CHAPITRE II

Le fondement juridique du principe de l’indemnité.

C’est un principe supérieur de morale que nul ne doit s’enrichir sans cause aux dépens d'autrui, dont une pensée de Pomponius reprise par Justinien donnait déjà en droit romain une défnition parfaite (1).

Si ce principe n'était qu'une proposition de la morale, et bien qu'ayant pour la conscience une valeur de commandement, il ne retiendrait pas comme tel le juriste. Mais il est aussi une source d'obligations juridiques, et la théorie de lenrichissement sans cause est même, aujourd'hui, l’une des plus vivantes et intéressantes que l’on puisse considérer.

Deux raisons principales lui donnent cette vie et cet intérêt. La première, c’est qu’elle est susceptible d’être invoquée dans un nombre multiple et presqu’infini d’hypothèses. La seconde, c’est qu’il s’agit d’une règle du Droit, mais que notre Droit ne formule nulle part en termes exprès; elle ne s’y manifeste que par plusieurs applications particulières, notamment dans les art. 548, 855, 594, 1241, 1312, 1437, 1673, 1926 — textes dont elle est à la base, encore qu'aucun d'eux ne l’énonce. Règle de droit naturel, disaient les Romains, et qui a conservé ce caractère. Ces données, à la fois très certaines et étrangement indéterminées, ont suscité tout un travail de doctrine et une élaboration florissante de la jurisprudence,

li y a mille manières d’enrichir autrui. Encore est-il évident qu’il faut que l'enrichissement présente certains caractères qui ont été suffisamment précisés depuis trente ans. La plus-value conférée au fond par les améliorations nées du chef du fermier constituet-elle un cas régulier d’enrichissement sans cause ?

Le but de ce chapitre est d'y répondre. Mais, comme il nous

(1) « Jure naturæ æquum est, neminem cum alterius detrimento et

injuria fieri locupletiorem > L. 206. Dig. de divers. reg. jur. (Livre 50, titre 17).

paraît indispensable auparavant de rappeler l'essentiel des notions de l'enrichissement sans cause, nous envisagerons dans les paragraphes suivants : les explications doetrinales de la théorie de l’enrichissement; —— les conditions requises pour l'exercice de l’action de in rem verso; — l'application de ces idées à notre matière.

$ 1. — En quoi consiste exactement, au point de vue juridique, la notion de l’enrichissement sans cause ? « Celui qui à reçu, ou qui se trouve posséder une chose ou une valeur appartenant à autrui, sans une cause qui justifie cet enrichissement, est tenu de la restituer à celui aux dépens de qui il s’est enrichi ». Cette définition, donnée par M. Capitant à son cours, correspond directement aux questions du paiement et de la répétition de l’indû. Mais elle est assez large pour englober aussi, dans son essence, l’idée proprement dite d’enrichissement sans cause.

Sur le fondement juridique de cette idée, des systèmes divers ont été proposés, cette diversité étant une preuve moins de l’incertitude du Droit que de l'ampleur et de l'étendue du principe fondamental. -

Le plus ancien système, adopté au milieu du siècle dernier par la plupart des auteurs à la suite de Demolombe, assimile l’enrichissement sans cause à une gestion d’affaires imparfaite. (Demolombe, T. 31, N° 48 et suiv. — Duranton, T. 13, N° 647. — Laurent, T. 20, N° 337. — Colmet de Santerre, T. V, N° 349 bis. — Marcadé et Larombière id., etc..). Selon eux, l’action de in rem. verso se rattache à une institution formellement consacrée, celle de gestion d’affaires, et elle vient s'ajouter aux actions qui en naissent. Sorte de gestion d’affaires de second degré, elle est accordée dans les cas où l’action negotiorum gestorum, ne l’est pas, par ce que fait défaut l’un quelconque des éléments requis légalement pour son exercice. Demolombe entrevoyait bien qu’on peut prétendre que la cause profonde est ici l'équité, mais il l’estimait insuffisante, en ajoutant : « L’explication que nous croyons devoir proposer consiste à dire que l’action de in rem verso, quoique se trouvant en dehors des conditions du quasi-contrat de gestion d’affaires n’en doit pas moins être considérée comme une action en quelque sorte auxiliaire de l’action negotiorum gestorum, lorsque par une circonstance quelconque, le fait juridique qui s’est produit ne réunit pas toutes les conditions requises pour constituer le quasi-

contrat de gestion d’affaires ». Explication adoptée par les auteurs précités, qui leur permettait de répondre que, si la jurisprudence confond les deux actions, c’est que l’une et l’autre « procèdent de la même cause et ne diffèrent que quant à l’étendue des obligations du maître ». (Laurent, op. cit.).

Ce système donnait une attache précise à l’action de in rem verso, laquelle ne résultait en effet que du « profit fait ». Mais, si elle était ainsi moins avantageuse au gérant que l’action de gestion d’affaires proprement dite, c’est qu'il n'y avait pas eu somme toute, dans ce cas là, de quasi-contrat, mais une gestion d’affaires anormale et imparfaite où se retrouvait seulement lélément qui donnait lieu à l'enrichissement, c’est-à-dire l’immixtion dans les affaires d'autrui.

Attache précise, mais, on le voit, conception étroite et rigide, trop circonserite, et qui restreignait la notion d’enrichissement sans cause en en faisant un succédané de la gestion d’affaires.

Un second système lui donne une attribution infiniment plus large, à la suite d’Aubry et Rau dont l'influence à été dominante en cetie matière. L'action de in rem verso se trouve dégagée de l’étreinte de la gestion d’affaires, se présente d'une façon toute indépendante, et se fonde directement sur l’équité, sur le grand principe que nul ne doit s'enrichir aux dépens d'autrui. Aubry et Rau traduisent de la façon suivante cette interprétation, dans une formule que la Cour Suprême a reproduite textuellement dans plusieurs arrêts (1) : L'action de in rem. verso doit être admise d’une manière générale... Dans tous les cas où le patrimoine d’une personne se trouvant, sans cause légitime, enrichi au détriment de celui d’une autre personne, célle-ci ne jouirait, pour obtenir ce qui lui appartient ou ce qui lui est dû, d'aucune action naissant d'un contrat, d’un quasi-contrat, d’un délit ou d’un quasi-délit » (2). Ce langage « ferme et réfléchi », a-t-on dit, cette définition « magistrale », ont été adoptés, quant à leur point de vue essentiel, par la plupart des auteurs récents, Labbé, Naquet, Wahl, Baudry-Lacantinerie et Barde. Ce point de vue essentiel était de restituer au principe que sanctionne l’action de in rem verso son originalité propre, de reconnaître sa spécificité et son autonomie. L'arrêt célèbre de la Ch. des Req. du 15 juin 1892 ($S. 1893-1-281), annoté par Labbé, vint apporter son appui « à cette seconde doctrine souple et élastique ». C’est donc en faveur de la plus large extension que la doctrine s’est orientée et fixée.

(1) Aubry et Rau, op. cit. 5° éd. T. IX, p. 355 et suiv. (2) S. 1918-1-41, D. 1920-1-102..

Cependant deux autres systèmes ont été émis, et ces contributions successives attestent l'opportunité du principe. M. Planiol estime que l’action de in rem verso appartient à la famille des « actions nées de faits illicites (1), et il a proposé de lui attribuer un fondement quasi-délictuel, se basant sur le fait qu'il n'est pas permis à l'individu enrichi de conserver le montant de l’enrichissement sans enfreindre une obligation légale de restituer. M. Ripert, à son tour, à apporté une contribution très personnelle en analysant les théories modernes de la responsabilité civile, qui tendent à remplacer, à la base de celle-ci, l’idée de faute par l’idée de risque. Selon lui, le fondement juridique du principe qui nous occupe doit être lié à celui de la responsabilité, ce qui lui permet de construire une formule générale analogue à celle de l’art. 1382 : « Tout fait quelconque de l’homme qui procure à autrui un enrichissement, donne droit à celui par le fait duquel il a été procuré à le répéter » (2).

Ces deux dernières explications doctrinales n'ont pas eu d’'écho dans la jurisprudence. Et, à propos de ces théories, M. Wahl a pu écrire : « La Cour de cassation les a toutes repoussées, semble-t-il, en se basant uniquement sur l’équité, qui doit être le fondement de toutes les dispositions de la loi, de toutes les solutions de la jurisprudence... » (3). C’est donc, en somme, à la position prise notamment par Aubry, Rau et Labbé, quant à la détermination de sa réalité juridique, qu’il faut se référer pour juger des conséquences pratiques que l’on peut attendre de l’action de in rem verso.

Les systèmes théoriques de M. Planiol et de M. Ripert appellent en effet les objections suivantes : dans le premier cas, l’auteur transforme arbitrairement un simple devoir social en obligation légale préexistante; et dans le système, du reste fort ingénieux, du risque créé, M. Ripert se fonde sur le principe « qui a créé le profit doit en bénéficier »; mais cela n’est en somme, au fondement de l’action, que la substitution d’un principe par un autre, lequel n'apporte pas plus de précision que celui de l'équité.

On reproche à celle-ci d’être une notion vague, et qui pousse à l'arbitraire. Il nous semble qu'il n’en est pas ainsi, en réalité, et que c’est bien sur le principe que nul ne doit s'enrichir aux dépens d'autrui qu’il faut établir le fondement juridique de l’action

(1) Planiol, Tr. él. Droit civ. T. IE, N° 933 et suiv. Id. Note au D. 91-1-49.

(2) Ripert et Teissière, « Essai d’une théorie de l’enrichissement sans cause », Rev. Trim. 1904. Id, note au D. 1912-1-217.

(3) Note au S. 1907-1-465.

de in rem verso, laquelle doit être considérée comme une action spéciale, distinete, ayant ses caractères propres.

Cette thèse a d’abord pour elle une tradition antique. Nous avons cité la maxime de Pomponius; le droit romain connaissait une condictio sine causa, dont le nom, pris dans son sens étroit répond tout à fait à la nature de l’action moderne d’'enrichissement sans cause. Notre ancien droit contient peu de chose en cette matière, se bornant longtemps à reproduire les formules romaines, jusqu'à ce que Domat se prononçât dans un sens général, et surtout Pothier qui, d’une façon très nette, éerit que dans notre jurisprudence « qui regarde la seule équité comme suffisante pour produire une obligation civile et pour donner une action, il ne doit pas être douteux que celui qui a fait des impenses dont je profite doit avoir action contre moi, jusqu’à concurrence de ce que j’en profite » (1). N. 192, éd. Dupin, IV, p. 397). « Equité naturelle » dit-il encore; si l’on néglige les éclaircissements de détail, la position prise par Pothier est fort exactement celle qu'Aubry et Rau et les auteurs récents ont défendue; elle indique en outre qu’elle était admise par la jurisprudence ordinaire du temps. Le principe que nul ne doit s'enrichir possède traditionnellement par lui-seul une valeur juridique obligatoire.

Vint le Code, qui, à la lettre, ne consacre pas le principe. Mais on constate que la tradition illustrée par Pothier ne s’interrompt pas cependant, puisque presque tous les auteurs postérieurs continuent d'attribuer à l’action une portée générale.

C’est ainsi que Toullier formule déjà la tendance précisée par M. Ripert : « Tout fait quelconque de l’homme, qui enrichit une personne au détriment d’une autre, oblige celle que ce fait enrichit, sans qu'il y ait eu intention de la gratifier, à rendre la chose, ou la somme dont elle se trouve enrichie ». (XI, N° 20). D'un siècle à l’autre, la recherche d’une formule énonçant légalement le principe d’un texte fondamental de principe, est significative. Cette recherche pose le point central de la question qui, à notre avis est le suivant : l'absence d’une formule légale doit-elle faire conclure que le principe d'équité est impuissant par lui-même à engendrer juridiquement une source d'obligations ?

Les théories de Demolombe et de Laurent ont embrouillé la question, en annexant la notion d’enrichissement sans cause au quasi-contrat de gestion d’affaires. Ces théories avaient un avan-

(1) Ce passage donne, plus spécialement, une fort exacte définition de l’indemnité de plus-value.

tage; c'était de constituer un fondement précis, de reconnaître en quelque sorte une paternité officiellement sanctionnée à l’action de in rem verso; mais elles avaient un invonvénient plus grand que cet avantage, qui était de confisquer le développement possible de cette action, et surtout de donner à penser que l’idée d’enrichissement sans cause, en tant que telle, n'était pas susceptible d’être une règle de droit.

Il est donc d’une grande importance, à notre point de vue de détacher l’action de in rem verso du groupe d'actions nées de la gestion d’affaires, et de bien spécifier que, loin de rentrer dans le cadre plus ou moins étroit d’une institution existante, cette action ne dépend que d'elle-même, en vertu d’une nature juridique distincte et irréductible.

Sa plus ou moins grande extension est liée à la reconnaissance de son autonomie fondamentale. Cette tendance extensive, cette applicabilité de l’action sont si peu douteuses qu’elles ont été aperques par les théoriciens de son assujetissement à la gestion d’'affaires, entre autres par Demolombe. Id. note de M. Poncet du D. 1901-2-1. Pour eux, la fonction de l’action de in rem verso était de s’adresser aux cas semblables à ceux directement prévus par la loi, aux Cas « anormaux », se rapprochant d’une façon ou d’une autre des hypothèses ordinaires du quasi-contrat. Mais cette extensibilité demeuraït cantonnée aux régions limitrophes de la gestion d’affaires, laquelle imposait toujours, si l’on peut dire, son protectorat au domaine de l’action de in rem verso. D'un groupe d'auteurs à l’autre, l’action conserve ce même trait essentiel, d’être généralisable, mais les ressemblances avec la gestion d’affaires ne restreignent plus cette généralisation, qui ne trouve ses limites que dans les conditions intrinsèques de l’action. |

La jurisprudence, depuis 1892, est dans le sens de cette libération, et elle subit l’influence de ce qu’on peut appeler la théorie de l'équité. C’est que l'examen des cas pratiques montre mieux que tout raisonnement qu'il est impossible de confondre l’action de in rem verso avec les actions de gestion d’affaires, et, a fortiori de l'en faire dépendre. Le fait qui a pu induire en erreur certains auteurs, et certains Tribunaux, est que parfois dans la gestion d’affaires, le maître retire des actes du gérant un profit analogue à celui qui caractérise l'enrichissement sans cause. De là une confusion qui est très nette dans un arrêt de la Ch. des Requêtes du 16 juillet 1890 (D. 91-1-49), un peu antérieur, on le voit, à la décision fameuse de 1892. L'espèce est spécialement intéressante pour nous, puisqu'il s’agit de constructions élevées sur un terrain loué et pro-

fiables au propriétaire. La Cour décida que le preneur devait être considéré comme un gérant d’affaires, et le propriétaire tenu de lui rembourser ses impenses utiles, quoique cela ne fut pas dans les prévisions des parties. M. Planiol, discute fort justement, non le résultat pratique, mais la rectitude juridique du raisonnement de la Ch. des Req. Nous citons un passage important de sa noie, précieuse à notre point de vue

« Dans tous les cas où il se produit, l'enrichissement sans cause n'’engendre qu’une obligation unilatérale de restitution, comme on le voit dans les articles 554, 555, 571 et 2175 C. civ. il ne peut pas avoir de conséquences plus compliquées, parce que le fait générateur d'obligations est ici un phénomène simple, élémentaire l’incorporation d’une chose à une autre, qui entraîne par voie d’accession une acquisition de propriété (1). Celle-ci étant sans cause, l’équité exige une réparation, qui à lieu sous la forme d’une indemnité. Le raisonnement serait le même, si nous supposions, au lieu d’une acquisition de propriété, une simple plus-value proeurée à la chose d'autrui par l’accomplissement d’un travail. Mais la gestion d’affaires est quelque chose de plus : elle est une source produetive d'obligations réciproques entre les parties. Elle se meut d’ailleurs dans un ordre d’idées tout spécial. Elle suppose essentiellement l’accomplissement d'actes juridiques, faits dans l'intérêt d’une personne dont on n’a reçu aucun mandat. L’expression latine que nous avons conservée est significative : negotia gerere s'entend spécialement de celui qui administre une fortune, qui agit juridiquement. Jamais les Romains n'auraient eu l’idée de dire en parlant du locataire qui aurait élevé des constructions sur le terrain loué negotia domini gessit ».

Ces explications sont particulièrement précieuses en ce qu’elles. rappellent que la gestion d’affaires suppose des actes juridiques, et en ce qu'elles montrent bien que le fondement juridique des dispositions de Part. 555, texte réglant le phénomène matériel de l'accession, n’est pas dans une gestion d’affaires, comme on l'a dit, mais. qu'il s’agit là quant au fond, d’une versio in rem. Distinetion importante à notre égard, puisqu'elle corrobore ce que nous disions dans un chapitre précédent, à savoir que la diserimination faite par la jurisprudence entre constructions et plantations d’une part, et améliorations non susceptibles d'enlèvement, d’autre part, est purement arbitraire, étant donné que le même fondement juridique — l’enrichissement sans cause — doit être assigné aux unes comme aux

() cf. supra. l”° Partie, ch. Il.

autres, et le même raisonnement applicable à une acquisition de propriété (constructions) comme à une simple plus-value (améliorations).

Sans doute nous mentionnons l'arrêt ci-dessus (1) comme un exemple, jusiement, de cetie confusion entre gestion d’affaires et | enrichissement sans cause. Mais parce qu'il donne l’occasion &e montrer l'erreur de cette confusion, outre qu’il statue sur notre propre espèce. Au surplus, la lecture du dispositif même de l’arrêt contribue à en ruiner les motifs, puisque la Cour, après avoir déclaré « qu’en élevant sur les terrains loués des constructions dont le propriétaire a seul profité, la Sté a réellement, quoi qu'involontairement et à son insu, géré l’affaire de Lemaire. », après avoir ainsi affirmé le quasi-Ccontrat, se borne à reconnaître au demandeur le droit au remboursement des impenses utiles profitables ce qui est l’application des règles de l’action de in rem verso et non de la gestion d’affaires.

Signalons que d’autres auteurs récents ont pris soin d'établir théoriquement cette séparation, entre autres MM. Baudry-Lacantinerie et Barde (2), selon qui les Romains n’ont jamais considéré la condictio sine causa comme auxiliaire de l’action negotiorum gestorum, et M. Picard (3), qui conelut que par rapport à l’enrichissement sans cause, le irait caractéristique de la gestion d’affaires n’est en définitive ni l’intention de gérer, ni l’idée de représentation parfois proposée, mais l’idée d’immixtion dans les affaires d’autrui, laquelle constitue l’élément irréductible,

Or, quant à cet élément, lorsque Laurent prétend que l’action de in rem. verso, comme celle de gestion d'affaires, suppose nécessairement une immixtion dans les affaires d'autrui, c’est là une affirmation qui ne se trouve nullement justifiée.

Dégagée des liens du quasi-contrat de gestion d’affaires la notion d’enrichissement sans cause retrouve son ampleur, et sa véritable essence, qui est beaucoup plus haute. Et l’on a pu dire en vérité, que l’action du gérant contre le maître dont l'affaire à été enrichie n’est elle-même qu’une application particulière du principe général de l'enrichissement sans cause (4).

Done, l’action de in rem verso a pour seul fondement juridique l'équité, notion traditionelle et constante si nous rapprochons la for-

() cf. id. D. 1911-1-377, et la note de M. Planiol.

(2) Baudry-Lacant. et Barde, oblig. T. IV, N° 2849-11.

(3) Rev. Trim. 1921-1922. — « La gest. d’aff. dans la jurisprudence contemporaine ».

(4) Planiol, op. cit. T. II, N° 933.

mule de Pothier de celle d'Aubry et Rau, et celle de Toullier de celle de M. Ripert — notion souveraine, puisque loin d’être inféodée à une théorie légalement sanctionnée, loin d’être une annexe à telle ou telle institution, elle vaut par elle-même au moyen de l’action de in rem verso et préside au contraire à la majorité des relations juridiques.

Une dernière objection théorique peut être soulevée, non plus quant à la valeur juridique, mais quant à l'étendue du principe. Celui-ci est situé à la base de nombreux articles du Code que nous avons cités. En dehors de ces cas, en dehors de la loï positive, l’action de in rem verso par elle-même peut-elle être invoquée ?

Nous avons déjà dit qu'un des traits de l’action était son caracère de généralisation, même en l'absence d'un texte général de principe. Nul ne conteste plus la valeur juridique du principe, mais il faut y voir davantage, c’est-à-dire une règle générale de droit positif.

Sur ce point essentiel, également, l'accord s’est fait dans la doctrine, depuis Demolombe lui-même (1), Aubry et Rau, jusqu'aux annotateurs les plus récents. La restriction préalable de Demolombe doit perdre sa forme négative, puisqu'on peut affirmer que l'équité est devenue aujourd’hui, à elle seule, la source d’un:droit ou d’une obligation. Qu'on se reporte à la définition d’Aubry et Rau, on y trouvera la même certitude. Dans une note au S. 1890-2-95, alors que le revirement de la Cour de Cass. ne s'était pas encore produit, et à propos de la gestion d’affaires, M. Naquet écrivait que pour qu'un droit prenne naissance « il n’est pas nécessaire qu'il ait été expressément dénommé par la loi, il n’est pas nécessaire que son acte de naissance ait été rédigé en termes formels par le législateur. Lorsqu'un principe se révèle dans telle ou telle de ses applications, sans avoir été au préalable emprisonné dans une formule légale, on est autorisé à le dégager de ses applications mêmes... Est-ce que tout le monde n'admet pas l'existence de l’action de in rem verso; bien que le droit dont elle découle n’ait pas reçu une estampille officielle ? (cf. Aubry et Rau et Demolombe). Et pourquoi ? Cest que, dans plusieurs cas particuliers, la loi consacre ce principe que

(1) Demolombe écrivait en effet, tout en adoptant le système de la gestion d’affaires : « L’équité ne saurait, à elle seule, sous un régime de lois codifiées comme le nôtre, devenir la source d’un droit ou d’une obligation, si l’application n’en est pas consacrée par un texte. Mais de si nombreux textes consacrent cette maxime, l’une des plus sacrées, qu’il n’y a en une telle matière rien d’excessif à dire que les textes qui la consacrent en sont seulement des applications démonstratives et doivent être étendues à tous les cas semblables »

nul ne peut s'enrichir. ». Nous citerons encore MM. Ripert et Tessière (2), pour qui on pourrait faire du principe « le fondement de tout le droit contractuel », et ils invoquent la théorie de la lésion, la théorie des récompenses, etc. De même Baudry-Lacantinerie et Barde, et M. Gény (3), qui établit que l'équité « consultée en soi est un des éléments objectifs qui déterminent les solutions requises par le droit positif ».

Tel est l'empire de l’action de in rem verso. Le principe que nul ne peut s'enrichir est sous-entendu dans notre Droit, ou, plutôt il le domine implicitement. Ce qui va sans le dire, répondait un jour Tafleyrand, irait encore mieux en le disant. Ici, la grandeur et la suprématie immuable du principe d'équité tiennent lieu abondamment d’un texte plus ou moins analogue à l’art. 1382. Le Code n'a nulle part défini l’idée de faute; s’il n’a pas mis notre maxime en article de loi, c’est que celle-ci fait partie des quelques préceptes de droit naturel qui s'imposent à tout législateur, et n’ont pas besoin d'être inscrits dans le droit positif, parce qu'ils lui sont supérieurs.

Nous exprimerons encore une fois la nature théorique de l’ « enrichissement sans cause, en disant que l’action qu’il engendre est une action libre, indépendante des textes divers qui la consacrent, et qui n’en sont que des exemples, sans plus de valeur, intrinsèquement, au regard de l’équité que les autres cas d’enrichissement sans Cause non prévus par la Loi.

Et c'est même là, en définitive, le rôle primordial, le rôle normal de lPaction de in rem verso, qui existe dans notre droit sans être écrite dans notre législation. C’est de jouer lorsque la loi n’a rien prévu.

Ces considérations théoriques sur le fondement de l’action nous ont paru nécessaires, afin de ne laisser planer aucune équivoque sur son application possible à notre matière du, fermier améliorateur, où, précisément, la loi n'a rien prévu.

Avant d'étudier les effets de l’action de in rem verso, il importait d'en préciser la nature juridique, afin d’être assuré que les droits qu’elle sanctionne sont exactement de la nature de celui qui est invoqué par le fermier améliorateur. Car « il n’est pas vrai de dire, écrit encore M. Naquet du point de vue général, que la loi est muette et que le droit invoqué n’a aucune base légale, lorsque les

textes prévoient des espèces semblables à celles qu'on examine.

(2)>(p 58) *Oprrcit:

(3) (p. 58). Gény, « méthodes d'interprétation et sources en droit privé positif >». Paris, 1900.

Les lacunes de la loi: ou plutôt les insuffisances matérielles de sa lettre. doivent alors être rationnellement suppléées, en s'inspirant de son esprit » (1).

Ce rôle de suppléance c’est celui de l’action de in rem verso. Cette base légale recherchée pour le droit invoqué par le fermier, c’est celle de l'enrichissement sans cause. Tel serait donc le fondement juridique du principe de l'indemnité de plus-value.

Alors, pratiquement, le fermier améliorateur pourra intenter l’action de in rem verso ?

Action « libre », mais non action prêtant à l'arbitraire, comme semblait le craindre Labbé; libre quant à son principe, mais non quant à son exercice. N'importe quel enrichissement ne donne pas ouverture à l'action; il y faut la réunion de plusieurs conditions, que nous précisons dans notre second paragraphe.

8 2. __ Le 15 juin 1892, la Ch. des Requêtes rendait l'arrêt mémorable, où, sur un pourvoi fondé sur la fausse application des principes de l’in rem verso, elle déclarait

« Attendu que, cette action dérivant du principe d'équité qui défend de s'enrichir au détriment d'autrui, et n’ayant été réglementée par aucun texte de nos lois, son exercice n’est soumis à aucune condition déterminée; qu'il suffit pour la rendre recevable que le demandeur allègue et offre d'établir l'existence d’un avantage qu'il aurait, par un sacrifice ou un fait personnel procuré à celui contre lequel il agit ».

Pour la première fois, notre Droit reconnaissait l'existence de l’action de in rem verso, et l'équité comme une source positive d’obligations. Même, sur cet unique fondement de l’équité, la Cour Suprême pour son coup d'essai faisait un coup de maître : pour intenter l’action, aucune condition n’était requise — ou une seule, mais tirée des règles générales de la preuve, qui incombe au demandeur.’

C'était une innovation considérable, et fort juste quant au fondement juridique de laction, où l'arrêt rejoignait la formule classique d'Aubry et Rau, mais excessive dans ses conséquences pratiques. L'arrêt de 1892 à engendré toute une jurisprudence qui, systématisée par la Doctrine, à permis d'élaborer les conditions d’exercice de l’action.

(1) Note précitée au S. 1890 2-25.

Ces conditions, au nombre de quatre, peuvent être logiquement groupées sous deux chefs : un appauvrissement et un enrichissement, conditions d'ordre matériel — conditions d'ordre juridique : l'absence de cause, et l’absence de toute autre action.

a) L’enrichissement sans cause s’appréciant, somme toute, en une relation entre deux patrimoines, l’appauvrissement doit consister en une prestation sortie du patrimoine du demandeur. Soit également en un travail, en un sacrifice personnel de celui-ci. On aperçoit la multiplicité des hypothèses. « C’est un objet, une somme d’argent que l’on fait entrer dans le patrimoine d'autrui, une dette que l’on paie pour lui, une construction que l’on élève sur son terrain, des réparations que l’on effectue ou que l’on fait effectuer sur sa chose » (1). Etc. (cf. Paris, 26 juin 1899, S. 1901-2-167).

Bref, une valeur quelconque est sortie d’un patrimoine et entrée dans un auire. L’enrichissement peut revêtir des formes variées correspondantes : jouissance d’une chose mobilière ou immobilière (D. 1905-1-489. — $S. 1909-2-1); amélioration par le demandeur d’un bien mobilier (D. 1906-2-191) ou immobilier (S. 1894-1-19); bénéfice retiré d’une dépense effectuée par le demandeur, ete... Le trait commun nécessaire est la réalité de l’enrichissement, lequel doit se traduire par une augmentation du patrimoine. Ainsi un avantage de simple commodité, ou un avantage moral ne suffiraient pas.

Celui qui intente l’action est tenu d'établir le lien entire son appauvrissement et l'enrichissement d'autrui. C’est le point important de ce premier groupe d'éléments de fait : la preuve du lien de causalité. A l’idée du rapport de cause à effet couramment admise, M. Bartin préfère la formule qu’il encasire dans la définition générale d’Aubry et Rau (2) : « la preuve d’une indivisibilité d'origine, indépendante des relations contractuelles de l’une quelconque des parties soit avec l’autre, soit avec un tiers, entre l'enrichissement de la première et l’appauvrissement de la seconde ». C’est que, dit-il, le rapport de cause à effet suppose plus ou moins succession de temps; or l'enrichissement peut naître de faits concomitants (S. 1909-2-1), hypothèse englobée dans l’idée d’une indivisibilité d'origine entre les deux termes.

Quoiqu'il en soit, l'enrichissement doit être la conséquence directe de l’appauvrissement. Souvent les Tribunaux ont rejeté l’action pour défaut de cette condition indispensable, le demandeur ayant bien prouvé l'enrichissement de l’autre, mais non qu'il fût la conséquence évidente de son fait. Cela écarte ce qu’on appelle parfois les

(1) Ripert et Tessière, op. cit.

(2) Aubry et Rau, op. cit.

« avantages indirects », dont l’exemple-type est fourni par un arrêt de Cass. du 31 juillet 4895 (S. 1896-1-397. — Aff. du ch. de Fer d'Arles à Fontvielle). Cela exclue de même l'enrichissement qui est, soit le « fait du milieu », soit le « fait de la nature ». Il est évident que celui qui en profite n’a pas à en répondre.

La preuve de ce lien de causalité se complique surtout lorsqu'un tiers est intervenu entre les parties. C’est le.cas du marchand d’engrais, dans l'arrêt de 4892. C’est le cas de l’ouvrier ou de l'entre-. preneur qui effectue des améliorations sur la chose louée, à la demande du locataire, qui devient insolvable. (Darmstadt, 20 avril 1895, D. 97-2-282 - contrà Ch. civ. D. 1899-1-105). Nous n'insisterons pas sur cette question de l'enrichissement par l'intermédiaire d’un patrimoine interposé, puisque seules les règles de l'enrichissement direct concernent notre matière.

b) IL importe bien de ne pas confondre ce lien de causalité entre les deux éléments de fait, appauvrissement et enrichissement, et cette absence de cause, essentielle au succès de l’action, qui donne son nom à la source même d'obligations. En d’autres termes, lappauvrissement doit être la cause matérielle de l’enrichissement, lequel doit être, d’autre part, sans cause juridique.

Il faut donner toute son importance à ce point de vue. Qu'est-ce que cette absence de cause ? C’est l’absence d’un « droit défini » de conserver l'enrichissement, et on a parfois suggéré de remplacer l'expression d’enrichissement sans cause par celle d’enrichissement sans droit. C’est en partant de cette idée simple d’une conservation illégitime du profit, que M. Planiol a construit son système de fondement quasi-délictuel de l'in rem verso; nous retrouvons ici ce qu’il y a d’exact dans son point de départ.

La notion de cause en général est une des plus incertaines du Droit, l’une de celles qui suscitent les divergences de doctrine les plus extrêmes. M. Capitant applique ici son critère de principe (1), suivant lequel, l’obligation n'étant qu’un moyen pour arriver à un but, dans la terminologie juridique le but s’appelle « la cause de l'obligation ». Donc, en notre matière, la cause dont il est question est le but poursuivi par celui qui à fait l'acte et qui s’est appauvri. Dans la gestion d’affaires, quelle serait la cause de l’immixtion dans l'affaire d'autrui ? c’est le but de la gérer utilement, sans que soit interdit au gérant le but d’un avantage personnel. Dans l’art. 1312, qui est une des applications légales de l'in rem verso, où il s’agit d’un. contrat irrégulier passé avec l’incapable, celui-ci doit restituer ce

(1) Capitant, « De la cause des obligations ». Dalloz, 1923.

dont il s’est enrichi. Pourquoi ? Parce que, le contrat ayant été annulé, le but poursuivi par l’autre partie, c’est-à-dire la prestation à fournir par l’incapable, n'existe plus : Penrichissement dont jouit l’incapable devient sans cause, ne se justifie plus. Il en est de même dans les autres cas prévus par la loi, par exemple l'art. 1673, ou l’art. 555. Mais sur ce dernier nous reviendrons plus loin.

Cette analyse, se rapproche au fond de celle de M. Rouast pour qui l’action de in rem verso n'est pas tant une action d’indemnité, puisque le vendeur n’y peut recevoir que la mesure du profit fait par le défendeur, qu'une action d'équilibre. Vue intéressante et juste, d’où l’auteur conclut que la cause est ici l’élément qui forme « la contre-partie, soit de l’enrichissement, soit de l’appauvrissement, et dont la présence a pour effet de les neutraliser » (2). Si cet élément fait défaut, si l’enrichissement se produit sans être compensé par un avantage concédé à l’autre partie, nous sommes en présence d’un enrichissement sans cause. Et on constate en effet, dans tous les arrêts qui ont admis l’action, que cette contre-partie fait défaut.

A l'inverse, la jurisprudence refuse l’action si le défendeur peut invoquer une juste cause d’enrichissement, ce qui constitue pour Jui « un moyen péremptoire » de défense.

Cette juste cause, M. Bartin la mentionne, lorsqu'il parle « de relations contractuelles de l’une quelconque des parties, soit avec l’autre, soit avec un tiers ». Et cela s’accorde (car, avec des nuances originales les divers systèmes doctrinaux se complètent les uns les autres) avec l’idée de « contre-partie » de M. Rouast, et avec celle de « droit défini » de M. Ripert. Un droit défini, comme une relation contractuelle, suppose en effet plus ou moins une contre-partie; et M. Ripert écrit : « De tels avantages étant réciproques, il n’y aurait aucun intérêt à mettre en branle un circuit d'actions qui ne s’arrêterait jamais. C’est donc cette idée de réciprocité, ou, mieux encore, de normalité, qui doit ici, comme en matière de responsabilité, limiter l'application logique-de Paction de-in rem verso’ » (3).

Pratiquement, il y a des cas très nets de justes causes, créant pour l’enrichi une sorte d’irresponsabilité eivile : lorsque celui-ci se prévaut d’une donation ou d’un contrat. Et nous retrouvons la notion générale de la cause présentée par M. Capitant, laquelle est, dans un contrat unilatéral « tantôt le désir de rendre service, tantôt la poursuite d’un but désintéressé », et dans un contrat sy-

(2) A. Rouast. Rev. Trim. 1922. « L’enrichissement sans cause ». (3) Ripert et Tessière, op. cit.

naMagmatique « la volonté d'obtenir l'exécution de la ps promise » par le co-contractant (1).

Les Tribunaux ont surtout précisé cetie notion à propos de contrats successifs, et, en premier lieu, du louage. Nous serons donc plus à l’aise pour voir, tout à l'heure, comment le cas du fermier améliorateur s'adapte à cette condition essentielle de l’action de in rem verso.

Ÿ) Enfin, celui qui intente l’action ne doit avoir à sa disposition aucun autre moyen de faire valoir son droit.

Ce caractère de subsidiarité est celui qui limite le plus le domaine de l’action.

Référons-nous une fois encore à la formule d’Aubry et Rau passée telle quelle dans la jurisprudence : l’action n’est donnée « que dans les cas où l’appauvri ne jouit pour obtenir ce qui lui est dû d'aucune action naissant d’un contrat, d’un quasi-contrat, d’un délit ou d’un quasi-délit ». )

Ici c’est à la théorie de Demolombe que la pensée peut se reporter, tant il est vrai que cette construction de l'enrichissement sans cause ne s’est réalisée progressivement que grâce aux contri- . butions de tous. Cet auteur avait marqué spécialement la nature auxiliaire de l’action (restreinte chez lui à un seul quasi-contrat). Douée d’une portée générale, celui-ci ne change par de nature.

Deux arrêts de la Ch. civ. soulignent le caractère subsidiaire de l’action : Ch. civ. 18 oct. 1898 (D. 1899-1-105), qui rejette l’action parce que le demandeur avait un débiteur direct contre qui agir; Id. 12 février 1923, D. 1924-1-129, et la note de M. Rouast, qui écrit : « On ne peut admettre davantage le remplacement d’une action de droit commun paralysée faute de preuves régulières (S. 1918-1-41)... L'action de in rem verso est destiné à compléter le droit, mais non à le rectifier contrairement à la volonté du législateur » (2).

Nous disions plus haut que la seule analyse du fondement juridique de l’équité. permettait de bien voir le rôle de l’action, recevable quand la loi n’a rien prévu. Et si nous pensions que cette notion est précise, de même son application n’a rien d’arbitraire, les conditions exigées en sont la preuve.

Mais si l’action de in rem verso n'est pas « la doublure des autres actions régulières, et implique au contraire, l'absence de ces actions » (2), c’est qu’en effet ce ne-serait plus au nom de l'équi-

(1) Capitant. op. cit. p. 31 et p. 53.

(2) Id. S. 1911-1 313 et la note de M. Bourcart.

té qu’elle armerait un appauvri démuni d’une voie de droit normale par sa faute ou par suite d'un obstacle juridique. Est-ce à dire, alors, que l’action ne jouera, — puisqu'en l'absence de toute action « naissant d’un contrat, d’un quasi-contrat, d’un délit ou d'un quasi-délit » — qu'entre deux personnes absolument étrangères l’une à l’autre ? Ne répondra-t-on pas, qu'une obligation ne peut se former ainsi ? Dans sa note au D. 1899-1-395, M. l’av. gén. Petiton a approfondi cette analyse du vinculum juris (1). Celui-ci réside ici dans « la relation directe de fait, soit entre deux personnes, soit entre l’une d’elles et la chose de l’autre ». Et l’annotateur ajoute : « Etant donné que telle est la règle suivie par les art. qui s'occupent explicitement de l’action de in rem verso, s’il se rencontre comme non prévu un cas semblable, c'est-à-dire un cas où la relation de fait sus-indiquée ait existé et aït eu comme résultat un gain en faveur d’une des parties, en même temps qu’une perte corrélative pour l’autre, il sera rationnel, par voix d’assimilation, d’accorder le droit à indemnité à la partie en perte contre la partie qui s’est enrichie ».

Nous sommes désormais en mesure de confronter la prétention à une indemnité du fermier améliorateur avec les conditions de l’action de in rem verso.

$ 3. —— Dans les pages qui précèdent, le lecteur a pu spontanément rapprocher de la théorie de la versio in rem la situation du fermier dont le bail neæègle pas le sort dés améliorations. En vue d'examiner cette conformité, il nous faut reprendre l’analyse rationnelle de la situation.

Nous ne nous étendrons pas sur la question de la matérialité des impenses. Nous savons que l’appauvrissement doit être réel et qu'il peut varier à l'infini. Il importe donc peu que les améliorations apportées au bien loué résultent d’un appauvrissement proprement dit, dépenses d'ouvrages, achats de matières fertilisantes, prix de main-d'œuvre, ou de ce que la jurisprudence nomme un « sacrifice personnel », c’est-à-dire d’un travail dû à l’activité et à l’industrie du preneur. Valeur sortie du patrimoine, ou valeur simplement née du fait du fermier, ces deux cas, si la preuve en est faite, peuvent indifféremment former la base de son droit,

(1) cf. Douai, 9 avril 1900. D. 1901-2-1.

Il en est de même de l'enrichissement. La seule dénomination classique « d’impenses utiles », renferme en elle-même l’idée d’un avantage. Il ne suffirait pas que cet avantage, à la sortie du fermier, soit pour le bailleur, de simple commodité ou d'agrément; du reste les aménagements qu’entreprend un cultivateur ont rarement cet objet, et, en tous cas, ce n’est pas pour ceux-là qu'il réclame une réforme de bail à ferme. Le fermier sortant prétend à une indemnité de plus-value; il est bien évident que, s’il n'y à pas de plus-value entrée dans le patrimoine du bailleur, le problème ne se pose même pas.

Il est aussi évident que la preuve du rapport de cause à effet entre l’impense et l'enrichissement ne saurait incomber qu’au fermier, par le seul fait qu’il est demandeur. Nous avons dit, d’ailleurs, que la question du lien de causalité matérielle ne présente quelque difficulté que lorsque lenrichissement provient du chef d’une tierce personne interposée. Sans doute, les travaux, s’ils sont considérables, ont été effectués par un entrepreneur, ou même simplement par des ouvriers directement embauchés. Maïs cela est tout à fait indifférent, c’est clair; le seul intermédiaire à considérer est celui qui intervient comme ayant accompli des actes juridiques qui ont intercalé son patrimoine entre ceux de l’enrichisseur et de l’enrichi.

Les conditions décisives sont celles qui sont proprement juridiques, et, en premier lieu, l'absence de cause, le caractère illégitime de l'enrichissement. C’est, de tous, le point le plus sensible, si sensible, à la vérité, qu’on n’y touche point sans blesser certains esprits. Excès de sensibilité, certes, aux yeux de celui qui ne regarde le problème qu’au point de vue du droit.

Dans quel cas l'enrichissement du propriétaire aura-t-il une cause ? Quand le bail aura prévu les améliorations, et décidé, par une clause spéciale, qu’elles devront accéder au bailleur, sans indemnité, à son expiration. Les conventions font la loi des parties. Nul ne peut prétendre alors que le profit retiré par le bailleur soit injuste : il est normal et voulu par les parties. Le droit de le conserver est opposable à tous, et notamment au fermier; les Tribunaux ont toujours rejeté dans cette hypothèse l’action de in rem verso, qu'il y ait eu ou non un intermédiaire, l’enrichi pouvant refuser de restituer aussi bien à l'intermédiaire qu’à l’enrichisseur. Ainsi un arrêt de la C. de Paris du 26 juin 1899, S. 1901- 2-167 : « L’entrepreneur ne peut pas invoquer un quasi-contrat de gestion d’affaires, puisqu'il n’a été mis en cause qu’à la suite d’un contrat intervenu entre lui et le locataire, auquel seul il a fait con-

fiance, et il ne peut pas davantage se prévaloir de l'action de in rem verso, puisque le propriétaire ne s'enrichit pas au détriment d'autrui quand il profite d'avantages résultant d’une clause licite de son bail ».

Et de même un arrêt de la Ch. des Requêtes du 12 février 1993, D. 1923-1-64, qui rejette l'action « attendu que l'enrichissement reproché à de Choudens puise son origine et sa justification dans l’une des clauses du bail consenti par lui au sieur Chiron.… ». — Id. cass. S. 1907-1-453, et S. 1912-1-509.

Cette jurisprudence, à notre avis inattaquable, est en effet aussi conforme à la lettre des conventions qu’à l'esprit de l’enrichissement sans cause, car une des conditions primordiales de celui-ci fait défaut. « Si le propriétaire peut, sans indemnité, bénéficier des améliorations réalisées par le locataire, écrivent MM. Baudry-Lacant et Barde (1), cet avantage a été certainement pris en considération dans la fixation du prix du loyer, de sorte que le propriétaire ne Va obtenu que par un sacrifice équivalent. Cela revient à dire qu’en réalité il n’y a pas d’enrichissement ».

Si bien que notre hypothèse est à ce point certaine qu'elle correspond aux diverses analyses de la cause — selon M. Planiol, car le profit n’est pas illicite — selon M. Ripert, car le bailleur a un « droit défini » qui laisse supposer une réciprocité — selon M. Rouast car le bail contient dans ce cas une contre-partie quelconque en faveur du premier.

Mais si le bail est muet, si nous sommes dans le domaine du droit commun, ce qui est notre sujet même, où sont la juste cause, le droit défini, la réciprocité ?

Jusqu'au dernier jour de son bail, un fermier a effectué sur le fonds des améliorations coûteuses d'ordre cultural; il à fait des impenses utiles qui ont enrichi le sol. Le bail expire : à qui va profiter cet enrichissement ? Au bailleur. En vertu de quelle cause juridique ? Nous n’en voyons pas d’autre que le silence du bail et de la loi. Ce silence peut-il constituer une juste cause d’enrichissement ?

Le silence du bail ne le peut assurément pas. En dehors de ses stipulations expresses, un bail n’est pas susceptible d’obliger l’une quelconque des parties, il n’est jamais une source implicite d'obligations. Ses clauses sont sujettes à interprétation, elles engendrent des litiges, que les juges du fond apprécient. Mais quand, sur une question, il ne renferme aucune manifestation de volonté,

(1) Baudry-Lacantinerie, op. cit. T. IV.

cette omission n'offre pas de valeur : juridique. Le fermier ne peut s’en prévaloir, nous le savons, pour en tirer un droit à indemnité, et le propriétaire pas davantage pour en tirer un droit à enrichissement. Si le baïl ne dit rien, il est indifférent, et nous retombons dans le droit commun des principes généraux du louage.

Ces principes du louage, que nous avons analysés au début de notre étude, omettent radicalement de résoudre, dans un sens ou dans l’autre, le problème des impenses utiles. Ce n’est donc pas davantage en veriù du contrat de louage de choses que le bailleur s'enrichit. Le même raisonnement est applicable iei : le fermier n’a droit à rien, en ce qui concerne les améliorations du sol; on en conclut que le bailleur a droit à ces améliorations. C’est une erreur certaine. Juridiquement, et à strictement parler, on peut dire qu’ils n’ont droit à rien ni l’un ni l’autre. Mais il faut bien que cette plusvalue aille à quelqu'un ? Elle va au bailleur ou plus exactement elle reste au bailleur, maïs non pour des motifs juridiques : pour des raisons matérielles, celle de son incorporation au fond. Et aussi parce que, dans une telle occurrence, c’est le demandeur, c’est-à-dire le fermier, c’est celui qui à besoin de réclamer qui subit le préjudice. Le baïlleur profite donc de la plus-value, mais sans droit. C’est ün résultat de pur fait.

Dans l’état actuel des textes, en effet, le bailleur ne pourrait invoquer à l’appui de son enrichissement aucune cause née du contrat de louage. Le Code, nous l'avons vu en détail (1), oblige Le preneur à bien cultiver, à jouir en bon père de famille, à effectuer les réparations de menu entretien, à garnir sa ferme de bestiaux et ustensiles, à restituer à la fin du bail le bien loué dans l’état où il l'avait reçu, ou, si cet état n'avait pas été constaté, en bon état de réparations locatives. C’est tout; et cela à pour objet de garantir au propriétaire la conservation exacte et normale de son héritage. Le droit que la loi accorde à ce dernier se mesure aux obligations du preneur. Ainsi, lorsque le baïlleur exige et poursuit s’il le faut devant la justice, la remise en bon état de son bien, c’est en vertu des principes du louage; il a droit à ce que le fermier lui rende la même valeur foncière qu’il lui avait concédée. Là s'arrête son droit, là se tait la loi. Si bien que si le fermier lui rend son fonds avec une plus-value, il reprend le fonds en vertu des textes légaux, et il reçoit la plus-value — au nom de quel droit ?

Il faut considérer ce fermier comme restituant au propriétaire, par la force des choses, au delà de ce qu’il doit — mai non par

(4) cf. Première Partie. Ch. I.

Ce Loue = De €

la force des textes, lesquels font défaut. Et il existe d'autre part, un texte conçu en termes généraux l’art. 1381, qui s’exprime ainsi : « Celui auquel la chose est restituée, doit tenir compte, même au possesseur de mauvaise foi, de toutes les dépenses nécessaires et utiles qui ont été faites pour la conservation de la chose ».

Cet article est relatif au paiement de l’indû, quasi-contrat considéré comme l’une des applications légales du principe que nul ne doit s'enrichir. C'est pourquoi nous le citons. On a discuté sur la rédaction de ce texte, surtout sur le mot unique de « conservation » opposé aux deux termes d’impenses nécessaires et utiles. Et l’on à dit qu'il ne visait que les impenses nécessaires puisqu'elles seules ont pour oBjet la conservation de la chose. Nous ne voyons pas pourquoi on n’envisage pas successivement comme le fait la lettre du texte, les impenses nécessaires, puis les impenses utiles. En tous cas, on s'accorde à donner au mot « nécessaire » un sens très large, et le résultat pratique n’en est pas modifié.

L'art. 1381 a pour base matérielle la situation d'un tiers qui à fait des impenses sur la chose d’autrui; laissons de côté les impenses nécessaires. Pour les autres, le texte ne distingue pas entre elles. S'il s’agit de constructions ou plantations élevées sur le fonds répété, on appliquera la solution de l’art. 555, avec l'alternative prévue en cet article selon que l’accipiens aura été ici de bonne ou de mauvaise foi, tout comme le possesseur. Et s’il s’agit d'améliorations proprement dites il en sera tenu compte selon le principe qui gouverne celte matière.

« La règle générale, écrivait Demolombe, est donc ici, comme

toujours, que l'indemnité pour cause des impenses utiles est due

jusqu’à concurrence de la plus-value qu’elles auront procurée à la chose ». On fera oberver que le cas d’un paiement fait sans cause et sujet à répétition n’a rien de commun avec celui de la restitution du bien loué à la fin du bail. Certes, et il faut entendre que nous ne parlons pas des art. 1376 et 1577, qui posent le principe de la répétition de l’indû, mais du seul art. 1581, qui traite en quelque sorte, d’un enrichissement sans cause à rebours. Avec les art. 1376 et 1377, c’est celui qui ne restituerait pas la chose payée indûment qui s’enrichirait sans cause. Avec l’art. 1381 c’est le restitué qui s’enrichirait, s’il ne tenait pas compte des améliorations. Là existe l’analogie juridique avec le cas du baïlleur qui profite d’une plusvalue du bien loué.

Dans les deux hypothèses, il y a restitution au delà de ce qui est dû, livraison du corps certain qui fait l’objet de l'obligation avec

quelque chose en sus. Ce quelque chose, par cela même qu'il excède,

qu’il dépasse les justes bornes de l'obligation, n’est plus régi Per elle: ce surcroît de livraison ne s'appuie, plus sur une cause juri dique. C’est pourquoi l’art. 1381, fondé sur l'unique maxime d'équité, décide qu'il en sera tenu compte à l’enrichisseur.

Un autre cas législativement prévu et auquel d’ailleurs se réfère l'art. 4381 dans son application, est encore plus proche de notre point de vue et plus probant : c’est l’art. 555 lui-même.

Le principe d'équité a dicté cet art., de même que l’art. 1381, que les art. 861 et 1673. On dit couramment que l’art. 555 est fondé sur le droit d’accession (1). Ici encore il faut s’entendre. L'art. 555 est à double face : les constructions faites par le locataire deviennent la propriété du bailleur (s’il les conserve) en vertu de l’accession; la somme versée en échange au locataire l’est en vertu du principe de la versio in rem. Qu'il y ait là une application de l’enrichissement sans cause, cela ne peut faire aucun doute : tous les auteurs l’affirment (1). L’art. 555 est un texte d'équilibre entre deux patrimoines.

Or, s’il y a une absence de cause, que le législateur sanctionne en accordant au possesseur — et au locataire par analogie — un droit compensatoire, dans le cas de constructions, la même absence ‘ de cause, qu’on le veuille ou non, se retrouve forcément, dans le cas de simples améliorations. On prétend qu'il est très difficile de savoir si des travaux d'ordre cultural occasionnent ou non une plus-value. Cela, c’est une tout autre question, que nous examinerons. Nous supposons la plus-value établie. Le fait qu’il y ait un texte dans le premier cas, et qu’il n’y en a pas dans le second, importe peu, nous. l'avons expliqué, quant à la question de principe qui la seule que nous considérions ici. Et nous nous demandons comment il serait possible d'établir qu'il existe une différence de nature juridique entre la plus-value née du fait de constructions et la plus-value née du fait d'améliorations. Elles sont toutes deux identiques. Et s’il n'y à pas de juste cause à la première, et la loi le prouve, il ne peut y en avoir une à la seconde.

C'est ce que disait déjà M. Planiol, dans sa note au D. 91-1-49, précitée. Le raisonnement est le même, qu’il s'agisse d’une acquisition de propriété par voie d’accession ou d’une simple plus-value procurée par l’accomplissement d’un travail. C’est l'évidence même.

— Reste à examiner la dernière condition requise pour l'exercice

() cf. L'étude de la théorie de l’accession appliquée au preneur, suprà, 1° Partie, Ch. Il.

() cf. C. de Grenoble, 23 juin 1891. D. 92-2-309. (motifs).

de l'action de in rem verso : l'absence de toute autre action. Elle dérive ici de tout ce qui précède.

Il a été assez dit que les règles du louage ne donnaient au fermier améliorateur aucun moyen de droit ! (2). S'il existait une action naissant d’un contrat ou d'un quasi-contrat, l’action de in rem verso serait irrecevable. Certes, et non seulement celle-ci, mais c’est la réforme même du bail à ferme qui serait sans objet. Cette condition est présupposée, du seul fait qu’existe le problème de l’indemnité de plus-value au fermier sortant.

— Objection possible du principe : elle se rattache à l’idée que nous avons déjà réfutée tout à l'heure, suivant laquelle le silence de la loi équivaudrait à une négation de principe de toute indemnité.

Il équivaut à un refus pratique d’indemnité. (Puisque c’est même par suite de cette absence d'action que peut jouer l’action de in rem verso). Mais certains adversaires de la réforme semblent, assez confusément d'ailleurs, vouloir transformer cette lacune littérale en une opposition de principe, et prétendre que si la lettre du Code est telle, c’est que l’esprit du contrat de louage est incompatible avec un droit du fermier sur la plus-value,

Cette objection, si on prend soin de la préciser, paraît trouver une sorte de confirmation dans les arrêts de la C. de Douai (1) où il est dit que « ni la loi actuelle, ni la convention ne permettent d'attribuer au fermier sortant la plus-value qu'il a pu procurer au fonds », par des travaux quelconque de culture, « système, ajoutent les juges, qui n’est pas juridique ». Et pour quel motif ? Afin d'y voir un peu clair, nous groupons nous-mêmes les arguments possibles sous les trois chefs suivant :

4° Le fermier ne fait que remplir ses obligations contractuelles. Si cette affirmation était vraie, il en faudrait conclure d'abord que le bailleur ne s'enrichit pas sans cause — ensuite que l’action de in rem verso irait à l’encontre de règles législativement établies, ce qui ne se peut.

Mais il est impossible d'admettre cette thèse, qui, à son tour, ne nous paraît pas juridique, bien qu’elle ait été consacrée par une jurisprudence.

Toute opinion peut être soutenue, qui ne serre pas de près le problème. L’argument soi-disant inclus dans les arrêts de Douai peut être réfuté au moyen du critère général de M. Ripert relatif à la réciprocité, ou, mieux encore, à la normalité de l’acte. Quand

(2) Nous y avons consacré à peu près toute la 1"* Partie de cette

étude.

(1) cf. suprà 1° Partie Ch. IL. $ 4.

le jugement du Trib. de Lille confirmé par la Cour, décide « qu'en chargeant le sol des engrais nécessaires jusqu’à la fin de son exploitation, le fermier ne fait que remplir les obligations qe lui sont imposées, dans tous les cas, par l’art. 1778 C. civ. », et qu ‘en conséquence il déclare le demandeur mal fondé, il ne fait en cela qu'une exacte application des règles du louage. Nous n’en disconvenons pas, mais que prétend-t-on conclure ? Que ces règles interdisent au fermier d’invoquet le principe même de l'enrichissement sans cause ? Dans la dite espèce il n’y avait pas d’enrichissement sans cause, En le chargeant d’engrais, le fermier avait entretenu le sol; il ne l'avait point enrichi; ses dépenses rentraient « dans l’exploitatation normale de l’immeuble » (2), et cette exploitation-là ne lui confère aucun droit à indemnité, bien entendu. Si done, dans ce cas, sa prétention fui repoussée, ce n'est pas que les règles du contrat de louage s'opposent à ce principe de l’enrichissement sans cause, c’est que l'enrichissement du bailleur avait une cause — autrement dit qu'il n'y avait pas d’enrichissement. |

Aussi bien, le fermier améliorateur « n’est pas celui qui donne à la culture des soins ordinaires et diligents. Les achats d'engrais que le fermier dont il s’agit avait effectués, ce sont des dépenses d'exploitation, non ce que la loi nomme des « impenses utiles ». Cette expression à un sens rigoureux qu’il faut respecter. Ces dépenses d'engrais étaient utiles, mais à qui ? Au fermier. Les seules impenses dont s'occupe la loi sont celles qui sont utiles à l’autre partie, au maître dans la gestion d’affaires, au vendeur à réméré dans l’art. 1673, au bailleur dans notre matière, etc. Les autres sont manifestement impuissantes à créer un lien de droit.

Si les arrêts de la C. de Douai, de même que celui de la même Cour du 31 août 1877 (S. 78-2-150), présentent un intérêt théorique, ce n’est pas celui qu’on y désire trouver. On voit qu'ils servent au contraire à éclairer davantage la notion des impenses ‘utiles, c'està-dire des améliorations, c’est-à-dire des travaux non régis par les obligations normales du fermier comportant d'une façon ou d’une autre une réciprocité de la part du bailleur, des seuls travaux, en. d'autres termes, susceptibles d’engendrer une plus-value.

D'où il résulte, de cette distinction essentielle, que l’action de in rem verso demeure bien ici une action subsidiaire, servant « à compléter le droit (du louage), mais non à le rectifier contrairement à la volonté du législateur » (1). |

2° Le fermier agit dans son propre intérêt.

(2) M. Naquet, note au S. 1910-1-425.

(1) Note de M. Rouast précité, D. 1924-1-129.

C'est le second argument présenté, et contenu d'ailleurs lui aussi dans les arrêts de la C. de Douai.

Le fait que le fermier profite lui-même pendant une certain temps, des améliorations qu'il effectue constitue-t-il un obstacle de principe à l'admission de l’action de in rem verso pour le surplus du profit que ces mêmes améliorations procureront au propriétaire à l'expiration du bail ? Certainement non; il n’a jamais été dans les conditions de l’enrichissement sans cause que le profit soit exclusivement réservé à l’enrichi.

Rappelons encore une fois que l’action de in rem verso est une action d'équilibre. Une preuve excellente en est fournie, selon l'application de l’art. 1381, lorsque l’indû a eu pour objet un corps certain sur lequel l’accipiens a fait des impenses utiles. Lorsque des détériorations auront été commises de son chef, celles-ci viendront en compensation des améliorations jusqu’à due concurrence, le demandeur en répétition n'étant tenu que de l’excédent des dernières. Les unes et les autres sont done appréciées d’une façon similaire.

Le rôle de l’action de in rem verso, qui est d'équité, ne l’oublions pas, est justement d'introduire dans les rapports entre bailleur et preneur ce même équilibre que les dispositions légales du louage ne ménagent pas suffisamment. Equilibre entre les détériorations et les améliorations : c’est l’espèce jugée par la Ch. des Req. le 23 nov. 1908 (S. 1910-1-425, D. 1912-1-217 — et aussi à l’intérieur de chacune de ces catégories. Si le fermier s’est enrichi luimême en améliorant le fonds, c’est justice. Cela peut amortir plus ou moins son appauvrissement, mais n’a aucune influence juridique sur l'enrichissement ultérieur du propriétaire, lequel doit être, lorsque l’action est intentée, actuel et certain. (cf. Lyon. D. 1906- 14-132). Ce caractère d'appréciation actuelle est un des traits qui distinguent la versio in rem de la gestion d’affaires.

Le fermier, dit-on, n’a eu en vue que son intérêt. Cela Fe peu, car on ne lui demande ici aucune intention d'enrichir autrui, et il n’y a pas de différence entre l’enrichissement qui à été proeuré sciemment ou sans le vouloir. L'action de in rem. verso est bien plus une action entre deux patrimoines, surtout dans notre cas, qu'entre deux, personnes. Par conséquent, le but poursuivi par l’auteur de l'acte, ne touche en rien le principe sur lequel l’action repose (1).

(1) Ch. Req. 16 juillet 1890, D. 91-1-49, arrêt précité qui voit dans le fait de construc. et plant. une gestion d’affaires, alors qu’il faut y voir un cas d’enrichissement sans cause (note de M. Planiol). Mais l'arrêt décide que le bailleur devra en tenir compte, quoique ce résul-

Au surplus, reprenons l'argument de l'art 555. La loi ne sy préoccupe pas de savoir si les constructions et plantations ont profité au locataire pendant le bail, du moment qu'elles existent encore à la sortie du fermier. Il en est de même ici.

3° On prétend, enfin, que la reconnaissance d’une indemnité au fermier sortant porte atteinte au droit de propriété du bailleur.

Celui-ci, dit-on, sera peut-être contraint de payer au fermier améliorateur une somme importante, parfois considérable, supérieure à ses ressources disponibles; forcé de réaliser et de vendre pour y faire face, en tous cas obligé de subir dans la disposition de sa fortune .un trouble certain, le bailleur voit l’action d'équité dépasser son but et engendrer, à son encontre cette fois, une injustice. Avec un tel système, les inconvénients abondent, non moins que, sur ce thème, les développements des adversaires d’une réforme.

Comme ces développements comportent une large part de littérature, et que nous ne diseutons ici que d’un problème juridique, nous les résumerons dans la proposition suivante : on ne devient pas débiteur contre son gré, sans lien de droit.

Il convient de noter que nous ne parlons toujours que des améliorations pour lesquelles n'existe aucune disposition légale, c’està-dire d'ordre cultural, à propos desquelles plus spécialement nous étudions les règles de l’action de in rem verso en l'absence de texte. La question, plus pratique que doctrinale, du consentement du bailleur aux améliorations dites foncières sera examinée plus loin en même temps que les modes d'application du principe de l'indemnité. Présentement nous poursuivons la jusiification du principe en luimême : et c'est sous le jour du respect dû au principe de la propriété, et d'une atteinte strictement juridique à ce principe, que nous présentons l’objection (1).

Celle-ci ne quitte pas, somme toute, le terrain de l’argument

tat ne soit pas entré dans les prévisions des parties. Plus formellement encore. cf. arrêt Req. 18 juin 1872 : « Attendu que les obligations réciproques qui peuvent naître du quasi-contrat de gestion d’aff. naissent du fait même de la gestion et de la loi, et non de l'intention des parties; qu’il importe peu que celui qui a fait l’acte de gestion ait entendu agir tout à la fois de son intérêt personnel et de l’intérêt d’un tiers ». De même en notre matière : les obligations naissent du fait même de l’enrichissement et non de l’intention des parties, et il importe peu que lenrichisseur ait entendu agir dans son propre intérêt, du moment que son acte a enrichi autrui.

(1) En ce qui concerne le rôle de ia propriété foncière à l'égard de Putilité sociale d’une réforme, v. ch. précédent-3- ei infrà au ch. I de la 3° Partie, relatif au caractère obligatoire de l’indemnité et à la discussion que cette question suscite,

précédent, et, ramenée à sa seule expression juridique, elle traite encore du rôle du consentement dans la théorie de l’enrichissement sans cause.

Il faut répondre à nouveau que lPaction de in rem verso ne comporte aucun élément intentionnel, pas plus de la part de l’enrichi que de celle de l’enrichisseur. S’il-est indifférent que le fermier n'ait pas eu pour but de procurer un avantage au bailleur, il est inutite pour l’exercice général de l’action que l’enrichi obligé de restituer ait au préalable manifesté sa volonté. Oserons-nous dire que pour se laisser enrichir au moyen d'autrui, il n’est besoin ni de volonté ni de capacité ? Juridiquement on ne demande à l’enrichi ni l’une ni l’autre.

Quel est done alors le fondement de l'obligation de restituer, en notre espèce de payer une indemnité au fermier, si celle-ci ne résulte pas, ce qui est la vérité même, d’un accord de volonté ? Les adversaires de l’indemnité emploient le mot d’expropriation de Ia propriété foncière; de tels mots, sur la question de principe (2), ne sont qu’une source d'idées fausses.

La Doctrine a proposé certaines explications tout abstraites de ces obligations formées en dehors de tout consentement. « M. Demogue (3) voit, dans l'obligation de restituer qui pèse sur l’enrichi, se développer l'idée d’interdépendance des individus. En vertu de cette interdépendance, on peut devenir créancier par une volonté unilatérale. Il suffit que je vous aie procuré une valeur sans cause pour que vous soyez, malgré vous, mon débiteur » (4).

Mais cette théorie, située à l’extrême opposé de l’individualisme du Code, va à l'encontre de la notion de respect et d'indépendance de la volonté, unanimement admise par le droit positif.

De même ne peut-on accepter ici la théorie de la responsabilité civile de M. Tessière, et du principe « qui a créé le profit doit en bénéficier ». Est-ce à dire qu’à cette responsabilité du bailleur fondée sur le risque il faille préférer celle fondée sur l’idée de faute ? Pas davantage, nous l'avons dit à propos de M. Planiol : la majorité des cas d’enrichissement sans cause n'ont vraiment rien d'illicite.

Alors il est à la fois plus prudent et plus efficace de s'appuyer sur les principes du droit positif, sur ceux dont s'inspire la juris-

(2) Nous verrons qu’ils peuvent acquérir une raison d’être occasionnelle en face de certaines conséquences exagérées que l’on prétend tirer à tort du principe. cf. 3° partie, ch. II.

(3) Demogue, « Notions fondamentales de droit privé ».

(4) M. Possa, « L'’enrichissement sans cause ». Thèse, Paris, 1916.

prudence, et qui sont suffisamment concluants. Une obligation extracontractuelle et extra-délictuelle repose cependant sur un lien de droit. Ce lien de droit naît en notre matière de la relation directe de fait qui existe entre le fermier et le patrimoine du bailleur, et dont nous avons déjà parlé à la fin de notre parag. 2 (1). Obligation née parce qu’une valeur est passée d’un patrimoine dans un autre, c’est le propre, avons-nous souligné, de l’action de in rem verso; et les Tribunaux appliquent cette théorie toute objective parce qu'elle est incluse dans les art. de la loi qui traitent explicitement de la versio in rem (2), par exemple dans Part. 555, dans l’art. 2175 qui reconnaît au tiers détenteur d’un immeuble hypothéqué le droit de répéter les améliorations jusqu'à concurrence de la plus-value, et qu'elle doit être ainsi étendue à tous les cas non prévus; cela élargit notablement le champ d'application de l'enrichissement sans cause; « en effet, écrit M. Possa, si le seul fait qui détermine l'obligation légale de restituer est le rapport entre deux patrimoines, il s'ensuit que : 1° cette obligation pourrait naître dans la personne des incapables, alors même qu’ils n'auraient pas le discernement; 2° c’est inutile d'examiner l’acte du demandeur; il a pu enrichir le défendeur par sa faute même, le défendeur n’en restera pas moins tenu dans la mesure de son enrichissement » (3).

L'analyse que nous avions faite plus haut des conditions générales d’exercice de l’action de in rem verso renfermait déjà les réponses ci-dessus aux diverses objections qu'on élève couramment contre le principe même de l'indemnité de plus-value. Cette analyse générale était nécessaire, parce que cette grande théorie -de l'enrichissement sans cause pour être féconde a besoin d'être claire. Mais nous avons estimé qu’il convenait d’en reprendre certains éléments plus spécialement méconnus par les objections qui précèdent, afin de dissiper ce que celles-ci ont d’équivoque, et d'en montrer, à la lumière du droit, l’inconsistance,

$ 4 — Quels sont enfin, les effets de l’action de in rem verso ?

() cf. Parag. II P. 97 et la note de M. l’av. gén, Petiton au D, 1889-1-393.

(2) D'où il ne faudrait pas conclure que, parce que l’oblig. de l'enrichi naît propter rem, l’action de in rem verso est une action réelle; c’est une action personnelle, qui a pour objet un droit de créance.

(3) Possa, thèse cit. P. 172,

Ils sont une vérification nouvelle de notre thèse que l'indemnité au fermier sortant a bien pour fondement juridique le principe de l'enrichissement sans eause, puisque ses effets sont exactement ceux que comporte l'indemnité de plus-value.

Il à été fait sans cesse allusion, ci-dessus, au résultat que poursuit l’enrichisseur qui intente l’action : il ne peut réclamer que la valeur dont le défendeur s’est enrichi à ses dépens. Telle est la différence pratique avec la gestion d’affaires, qui provoque le remboursement de toutes les dépenses utiles ou nécessaires (art. 1375).

Pour apprécier l’utilité de la dépense faite par le gérant on se reportera done au jour où elle a été faite; peu importe que le profit ait disparu. Pour apprécier l'importance de la versio in rem, on se place au jour seul où l’action est exercée (4), — c'est-à-dire, en notre matière, à l'expiration du bail.

Ainsi le profit réalisé par l’enrichi fixe l’étendue de la restitution, la plus-value procurée au bailleur le montant de l’indemnité. Jusqu’à concurrence de la plus-value : ces mots sont revenus constamment sous notre plume, et dans nos citations d'auteurs et d’arrêts. « Etant le fondement de l’action, l’enrichissement en est par conséquent la mesure » (Ripert).

Donc la somme effectivement déboursée par le fermier n'entre pas en ligne de compte. L’action n’a pas trait aux impenses, elle a trait aux impenses utiles, en tant qu’utiles. Si les ouvrages, si l’activité particulière du fermier, si les frais anormaux de culture et d'aménagement n’ont produit aucune utilité appréciable, tant pis pour lui; il les supporte seul. Et si les débours, ce qui est fréquent, dépassent la plus-value, il supporte cette différence. « La règle d'équité qui défend de s’enrichir aux dépens d'autrui ne va jamais, pas plus dans le cas de bonne foi que dans celui de mauvaise foi, jusqu’à obliger à rembourser au delà de la plus-value, la seule chose dont on se soit enrichi... » (2).

Ainsi, l'introduction d’une indemnité de plus-value dans le bail à ferme dérive directement, naturellement du seul fondement juridique qui puisse être assigné à cette indemnité : l'enrichissement sans cause. ,

Bien qu'il repose sur ce même fondemeni, si l’art. 555 ne tranche pas le problème des constructions et plantations par la solu-

(1) C. de Lyon, 11 janv. 1906. D. 1906-2-132 : « il faut se placer non pas au jour où se sont produits les faits qui ont donné lieu au litige, mais au jour où l’action a été intentée ». -

(2) Larombière, T. VIT.

tion de l'action de in rem verso, c'est qu'intervient dans cet art. une notion étrangère à la versio in rem, celle de la bonne et de la mauvaise foi, qui en modifie les effets. Nous avons exprimé l’opinion, en analysant ce texte (1), qu'il y avait lieu de le regretter, et que, dans le cas du possesseur de mauvaise foi, auquel le locataire est assimilé, le remboursement intégral de la valeur des matériaux et du prix de la main-d'œuvre, « sans égard à la plus ou moins grande augmentation de valeur que le fonds a pu recevoir », est une solution éminemment critiquable, La situation du fermier constructeur d'après l’art. 555 est beaucoup plus favorable que celle que lui aurait donnée l’action de in rem verso. Solution critiquable par son exagération pratique, et également du double fait que le droit de ce constructeur naît d'une versio in rem, et qu’à côté de lui le constructeur de bonne foi est moins favorablement traité, puisqu'il est susceptible de ne recevoir, lui, que l'équivalent de la plus-value.

Or, cet équivalent (2) est la seule chose à laquelle puisse prétendre l’auteur d'améliorations non enlevables, et la seule que commande l'équité. Il en devrait être de même lorsqu'il s’agit d’améliorations que l’on peut enlever, et on ne s’explique pas théoriquement, sinon par la force littérale de la loi, pourquoi une même cause juridique produit ces effets différents. Nous ne l'avons expliqué que par ce fait que l’art. 855 n’est pas destiné, tel qu’il existe, à être appliqué en matière de louage, et que c’est devant l'impossibilité manifeste d’assimiler le preneur au tiers de bonne foi qu’on le met au régime, qui se trouve être de faveur, du tiers de mauvaise foi. Mais on voit combien est étrange et arbitraire cette intervention d'une bonne ou d'une mauvaise foi lorsqu'il s’agit du preneur, et dans un domaine juridique où l'intention des parties ne joue aucun rôle et où l’obligation unilatérale du bailleur ne prend naissance que dans une relation patrimoniale suffisante.

Il serait donc souhaitable, à notre point de vue, et nous y reviendrons, que la réforme présente du bail à ferme unifiât, sur cette question de principe, des droits à indemnité issus d’une source unique. Si, comme nous espérons l'avoir montré, le principe que nul ne doit s'enrichir sans cause aux dépens d'autrui, principe non seulement d'équité, de droit naturel, maïs de droit postif, constitue le fondement général de toutes les impenses utiles, c'est à l’ensemble de

ces impenses que les règles et les effets de ce principe purent s’appliquer.

(1) cf. suprà, 1° Partie, ch. IL.

(2) La notion d’équivalence, disait Ihering est à la base du commerce juridique moderne.

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Dans la masse des améliorations qu'un fermier peut effectuer, des modalités de détail pratique sont nécessaires. Mais elle ne seront judicieusement déterminées que par rapport aux obligations traditionnelles du louage, selon la mesure où elles affectent ou modifient la forme du bien loué. Si, alors, certaines conditions sont imposées à telles améliorations, et non à telles autres, ce ne sera là qu’en vertu du caractère subsidiaire de l’action d’enrichissement, destinée à combler les lacunes de la loi, mais non à rectifier les dispositions légales préexistantes. Ces distinctions ne résulteront plus de la nature intrinsèque de telle catégorie d'améliorations, d’un de leurs éléments matériels pris en soi, par exemple du point de savoir si elles peuvent ou non être enlevées, façon de distinguer qui n’est pas juridique. Nous savons que les effets de l’action de in rem verso ne varient pas selon la matérialité de l'acte d'enrichissement, ne sont pas conditionnés par les détails techniques des impenses faites. À quelles bizarreries aboutirait-on ! Nous en avons offert au lecteur quelques exemples en analysant les solutions actuelles de la jurisprudence relatives au fermier améliorateur.

La supériorité du critère juridique sur le critère matériel saute au yeux. Autant celui-ci est peu fondé, autant il est d’une exacte compréhension de l’action de in rem verso d'en adapter les effets, lorsqu'elle intervient entre deux personnes déjà unies par un rapport de droit, aux règles légales ou conventionnelles nées de ce rapport préalable, chaque fois que les uns et les autres se trouvent en contact. Ainsi, en notre matière, les améliorations qui engendrent l'enrichissement sans cause sont subordonnées à l’observation des art. 1728 et 1729 qui obligent le preneur à user de la chose suivant sa destination.

Ainsi comprise, la théorie de l’enrichissement sans cause régissant tout le domaine des impenses utiles, n'offre, à notre avis que des avantages. Elle seule en constitue le fondement et l’armature juridique, d’une façon qui respecte en même temps l’équité et les dispositions du contrat de louage; et, partant, elle seule éclaire cette matière d’une idée directrice, à la lumière de laquelle s'expliquent et se définissent, dans leurs justes limites, les divers droits en présence, et non plus en opposition, et se peuvent résoudre les difficultés d'application d’une façon à la fois féconde, souple et logique.