TROISIEME PARTIE

dération et la puissance se mesurent si exactement sur la fortune, chacun aspire à paraître plus riche qu*il n*est, chacun met en relief son luxe et dissimule ses misères. Or, rien n'est plus favorable à ces mensonges de la vanité que le secret des contrats. Tel tire de sa terre un grand orgueil qui Ta depuis longtemps engagée au delà de sa valeur; mais personne ne le sait, et il jouit de cette ignorance qui s'évanouirait devant la publicité des actes.

Mais ce secret des contrats, qui protège Tamour-propre des riches en voilant leur déclin, est un obstacle immense à la mulation du sol. Il est destructif de toute sûreté ; et comment \ouloir, sans garantie, acheter un domaine? On comprend maintenant sans peine qu'en Angleterre l'industrie soit préférée à la terre par quiconque spécule et veut s'enrichir. Un placement agricole n'offre aucune des chances de gain que l'industrie présente ; et il n'est pas sujet à moins de ruines.

Enfin, alors même que l'insécurité du titre est bravée, rétendue et le prix des terres à vendre éloignent les acheteurs ; et ce serait une erreur de pensei^ qu'il est possible au propriétaire de diviser son domaine en petites fractions qui le mettent à portée, sinon du pauvre, du moins des fortunes médiocres.

Tout en Angleterre s'oppose à la vente des héritages et les retient dans la famille. En France les contrats de vente sont chers par les droits payés à l'État; mais la transmission d'un héritage par succession n'est pas moins dispendieuse. On sait que les frais, dans ce cas, enlèvent à peu prés une année de revenu. En Angleterre il n'en coûte rien, absolument rien, au fils qui hérite de son père. Mais celui qui achète a de si énormes frais à payer, qu'on peut dire que, dans l'état présent des choses, la vente ou l'achat d'une petite terre en Angleterre sont presque impossibles; car les frais occasionnés par le contrat dépasseraient de beaucoup la valeur de la terre aliénée.

140 L'IiUANDE.

En France ce qui est cher dans la transmission des propriétés, ce n'est pas Tacte rédigé par le notaire, c'est le droit fiscal exigé par l'État, droit qui s'élève en proportion du prix de la terre vendue. En Angleterre le droit du fisc est presque nul; et toute la dépense gît dans la forme de l'acte. Ce n'est pas du reste le contrat lui-même qui est dispendieux : c'est l'examen des titres en vertu desquels la propriété que cet acte a pour objet est transmise.

Nous venons de voir quelle ombre épaisse environne la propriété foncière; or, si rien n'est plus difficile, au milieu de ces ténèbres, que de s'assurer de la sincérité des titres, il faut ajouter que rien n'est plus cher.

En Angleterre il n'exists point de notaires, c'est-à-dire de fonctionnaires institués pour conférer aux actes un caractère public. C'est une conséquence forcée du mystère des contrats. Des actes ne sauraient être tout à la fois secrets et authentiques. Cependant, au milieu des obscurités qui couvrent la terre, comment s'engager dans une transaction relative au sol sans courir à quelque lumière? à quel signe certain reconnaître que celui qui veut vendre un domaine en est bien le propriétaire légitime? Ce domaine n'est-il point grevé de quelque charge secrète? Quelque hypothèque occulte n'en a-t-elle point réduit la valeur? Le possesseur n'en a-t-il pas déjà aliéné le fonds en se réservant un usufruit auquel il doit peut-être une trompeuse possession? L'examen de ces diverses questions a coutume d'être remis à un avocat {conveyancer) dont c'est la profession spéciale de vérifier les titres de propriété. C'est une vérité reconnue que, dans la plupart des cas, il y a impossibilité absolue, quels que soient les efforts du plus habile légiste, d'acquérir une certitude complète de sécurité pour l'acheteur (1). A vrai dire, il n'y a pas d'acte de transmission de propriété foncière qui ne soit litigieux, et qui ne se traite comme un procès. Et c'est précisément ce qui rend ruineux Tacte par lequel cette transmission s'opère. Du reste, que les investi-

gâtions soient nécessaires ou inutiles, elles coûtent toujours le même prix. Elles se conservent traditionnellement par les hommes de loi, auxquels appartient ainsi le privilége^xclusif d'examiner et de comprendre les titres de propriété. La terre est entre leurs mains comme ces substances tout à la fois bienfaisantes et dangereuses que nul ne peut acheter sans Tordonnance d*un médecin. Et peu importe que la terre à vendre soit de grande ou de moindre étendue, l'examen des titres .entraîne toujours les mêmes soins et les mêmes dépenses. Il en résulte qu'il y a en Angleterre dans Icf division possible du sol une limite au delà de laquelle le fractionnement de la terre est moralement impossible : cette limite se trouve au point où les frais du contrat, égaux ou supérieurs à la valeur du domaine vendu, détruisent l'intérêt de la transaction. Ces frais, qui ne varient point, sont, à mesure que la terre vendue est plus considérable, comparativement moindres : c'est' ce qui explique pourquoi en Angleterre il n'y a possibilité d'acheter que de grandes terres, et comment des entraves, qui gênent même le riche, arrêtent tout court le pauvre. C'est ainsi que dans ce pays, alors même que le sol change de mains, il ne se divise pas.

g II

État féodal de la propriété foncière en Irlande : nécessité

de le changer*

Là loi constitutive de la propriété foncière est la même en Irlande . qu'en Angleterre. Ainsi les mêmes causes qui, dans ce dernier pays^ tendent à la conservation et à Tindi* vision du sol, exercent en Irlande la même influence.

L'obscurité qui s'étend sur les titres de propriété n'y est cependant pas aussi épaisse qu'en Angleterre. En 1708, ali temps de la reine Anne, un bureau d'enregistrement public,

148 L'IRLAUDE.

pour tous les actes intéressant le sol, fut établi à Dublin ; et depuis ce temps, il ne se fait pas une vente en Irlande, il ne s'opère pas un seul engagement hypothécaire, sans que le contrat en soit enregistré. Le principe de Tinstitution est bon çans doute ; mais soit vice de forme, soit abus, le bienfait qu'on en retire est de peu de valeur. Les frais qu'entraîne une recherche sur les registres sont considérables ; il faut donc, pour les consulter, être riche.

Cet examen d'ailleurs ne dispense pas de l'obligation de consulter l'homme de loi, qui possède en Irlande le même monopole qu'en Angleterre, et la même autorité mystique en matière de contrats ; et si la terre d'Irlande n'est pas extérieurejnent enveloppée d'une ombre aussiimpénétrableque celle qui couvre4e sol anglais, elle est peut-être chargée de plus de complications, d'embarras et d'entraves. Indépendamment des vieux liens féodaux qui l'enlacent comme celle d'Angleterre, elle porte des chaînes qui lui sont propres.

Et d'abord, un grand nombre de titres de propriété sont entachés de vices qui remontent au temps même où les catholiques d'Irlande ne pouvaient, d'après les lois, être ni propriétaires ni fermiers à de longs termes. Comme il arrivait cependant quelquefois aux catholiques d'avoir des fonds pour acheter, et aux protestants des terres qu'ils désiraient vendre, il résulta de ce double fait une disposition commune à éluder la loi, et la terre devint l'occasion d'une foule de transactions clandestines, dont Tobjet était de conférer la propriété de la terre à ceux qui légalement ne pouvaient la posséder.

Tout domaine en Irlande, petit ou considérable, est d'ailleurs infecté d'une sorte de lèpre incurable. Une immense population de petits fermiers le couvre, dont il faut accepter le fardeau en même temps qu'on en devient le propriétaire. Et tous ces fermiers n'occupent point le sol au même titre ; les uns^ont un bail de vingt-un ans, les autres de trente-un, ceux-ci de quatre-vingt-dix-neuf, ceux-là ont un bail per-

pétuel. Il en. est qui tiennent leur ferme, non du propriétaire, mais d'un traitant ou d'un fermier intermédiaire. Comment un nouvel acheteur reconnaîtra-t-il les droits qu'il acquiert au milieu de cette tourbe d'occupants, de middleinen, de fermiers, de colons, tous nantis de droits antérieurs, et souvent engagés les uns envers les autres (1)? Faudra-t-il qu'il examine successivement tous les contrats qui lient les agriculteurs aux middlemen, et qu'il recherche lesquels de ces actes obligent réellement le maître du sol, lesquels sont illégitimes? Quel moyen de jamais acheter une terre si on se livre à de pareilles investigations? et si on les omet, comment acheter avec quelque sûreté?

Hais, s'il est vrai qu'il existe enJrlande encore plus d'obstacles matériels qu'en Angleterre au mouvement de.la propriété foncière, il faut reconnaître en même temps que son indivision n'est point protégée dans le premier pays par les mêmes causes morales et politiques qui lui viennent en aide dans le second.

Nous avons vu, en Angletetërre, une population qui, au lieu d'envier la terre, désire, en quelque sojrte, ne point la . posséder et la regarde plutôt comme une charge pesante, imposée aux plus riches. C'est une superfluité du luxe et de l'opulence; et dans ce pays, où tant de voies diverses sont ouvertes à l'activité de l'homme, on n'aperçoit pas l'intérêt qu'auraient les classes inférieures à être propriétaires; il ^ est certain du moins qu'elles ne songent pas à le devenir.

En Irlande, au contraire, au lieu d'être un luxe, la terre est une nécessité ; c'est l'unique bien auquel chacun aspire, c'est le sujet de tous les engagements, c'est la passion qui remue toutes les âmes ; c'est la seule fortune du riche, c'est la seule espérance du pauvre. La terre , en Irlande, est le refuge commun; il n'est pas exact de diresqu'en Irlande on désire la terre ; on la convoite, ou l'envie, on la mutile, on la déchire, on s'en dispute les lambeaux ; quand on ne l'occupe pas en vertu d un droit, c'est au moyen d'un crime qu'on

6 en empare. Je ne chercherai pas si en Irlande le peuple souhaite de deTenir propriétaire du sol, lorsque je le Tois risquer sa YÎe et prendre celle d'autmi pour occuper, comme fermier, une demi-acre de terre. Il ne se rendrait pas compte lui-même de sa passion, qu*elle n'existerait pas moins; la propriété est si éloignée de lui, qu'elle s*oirre à lui comme une chimère à laquelle ce serait folie que d*aspirer, et s'il ne la poursuit pas, ce n'est pas qu'il, la dédaigne, c'est parce qu'il l'estime à un trop haut prix.

On conçoit du reste, sans aucune peine, que le sol féodal de l'Irlande ne soit point entouré de cette sympathie populaire qui, en Angleterre, protège son indivision. Confisquée trois ou quatre foi», la terre d'iriande ne retrace que des souvenirs de violence, de persécution et de sang ; elle est encore, en quelques mains, le témoignage solennel d'une usurpation qui ne remonte guère à plus d'un siècle. D'un autre côté, en admettant le bienfait pour l'Angleterre de la concentration du sol en peu de mains, il faut reconnaître que l'Irlande ne saurait en tirer les mêmes avantages.

L'Angleterre s'applaudit d'une théorie agricole qui, en employant peu de bras, rejette dans les ateliers de l'industrie tous ceux qui ne sont pas nécessaires à la culture du sol. Qui ne voit, au premier coup d'oeil, que cette théorie n'est pas faite pour Tlrlande?

Ce n'est pas pour sauver en Irlande les grandes fermes et la grande culture, qu'on y conservera l'indivision du sol, car toutes les fermes sont minimes, et la grande culture y est inconnue; ce n'est pas dans l'intérêt, de la richesse publique qu'on maintiendra en Irlande un régime sous lequel les terres les plus fécondes demeurent stériles, ou produisent moitié moins de fruits que les champs les plus infertiles de l'Angleterre.

Et, pour un pays où une population de huit millions d'habitants n'a d'autre ressource que le sol, quel peut