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1. — Les impenses nécessaires sont les premières qui doivent nous retenir.

Elles obligent le baïlleur à un remboursement intégral, alors même qu'il n’en avait pas été avisé par le fermier. Mais à quoi correspondent-elles exactement ?

De même que le preneur est tenu des réparations Pete et on se rapelle à quelles notions juridiques se rattache cette obligation, les réparations « autres que les locatives », dit l’art. 1720-2e, c’est-à-dire toutes celles qui ne sont pas de menu entretien, sont à la charge du bailleur. C’est le 1* alinéa de l’art. 1720 qui indique le principe général ici appliqué : « Le baiïlleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce », done même en bon état de réparations locatives. Ainsi, lors de la délivrance de la chose, l'obligation du bailleur est en quelque sorte globale; on n’y distingue point les réparations les unes des autres, et nous avons vu qu’en l’absence de l’état des lieux le preneur est censé avoir reçu la chose en « bon état de réparations locatives ». (art. 1731). Mais dans le cours du bail la distinction s’introduit, et une part de l'obligation primitive du bailleur retombe sur le preneur : celle qui à trait aux réparations locatives, contre-partie du droit de jouissance que celui-ci possède. Au droit de propriété du bailleur correspondent toujours les réparations qui ne sont pas d'entretien, mais qui concernent la substance même de la chose.

Les charges se répartissent entre les co-contractants dans la même mesure que les droits.

Cette obligation d'effectuer les travaux nécessaires à la conservation de la chose, ce que les baux nomment communément « les grosses réparations », n’est ignoré d'aucun bailleur. Le plus souvent, le baïl renferme au surplus une clause qui rappelle et confirme le texte de la loi, et qui fixe les modalités et les inconvénients que le preneur devra souffrir dans sa jouissance par suite de l’exéeution des travaux.

Mais ces travaux, il peut se faire pour une cause quelconque, que le bailleur ne les effectue point. Celui-ci est susceptible de ne pas remplir son obligation de faire, aussi bien que le preneur en ce qui concerne les réparations locatives. Ainsi la solidarité, l’habitabilité, l’usage du bien loué peuvent se trouver peu à peu compromis. Le preneur aura-t-il un moyen de droit de contraindre son propriétaire à exécuter les travaux ? Il peut, par voie de référé, demander la nomination d'experts qui évalueront l’urgence et la valeur des travaux, après quoi le baïlleur sera invité à remplir son obligation. Mais il est possible que le bailleur soit absent, ou récalcitrant; le fermier peut craindre des lenteurs dangereuses pour lui, et, pressé par les circonstances, il fera lui-même spontanément les impenses nécessaires. C’est de ces impenses qu'il aura le droit d'obtenir l’entière restitution.

La doctrine est unanime sur ce point (1). La jurisprudence

sanctionne également le droit du fermier au remboursement inté-

gral. La Cour de Douai, 23 mars 1842 (S. 42-2-282) s'exprime ainsi : « Bien que la reconstruction du toit d’une grange ait eu lieu sans avertissement préalable au bailleur, le preneur qui l’a faite n’est pas pour cela non recevable à réclamer le remboursement des dépenses occasionnées par cette reconstruction, pourvu qu'il soit bien certain qu'elle était nécessaire, indispensable; que dans ce cas, en effet, il a utilement géré les affaires du bailleur, comme celui-ci aurait été obligé de le faire lui-même, non seulement pour la conservation de la chose, mais aussi pour en assurer l’utile jouissance au preneur ». (Id. Aix, 10 janvier 1871, D. P. 72-2-21). Ce dernier arrêt indique que la dette du bailleur n'est exigible qu’en fin de bail, et que jusque là le preneur ne peut op-

poser la compensation des termes de loyer échus avec les impenses

faites.

Il ressort enfin, de l’examen des arrêts comme de celui de la

(1) Aubry et Rau, T. II, N° 204. Guillouard, T. I. N° 108. Baudry- Lacantinerie et Wabhl, T. I, N° 471 et suiv.

doctrine, que le preneur devra prouver le Caractère nécessaire des réparations et que le prix de celles-ci n’a pas excédé le taux normal. Preuve facile, qui lui permettra alors d'obtenir récompense des sommes par lui déboursées, au nom de cette notion de gestion d’affaires que les auteurs (ef. Guillouard) aussi bien que les arrêts mettent à la base de son action en restitution.

Telles sont ces impenses qui ne peuvent se confondre avec les réparatioæs locatives, et à propos desquelles le droit du fermier sortant qui en a pris l'initiative, apparaît indiscutable.

La question est loin d'être aussi simple en ce qui concerne la seconde catégorie d’impenses faites par le preneur : les impenses utiles ou améliorations proprement dites, celles-là mêmes que nous étudions et au sujet desquelles se pose ie problème de lindemnité de plus-value.

Lorsqu'il s’agit en effet d’impenses nécessaires, il n’y a pas de doute que le baïlleur doit être condamné à les rembourser au fermier, parce qu’en ne les faisant pas lui-même il a manqué à une obligation formelle du contrat. Obligation constatée, comme on vient de le voir, par un texte non.moins certain, l’art. 1720. Ce texte est même le seul à la charge du bailleur qui corresponde à ceux qui énumèrent à l’encombre du fermier tous les soins à prendre pour la bonne exploitation du bien loué. Les auteurs et les arrêts utilisent, on vient de le voir, quant au droit à remboursement du fermier, argument de la gestion d’affaires, qui n’est sans doute pas hors de propos: Il nous semblerait pourtant suffisant d’insister sur le caractère contractuel de l’obligation du bailleur, lequel est tenu, d’une façon successive, de concéder un usage normal de la chose. En reconstruisant le toit d’une grange, le fermier n’a pas en vue de gérer utilement les affaires de son propriétaire; cette gestion utile a bien lieu, mais en quelque sorte, par surcroît; le premier souci du fermier qui reconstruit ou qui répare est d'assurer sa propre jouissance, la jouissance que lui doit un propriétaire déficient qu’il force ainsi indirectement à exécuter les clauses du bail. La question des impenses nécessaires demeure bien sur le terrain purement contractuel; le jeu même du contrat permet de la résoudre sans faire appel à une théorie juridique étrangère: et le remboursement intégral de ces impenses ne doit être considéré ni comme des dommages-intérêts, ni comme une indemnité allouée au fermier, mais comme la simple exécution par le bailleur d’une des obligations spéciales du contrat.

Il est utile de souligner le caractère juridique strictement contractuel du droit qu’a le fermier qui reconstruit ou qui répare

he en nes let AN Ce

LA SITUATION ACTUELLE DU FERMIER SORTANT 31 d’être remboursé, droit absolu, fondé sur un texte et sur une obligation formelle du bailleur. Car cela permet de saisir tout de suite en quoi la situation du fermier qui améliore est profondément différente. La question des impenses utiles ne peut plus se trancher comme celles des impenses nécessaires par des moyens tirés du contrat de louage : ces moyens n'existent pas, nous l'avons vu au chapitre précédent. Le Code sanctionne les droits du fermier reconstructeur : il ignore ceux du fermier améliorateur. L'absence de textes, c’est-à-dire d’une façon plus précise, l’absence de toute obligation légale pour le bailleur de reconnaître les impenses utiles explique la nécessité dans laquelle s’est trouvée la jurisprudence de rechercher, dans la mesure du possible, sur d’autres terrains d’autres moyens, hors du champ de notre contrat.

2. — Ceite situation du fermier sortant qui a fait des impenses utiles n’est pas la seule que renferme le Droit. N'y en a-t-il vraiment pas d’autres qui s’en rapprochent, et qui, elles, sanctionnées par la loi, serviraient aux Tribunaux d'indication et d’exemple ?

De nombreuses conventions existent, en effet, où l’accomplissement d’impenses utiles donne lieu selon les cas à des règlements de comptes entre les parties, — selon les cas, car la solution de la loi n’est pas uniforme, au contraire.

Plusieurs textes du Code reconnaissent le droit à indemnité pour améliorations : l’art. 1375 donne au gérant d’affaires le droit d’être remboursé de « toutes les dépenses utiles ou nécessaires qu’il a faites »; l’art. 1673, au cas d'exercice du réméré par le vendeur, oblige celui-ci à rembourser à l'acheteur « les réparations nécessaires, et celles qui ont .augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation », ce qui est la formule exacte de l’mdemnité de plus-value; nous la retrouvons pareillement dans l’art. 861, aux termes duquel « il doit être tenu compte au donateur (soumis au rapport) des impenses qui ont amélioré la chose, en égard à ce dont sa valeur se trouve augmentée au temps du partage »; enfin les dispositions de l’art. 555 règlent les indemnités qui devront être allouées aux possesseurs de bonne ou de mauvaise foi évincés par le véritable propriétaire, pour les constructions et plantations qu’ils ont faites. \

Ces textes sont fort nets; ils sont décisifs en leur matière respective. Ont-ils une portée plus générale ? Le juge peut-il leur

donner une plus large extension ? De toutes ces décisions positives,

comme l'écrivait M. Maurice Bourguin (Revue polit. et parlem. février 1900), ne se dégage-t-il pas un principe général et de droit commun, sous-entendu, mais toujours présent, applicable à toutes les situations que la loi n’a pas formellement exceptées : le principe d'équité que nul ne doit s'enrichir, ete. » ? M. Bourguin posait là une question si importante, à notre avis, bien qu’on n'y ait pas encore répondu, que nous la discuterons plus loin en détail. Pour l'instant, nous ne faisons que l'examen tout objectif de la situation actuelle du fermier améliorateur.

La jurisprudence n’a pas appliqué au fermier sortant ce principe très général d'équité, et cela pour des raisons d'ordre rigoureusement juridique. Ces raisons, qui sont loin, quoiqu'il en paraisse peut-être, d’être paradoxales, signifient seulement que les Tribunaux n’ont pas cru pouvoir tirer de textes très spéciaux une notion générale, une sorte de présomption d'indemnité applicable dans les cas où la loi est muette; ils n’ont pas considéré le silence du Code comme une adhésion plus ou moins implicite; ils n’ont pas créé, en faveur du locataire, un droit commun positif que rien ne les autorisait, il faut le dire, à trouver dans les textes ci-dessus. Car chacun de ces textes régit une hypothèse née d’une convention déterminée, et les termes dans lesquels ils sont rédigés les limitent indubitablement à leur espèce. Le proverbe dit qu’une hirondelle ne fait pas le printemps : trois ou quatre solutions très concrètes ne donnent pas une réponse applicable à tous les problèmes.

L’impossibilité de tirer de ces quatre articles un principe général est confirmée par ce fait que le Code contient inversement des textes qui refusent l'indemnité de plus-value. Sans doute la portée de ces textes est circonscrite aux actes dont ils traitent; cela leur donne done la même valeur d’argument que les précédents. L'art. 1890 accorde au commodataire le droit d’être restitué dans les dépenses qu’il a faites pour la conservation de la chose, mais s’il agit, dit l’art, de « quelque dépense extraordinaire, nécessaire et tellement urgente qu'il n'ait pas pu en prévenir le prêéteur ». Ce luxe de précisions indique bien, a contrario, que le prêéteur n’est pas tenu de reconnaître toute impense simplement utile. L'obligation de l’art. 1890 naît d’une gestion d’affaires, et les Tribunaux font là pour le commodataire le même raisonnement que nous les avons vus faire tout à l'heure pour le preneur à loyer. Mais cela nous ramène à la seule et unique catégorie des impenses indispensables, à l’exelusion de toutes autres. On objectera que la moindre comparaison est impossible, parce que le prêt à usage est

essentiellement gratuit et que les éléments du contrat de louage n’ont aucun rapport avec ceux du contrat de prêt. Preuve nouvelle que tous ces textes, dans quelque sens qu'ils statuent, sont spécifiquement distincts, et ne peuvent servir à l'élaboration d’aueune théorie de jurisprudence générale.

L'art. 599, à son iour, et dans des termes qui ne permettent aucune discussion, décide que « l’usufruitier ne peut, à la cessation de l’usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu'il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée ». Texte catégorique, d’après lequel les Tribunaux rejettent toute réclamation de l’usufruitier ou de ses héritiers, pour la plus-value que ses travaux ont apporté au fonds ou à l’exploitation soumise à l’usufruit.

On voit done que tous ces articles, en outre de leur spécialité, n'offrent au juge qu’un lot de tendances contradictoires, et qui se réfutent les unes les autres. Comment, de ces cas d’espèce, le juge induirait-il une notion de droit commun, et du pour et dü contre une règle générale ? ,

Mais, si la nature de ces solutions isolées ne permet pas de conclure à une sorte de large présomption d’indemnité applicable en tout état de cause au fermier améliorateur, le Tribunaux n'ontils pas un second moyen, qui serait de rattacher le cas du fermier à l’une de ces solutions prises individuellement ?

C'est le parti qu'ils ont en effet adopté, et nous les voyons procéder par voie d’assimilation, en interprétant pour le mieux l’art. 555 dans quelques-uns de ses termes. C’est là une jurisprudence fréquente depuis le milieu du XIXe siècle, qui, par ce détour, comble au moins partiellement la lacune du Code.

L'arrêt ancien de la Cour de Douai que nous citions plus haut est suivi d'une note qui contient notamment ces mots : « Quant aux réparations simplement utiles ou améliorations que fait le fermier, Pothier et Duvergier (T. du louage, I, 456) sont d’avis que bien que le fermier ne puisse en exiger le remboursement du baïlleur, il est en droit d'enlever toutes les choses qui ont amélioré les biens loués, à la charge bien entendu de rétablir les lieux dans l’état où ils se trouvaient auparavant ».

Cette note de 1842, où nous apercevons d’ailleurs le rappel nécessaire aux articles 14730 et 1731, résume d’une façon assez claire la distinction essentielle que l’on relèvera quelques années plus tard dans les décisions de la jurisprudence, et qui ne cessera pas de dominer et de diviser le domaine des impenses utiles : c’est-à-dire la distinction entre les travaux susceptibles d'enlèvement d’une

part, et, d'autre part, les améliorations qui se sont incorporées au sol.

3. — Cette distinction à-t-elle une cause juridique ? Dérivet-elle d’une différence profonde de nature entre les deux catégories d'améliorations ?

L'examen de la jurisprudence oblige à répondre négativement. Si les Tribunaux, depuis soixante-quinze ans, règlent à part le sort des constructions et plantations, ce n’est pas par suite d’un raisonnement théorique, d’une argumentation purement juridique. Les Tribunaux n’ont pas fait une discrimination rationnelle, comme celle que l’on tente aujourd’hui entre améliorations dites foncières et améliorations dites culturales : leur distinction est une solution toute empirique. Les travaux effectués par le fermier sont-ils susceptibles ou non d'enlèvement ? S'ils le sont, on appliquera l’art. 555, lequel, il faut le remarquer, parle de « plantations, constructions et ouvrages »; on se contente le plus souvent de dire « plantations et constructions », parce qu’en pratique ce sont les éventualités les plus fréquentes. Mais on voit que l'indication du texte n’a rien de limitatif. La seule limitation est dans la possibilité d'enlever les ouvrages dont il s’agit, et nous la trouvons dans le corps même de l’article comme on va le voir.

L'art. 555, en effet, dans son application au fermier, laisse nécessairement de côté les travaux que l’on ne peut plus enlever, les améliorations qui se sont définitivement identifiées avec la terre. Il est inefficace à leur égard. Ainsi, cet article étant le seul qui püt être utilisé, et ses dispositions ne concernant que les plantations, constructions et ouvrages susceptibles d'enlèvement, tel fut l’état de chose qui nous donne la clef, l’origine de la distinction forcée, en quelque sorte, réalisée sous l'empire du besoin; dars l'arsenal du Code, l’art. 555 était la seule arme possible, bien qu’insuffisante. C’est à ces contingences, à l'appui relatif et imparfait d’une théorie étrangère au contrat de louage, que l'absence d’un texte spécial au preneur réduit et soumet encore aujourd’hui la jurisprudence. Il n’est donc pas surprenant qu’un texte qui n’avait pas été fait pour lui n'apporte qu’une solution de fortune au cas du fermier améliorateur.

Ces idées, si on ne les perd pas de vue, permettront de mieux apprécier l'intérêt du système suivi par un grand nombre de décisions ci-dessous rapportées.

DEEE

Mais avant d’en voir l'application au fermier, il est utile de rappeler quelle est la structure de l’art. 555, et de quelle théorie Juridique il est issu. Cette théorie est celle du droit d’accession.

Le principe fondamental en est fourni par l’art. 554, C. civ., qui décide que « tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire ». En cas d’accession naturelle, produite par alluvion par exemple, le principe « Superficiès solo cedit » s’applique dans toute sa rigueur. Mais lorsqu'il s’agit d’accession artificielle, il y a lieu de concilier le droit du propriétaire avec ceux que peut faire valoir l’auteur des travaux, qui a par exemple construit ou planté. Comment peut donc se présenter ce conflit, et comment la loi le dénoue-t-elle ?

L'art. 555 règle l'hypothèse, la plus normale, d’un tiers qui a construit sur un terrain dont il avait la possession. Par l’action en revendication exercée contre lui, le propriétaire met fin à cette possession, reprend son bien : son droit d’accession va jouer, il récupérera le bien accru des constructions élevées par le tiers. Mais selon que ce dernier possédait de bonne ou de mauvaise foi, le réglement qui va s'ouvrir et auquel préside l’art. 555, différera.

Les deux premiers alinéas de l’art. 555 et la première phrase du troisième, sont conçus en termes généraux d’où il ressort que le propriétaire du fonds aura le choix soit de demander « la suppression des construction, aux frais de celui qui les à faites, sans aucune indemnité pour lui », soit, s’il le préfère, de les conserver, à charge de devoir, dit l’article, « le remboursement de la valeur des matériaux et du prix de la main d'œuvre, sans égard à la plus ou moins grande augmentation de valeur que le fonds a pu recevoir ».

« Néanmoins, ajoute alors le législateur, indiquant par là que ce qui précède concerne le possesseur de mauvaise foi, néanmoins, si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé, qui n'aurait pas été condamné à la restitution des fruits, attendu sa bonne foi, le propriétaire ne pourra demander la suppression des dits ouvrages. ». Mais, ne pouvant contraindre dans cette oceurence le tiers à démolir, le propriétaire, conservant les constructions, choisira de rembourser une somme égale, soit comme tout à l'heure à la valeur des matériaux et au prix de la maind'œuvre, soit, s’il y trouve avantage, à la plus-value dont profite le fonds.

L’agencement de ce texte n'offre aucune incertitude, mais une certaine bizarrerie, qui s'explique par les circonstances historiques de sa rédaction, le Tribunat ayant fait ajouter au projet du Code

+ les dernières phrases qui concernent le possesseur de bonne foi. De

là vient aussi l’anomalie souvent constatée et toujours en vigueur, qui fait que celui-ci est moins bien traité dans un cas que le possesseur de maüvaise foi, puisqu'il peut arriver que la plus-value apportée äu fonds soit inférieure au montant des impenses faites, montant que le possesseur de mauvaise foi est, lui, sûr de toucher lorsque le propriétaire décide de conserver les ouvrages.

Quoiqu'il en soit, telle est la double mesure par laquelle l’art. 585 atténue la brutalité du droit d’accession, en le conciliant avec les droits légitimes du tiers constructeur évincé.

Cette théorie de l'accession, dont l’art. 555 règle l'hypothèse la plus importante, est pleinement indépendante par elle-même; et dans l'esprit des rédacteurs du Code, il n'existait absolument aucune relation entre elle et la matière qui nous occupe. Faïte pour trancher une situation extra-contractuelle, entre deux personnes qui s’ignorent mutuellement, n'étant unies par aucun lien de droit, qui sont véritablement des liers vis-à-vis l’une de l'autre, elle n’avait pour but, selon l'hypothèse de l’art. 555, que de régler une question de propriété pure et simple, celle d'ouvrages nés d’un autre que du propriétaire du sol, et devenus par suite de leur incorporation au sol, immeubles par nature.

Cependant le droit d’accession, manière d'acquérir la propriété, est susceptible d'une variété infinie d'exercice, sans que s'y opposent les éléments qui le constituent. Variété matérielle, d’abord, selon les formes multiples que peuvent revêtir les constructions et ouvrages qui lui donnent ouverture; car il faut bien souligner que le droit d’accession est engendré par un état de fait et non par un acte juridique. Variété aussi selon la qualité des personnes entre lesquelles il joue (1) : c’est précisément sur ce point qu'est venue se greffer l’action de la jurisprudence relative à l’application au fermier de l’art. 555.

L'article suppose un bien immobilier dont la possession, détachée du droit de propriété, réside pour une raison quelconque entre les mains d’un tiers. Il ne précise point les raisons de cette possession, qui semble devoir être le résultat d’une situation de pur fait, parce que le texte parle « d’un tiers »; et quant au retour de la possession entre les mains du propriétaire, les mots « tiers évincé », contenus dans ce dernier membre de phrase, indiquent seuls

() cf. Demolombe, Ppté T. I, N° 692: « La première partie de Vart. 555 ne s’occupe pas en effet du seul possesseur de mauvaise foi; elle met en scène, d’une part le propriétaire du fonds, et d’autre part, les tiers en général, c’est-à-dire tous ceux qui n’étant pas propriétaires du fonds, y ont fait des constructions.

qu’il doit être la conséquence d’une revendication. Néanmoins, la &énéralité des termes employés s'adresse à tout propriétaire, quel qu'il soit, sur le terrain duquel des ouvrages ont été construits en dehors de lui. Et à tout possesseur de bonne ou de mauvaise foi ? Le texte s’adresse-t-il done au fermier qui est possesseur à titre précaire, sans doute, mais enfin qui se comporte sur le bien loué exactement comme il est dit pour le tiers possesseur au cours de Fart. 555 ? Ce fermier, sur un terrain dont il n’est pas propriétaire, fait les mêmes actes matériels qui sont prévus à cet article: il construit, plante, crée des ouvrages de toutes sortes. Pourquoi, vis-à-vis de ces ouvrages, le droit d’accession ne jouerait-il pas entre le bailleur et lui selon certaines règles de notre texte ? Mais le fermier n’est pas un tiers; il est lié au propriétaire par un rapport de droit parfaitement défini, par une convention dont les clauses sont souveraines entre eux; dans ce rapport, aucune action en revendication ne trouve sa place; la jouissance du bien revient au propriétaire par suite d’un événement connu depuis le premier jour qu’elle existe, et qui est l'expiration du bail; et bien d’autres points encore font qu'on se demande comment comparer la situation du fermier améliorateur, situation limitée et enserrée par les multiples règles d’un contrat, avec celle du constructeur décrite en l’art. 595... L’alternative se présentait ainsi à la jurisprudence : dans quel sens allait-elle fixer son interprétation ?

La Cour de Cassation statua pour la première fois sur cette question par un arrêt de la Chambre des Requêtes du 1* juillet 4851. D. P. 51-1-249. Un pourvoi avait été introduit, tendant à faire prononcer la fausse application de Part. 555 au locataire. L'avocat du pourvoi, M° Rendu, soutenait que le locataire devait être assimilé, non pas au possesseur de l’art. 555, mais à l’usufrutier, à qui l’art. 599, on se le rappelle, refuse toute indemnité pour les améliorations nées de son fait, même en cas de plus-value de la chose. Et il basaïit son argumentation sur le rapport de droit qui existe par suite du contrat de louage, et qui est incompatible avec les termes de l’art. 555. Le locataire, disait-il, bien loin d’être un tiers relativement à l’immeuble, « exerce pour un temps et en presque totalité les prérogatives utiles de la propriété; il a droit sur la chose, et non pas seulement le jus ad rem, mais le jus in re, droit réel et non pas seulement personnel, comme le démontre M. Troplong.. ».

Ce dernier argument a l'intérêt historique de ressusciter pour nous la théorie du droit réel du preneur, fondée principalement sur l'art. 1743; c'était l'époque où elle venait d’être énoncée, et la Cour

de Paris y fit écho plusieurs fois. Elle tendait à reconnaître au preneur un droit réel, analogue à celui de l’usufruitier; et cela venait en notre matière directement au secours du pourvoi introduit devant la Chambre des Requêtes, ainsi que l’avocat ne manqua pas de le faire valoir. On sait que la thèse du droit réel du preneur ne fut qu’une tentative sans lendemain; l’usufruitier demeura ti tulaire d’un droit réel, et le preneur d’un droit de créance. Mais en 1851, cette thèse avait plus de poids auprès des Tribunaux; malgré cela, la Chambre des Requêtes refusa de soumettre le locataire à l’art. 599, spécial à l’usufruitier, et elle rejeta le pourvoi par un très long arrêt, qui prend toute la valeur d’un arrêt de principe, et dont certains passages du dispositif méritent grandement d’être cités. >

La Cour rappelle le principe des art. 1730 et 1731, puis les règles contenues dans l’art. 555, et elle ajoute : « Attendu que les dispositions de cet article sont applicables au locataire, qui est un véritable tiers à l’égard du propriétaire lorsqu'il fait des constructions sur Île terrain de ce dernier, sans son consentement et en dehors des stipulations de son bail; — qu’en vertu du principe des art. 1730 et 1731, le bailleur peut bien exiger l'enlèvement des ouvrages, s’il ne veut pas les retenir, mais que s’il préfère les conserver, il doit, aux termes de l’art. 555, en rembourser la valeur au locataire;

« Attendu que si l’art. 599 civ. veut que l’usufruitier ne puisse, à la cessation de l’usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites, cette dérogation au principe de 555 se justifie par la possession et la jouissance plus étendues de l’usufruitier qui, d’ailleurs, sait que tout ce qui restera de ses impenses, après sa jouissance, suivra la condition du fonds; que cette exception n’est point applicable au locataire dont la jouissance, suivra la condition du fonds; que cette exception n’est point applicable au locataire dont la jouissance est limitée et précaire... »

Tout revenait, somme toute à se demander ce qu'il fallait entendre par « tiers » dans le sens de l’art. 555. La Ch. des Requêtes reconnaît le lien de droit qui unit le bailleur et le locataire en tant que co-contractants, ainsi que les obligations réciproques qui naissent à leur charge de ce vinculum juris. Ainsi, lorsqu'il jouit du bien loué, qu’il en recueille les fruits, qu’il l’entretient, chaque fois en un mot, qu’il exécute les clauses du bail, le locataire ne peut être à aucun moment, considéré comme un tiers vis-à-vis du propriétaire; mais il le devient, selon la distinction un peu subtile que fait la Cour, il se comporte véritablement comme un tiers lorsqu'il

fait un acte qui n’est plus contenu dans les limites et les prévisions du contrat, qui n’est plus régi par lui, qui n’est plus une conséquence des engagements souscrits. Alors le preneur sort du champ conventionnel où il figurait selon les cas comme créancier ou comme débiteur; et il se trouve sur un terrain libre où il n'est qu’un tiers comme un autre, que l'autorité du contrat qu'il a signé ne gouverne plus. C’est en cette qualité qu'il effectue des constructions et des plantations, lorsqu'elles ont lieu en dehors des stipulations du bail. Le fermier qui fait des impenses nécessaires, qui reconstruit ou qui répare, a droit, nous l’avons vu, à un remboursement intégral en vertu d’une oligation née du contrat; il y a droit en tant que locataire. Le fermier qui construit, qui édifie des œuvres nouvelles, acquiert sur ces œuvres des droits, non plus de locataire, mais de constructeur. Et la théorie de l’accession s’applique. Telle est la conclusion pratique que contient l’arrêt de la Chambre des Requêtes.

Nous avons constaté, au chapitre précédent, l’absence totale de tout texte régissant les améliorations faites par le preneur. Puis nous avons mentionné plus loin les textes divers qui résolvent la même question en ce qui concerne le gérant d’affaires, le donataire soumis au rapport, l’acheteur dépouillé par un réméré, le possesseur, etc. Un silence si spécial au preneur ne confirme-t-il pas le système adopté par l'arrêt de 1851 ? N'est-il pas une une preuve de la justesse, de la convenance de ce système, qui décide que les principes de louage deviennent inopérants à l'égard des constructions, dont le sort doit être tranché par des principes étrangers puisque ceux du louage, si l’on ose dire, ne sont plus compétents pour en connaître ? Et ce système, à l'inverse, n’explique-t-il pas le silence du Code ? Nous discuterons, à la fin de notre étude, ces questions importantes, que fait naître spontanément dans l’esprit la lecture de l'arrêt ci-dessus. Cet arrêt, à notre avis, ne prétendait pas les poser si amplement. Il avait surtout pour but de faire face à une lacune fâcheuse, et de fixer les Tribunaux dans la seule voie que leur offrait, par un raisonnement d’analogie, la théorie de l'accession.

Cee application de l’art. 555 aux constructions, plantations et ouvrages élevés par le preneur ne rallia pas, d’ailleurs par la suite, l’unanimité de la jurisprudence. Et le précédent de l'arrêt de 1851, malgré son importance, ne met pas fin aux difficultés et aux incertitudes que donne aux Tribunaux le défaut d’un texte propre au preneur.

Il nous paraît plus clair, avant d'examiner la façon dont les

juges appliquent au fermier l’art. 585, de souligner tout de suite les quelques divergences d'opinions qui diminuent un peu déjà la portée de cette application. |

Nous trouvons par exemple, au cours d’un arrêt de la Cour de Toulouse du 19 février 1885, D. P. 85-2-137, relatif à la responsabilité du preneur en cas d'incendie, l'affirmation suivante : « Attendu que la Sté du Moulin-du-Château n'est pas fondée à se prévaloir des principes de l’accession édictés dans l’art. 55, lesquels ne régissent pas les ouvrages et les constructions faits par un locataire, ouvrages dont le sort doit être réglé uniquement par les conventions du bail. ». D'autre part, un arrêt de la Ch. des Req. que nous retrouverons (D. P. 65-1-110), et qui précise les conditions d'application de l’art. 355, contient ces mots : « Attendu, en droit, qu’en admettant que la disposition de l’art. 555 soit conciliable avec les principes spéciaux qui régissent le bail. ». Le tour dubitatif de cette phrase marque suffisamment les hésitations que, quinze années après l’avoir imposée pour la première fois, la même chambre de la Cour suprême éprouvait dans l’applieation de ce texte. Le doute planait surtout sur la question de lindemnité, par suite du système sanctionné par la jurisprudence à l’égard de Pusufruitier. Cependant, une note indique qu'on s’accordait « généralement » à admettre que la doctrine relative à l’usufruitier ne doit pas être étendue au preneur. Et il faut reconnaître que l’opinion suivant laquelle l’art. 555 est inapplicable au locataire est rarement défendue. Laurent, pourtant, peut-être impressionné par les tâtonnements de la justice, l’adopte lui aussi et la développe, concluant ainsi : « Îl ne peut être question d'appliquer l’art. 555; le propriétaire ne peut conserver les ouvrages qu'avec le consentement du p'eneur; c’est le contrat qui déterminera les conditions sous lesquelles il les retiendra ». (T. XXV, n° 179 et suiv.). Mais son opinion reste isolée parmi les auteurs.

Des deux groupes de dispositions contenues à l’art. 555; lequel appliquera-t-on au fermier constructeur ? Une jurisprudence presque unanime assimile celui-ci au possesseur de mauvaise foi, et le soumet aux alinéas 1 et 2 de l’article.

Cette solution semble tout à fait conforme à la théorie juridique de la bonne foi, dont ne peut se réclamer ici le preneur.

Est de bonne foi, aux termes de l’art. 850, celui « qui possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices ». Distinction fondamentale, que

celle des titres qui sont ou ne sont pas translatifs de propriété. Au premier rang de ceux-ci se trouve le bail.

Peu importe, au surplus, que l’erreur qui constitue le possesseur de bonne foi soit une erreur de droit ou une erreur de fait. En notre matière aucune sorte d'erreur n’est possible : le baïl est un acte juridique, ce que l’art. 550 appelle un « titre », qui est translatif d’un droit de jouissance et pas du tout d'un droit de propriété.

Et c'est l’existence même de ce titre précis, et parfaitement défini, qui fait la précarité de la possession du preneur, qui fait de celui-ci un simple détenteur. La loi estime que c’est le bailleur lui-même qui demeure possesseur corpore alieno, par l’intermédiaire de son fermier.

Parmi les nombreuses décisions intervenues, nous citerons comme précisant particulièrement ce point : un arrêt de la Ch. des Requêtes du 17 janvier 1870 (D. P. 70-1-293); de la Cour de Chambéry du 17 mai 1898 (D. P. 1900-2-278), qui souligne « qu'en droit, le locataire qui élève des constructions sur le terrain à lui loué ne peut être considéré comme un possesseur de bonne foi; qu'en effet, aux termes de l’art. 550, etc, et que le contrat de bail en vertu duquel le locataire est en possession, est précisément l'opposé d’un titre translatif de propriété; que le locataire et le propriétaire sont donc régis par les deux premiers paragraphes de l’art. 555, et non par le troisième... »; un arrêt de la Ch. des Requêtes, S. 1944-1-98, et la note, qui affirme à nouveau « que le locataire ne saurait être considéré comme un tiers évincé au sens des art. 549 et 550 Civ. auquel se réfère la disposition finale de l’art. 555 ».

Cette doctrine nous semble certaine. Et ce n’est que pour mémoire que nous mentionnons qu'ici encore quelques Tribunaux ont élevé une voix dissidente. La Cour d'Amiens, par exemple, par un arrêt du 14 mars 1899 (D. P. 1900-2-44) assimile le locataire à un possesseur de bonne foi, ayant droit de se faire rembourser la plus-value causée par les travaux, en vue de laquelle l'arrêt ordonne une expertise. Cette interprétation paraît difficile à justifier.

Elle aurait, d’ailleurs, pratiquement de grosses conséquences, puisque le propriétaire, en présence d’un constructeur de bonne foi, ne peut le forcer à démolir. Aussi faut-il commencer par bien préciser les dispositions du texte qui sont applicables au locataire. Cette précision nous est abondamment fournie par la jurisprudence, qui ne laisse aucun doute sur l’exelusion ici des dernières phrases de l’article relatives au tiers possesseur de bonne foi, et sur leur non-concordance avec la situation juridique du preneur.

Quelques auteurs, dont Laurent, prétendent bien que cette situation n'offre guère plus d’analogie avec celle du possesseur de mauvaise foi. Mais nous ne cherchons présentement qu'à dégager les solutions conerètes auxquelles se tiennent les Tribunaux : et c’est bien là le sens le plus général dans lequel ils statuent.

La majorité de la doctrine adopte également, tout au moins comme élément de base, cette manière de voir. Les divergences apparaîtront et nombreuses quant aux modalités d’application de l’art. 555.

Traité selon les $ 1 et 2, la fin du texte se révélant comme une disposition exceptionnelle, le locataire pourra. être contraint par le bailleur de démolir les ouvrages contre une indemnité. Encore faut-il savoir exactement à quelles sortes d'ouvrages se circonscrit Part.

« Constructions, plantations et ouvrages » : une idée fondamentale relie ces trois termes, celle de leur nouveauté. Cette idée n'est-elle pas contenue implicitement dans la définition même du droit d’accession, qui signifie l'acquisition d’une chose nouvelle par le propriétaire du sol ?

Constructions et plantations nouvellement créées, résultant de travaux dont le fermier à pris l'initiative, et dont le terrain loué ne présentait auparavant aucune trace : cela exclue l’entretien de plantations ou les perfectionnements apportés à des bâtiments, écuries, hangars déjà existants. Tous les auteurs s'accordent sur ce point, et il ne pourrait en être autrement (1). Et ils s'accordent également avec la jurisprudence (2). |

Mais la détermination de ce mot « ouvrages » apparaît moins évidente à l’esprit; elle a besoin d’être un peu spécifiée. Ces ouvrages, qui ne sont ni des constructions, ni des plantations, sont la seule de ces trois expressions qui présente un sens assez général. Le critère, qui servira à préciser ceux dont il est question ici, les seuls auxquels par la force du texte celui-ci puisse convenir, est celui qui à été déjà indiqué plus haut : la possibilité d'enlèvement, supposée expressément par l’alinéa 1° de l’art. 555. Ces œuvres susceptibles d'être détachées du fonds, sont fréquentes en matière de

() cf. Demolombe, T. IX, N° 685 et suiv. — Aubry et Ran, 5° éd. T. 2, N° 204. — Laurent, T. VI, N° 268. = Huec, T. IV, N° 145. — Baudry, Lacant. et Chauveau, N° 371.

(2) ch. civ. 22 août 1865. D. 65-1-358. Et des arrêts de Cours d’Appel S. 1875-2-265. — D. P. 1877-2-64.

propriété bâtie, qu’il s'agisse de locaux d'habitation ou d'établissements industriels; le preneur d’un appartement ou d’une usine y opère souvent des aménagements nouveaux, légitimes tant qu’ils ne modifient pas la disposition des lieux loués, ou des changements d’outillage qu'il aura la faculté de transporter ailleurs en fin de bail. rétablissant ainsi les lieux dans leur état primitif. Les Tribunaux ont maintes fois statué sur de telles hypothèses. En matière agricole la substitution d’un nouveau matériel de ferme peut pareillement avoir lieu. Mais tout ce qui concerne les travaux agricoles proprements dits, de dessèchement, de drainage, de défrichement, toutes ces améliorations de la terre qu'un cultivateur peut réaliser, toutes les impenses utiles qu’il peut entreprendre dans cet ordre d’idées ne rentrent pas dans la catégorie, des ouvrages susceptibles d’un droit d’accession. Il s’agit là strictement d'améliorations, dont les formes peuvent être multiples et la valeur . considérable, mais qui n'ont rien à voir avec l’objet de Part. 555. Car, sous quelque forme que ce soit, par irrigation, défrichement, enrichissement des terres, le fermier qui a amélioré n’a point au sens de cet article, créé de chose nouvelle. S'il a planté, on pourra parler d’une accession des bois au profit du propriétaire du sol, accession qui ouvrira un règlement de comptes selon les termes du Code; s’il a défriché une terre jusqu’alors ineulte, le problème d’une accession ne se pose même pas.

Et il ne se pose pas pour la raison bien simple qu’il n’y a pas là, matériellement, de phénomène d’accession. Quand le fermier construit une grange, c’est un élément nouveau qui s'ajoute à ceux dont se composait la ferme, un accessoire du fonds qui va s’y unir comme à la chose principale. Le droit d’accession, c’est, si l’on veui, l'annexion à la chose principale de l'élément nouveau. Annexion qui, en fin de bail, donne au fermier constructeur un droit d’indemnité que l’art. 555 combine avec le droit d’accession du propriétaire, et qui déclanchera en vertu de la loi l'option de celuici : selon mon gré ou bien vous démolirez votre grange à vos frais et vous disposerez des matériaux comme il vous plaira, ou bien -je conserve cette grange, à raison des services qu'elle peut rendre à l’ensemble de l'exploitation, et je vous en rembourse le prix exact. Mais quand le fermier draine un marais, où est l'annexion d’un élément nouveau ?

Où est cet élément ? Sont-ce les rigoles, ou les tuyaux souterrains servant à l'écoulement des eaux ? Ils sont nouveaux, en ce qu'ils n’existaient pas auparavant. Mais ce n'est pas là, on le voit bien, cette création d’une chose nouvelle, spécifiquement distincte

du fonds, sans laquelle il ne peut y avoir d'accession, faute d'objet. C’est le fonds lui-même qui a été modifié. Le fermier a fait des travaux; mais ces travaux n'ont pas créé une chose nouvelle : leur objet s'identifie avec la chose principale. Et on ne peut parler de l’enlèvement d’un drainage. L’accession est un rapport entre deux choses : ici il n’y en a toujours qu’une seule. L’un des deux termes manque.

On dira que cette façon de distinguer des ouvrages agricoles les uns des autres est arbitraire. Nous espérons avoir montré qu'on peut soutenir qu’elle ne l’est pas, pour deux motifs : 1° la lettre même de la loi; 2° l'analyse que nous venons de faire du phénomène de l'accession, qui, en soi, est inopérant à l'égard de beaucoup d'ouvrages effectués par le fermier sortant, ne les concerne absolument pas.

On objectera encore, peut-être, que la construction d’une grange et la création d’un drainage sont l’une et l’autre des impenses utiles, juridiquement équivalentes; que selon leur fin, la grange et le drainage ont semblablement amélioré la ferme. Nous répondrons que l’objection est rigoureusement vraie. Dans les deux cas le fermier a été l'artisan d’une plus-value apportée au fonds rien n’est plus exact. Et cette objection, nous sommes les premiers à la faire; et nous la soulignerons encore, tout en ajoutant qu’en l’état des textes, elle est insoluble. Car l’art. 555 n’a pas été rédigé en vue du fermier améliorateur : il ne faut tout de même pas oublier qu'il traite de la théorie de l’accession, et qu’il ne fait que répondre à son but en laissant de côté une grande partie des impenses utiles. Les Tribunaux, en l’appliquant aux consiructions, plantations et ouvrages susceptibles d'enlèvement, usent d’un argument d’analogie. Mais quelle analogie invoquer pour les autres ouvrages qui ne donnent lieu à aucune accession, bien qu'ils soient eux aussi des améliorations ? L’absence d’un texte spécial au preneur rend fatales cette discrimination et cette inconséquence.

Nous verrons plus loin le sort qui est actuellement réservé aux améliorations auxquelles l’art. 555 demeure étranger. Mais il faut voir auparavant, pour celles-là mêmes auxquelles il s'applique, les : incertitudes qu'éprouvent, comme une armée sans commandement unique, les juges et les auteurs.

À quel moment s'ouvre le droit d’accession ? Quand le bailleur devieni-il propriétaire des constructions ?

La difficulté ne se présente point dans l'application originaire de l’art. 555 à un tiers possesseur. Il est évident que l’ouverture

du droit d’accession n’a lieu qu'une fois que le propriétaire à repris son terrain par l’action en revendication; il faut que le tiers possesseur ait été évincé; c’est sur l'état des constructions à ce moment-là que porte le règlement entre les parties. Et jusqu’à ce jour, le tiers possesseur a toute liberté de les démolir. (Cf. Ch. civ. D. P. 14857-1-120 et D. P. 1860-1-384).

Dan$ le cas du fermier, l’art. 555 ne met plus cette question à l'abri des controverses, preuve supplémentaire que l’argument

d’analogie ne peut répondre à tout. Et les arrêts sont très divisés.

La plus forte impulsion, le meilleur effort pour imposer une solution a été l’œuvre de la Ch. des Requêtes qui, par deux arrêts successifs, rapportés au D: P. 1865-1-111, et 1877-1-308, décide expressément que le droit d’accession ne peut s'exercer que sur l'état de choses existant à la fin du bail. C’est l’adoption du système qui joue à l'égard du tiers possesseur. Voici un extrait du premier arrêt : « Ce droit ne s'ouvre pour le bailleur qu’au jour où cesse le bail et sur l’état de choses existant à cette époque : attendu que jusque là la jouissance qu’il a transmise à son fermier et qu'il est tenu de lui garantir, ne sera ni libre ni complète si, en invoquant un droit immédiat acquis par lui sur les changements de constructions qu'il a pu faire dans le but d’approprier les lieux à la destination pour laquelle ils lui ont été loués, il pouvait l’empêcher d’en disposer à son gré durant le cours du bail et d’y apporter aucune des modifications que lui paraîtraient exiger ses convenances et ses intérêts; qu'ainsi entendu et appliqué, l’art. 555 serait une atteinte aux droits que le fermier tient du bail et de la loi. ». L'arrêt du 3 mai 1877 reproduit la même doctrine, et ajoute : « Si le propriétaire veut retenir les additions qui ont augmenté la chose, il doit le déclarer avant la fin du bail; sans quoi, le preneur, qui n’est obligé par la convention qu’à rétablir l’immeuble tel qu'il l’a reçu, reste libre de disposer des ouvrages qu'il y a créés, et que le bailleur, soit à dessein, soit par incurie, ne demande pas à conserver ». (cf. le rapport du conseiller Guillemard, sur lequel l’arrêt a été rendu).

De tous les auteurs, Aubry et Ran sont les plus nets à affirmer la même opinion. Au cours du bail, le fermier peut enlever les constructions, l’usinier rétablir l'ancien mécanisme sans que le bailleur soit autorisé à s’y opposer. Ils approuvent la jurisprudence de la Ch. des Requêtes, estimant, comme elle, que « la seule manière de coneilier les droits que le bail confère au preneur avec le droit d’accession compétent au propriétaire, est de n’admettre l'exercice de ce

dernier droit sur l’état de choses existant à la fin du bail » (1). Les intérêts en conflit, qu'Aubry et Ran cherthent à « concilier », ne s'opposent donc que lorsque le ‘contrat de louage touche à sa fin; ce n’est pas, pour eux, le fermier à un moment quelconque de sa jouissance, mais le fermier sortant qui est en cause.

La Ch. des Requêtes avait senti le besoin, en 1877, de répéter formellement les termes de son premier arrêt, parce que plusieurs décisions contraires étaient intervenues dans l'intervalle, notamment du Trib. Civ. de la Seine (2). Elles consacraient une opinion toute différente, suivant laquelle le bailleur devient propriétaire par accession des constructions et plantations au fur et à mesure que le fermier plante et construit. Cette opinion, malgré l’autorité des deux arrêts précités, continua d'ailleurs à se manifester par la suite, sans que les Tribunaux, ni les auteurs, puissent parvenir à une interprétation concordante. Cf. dans ce sens, Guillouard, 1.296.

C’est que nous touchons ici au point le plus délicat et le plus confus de toute cette matière. Il semble cependant qu’on puisse considérer les divers systèmes émis dans le sens d’une évolution, toui au moins approximative. La question de la date d'ouverture du droit d’accession revient à se demander, en d’autres termes : quel est, pendant le cours du bail, le sort des constructions, et les droits respectifs qu'ont sur elles le bailleur et le locataire ? Qui en est propriétaire ?

Le système adopté par les décisions qui précèdent, ainsi que par M. Guillouard, représente en somme le premier stade de l’évolution que nous essayons de discerner, non au point de vue chronologique, mais au point de vue doctrinal. Il applique la théorie de l’accession dans toute sa vigueur, et, en quelque sorte, d’une façon automatique. Chaque fois que le fermier crée un ouvrage, le bailleur en est instantanément propriétaire. Sans doute, les partisans de ce système ajoutent que le bailleur ne jouira du droit d'option conféré par l’art. 555-1 et 2 qu’à l'expiration du bail. Mais alors, jusqu’à cette époque, le preneur pourra-t-il modifier les améliorations ? Cela déjà n’apparaîtrait pas très en harmonie

(1) Op. cit. T. V, N° 365, et T. IE, :N°-204.

(2) Guillouard, FE, 296 et suiv. estime qu’au cours du baïl le bailleur peut s’opposer à l’enlèvement et à la démolition des constructions. C’est au moins dans la logique de son système. Le preneur n’aura donc comme sur le bien lui-même, qu’un droit puremént mobilier sur les constructions qu’il a élevées. Guillouard reconnaît d’ailleurs que la jurisprudence rejette en général cette solution. Mais c’est par une « inconséquence véritable » selon lui. Aubry et Ran T. II, N° 228, n’attribuent eux aussi, au preneur, « qu’un droit personnel et mobilier de jouissance, comme celui qui lui appartient sur le fonds luli-même.

avec le droit de propriété qu'acquiert le bailleur au jour même de leur création (1).

Dans une note sous un arrêt de la C. de Paris du 8 février 1892, M. Planiol critique vivement ce système. « Seul parmi les auteurs récents, écrit-il, M. Guillouard à opéré un mouvement rétrograde, reculant jusqu'aux solutions incomplètes qu'avait données Demolombe, et restaurant contre le locataire la théorie de l’accession dans toute sa rigueur. Nous ne pouvons nous associer à cette tentative. L'accession est une règle à demi-barbare, qui remonte à l'époque du droit primitif. Elle tranche d’une façon un peu brutale le conflit né de la réunion matérielle de deux choses appartenant à deux propriétaires différents ».

Quelques lignes plus bas, ce sont les arrêts de la Ch. de Requêtes ainsi que la formule de conciliation d’Aubry et Ran que M. Planiol déclare à leur tour difficilement acceptables. Car, ditil, « le droit d’accession n'est pas susceptible d'opérer à terme, c’est un phénomène naturel qui produit ses effets immédiatement. Il consite à devenir propriétaire par le seul fait de l’incorporation au sol où à un bâtiment préexistant de matériaux ou d'objets divers appartenant à autrui, et cela indépendamment de la volonté de celui qui les incorpore, et même contre sa volonté ». Comme on la vu plus haut, c’est bien ainsi que s’analyse en effet, dans son sens strict, le phénomène « naturel » de l'annexion, dont nous avons souligné qu'il naissait d’un état de fait, et non d’un état de droit. Mais ce sont les raisons par lesquelles M. Planiol rejette l’opinion d'Aubry et Ran qui nous semblent difficilement « conciliables », elle aussi, avec sa condamnation de la thèse de M. Guillouard. Car ce caractère automatique, immédiat, de l'annexion, n'est-ce fpas précisément ce que soutient M. Guillouard ? M. Planiol refuse d'accepter la formule d’Aubry et Ran en lui objectant les idées de M. Guillouard qu'il vient à peine de condamner.

Pour en finir avec cette note importante, la pensée de M. Planiol devient plus claire lorsqu'il émet son avis personnel. Selon lui, les choses se passent avec cet aspect « demi-barbare », auquel se rallie en notre matière M. Guillouard, lorsqu'il s’agit d’un conflit de propriété à l’état pur, en l’absence de tout rapport contractuel entre les parties : hypothèse normale des articles 553 et suivants. Mais en matière de louage, il en est autrement : on ne peut faire abstraction du droit de jouissance que le contrat concède au preneur. L'existence d’un droit contractuel doit apporter un tempéra-

(2) D. P. 1874-3-33 —; 73-1-410. — Jd., D. P. 1888-2-4.

ment à la règle brutale de l'accession. Ce tempérament nécessaire, Aubry et Ran croient le trouver en repoussant jusqu'à la fin du bail l'ouverture du droit d’accession. Mais jusque-là, dans quel état sont les choses ? Pour M. Planiol, quand il s'agit du locataire, « son droit de construire n’est que la continuation de son droit de jouir, et il a les mêmes limites. Il est déterminé par la destination primitive des lieux... ». Si donc, le preneur a la faculté d'enlever pendant le cours du bail les constructions et planiations, c’est que c’est lui qui en est propriétaire. « Ce droit suppose nécessairement chez lui, écrit notre auteur, la qualité de propriétaire : il ne peut défaire que ce qui lui appartient ». '

La critique que fait M. Planiol de la pure application de l’accession au fermier, et qu'il traduit encore en disant « qu'on devrait saisir avec empressement l’occasion qui s'offre de régler ce conilii par d’autres principes », nous offre, à nous, celle de rappeler encore une fois ce que nous n'avons cessé de dire : à savoir que, si la plus belle fille du monde ne peut donner que ce qu’elle a, il en est de même pour l’art. 555.

En d’autres termes, malgré l’analogie qu’on y peut découvrir, ce texte n’en demeure pas moins étranger à la matière du louage, et incapable de résoudre avec satisfaction le problème des constructions dans le cas du preneur. Mais poursuivons un examen qui ne peut que nous affermir dans notre opinion.

La situation juridique des constructions et plantations au cours du bail suscite donc des avis et des arrêts fort divers, voire coniradictoires, les uns décidant que le droit d’accession ne s'ouvre qu’à la fin du bail, les autres qu’il s'ouvre au profit du bailleur à mesure que les constructions sont élevées.

Pour MM. Baudry-Lacantinerie et Whal (1) quoiqu'il en paraisse sur le point de savoir si le preneur est ou n'est pas propriétaire, la jurisprudence n’est pas contradictoire. Nous aimons ces affirmations qui dissipent les nuages. En effet, disent ces auteurs, les arrêts invoqués, ceux du Tribunal de la Seine du 17 février 1870 et de la Cour de Paris du 4 novembre 1886, aussi bien que ceux de la Ch. des Requêtes de 1865 et de 1877, et même l'arrêt fondamental de 1851, ne permettent tous au bailleur d'agir qu'à la fin du bail, et sont donc étrangers ici. Et comme il leur semble certain que le preneur peut faire disparaître les modifications apportées à la chose, et parmi elles les constructions, ils répondent que c’est le preneur qui est propriétaire de cesse -Ci pendant la durée du bail.

(1) Op. cit. TE p. 359 et suiv.

Solution conforme selon eux au droit commun qui veut qu'une chose appartient à qui la crée, et déjà. adoptée par Planiol. C’est à tort qu'on se prévaut de l’art. 551, et des art. 553 et 555 qui en dérivent, lesquels signifient que le bailleur devient propriétaire à la fin du bail. Auparavant c’est le preneur.

Situation étrange, en vérité. Et pourquoi, demandent MM. Baudry-Lacantinerie et Wahi? Le preneur n'aura qu’un droit personnel sur la chose louée, un droit de créance, et il aura un droit réel, immobilier sur les constructions et plantations : mais ne voiton pas, dans d'autres situations légales le sol et les édifices appartenir à deux personnes différentes ? — Le lecteur verra à l'Annexe IT que c’est là en effet l'hypothèse même du bail à convenant (2).

| Nos auteurs ajoutent que l'équité milite en leur faveur. « Si lon se réfère, disent-ils, aux principes du contrat de louage, on se trouve en présence de l’art. 1730, d’après lequel le preneur doit rendre la chose telle qu'il l’a reçue. L'opinion que nous combattons le force à rendre quelque chose de plus, puisqu'il est forcé de laisser subsister les constructions qu'il a élevées ».

Ainsi pendant le bail, le preneur est propriétaire; et à la fin du bail, le baïlleur le devient. Comment expliquer cette sorte de substitution ? Par les dispositions de l’art. 555, qui, alors seulement interviennent. Le droit de propriété du preneur sur les constructions s’analyse en un droit soumis à une condition résolutoire en fin de baïl selon l'option que ce texte confère au bailleur, ce droit d'option étant soumis lui-même à la condition que les constructions existent encore.

Donc, concluent les auteurs « le bailleur ne peut opter pendant le bail pour le maintien ou la démolition des constructions. Il empêcherait ainsi le preneur d'exercer ses droits de propriétaire. Pratiquement, le droit de propriété du preneur se manifestera, en outre de son pouvoir de disposer de tous les ouvrages, par la possibilité pour ses créanciers de pratiquer sur eux une saisie immobilière. Eile serait impraticable avec l'opinion qui rend le bailleur propriétaire immédiat des ouvrages.

(2) Nous avions décidé de consacrer cette annexe au bail à domaine congéable, afin d’y montrer à titre d’expérience comment la loi du 8 février 1897 y a introduit le principe de l’indemnité de plus-value. Nous avouons que nous ne nous attendions pas à ce que les développements ci-dessus nous présentassent le fermier dans une situation com- parable à celle du colon. Nous saisissons avec un curieux intérêt l’argument d’actualité que cet antique contrat fournit à l’opinion de MM. Baudry-Lacant. et Wabl.

A l'appui de cette thèse ont été rendus deux arrêts, dont l’un . de la Ch. Civile, et l’autre de la Cour d'Angers du 6 juin 1894 statuant comme Cour de renvoi d'après l'arrêt de cassation. (S. 94-1- 241, et 96-2-25). M. Whal, qui les a annotés l’un et l’autre, souligne que la question agitée dans l'espèce était bien celle des droits respectifs du baïlleur et du locataire, en cours du bail sur les constructions, alors qu'aucune convention ne dérogeait entre eux au droit commun. La Ch. Civile s'était bornée à décider que les créanciers du preneur ne peuvent pas frapper les constructions d’une saisie-exécution. « Cette solution, écrit M. Wahl dans l’arrêt d'Angers, vient d’être consacrée par la Cour de renvoi. Pour elle comme pour nous les constructions appartiennent durant le bail au focataire (c’est pourquoi elles peuvent être saisies par les créanciers), et elles sont immeubles entre ses mains (c’est pourquoi ses créanciers doivent recourir à une Saisie immobilière) ».

Il suit de là, que réciproquement les créanciers du bailleur n'ont, durant le bail aucun droit de saisie sur les constructions. Toujours en vertu de ce droit réel immobilier, le preneur pourra hypothéquer les constructions et ouvrages, cf. cass. 15 février 1872, D. P. 72-1-256. Mais il faut ajouter qu’un arrêt de la Cour de Paris du D. 1888-2-4, décide au contraire que les constructions appartenant immédiatement au propriétaire du sol en vertu du droit d’accession, ne sont pas, par conséquent, susceptibles d’être grévées d'hypothèques, au cours du bail, du chef du preneur.

Dernière conséquence du droit réel immobilier : le preneur pourra vendre les constructions, au même titre qu'il peut les hypothéquer et les enlever. Des arrêts en ont décidé dans ce sens : cass. 11 août 1884 (3.85-1-231); Tribunal de Dijon, 18 juin 1888, (journ. de l’enreg. art. 23084).

Après avoir constaté tous ces avis qui se combattent, il nous est loisible de penser, si nous le voulons, qu’ils se traduisent en définitive par une marche en avant favorable au locataire, si nous considérons que la position de Guillouard est isolée parmi les auteurs récents. Quant aux arrêts, il y en a, en réalité, à l’appui de toutes les opinions, avec une tendance dominante néanmoins à considérer le fermier propriétaire au cours du bail; — et à l'expiration du bail ?

En fin de bail, à supposer que les constructions, plantations et ouvrages existent encore, toutes les divergences s’effacent, et il n’y a plus qu'une solution possible et aeceptée : l’application directe de l’art. 555 parag. 4 et 2. (Arrêts innombrables : Cass. S. 49-1-88. — Cass. D. P. 81-1-249. — Orléans, 20 avril 1849, S. 49-2-597, —

Req., 1° août 1859, D. 59-1-393; 17 janvier 1870, D. 70-1-293; 8 mai 1877, D. 77-1-308. — Nancy, 2 mars 1889, S. 90-2-197. — Civ. 1* avril 1890, D. 94-1-101. —— Req. 22 janvier 189%, D. 941-160. — Req. 7 mai 1895, D. 951-319; 18 février 1896, D. 96-1-240).

L'option édictée par la loi joue au profit du bailleur.

Par l'application de l’art. 555, combiné avec les articles 1730 et 1731 qu'il ne faut jamais perdre de vue, le bailleur peut contraindre le preneur à enlever tous les ouvrages, et cela sans indemnité. Et même, si les lieux loués se trouvent détériorés après Penlèvement, le fermier sortant sera condamné à des dommagesintérêts proportionnés au préjudice causé.

S'il trouve au contraire profit à conserver pour lui les constructions, plantations et ouvrages, le bailleur a toute faculté d'interdire au fermier qu'il les sépare du fonds. Le fermier est tenu de subir la volonté du bailleur, car celui-ci, en optant pour la conservation des ouvrages, en est devenu par le fait même propriétaire. Mais propriétaire à charge d’indemniser le fermier.

C'est encore l’art. 555 qui règle cette indemnité, et dans des termes trop formels et trop généraux pour autoriser un autre mode de calcul. Le bailleur devra « le remboursement pur et simple de la valeur des matériaux et du prix de la main-d'œuvre, sans égard à la plus ou moins grande augmentation de valeur que le fonds a pu recevoir ». Le fermier rentrera donc exactement dans ses débours; il s’agit d’un remboursement pur et simple, et non d’une indemnité. Et le texte prend bien soin de préciser qu'aucune question de plus-value ne devra être appréciée.

L'option, du reste, pourra être tacite et inférée des circonstances. Si le baïlleur par exemple, saisit les matériaux, il est censé opter pour l'enlèvement. (ef. Nancy, 4 juillet 1895. Gaz. Pal. 95-2- 509).

Enfin, il est bien entendu que le fermier qui réclame le remboursement d'ouvrages que le bailleur conserverait, doit en fournir la preuve. Souvent une preuve écrite pourra être apportée, factures, mémoires et devis d'entrepreneurs pour l'édification d’un bâtiment, et tous autres écrits faisant foi. En l'absence de preuve écrite, la Ch. Civile a admis la preuve par témoins des impenses sous le motif que l'obligation de l’art. 555 découle d’une gestion d’affaires, et qu'aux termes de l’art. 1348 la preuve testimoniale est admissible en matière de quasi-contrat, quelle que soit la valeur du litige.

Une dernière question doit être envisagée en ce paragraphe 3.

Tout ce qui précède, et qui a trait aux conditions d'application, souvent controversées, de l’art. 555 au locataire, constitue — ou tente de constituer — le droit commun de cette application. Nous avons supposé depuis le début que le baïl ne contenaït aucune clause relative à des plantations et constructions éventuelles, soit que réellement il fut muet sur ce point; soit qu'il les interdit, par une clause qui serait superflue puisqu'elle ne produirait aucune conséquence particulière. Tel est le cas sur lequel nous avons raisonné, et au sujet duquel nous avons exposé ci-dessus les décisions des Tribunaux et les opinions des auteurs.

Mais une hypothèse différente peut se présenter : le bail à prévu le cas de constructions élevées par le fermier. Les solutions qui précèdent demeurent-elles valables ? Il est évident qu'elles se trouveront influencées par la manifestation de volonté des parties.

Les termes du bail peuvent en effet, d’une façon plus ou moins explicite, autoriser, et même obliger le preneur à faire sur le fonds des constructions ou autres ouvrages. On s'accorde en général à admettre que cette autorisation conventionnelle équivaut de la part du bailleur à une renonciation à son droit d’accession.

L'arrêt de la Ch. des Requêtes du 1* juillet 1851 avait pris bien soin de préciser qu’il s'agissait de constructions faites « sur le terrain du propriétaire sans son consentement et en dehors des * stipulations du bail ». A sa suite, presque tous les arrêts que nous avons cités reproduisent le sens ou la lettre même de cette formule (ef. S. 1914-1-28). C'est en effet, devant un cas d'espèce, la première question à examiner : Le sort des constructions est-il réglé par une clause du bail ?

Dans laffirmative, ce sont normalement les termes de cette clause que l’on doit respecter ou interpréter, en cas de litige.

Les Tribunaux ont eu fréquemment à trancher des conflits “d'interprétation, et, plus simplement, à appliquer les clauses dont les détails peuvent varier extrêmement. Car il faut remarquer qu’alors que de nombreuses conventions particulières sont susceptibles d’être annulées comme contraires à des dispositions impératives de la loi, ici la loi n’ayant absolument rien dit, la volonté des contractants est souveraine et leur liberté absolue.

Des exemples d’interprétations litigieuses nous sont fournis, entre autres, par un arrêt de la Cour de Toulouse du 19 février 1885 (D.P. 1885-2-137); par un arrêt de la Ch. des Req. du 22 janvier 1894 (D. P. 94-1-160). Dans cette affaire l'Administration de la Guerre avait loué des terrains, en l'espèce « l’île presque déserte de Porquerollés » à charge imposée par le bail d'y construire et

d'y planter, la décision ministérielle spécifiant que le seul cas de résiliation sans indemnité serait celui où les besoins des services militaires exigeraient la reprise des terrains; le renouvellement des baux ayant été refusé par l'Administration en dehors de cette clause prévue, l’arrêt la condamne à rembourser au preneur la valeur des constructions et plantations. — Un autre arrêt de la même chambre, du 1° août 1899 (D. P. 1900-1-350) rejette un pourvoi introduit par un sieur Réal, preneur, qui refusait d’enlever des constructions parce que, d’après un arrêt de la Cour de Chambéry, les bailleurs les avaient autorisées. Les termes de cette décision sont intéressants : « Attendu, dit la Cour, que la reconnaissance par l'arrêt que les propriétaires ont connu, et peutêtre même autorisé les constructions dont s’agit, n'avait pas pour conséquence juridique de leur faire perdre le droit consacré en leur faveur par l’art. 555 et par les art, 1730 et 1731, de se faire rendre la chose louée telle que le preneur l’avait reçue; qu'aucune loi, en effet, n’oblige les propriétaires à s'opposer, sous peine de perte de leurs droits, aux ouvrages que les preneurs peuvent faire, mais à leurs risques et périls. ». Cette décision est deux fois digne d'intérêt : d’abord parce que la dernière phrase contredit ouvertement un précédent arrêt de la même chambre (1), aux termes duquel le bailleur qui entend réserver ses droits, consacrés par les articles ci-dessus, sur les constructions, doit le déclarer au preneur avant la fin du bail; ensuite parce qu'elle souligne que les conventions particulières, expresses ou tacites, doivent être certaines et prouvées. |

S'il n’y à aucun doute sur leur existence, car elles peuvent avoir été arrêtées entre les parties par un contrat distinct et postérieur au bail, ni sur leur signification, il en résulte que le propriétaire a renoncé au bénéfice de l'accession. La validité de ces clauses de renonciation est indubitable, et les auteurs, cette fois-ci, sont d'accord pour les reconnaître. (Aubry et Ran, T. IT, n° 228 et suiv. Planiol note au D. 92-2-409, Baudry-Lacantinerie et Wahl, T. 1). Le bailleur, qui a renoncé au droit d’accession, n'a vraiment plus aucune raison d'être propriétaire des construetions prévues; comme il faut bien que celles-ci soient à quelqu'un, « c’est nécessairement sur la tête du preneur qu’en repose la propriété ». Il aura de ce chef un droit réel immobilier, exercera les actions possessoires relativement aux constructions, etc...

Tous les genres de clause sont possibles. Le bailleur peut aussi

(1) cf. supra, p. 51.

se réserver le droit de reprendre en fin de bail les constructions, et la jurisprudence atteste que cette convention n'est point rare. Au sens de M. Wahl, cela revient au même que si rien n'avait été convenu, puisque pour lui, on l’a vu, les constructions pendant le bail appartiennent toujours au preneur qui peut en disposer, les démolir, les hypothéquer. Mais comme la jurisprudence est loin de consacrer toujours ce système et que beaucoup d’arrêts ne reconnaissent pas le droit de propriété du preneur en dehors d’une stipulation du bail, de telles clauses présentent l'avantage de mettre la volonté des parties à l’abri de toute contestation. Il demeure préférable pour celles-ci d’éclaircir et de préciser les choses. Ainsi nous voyons un arrêt de la Cour de Paris du # novembre 1886 (S. 88-2-126), cité plus haut, rappeler à la suite de plusieurs décisions de Cassation et de Tribunaux, que les constructions élevées sur le terrain loué ne peuvent être grevées d'hypothèques du chef du preneur, et donc, n’appartiennent à ce dernier, qu’autant que le propriétaire a renoncé à son droit d’accession.

L'insertion d’une clause particulière dans le bail, concernant d'une façon ou d’une autre les constructions, plantations et ouvrages, permet done d'éviter à l’égard de ceux-ci les incertitudes de doctrine et de jurisprudence que l'on relève dans l'application du droit commun de l’art. 555. Elle épargne aux contractants des difficultés et des surprises possibles, et on ne peut que la recommander. Ces clauses représentent enfin le second tempérament apporté à la théorie de l'accession, dont parlait M. Planiol, c’est-à-dire une modification importante au régime normal qui autorise le fermier à transformer profondément la substance de la chose.

4. — Le droit d’accession, les problèmes qu'il pose et que nous avons essayé d'exposer, n'ont trait qu'à une catégorie bien précise de travaux. Nous avons dit pourquoi le champ d'application de Part. 555 est limité aux constructions, plantations et ouvrages susceptibles d'enlèvement : nous avons donc à considérer maintenant les impenses utiles qui ne rentrent pas dans cette énumération.

Cétie catégorie d’impenses comprend, pour la diviser en deux grands groupes : les améliorations résultant de travaux agricoles proprement dits qui ne peuvent être enlevés, drainage, travaux d'irrigation, de défrichement, aménagements de puits et de réservoirs,

etc. — les améliorations résultant d’un enrichissement du sol par l'apport d'amendements et d'engrais.

Le sort des unes et des autres est aussi digne d'intérêt que celui des constructions et plantations. Quel est-il ? Supposons d’abord comme en notre $ 3, qu'il n'existe aucune clause du bail à cet égard.

Leur sort est simple. Nous avons vu que la loi les ignore. La jurisprudence en fait autant.

Il faut néanmoins préciser un peu.

Sur la question des amendements et engrais, le fermier sortant n'est pas recevable à réclamer une indemnité pour la plusvalue donnée aux terres par ce moyen. Nous extrayons d’un arrêt de la Cour de Douai du 31 août 1877 (S. 78-2-150) le passage suivant : « Attendu qu’en répandant de la marne sur les terres à labour par elle tenues à bail de la demoiselle Van Kerrigen, la dame Galamé n’a fait que remplir une des obligations essentielles lui incombant en vertu des dispositions des art. 1728 et 1766, C. civ. ».

Cette opinion négative est partagée par Guillouard (1). Pour lui, la question ne se peut même présenter que si le bail finit d’une façon imprévue, par exemple par la signification d’un congé quand le fermier occupe les terres par tacite reconduction. « Il n’est pas, en effet, dit-il, dans les habitudes des cultivateurs de mettre une grande quantité de fumier lorsqu’approche la fin de leur bail ». (Soulignons simplement cette phrase révélatrice, nous la commenterons plus loin). Guillouard conelut que le fermier n'aura droit à rien, parce qu'il n’a fait que jouir en bon père de famille, et parce que « si l’on entrait dans cette voie, déclare cet auteur, où serait la limite ? » |

Laurent reprend la même hypothèse de tacite reconduction et de congé, et la même solution, en ajoutant : « Il est bien certain que si le preneur avait prévu le congé, il n'aurait pas fait des dépenses qui ne devaient pas lui profiter. L’équité était pour lui, mais le droit était pour le propriétaire » (2).

En s’en tenant en effet au contenu même de la loi, le juge est lié. S'il juge en droit strict, il rendra des sentences comme celle de la Cour de Douai, uniquement basées sur des articles du louage, qui obligent le fermier sans contre-partie. (ef. supra. Ch. [). Le code n’avait pas prévu de contre-partie possible; il n’a pas été modifié, ou, plus exactement, complété sur ce point; il donne à l'arrêt de Douai un fondement juridique très direct.

():Op. cit. TIC; 2N°5 555.

(2) Op: cit T. XX VI N° 453,

En ce qui concerne les engrais, l’art. 1778 vient encore s’ajouter aux textes plus généraux cités ci-dessus. Il présente au juge un argument d’une grande force, et ce sont ses dispositions qui sont directement invoquées dans les deux arrêts qui suivent, issus encore de la Cour de Douai, du 10 déc. 1902 et du 20 mai 1903 réunis au S. 4904-2-69. Il convient de les analyser séparément. Ils sont tous deux particulièrement remarquables, en ce que les dispositions du Code n'y étaient plus seules à jouer, mais qu’elles coexistaient soit avec un usage local, soit avec une stipulation du bail qu’il s'agissait d’interpréter.

Dans la première espèce, la Cour adoptant les motifs des premiers juges, se borne à confirmer simplement les termes d’un jugement du Trib. de Lille du 21 juillet 1902. D'une façon générale, d’après l’art. 1778, le fermier sortant ne peut prétendre à aucune indemnité de la part du bailleur pour une plus-value dont il à profité lui-même pendant sa jouissance. La Doctrine est en ce sens (1). Mais ici, la force obligatoire de la loi est accentuée encore par l'existence d’un usage local favorable au fermier. Le Trib. de Lille écarte cet usage; délaissant les détails de l'affaire qui nous importent peu, nous eitons les arguments juridiques du jugement « Attendu que, s’il convient d'encourager les fermiers à bien ceultiver, même durant les dernières années de leur exploitation, en leur allouant les indemnités de fumure auxquelles ils peuvent raisonnablement prétendre, cette considération ne doit pas faire perdre de vue que les dispositions du C. Civ. et les conventions des parties doivent seules régir une pareille matière; que, notamment, ainsi qu’il à déjà été jugé à diverses reprises, il ne doit pas être tenu compte des usages locaux, s’il en existe; qu’une interprétation différente conduirait, dans certains cas, à une expropriation de la terre au préjudice du bailleur, qui ne pourrait reprendre son fonds qu’en payant à l’occupant évincé une somme supérieure à sa valeur intrinsèque; qu’en chargeant le sol des engrais nécessaires jusqu’à la fin de son exploitation, le fermier agit dans son propre intérêt, et ne fait que remplir les obligations qui lui sont imposées, dans tous les cas, par l’art. 1778, C. Civ.. ».

Aïnsi la jurisprudence française, car nous ne connaissons aucune décision qui infirme celle du Trib. de Lille, ne tient nul compte en cette matière des usages locaux. Laurent, au contraire, estime que le droit strict reçoit une modification quand les usages en

() Laurent et Guillouard. op. cit; Baudry-Lacantinerie et Wabhl. T. I, N° 614; et l’arrêt de Douai de 1877 précité. Capitant. 1920, T. I. p. 558.

LA SITUATION: ACTUELLE DU FERMIER SORTANT : Ly

diffèrent. Il. est constant, par exemple, dans les Flandres, que le fermier sortant peut réclamer une indemnité pour les semences et engrais qui ne produiront des fruits qu'après l'expiration du bail. « La Cour de Gand, qui constate l’usage, écrit le jurisconsulte belge, ajoute qu'il est introduit dans l'intérêt bien entendu du bailleur, et qu’il est d’ailleurs basé sur le principe d'équité d’après lequel personne ne peut s'enrichir aux dépens d'autrui ». (C. de Gand, 13 juillet 1833).

Le second arrêt envisage non plus un usage local, mais une stipulation du bail, suivant laquelle le fermier sortant aura droit à la fin du bail aux fumiers et engrais se trouvant sur les terres louées. La Cour réforme le jugement dont appel par les motifs suivanis : « Attendu que ni la loi actuelle, ni la convention ne permettent d'attribuer au fermier sortant la plus-value qu’il a pu procurer au fonds par des amendements, fumures et travaux généralement quelconques de culture; que c’est en procédant de ce système, qui n’est pas juridique, et que les parties n'ont certes pas envisagé dans la clause litigieuse, que l'expert et les premiers juges ont attribué à Delos une plus-value de fertilité acquise par le sol depuis son occupation par des amendements et des engrais que l’on va même rechercher jusqu’en l’année 1895; que, s’il convient d'encourager les fermiers à bien cultiver, même durant les dernières années de leur exploitation, on ne saurait mettre à la charge des propriétaires des indemnités qui pourraient être supérieures à la valeur du fonds; que la convention porte qu’à l'expiration du bail, les preneurs auront droit aux fumiers et engrais qui pourront se trouver alors sur lesdits biens; que Delos a donc droit uniquement à la partie, non utilisée le 1* octobre 1900, des engrais apportés et répandue par lui sur la terre louée... ».

Nous nous excusons de ces longues citations, mais les termes dont s’est servie la Cour nous ont paru assez caractéristiques pour que nous n'en changions pas un seul mot. On y voit que les règles du droit prévalent contre les usages, et font de même interpréter de la façon la plus restrictive les conventions passées entre les parties. Toute idée d'indemnité de plus-value est ainsi radicalement mise de côté.

Etant donné la force d’un état de droit rigoureux et négatif, les décisions de justice sont rares au sujet d’une indemnité pour fumures et engrais; et nous n’en connaissons pas qui l’accordent.

Pour les améliorations agricoles plus générales, qui ne peuvent

(1) cf. infra, II° Partie, ch. IL.

être enlevées, le preneur n'a pas le droit, si le bailleur lui refuse à l'amiable une indemnité, de les détruire. Cela n'est pas nouveau.

Un ancien arrêt du Parlement de Paris, rendu sur les conclusions de l'avocat général Séguier, donnait déjà la même réponse, qu’on est obligé d'approuver. Même s’il n'en est pas indemnisé, à quoi servirait au preneur de détruire les travaux qu’il ne peut enlever ? Il n'y trouverait aucune compensation au défaut d'indemnité, et ce n’est pas par un vandalisme SUR, qu’on facilite une réforme du Droit.

Dans toute la jurisprudence, une seule décision, à notre connaissance, émet le principe d’une indemnité de plus-value attribuable au possesseur évincé, même de mauvaise foi. Il s’agit d’un arrêt de la Ch. Civile du 22 août 1865 (S. 65-1-358). La Cour Suprême rappelle que le droit accordé par l’art. 555 d’exiger la suppression des constructions et plantations « ne s'applique pas aux améliorations qui se sont identifiées avec le sol et n’en peuvent être séparées : ces améliorations ne donnent lieu qu’à une indemnité de plus-value ». Une note au recueil précise que cette indemnité peut être envisagée par application des principes de la gestion d’affaires. Et elle se réfère à un passage de Demolombe, Ppté. T. I, N° 689.

L'indication de la Ch. Civile remonte à plus d’un demi-siècle; elle était assez nette; elle n’a jamais été suivie à l’égard du preneur.

Elle conserve en tous cas l’intérêt d’avoir spécifié qu’une indemnité de ce genre ne peut être réalisée que si l’on fait appel, en l’état restrictif des textes du louage, à d’autres notions, plus larges et plus souples. La note met en avant l’argument de gestion d’affaires. Nous apprécierons plus loin le bien-fondé de cet argument, et de ce point de vue en général (1).

Quoiqu'il en soit, il faut conclure que la jurisprudence présente ne reconnaît au fermier sortant, en ce qui concerne cette dernière catégorie d'impenses utiles, aucun droit à une indemnité.

8. — Quelle appréciation porter sur cet examen général de E jurisprudence ?

Une conclusion domine toutes les autres : c’est que l’insuffisance, voire l'impuissance des décisions de la justice, résulte de l'absence de toute indication légale à l'égard du preneur.

Au risque de nous répéter, nous redirons ici que le silence du

Code, que le défaut d’un texte relatif au louage et réglant spécialement le sort des améliorations effectuées par le fermier, est à la base des difficultés que les arrêts traduisent. Cette lacune est pareillement la cause de toutes les divergences de la doctrine. Une foule de questions, qui divisent les juges et les auteurs, n’existeraient même pas si les uns et les autres n'étaient pas obligés de rechercher en des domaines juridiques étrangers des solutions, par là même approximatives, que ne leur offre pas le domaine du louage où le problème se pose.

Le Code ne lui livrant aucune réponse à ce problème des impenses utiles lorsqu'elles sont faites par le preneur, alors qu’il y répond en d’autres hypothèses, la jurisprudence a usé d'un détour et d’un argument d’analogie pour appliquer l’art. 555 en matière de baïl. Ce recours n’est pas inutile, mais il apparaît notoirement insuffisant. Par sa nature juridique, d’abord, par son essence même, le droit d’accession est rigoureusement limité aux améliorations que nous avons précisées, c’est-à-dire aux constructions, aux plantations et aux ouvrages susceptibles d'enlèvement; avec toute autre que celles-là il est incompatible : première déficience; second inconvénient : le sort juridique des constructions pendant le cours du bail demeure incertain et controversé; il semble qu’il y ait une tendance à déclarer qu’elles appartiennent au preneur, sous la condition résolutoire de loption conférée en fin de bail, au bailleur par l’art. 555.

Mais des auteurs et des arrêts décident aussi le contraire. Et si, en tous cas, on admet le droit de propriété du locataire au cours du bail, il faut bien comprendre qu’on ne peut l’admettre qu’autant qu'on porte atteinte à la théorie pure de l’accession en la corrigeant par des notions tirées du louage, en la pliant à une situation contractuelle à laquelle elle convient mal si on l’y applique dans son intégrité et d’une façon irréductible. Nous pensons, quant à nous, que le droit de construire qu’on reconnaît aussi au fermier à la suite de son droit de jouir est plus conforme à nos mœurs ainsi qu’au véritable caractère du bail à ferme; et nous l’approuvons assurément. Mais cette solution plus conforme n’est possible qu’en faisant subir une déformation préalable au droit d'accession proprement dit qui n’est pas susceptible d'opérer à terme. On est done amené à faire, non pas une application stricte, mais une application adaptée du phénomène de l’accession, phénomène de pur fait qu'on introduit dans une hypothèse où préexistent des règles contractuelles. Ainsi solution meilleure, au point de vue pratique, mais solution hybride au point de vue juridique, qui fait appa-

raître en plein jour le défaut majeur à notre avis de l'application de l’art. 555 au preneur : car, si c’est une règle de philosophie que les moyens doivent. être ordonnés à la fin qu'on poursuit, l’art. 555 n’est en notre matière qu’un moyen inadéquat. Enfin, dernière remarque, le résultat final de cette application, c’est-à-dire l'option du bailleur qui peut contraindre le fermier à démolir sans indemnité, laisse bien au fermier dans l’autre cas une somme égale à la valeur des matériaux et au prix de la main-d'œuvre. Mais, d’une part, le fermier est soumis au risque d'une démolition et d’une remise des lieux dans leur état, accompagnée peut être de dommagesintérêts; et d'autre part, le supplément de valeur et d'utilité que le bailleur attend des ouvrages, s’il les conserve peut se trouver inférieur au remboursement intégral des dits ouvrages auxquels la loi l’oblige, si bien qu'il aura payé au-dessus de son prix l'avantage qu’il en retire. Alors qu’on atténue le plus possible au cours du bail la rigueur de l'accession, en fin de bail on la retrouve. Pour le fer- . mier, c’est tout l’un ou tout l’autre. Et l’exagération des deux termes de l’alternative nous paraît également critiquable. Par suite de l'autorité de Part. 555, qui l’écarte en toutes lettres, on voit que l’idée de la plus-value et d’une indemnité correspondante est dans tout cela absolument ignorée (1).

À cet état déjà embarrassé, viennent s’ajouter des clauses particulières des baux, les renonciations conventionnelles au droit d’accession dont la variété peut être sans limite. Quoi d'étonnant alors à ce que l’on découvre dans les décisions des Tribunaux ces complexités que le lecteur à pu éprouver par lui-même ? Il nous excusera de citer un nouvel extrait de la note de M. Planiol au D. 92-2- 409 : « Comme l’hypothèse, dit-il, des constructions faites par le locataire, n’a pas été réglée par la loi et que les conventions des parties qui parfois prévoient les travaux dans le bail, sont ordinairement insuffisantes, on se heurte dans la pratique à toutes sortes de difficultés. La jurisprudence qui ne fait pas de synthèse les résout à mesure qu'elles se présentent; ses décisions, souvent coniradictoires, s'accumulent dans les recueils d’arrêts, comme pour embarrasser ceux qui les consultent. » Que le lecteur, à qui nous

(1) Nous relevons chez Laurent une confirmation de cette dernière critique. « Quel est le principe, écrit-il. en vertu duquel le propriétaire revendiquant doit indemnité au possesseur de mauvaise foi ? C’est la maxime d’équité qui ne permet pas qu’on s’enrichisse aux dépens d'autrui. Donc le propriétaire ne doit être tenu qu’en tant qu'il s’enrichit. Or. il ne s’enrichit pas de l’impense, il s'enrichit de la plusvalue : c’est par conséquent la plus-value qu’il devrait restituer ». (T. VI, N° 262).

avons pu donner l'impression de cet embarras et de cette confusion n'y voit done que le reflet de la vérité.

Si l'application de l’art. 555 suggère ces critiques, que dire du sort fait aux autres améliorations, soit identifiées avec le sol, soit d'ordre cultural ? Iei le Code ne réserve même plus un argument d’analogie; la jurisprudence est résolument négative et elle l’est parce qu’elle applique la lettre du Droit.

Les texies du louage tels qu’ils existent, ne reconnaissent en effet aucun droit à indemnité; mieux encore (v. plus haut), ils ont même conduit plusieurs juridictions à décider que le fermier qui avait amélioré les terres par des travaux et des engrais n'avait fait que remplir ses obligations. Preuve, en tous cas, que le fermier qui améliore est bien dans la ligne juridique du louage, ne sort pas des règles de son contrat, puisque c’est en vertu de ces règles contractuelles qu'on ne lui accorde point d’indemnité. Ne nous -offriraient-ils que cette preuve, les raisonnements de la jurisprudence seraient déjà précieux. Et il faut remarquer que ces raisonnements contredisent — une contradiction de plus — ceux par lesquels elle déclare, afin de lui expliquer l’art. 555, que le fermier qui effectue des constructions ou des plantations ne doit plus être consi-

déré comme un locataire mais comme un constructeur, comme un

tiers vis-à-vis du propriétaire. D'où il faudrait conclure que le fermier qui plante, sans l'avis du propriétaire, n’est plus régi, gouverné par les règles du louage, alors que le fermier qui engraisse la terre, également sans l’avis du propriétaire, y reste soumis. Qui justifiera de telles antinomies ?

Nous en concluerons seulement, pour l'instant, qu'on ne sortira de toutes ces confusions, et qu'une solution nette et franche n'apparaît possible que si on la recherche dans son domaine naturel, c’est-à-dire dans celui du contrat — que si on la demande à une réforme des textes du louage.

MM. Baudry-Lacantinerie et Wahl écrivent qu’on pourrait fonder une action en indemnité du preneur améliorateur, « au moins pour la plus-value procurée à un fonds rural, sur l’existence d’une action de in rem verso au profit du preneur » (1).

On se souvient que Laurent, examinant l'hypothèse de la tacite reconduction et du fermier améliorateur non indemnisé de ses impenses, ne pouvait s'empêcher de noter : « L’équité était pour lui mais le droit était pour le propriétaire... »

L'équité est une notion supérieure, toujours identique à elle-

Hope NSLEIT,

même. La fixité des règles du Droit signifie que celles-ci sont formelles et constantes, mais non pas statiques : elles acquièrent chaque jour de nouvelles raisons de se compléter. Nul ne croira qu’en notre matière l’équité et le droit puissent être inconciliables. C’est ce que nous verrons dans notre deuxième Partie.