LE CRÉDIT FONCIER

Premiers travaux de vulgarisation. — Le Crédit foncier devant les Assemblées. — Etablissement et organisation du Crédit Foncier. — Résultats. — Critique. — Conclusion.

Nous avons dit que, dans sa jeunesse passée en Pologne, Wolowski avait pu observer en jurisconsulte le régime du crédit territorial.

Ses études s'étendirent ensuite aux systèmes appliqués en divers états d'Allemagne, et inscrit au barreau de Paris, entraîné par la direction de la Reum de législation à traiter des questions de théorie et de droit comparé, il eut l'idée de vulgariser des institutions qui lui étaient devenues familières.

Il ne lui parut même pas impossible de les implanter en France, bien que l'insuccès de la Batigue territoj^iale et de la Caisse hjyothécait^e eût rendu presque proverbiale l'impuissance du Crédit foncier dans notre pays.

Dès iSSc), il présenta un mémoire sur ce sujet à l'Aca-

dômic des Sciences morales et politiques. Le rapporteur fut Rossi. Il fit bon accueil au jeune auteur et à ses idées, ce qui encouragea puissamment Wolowski.

Il publia, en 1844, un travail sous ce titre : La Réforme hypothécaire^ qui n'est autre chose que le programme d'une institution de Crédit foncier [J. des Econ., i" série, IX, p. 193). Nous allons en donner l'analyse.

Le sujet de la reforme hypothécaire déjà n'était plus nouveau, et Wolowski, ayant tant d'originalité, l'aurait peut-être négligé, s'il n'eût intéressé si puissamment le succès de ses idées de crédit foncier. Bien des gens lui disaient, en effet, et la suite l'a démontré, que cette institution était incompatible avec le x"cgime hypothécaire français, notamment avec les hypothèques occultes.

En Tan VII, une enquête avait été faite auprès de tous les tribunaux sur les avantages et les inconvénients de la publication des charges hypothécaires. En 1820, Casimir Péricr avait mis au concours la question des lacunes de notre législation sur cet objet. Si Persil, en 1820, avait publié- ses deux ouvrages sur le régime hypothécaire et les questions^ sans toucher à celle-ci, qu'il regardait comme du domaine de la législation, il n'en avait pas été de même d'autres jurisconsultes, tels que Troplong, Fœlix, Hébert. Toutes les nations qui appliquaient notre code civil y avaient rétabli la transcription, dont les art, i583et'2i8i y supposent l'existence, pour justifier de la propriété acquise à titre onéreux, les art. 941 et 1070 la prescrivant pour certaines acquisitions à titre gratuit, fia Hollande, notamment, en 1834).

Une enquête provoquée par le garde des sceaux, en 1841, sur cet objet, donna à la cause du rétablissement de la transcription en Erancc l'appui des avis presque unanimes des cours.

On sait comment, à raison des divergences qui se ré-

vêlent non-seulement sur les questions de principe, mais encore sur l'étendue des réformes, dès qu'on veut porter la main sur un point de nos lois civiles, malgré l'unanimité, en faveur de celle-ci, des commissions nommées par le ministre, les Assemblées, le Conseil d'Etat, elle n'aboutit qu'à la loi du 23, mars i855, quatorze ans après.

L'enquête avait cependant fait surgir une série d'ouvrages où, s'élevant contre les hypothèques légales occultes, on demandait que toutes fussent assujéties à la publicité et à la spécialité, comme conditions indispensables du dév,eloppemént du crédit hypothécaire ; notamment deux brochures de Pougeard, avocat à Bordeaux, en 1844.

Troplong, dans sa préface du titre des privilèges et hypothèques^ faisant une analyse pratique de la législation, pouvait conclure ainsi : « Dans tous ces cas, il faut bien se pénétrer de l'impuissance absolue dans laquelle la loi laisse le prêteur de connaître la vérité, de ne pas être victime 4,q la fraude, et de la mauvaise foi, etc. »

Après 9voir sommairement signalé cet état de choses, Wolowski expose Torganisation du Crédit foncier en Pologne et dans les Etats allemands, organisation qu'il est possible, de transporter en France.

« Mettre les capitaux en présence des besoins, leur procurer x\.n placement solide et commode, vivifier toutes les sources de la production, faire baisser le prix des matières premières, en dotant le sol des instruments de travail qui lui manquent et en modérant le taux de l'intérêt ; tel est le, problème complexe, dont la solution nous semble reposer, d'une part, sur la création des banques agricoles et, d'un autre côté, sur une large organisation du'Crédit foncier qui ne peut naître q^iài^aj-sfiite; dîiane:<réfQEiiaaie.jcdie^ OQUie régime hypothécaire.';» .-;■:/,■••; i.^nvr! y, •! -ti-f:)'; ^mÎj tMi-^i/i', . Wolowski faisait ressortir, après Troplong, toutes les incertitudes qui entourent le prêteur et qui rempèchaicnt

d'aventurer ses capitaux sans l'assistance du notaire local. Non-seulement on ignorait si le propriétaire apparent était le propriétaire véritable, tant les mutations cadastrales étaient négligées; on ignorait les charges réelles qui pouvaient, en ses mains, détruire Futilité de la propriété, notamment les servitudes et l'action résolutoire, mais encore certaines créances hypothécaires, qui, au détriment du prêteur, pourraient venir absorber le prix de l'immeuble hypothéqué.

Les premiers inconvénients ont été palliés par la loi sur la transcription hypothécaire ; contre les hypothèques occultes, Wolowski s'éleva souvent, par la suite, avec beaucoup de force et de hardiesse, comme on le verra, mais presque sans succès. Dès ce travail de i<'^44, Wolowski s'efforça de démontrer, ce qu'il devait bientôt soutenir à la tribune parlementaire, l'inutilité de rh3'pothèque légale du mineur et de la femme, tout au moins Tinutilité de la faveur dont elle jouit dans la dispense d'inscription.

Puis, il étudie le champ d'opérations et de services qui s'ouvre devant le crédit foncier. D'après l'ensemble des inscriptions, la dette hypothécaire de la France était d'onze milliards, selon le relevé officiel fait en 1840. Sur cette somme, remarque Wolowski, la plus grande partie vient des acquisitions ; car elles entraînent, généralement, d'une part, rinscription du privilège de vendeur, et, de l'autre, celle des hypothèques consenties par l'acheteur qui emprunte pour payer. La plus faible partie des capitaux d'emprunt, i/(> peut-être, est dirigée sur le sol en améliorations.

Le Oédit Foncier aurait pour etlèt de faire convertir la dette existante. C'est un assujétissement très-grave pour la plupart des débiteurs hypothécaires d'avoir à payer à Jour fixe le capital qu'ils ont emprunté, qu'ils sont malhabiles à reconstituer ; dès-lors, à l'échéance, ils subissent ou le

rcnouvellcmcnîj ou Tcxpropriation, qui souvent sont leur ruine. Le Crédit Foncier ne leur demanderait qu'une rente. De même, pour les prêteurs, il est gênant d'avoir des placements qu'on ne peut retirer, dont les grosses ne sont pas négociables et auxquels le Crédit Foncier substituerait des coupures facilement transmissibles, comme les titres de bourse.

Et, outre la transformation qu'il opérerait de la dette existante, il aurait ce résultat précieux de faire consacrer plus de capitaux aux améliorations agricoles, qui, à deux points de vue, dffîerent des emplois industriels ; d'où vient leur infériorité comme placements. Les emplois industriels sont largement rémunérateurs et reconstituent aisément les fonds prêtés ; les capitaux consacrés à l'agriculture, au contraire, sont absorbés définitivement et le revenu perpétuel est accru dans une proportion encore modique ; d'où suit que le seul prêteur qui convient à l'agriculture esi celui qui demandera son remboursement par amortissement insensible, avec un taux d'intérêt modéré.

Or le Crédit Foncier arrivera à dnnmuer beaucoup Te taux actuel, puisqu'il fera disparaître la prime d'assurance qui, présentement, s'y adjoint et le tient élevé ; car on prendra' en considération la solvabilité de cette banque et! cet intermédiaire aboutira à une économie.

Wolowski, principalement, entend ici parler de la garantie que l'Etat aurait, dans sa pensée, accordée au Crédit Foncier ; de telle sorte que, cette sûreté s'ajoutant au gage immobilier, il aurait pu pa3^er l'argent comme on le prête sur bons du Trésor. Du reste, dit-il, on emploierait ainsi les fonds des Caisses d'épargne qui font 5oo millions par an.

Puis, il s attacne à démontrer les facilités que le mécanisme de l'institution, apporterait aux prêteurs et emprunteurs.

Le système territorial des lettres de gage s'est fondé en Silésie, d'après les idées de Law, au milieu du XVI lï" siècle, a gagné la Pologne et, au début de ce siècle, tous les états allemands. Les obligations foncières, ou lettres de gage, y ont la fermeté, la facilité de circulation des titres de rente sur l'Etat, avec la même anthenticité de valeur. En même temps, ces titres gardent leur caractère réel de contrats hypothécaires et ne diffèrent de nos grosses notariées que par les attributs qu'on vient de voir, qui constituent autant d'avantages.

Ces établissements ont pris en Allemagne, en Prusse, surtout, une importanee et un développement considérables. Mais un temps d'arrêt dans leurs progrès et Tétenduc de leurs services sera la suite d'un phénomène qui se produit à la suite de la crise pécuniaire dont l'Allemagne a souffert plus que nous, après 1871.

Les banques hypothécaires ont dû faire vendre beaucoup d'immeubles, de maisons, par exemple, faute de paiement. De 1875 à 1879, en cinq ans seulement, le nombre des expropriations opérées à Berlin a décuplé.

Ces immeubles n'ayant pas trouvé enchérisseur, les banques en ont dû acheter une quantité. Le Crédit Foncier prussien en détient pour i5 millions de marks (18 millions 1/2 de francs), et sera, avant peu, amené à doubler ce stock.

Or, l'immobilisation des capitaux, les liquidations lentes et douteuses, sont nuisibles à toute banque, même foncière.

Quant au débiteur, les systèmes employés en Allemagne rendent son remboursement, les uns facultatif, les autres, forcé, à l'aide d'un versement annuel, composé d'intérêt et d'amortissement.

Wolowski préférait avec raison cette dernière combinaison.

Si Ton peut prêter à 4 7o en France, disait-il, en ajoutant 1/2 % et par an, l'emprunteur serait libéré par ?i'-> annuités

de somme inférieure au taux légal du seul intérêt ; soit en payant 5 % de moins que dans les emprunts notariés ; comme il l'établit ailleurs, en estimant à 7 ou 8 "/o, frais compris, sans amortissement» la charge de ces emprunts.

Grâce à l'influence qu'avait Wolowski, en juin 184H, sur sa proposition à la Chambre, un comité du crédit fonde}' fut constitué. C'était, du reste, tout-à-fait dans les idées de Tépoque de susciter le crédit sous toutes les formes, comme le prouve la création des magasins généraux et des comptoirs d'escompte nationaux.

M. Flandin fut le rapporteur de ce comité. Mais il aboutissait à un projet tel, que Wolowski risquait de voir échouer ses théories d'une façon très-inattendue. Il reprit donc la plume, non plus seulement comme il le faisait alors dans un mémoire présenté à l'Académie des Sciences morales et politiques et édité la même année, pour les vulgariser, mais pour combattre les projets dissidents de crédit foncier, qui lui semblaient dangereux.

Dans un article publié par le ./. des Economistes (2" série, t. 21, p. 401 \ il critique le projet du comité, consistant dans une émission de 2 milliards, en titres gagés sur le sol, ayant cours forcé comme monnaie et avec lesquels TEtat aurait prêté aux propriétaires, comme la Banque de France le fait, dans l'escompte, au commerce. L'emprunteur aurait payé, la première année, 3.5o7o et ensuite 25 annuités de 5.82 7o, après lesquelles il eût été libéré. L'Etat aurait eu ainsi un intérêt de 3.5o, puis de 4 7oi pour des fonds qu'il prêtait et qui ne lui coûtaient rien que les frais de gestion. Il aurait trouvé là une source de revenus estimée à 70 millions.

Le rapporteur avait altéré très-gravement les données de Wolowski, en se figurant que les lettres de gage de Pologne et d'Allemagne étaient des effets de circulation ayant cours légal.

Par suite d'une autre illusion plus excusable, mais non moins grave, il voyait dans la faculté d'émission la panacée des crises : « Nous avons trouvé des mines d'or, s'écriaitil ? Nous n'avons plus qu'à les répandre sur la France, y

Mais Wolowski ne vit là qu'une des fréquentes conséquences de cette erreur consistant à regarder les signes monétaires comme les vrais et seuls capitaux. L'agriculture demande de nouvelles conditions de crédit, et, au lieu de les lui fournir en adoptant un système éprouvé à l'Etranger, on ne songe qu'à créer une nouvelle monnaie, dont au fur et à mesure de l'émission, la valeur disparaîtra I

Puis, donnant sommairement la démonstration faite par lui en d'autres ouvrages, Wolowski explique que la quantité de monnaie alVérente à chaque pays est à peu près rigoureusement déterminée par le rapport de l'importance de ses paiements particuliers à la masse du numéraire universel; de telle sorte que s'il veut accroître, soit son stock métallique, soit surtout sa monnaie fiduciaire, tout pays marche à une dépréciation, dont le double efl'et est de faire sortir les espèces et de ruiner le cours des billets. Nous le verrons démontrer cela ailleurs. Mais, déjà, l'exemple des assignats peut être cité à ce sujet comme assez convaincant. On créa ce papier en 1789, à titre de lettrés de gage, reposant sur les biens ecclésiastiques, à mesure des ventes, la Caisse d'Escompte étant chargée de le négocier (Dec. 19 décembre 1789). Dès l'année suivante on lui donnait cours forcé fL. 22 avril 1790). L'émission totale atteignit 46 milliards, soit 24 en circulation, si l'on tient compte des 21 retirés. Et quand on brisa la planche en i79<3, on imputa les assignats sur l'emprunt à i '/o, It-'ur faisant perdre ainsi ()t) "/o de la valeur nominale.

Si l'on pouvait monnayer le sol et les bâtiments, pourquoi s'arrêtera deux milliards, puisque le gage en vaut Go ?

C'est bien qu'on a senti qu'on ne peut indéfiniment, impunément, ajoutera la monnaie existante. Mais cette somme de 2 milliards est déjà beaucoup trop forte, si Ton considère que le numéraire en France, en janvier 1848, était de 2 1/2 (chiffre trop faible de moitié selon nous) ; que les billets ne seraient pas. vraisemblablement, inférieurs à 5o fr. ; que les plus grosses transactions se règlent par compte- courant et virement, on reconnaîtra, en fait, qu'il s'agit de tripler le numéraire servant aux plus gros paiements. Or, au temps du cours forcé, la Grande-Bretagne, qui a moins de métal monnayé que nous, n"a jamais entretenu plus de 750 millions de francs en billets de banque et, aujourd'hui, ce qui en peut être émis en dehors de la monnaie métallique est limité à la moitié de ce chiffre par l'acte de 1844.

La conclusion, c'est qu'on aboutirait à la ruine des billets de banque déjà existants, de ceux projetés, du numéraire et de tous les revenus ; si bien que l'Etat, dans la dépréciation du sien, perdrait plus qu'on ne compte lui faire gagner dans cette opération financière.

La Banque, le Commerce, l'Etat, ont leur crédit, avait dit M. Flandin. Pourquoi la terre n'aurait-elle pas le sien ? Le gage semble ici plus solide encore !

— « L'Etat a son papier de crédit, répond Wolowski ; mais la dette inscrite n'est pas en signes d'échange. Elle est un placement productif d'intérêt ; une forme sous laquelle s'est convertie une portion du travail des citoyens. Le Commerce, la Banque, ont leur papier de crédit ! Oui, sans doute ! Mais ce papier est le reflet d'un capital, mobile de sa nature, de produits disponibles prêts à être consommés. Il est à très-courte échéance et l'escompte tient lieu de la dépossession momentanée du capital.

« Un papier-monnaie sans intérêt, dit plus loin Wolowski, n'est pas la représentation exacte du sol. Si l'on