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91 DIS R£M£in» AU MAlb* 4*4. AlQrLift h' Ék%î%tOGkATlE.

qXL% a hjpolbé(}ué à celui-là ^ et dont U a fait doo»tioB à UB troisîAïue.

Oa a d6 tous tempi w ^ogleterre ftpûtimé la publicité dei contrats translatif do propriété. . Je ne sais quel voile mystérieux y 6nveldp|>e la terre et dérobe à tous les yeux les vicissitudes de sa fortaltle; il semble qu'en liii permettant de changer de ANÛtre on veuille du moins tenir secrète sa nouvelle dailinée ^ pour que j dans l'instant même où le sel •'ébranle ^ oaie ciPoie encore immobile.

£t puis f dans une société aristocratique bù ia considération) l'estime et la puissance se mesurât ii exactement surki f ortune^ chacun aspire à pavahre plus riche qu'il lli'est] chacun met en relief s<m luxe et dissimule ses misères: or, rien n'est plus favoraUe à oâ mensoinges de la vanité que le secret des con*- (riM^9« Tel tire de sa terre un grand orgueil qui Yà depuM lQn|[temps 6i|gagée au-delà de sa valeur f mais personne ne le sait f et il jouit de cette igno*' rance qui s'évanouirait devant la publicité des actes*

Mais ce secret des contrats , qui protégé l'amourpropre des riches en voilant leur déclin f est un obstacle immense à la mutation du sol. Il est desr trqctif de toute sûreté^ et commi^nt vouloir, sans gai*aQtie, acheter un domaine? t^ On comprend maintenant sans peine qu'en Angleterre l'industrie soit préférée à la iw^e par t|uicQnque spécule et veut s'enrichir. Un placement agricole n'offre aut cjine des chanbe^de gain que l'industrie présente f et il n'c^t pas sujet^ à moins ^ n^es.

£i)Q^y alors même que l'insécurité du titre est

birairéé ^ Tétetidue et 1^ prit des tefres è fehdfè éloignent les acheteurs ; et ce serait Une errètLl* dé penser qu'il est possible au propriétaire dé divker son domaine éft petites fractions qui lé ibéftéht à ponée, iiaon àa pauvre^ du moins de^ foftuiie^ médiocies.

• IViut ea Angleterre s'oppose à la venté dés faéri^ tages et les retient dans la fkmlllé. En France les contrats de vente sont chérs par les dmifs payéi à l*État ; mais la transmission d^un héritage par I9uc^ cession n'est pas moins dispéudieuse. On sait que les frais ) dans ces cas , enlèvent à peu près Une année de irevénu. En Angleterre il n'en coûte fiéu^ sdbsolument rien^ au fils qui hérité de son père; mais celui qui achète a de si énormes frais à payef qu'on peut dire qjie, dans l'état présentées ehoses ^ la vente eu l'achat d'une petite terfe en AngleteiWé sont presque impossibles } caf les frais occasionnés par le contrat dépasseraient de beaucoup la valeur de la terre aliénée.

En France ce qui est cher dans la transmission des propriétés y ce n'est pas l'acte rédigé par le no^* taire ^ c'est le droit fiscal exigé par l'État, droit qui s'élève en proportion du pri^ de la terre Vendue. En Angleterre le droit du fisc est presque nul ; et toute la dépense gît dans la ferme de l'acte. Ge n'est pas du reste le contrat lui-même qui est dispendieux t c'est l'exameii des titres e^ vertu desquels la pro* priété que cet acte a pour objet est transmise.

Nous venons de voir quelle ombre épaisse en* Vironné là propriété foncière ; or, si rien n'est plus difficile, au miHeu de ces ténèbres, que dé s'assurer

2tia DES KEUkDSS AU MAL. — ABOLIR l'aRISTOCRATIE.

de la sincérité des titres, il faut ajouter que rien n'est plus cher.

En Angleterre il n'existe point de notaires , c'està-dire de fonctionnaires institués pour conférer aux actes un caractère public. C'est une conséquence forcée du mystère des contrats. Des actes ne sauraient être tout à la fois secrets et authentiquer Cependant au milieu des obscurités qui couvrent la terre , comment s'engager dans ime transaction relative au sol sans recourir à quelque lumière? A quel signe certain reconnaître que celui qui veut vendre un domaine en est bien le propriétaire Intime? Ce domaine n'est-il point grevé de quelque charge secrète? Quelque hypothèque occulte n'en a-t-elle point réduit la valeur ? Le possesseur n'en a-t-il pas déjà aUéné le fond en se réservait un usufruit auquel il doit peut-être une trompeuse possession? L'examen de ces diverses questions a coutume d'être remis à un avocat (conveyancer) dont c'est la profession spéciale de vériSer les titres de propriété. C'est une vérité reconnue que , dans la plupart des cas, il y a impossibilité absolue, quels que soient les efforts du plus habile légiste, d'acquérir une certitude complet de sécurité pour l'acheteur (i). A vrai dire, il n'y a pas d'acte de transmission de propriété foncière qui ne soit litigieux , et qui ne se traite comme i^ procès^. Et c'est précisément ce qui rend ruineux Tacte par lequel cette transjcpission s'.opère. Du reste, que les investigations soient nécessaires ou inutiles , elles coûtent toujours le même prix ; elles se conservent traditionnellement par les hommes de loi , auxquels appartient ainsi le privi-