accroissant le rendement de ses quelques hectares. Donc, autant en vertu de cet intérêt général que des exigences. formelles du baïl à ferme, le preneur sort de son droit et viole les règles du contrat s’il épuise la substance de la chose : mais s’il l’augmente, au contraire ? L'art. 1766, l’art. 1732 et les autres mettent à sa charge, comme il convient, les dégradations et mutilations survenues sous sa responsabilité : mais si, au contraire,

par son fait également, des améliorations foncières et immobilières ont été réalisées ? Si, au lieu de n'avoir pas entretenu la ferme, au lieu d’avoir laissé périr des vignes.et des bois, il a au contraire planté, construit, fait des aménagements profitables à la culture ? Si, en fin de bail, non content de satisfaire à l’art. 1778, le fermier sortant met jusqu'au dernier jour dans les terres des fumiers et engrais au-delà de la quantité nécessaire, s’il y introduit ainsi des éléments de fertilité qui profiteront à son successeur ? Ces questions ne sont pas des hypothèses d'école : de quelle manière la loi les prévoit-elle ? « Le Code, écrivent MM. Hitier, ne reconnaît pas le droit du fermier améliorateur » (1). Et aucun texte du contrat de louage n’y répond.

Cependant tous ces cas, répétons-le, peuvent se présenter, se présentent dans la pratique; et ne semble-t-il pas qu'ils soient dans la ligne juridique de notre contrat, qu’ils répondent aux préoccupations des rédacteurs du Code, lequel engage instamment, contraint l'exploitant à bien cultiver ? Si nous considérons la lettre des textes et la doctrine classique du bail à ferme, ici résident précisément l'incertitude et la difficulté théorique du problème.

Le droit traditionnel en matière de louage oblige le preneur à user de la chose en bon père de famille, à en respecter la destination, à la restituer en fin de bail sans dépréciation. Il oblige le bailleur à procurer à son co-contractant une jouissance utile moyennant un prix fixé d'avance. Est-ce tout ? est-ce suffisant ? Selon cette même doctrine traditionnelle, la manifestation réciproque de volonté, créatrice de l'obligation, ne comporte pas autre chose; cela suffit pour que la cause des obligations née du contrat, c'est-à-dire le but que chaque partie se propose d'atteindre, soit pleinement déterminée. -Le Code reproduit cette doctrine, en passant complètement sous silence la question de la plus-value.

Bornons-nous à constater ici l'absence de texte, et que le Code ne cohtient aucune contre-partie à ceux qui viennent d’être étudiés à la charge du preneur. En face, notamment, des art. 1752, 1766, 4778, dont l’objet est de sanctionner la moins-value imputable au fermier, aucune disposition au titre du louage ne permet à celui-ci d’être restitué en fin de bail contre la plus-value dont il est pareillement l’auteur.

Telle est la solution rigoureuse de la loi. Avant d’envisager les données d’une réforme possible, et de dire en quoi le principe en apparaît nécessaire, il importe de poursuivre l'examen de la

(1) H. et J. Hitier. Op. cit., p. 42 et suiv.

situation actuelle du fermier sortant. Il nous faut voir maintenant, après l’état des textes, après le silence total de la loi, l’état de la jurisprudence, qui nous montrera mieux, quelle peut être l’importance de la lacune du Code, et si les Tribunaux ont un moyen efficace d'y pourvoir.

CHapPiTRE II

L’état de la jurisprudence.

Il est assez malaisé de dire le Droit, quand le Droit est muet, et d'attribuer au fermier sortant une indemnité de plus-value que la loi ignore. Sur quelle notion, quel raisonnement, ou quelle analogie le juge pourrait-il fonder une sorte de droit prétorien, une construction juridique conciliable avec les textes en vigueur, à supposer que ces textes l'y autorisent ? Et n'est-il pas obligé au contraire de s’en tenir strictement à la lettre des textes ? II faudrait du reste établir en premier lieu quel raisonnement et quelles analogies seraient possibles.

La jurisprudence s’y est dans une certaine mesure employée et elle à ainsi en partie, si l’on peut dire, interprété la lacune du Code. |

Le rôle de la doctrine a été assez limité dans notre matière, en ce qui concerne d’une façon précise le problème de l'indemnité de plus-value, que les auteurs entrevoient à peine pendant la plus grande partie du XIX° siècle. Nous verrons les raisons qui peuvent expliquer ce silence à la suite du silence du Code. Mais nous indiquerons les commentaires de la doctrine relatifs aux notions juridiques, étrangères au contrat de louage, auxquelles les juges ont eu recours.

Si l’on prend une vue d'ensemble des nombreuses décisions de justice intervenues, on constate que leur point de départ naturel se situe implicitement dans le principe général des art. 1730 et 1731, ainsi que dans les obligations de l’art. 1766. Qu'elles s’y rattachent formellement ou non, c’est sous l'influence profonde de ces textes qu'elles se placent.

En recherchant l'interprétation que la jurisprudence a pu élaborer sur ces données négatives, puisqu'elles ignorent l’existence même du fermier améliorateur, on constate en second lieu que cette interprétation revêt plus d’un aspect. Cela n’a rien de surprenant, Il y a plus d’une façon pour le preneur de violer les

articles de la loi qui l’obligent à bien cultiver : plus d’une aussi pour lui d'améliorer le lieu loué. Mais ici la jurisprudence se trouvant livrée à elle-même, les solutions qu’elle apporte varient selon la nature des améliorations effectuées.

Cette diversité, cette insuffisance, ces contradictions de solutions, sont le trait qui caractérise actuellement la situation du fermier sortant devant la justice. Elles sont le résultat direct de la lacune des textes.

Afin d'introduire un peu de clarté dans cet examen, et, s’il se peut, une certaine suite logique, nous le diviserons d’abord selon le caractère juridique des impenses faites par le fermier. Cette distinction est en effet de droit commun; et elle à iei le double avantage de se rattacher directement au principe de la restitution de la chose défini aux art. 1730 et 1731, et, d'autre part, de faire mieux comprendre et de permettre une meilleure précision des droits pour lesquels le fermier sortant peut prétendre à une indemnité.