Journal officiel du 22 mai

Quel que soit le chiffre de notre dette hypothécaire, notre situation semble, néanmoins, meilleure que celle de nos voisins.

L'Allemagne, qui a été le berceau des institutions de crédit foncier et qui les a vu progresser, grâce aux Landschaften, associations agraires de prêteurs et d’emprunteurs, a une dette hypothécaire qui atteint déjà 15 milliards, et qui va tous les jours s’accroissant notamment en Prusse, où, de 1866 à 1895, la dette inscrite sur les livres fonciers s’est accrue en moyenne de 862 millions par an.

En Autriche, on estime la valeur de la propriéét foncière, bâtie et non bâtie, à 9 milliards 913 millions de florins, et celle de la dette hypothécaire à 3 milliards 580 millions de florins, soit 8.950 millions de francs, avec une tendance marquée à s’accroître.

En Aiussie, la dette hypothécaire grevant la propriété foncière rurale de l'empire russe s'élevait au 1e janvier 1892 à 1 milliard 89 millions de roubles, soit environ 4.350 millions de francs.

En Angleterre, où les statistiques font défaut, on estime que la dette hypothécaire du Royaume-Uni correspondrait aux 58 o/o de la valeur de la propriété foncière de ce pays.

Aux Etats-Unis, où les statistiques hypothécaires sont très bien faites, on estimait, au 1° janvier 1890, que le passif hypothécaire grevant le territoire de 48 Etats de l’Union s'élevait, dans son en-

semble, à 6.010,6 millions de dollars (31 milliards de francs) correspondant à 4.777.000 emprunts. La dette totale approcherait de 7.223 millions de dollars, soit 37 milliards 425 millions de francs.

En Jtalie, au 31 décembre 1898, les prêts sur hypothèque formaient, pour l’ensemble du royaume, un total de 15 milliards 722 millions de francs.

En Espagne, où les données de statistique sont des plus incertaines, on est tenté de conjecturer, d’après la valeur en capital des prêts hypothécaires, pour l’année moyenne, que la dette hypothécaire ne dépasserait guère 1 milliard et demi de francs. Mais ce résultat doit être accepté, sous toutes réserves.

$ 2. — Insuffisance du crédit immobilier ou foncier, tel qu’il est constitué actuellement; pour subvenir aux besoins de l’agriculture.

‘étude des conditions dans lesquelles se trouve la dette hypothécaire dans les différents payspermet de dégager deux faits importants :

C’est, d’un côté, le taux excessif des prêts sur hypothèque, et d’un autre côté, la brièveté du terme de paiement accordé aux emprunteurs.

Depuis longtemps, on s’est demandé à quelles causes une semblablesituation devait être attribuée. Si les choses se passaient normalement, la propriété immobilière, qui a derrière elle la plus solide

des garanties, parviendrait Atrouver de l'argent aux mêmes conditions que le commerce et l'industrie, et le taux des placements immobiliers n’aurait d'autre régulateur que l'abondance et la productivité des capitaux disponibles.

Mais on se heurte à deux difficultés. La première est dans le peu de süreté qu'offre aux capitalistes le prêt sur hypothèque. En 1840, le procureur général Dupin disait avec raison : « En France, lorsque l’on achète, on n’est jamais sûr de devenir propriétaire ; lorsque l’on prête sur hypothèque, on n'est jamais sûr d’être remboursé ». Ajoutez à cela les frais de transport des créances hypothécaires, les frais et les lenteurs de l'expropriation et del’ordre qui font, que parfois les prêteurs exigent une sorte de prime d'assurance qui est pour eux la compensation du danger que courent leurs capitaux et les difficultés de remboursement.

La seconde difficulté se trouve dans la nature même du gage immobilier. On achète parfois au delà de ses ressources ; on se grève à l’excès pour conserver. Aussi le revenu devient-il insuffisant pour payer les intérêts et a fortiort le capital luimême,

Il est donc naturel que le capitaliste, sollicité par le propriétaire foncier, préfère à des prêts immobiliers le placement en valeurs mobilières: valeurs de bourses industrielles ou autres. S'il consent à prêter au propriétaire foncier, ce ne sera qu’à des

conditions très dures, pour les raisons déjà indiquées.

Le taux actuel des prêts hypothécaires atteint 5 0/0, et s’il descend quelquefois à 4 0/0, ce sont des cas isolés, et en tout cas, les frais de constitution d’acte et d'enregistrement relèvent facilement le taux, surtout pour les prêts de minime importance, jusqu’à 6, 7, 8 et 9 0/0. Entre la valeur de la propriété agricole et le revenu net qu’elle produit, il existe une disproportion trop marquée pour que le capitaliste se laisse tenter. Sans doute, celui qui exploite directement, et de ses propres mains, un domaine rural peut parvenir, à force de soins et d'intelligence, à retirer de son capital engagé un intérêt égal ou même supérieur à 5 0/0; mais ce revenu n’est pas uniquement celui de la terre, et le salaire du travail doit en être déduit. Quant au propriétaire qui ne fait point valoir son immeuble par lui-même, il ne retire pas, en moyenne, un intérêt de plus de 2 1/2 à 3 p. 100 de son prix d’acquisition. .

Le rendement des capitaux représentés par la propriété foncière demeure donc de beaucoup inférieur à celui des placements mobiliers.

L'instabilité des produits, conséquence inévitable des circonstances atmosphériques qui influent sur l’agriculture, vient nécessairement augmenter sa gène, et lui rend d'autant plus difficile l’accomplissement régulier des engagements par elle accep-

tés. Aussi le capital, loin de la secourir dans ses besoins, la délaisse pour chercher dans des entreprises industrielles et commerciales, ainsi que dans la spéculation, un emploi plus avantageux et des échéances mieux assurées. Le cultivateur se voit donc privé le plus souvent d’un instrument de travail indispensable ; il se trouve dans l'impossibilité d'améliorer sa culture, d'augmenter le rendement de son domaine, soit par l’amendement du sol, par l’achat d'engrais ou par la création d’une plus grande abondance de fumier, soit par l’acquisition de machines perfectionnées et par l'emploi de procédés de culture les plus récents.

Malgrè ces difficultés, si le cultivateur trouve un prêteur, non seulement il arrivera bien rarement à se libérer au bout des 3 ou 5 ans, durée moyenne des prêts hypothécaires, mais le plus souvent il sera obligé d'emprunter pour assurer le service des intérêts de sa dette foncière. |

Comme conséquence, à la dette hypothécaire viendra s’ajouter, en peu detemps, une dette chirographaire qu'il faudra bien consolider tôt ou tard par un nouvel emprunt sur hypothèque. Cette situation se prolongera jusqu’à ce que le prêteur, devant l'impuissance du cultivateur à lui servir régulièrement ses intérêts, se décide à faire exproprier et à faire vendre le domaine hypothéqué.

À la lumière de ces faits, il est donc naturel que l'emprunt hypothécaire soit tombé dans le discrédit

le plus profond. L'hypothèque, détournée de sa fonction normale et bienfaisante, n’est plus une source de crédit, elle devient plutôt un élément de désagrégation, un palliatif inefficace et dangereux.

À quelle cause tient ce discrédit ? quels remèdes pourrait-on y apporter ? C'est ici que les avis différent; mais on peut dire néanmoins que tous les auteurs s'accordent à reconnaître les vices de notre législation foncière. Pour rendre utile et fécond l'emploi de l’hypothèque, il faut essayer de se conformer aux principes de la science économique.qui, au point de vue du crédit, exige, avant toute autre chose, une condition primordiale : la certitude du remboursement à l’échéance fixée. L'acte de foi, qui est dans l'essence même et à la base de tout acte de crédit, ne se réalise que par la croyance que la prestation promise sera fournie à l’époque indiquée.

L'essentiel est donc de fortifier cette croyance, en prémunissant l’emprunteur lui-même contre les dangers qu'il pourrait courir de ne pas pouvoir rembourser au bout du terme fixé, et en garantissant le prêteur lui-même contre les risques de non réalisation du gage.

Le problème à réaliser est double, Il faut, d’un côté, que le propriétaire trouve des capitaux à bon marché ; 1l faut, d'un autre côté, que le capitaliste ait toute sécurité et toute confiance dans la garan-

tie qui est attachée à l'hypothèque.

Il s’agit donc de remédier à l'instabilité du gage foncier, à l'insécurité des transactions immobilières. La propriété, peut-on dire, ne peut prospérer entre les mains de ses possesseurs qu'avec la coopération du crédit; de même le crédit ne peut se développer, s’il n’a pour point d'appui la garantie immuable du droit de propriété.

Notre intention n’est pas d'étudier, de façon complète, les transformations et les modifications qu'il serait utile d'apporter à notre régime hypothécaire.

Ce sont là des questions qui soulèvent les problèmes et les dificultés les plus ardus de notre Code civil, et notre rôle n’est pas de les examiner.

Mais si nous ne pouvons ni ne voulons aborder ici le côté juridique du problème, il nous semble cependant utile d'indiquer rapidement, et en passant, certaines considérations économiques qui rendraient avantageuses pour notre crédit l’'adoption de certaines mesures, qui, implantées déjà dans plusieurs pays étrangers, ont rendu de grands services et amélioré les conditions dans lesquelles l’agriculture peut faire appel au crédit. Nous ne dirons donc que quelques mots très brefs sur la nécessité de la réfection de notre cadastre et sur

l'institution en France des livres fonciers.

3. — Réfection ou révision du cadastre. — Instilulion des livres fonciers comme préliminaire de

la réforme hypothécaire.

Réfection ou révision du cadastre, institution des livres fonciers, voilà deux réformes qui se tiennent, qui sont à la base de toute modification du régime hypothécaire, et qui nous semblent être le préliminaire indispensable de toute organisation rationnelle de crédit agricole. Car, c’est autour de cette idée que doivent converger toutes les réformes, toutes les modifications qu'il nous paraît utile d'adopter. Nous ne saurions trop répéter que nous ne voulons nullement envisager les bases,-n1 les conséquences juridiques de ces réformes ; nous n’en considérons que le côté économique et financier. Il nous sera donc permis d’examiner rapidement l'utilité de ces deux réformes au point de vue du crédit agricole.

Depuis longtemps, on demande que le cadastre puisse servir à donner à la propriété foncière la solidité dont elle est dépourvue et qui lui est indispensable pour inspirer confiance au capitaliste.

En dehors des avantages considérables qui en résulteront pour lassiette de l'impôt foncier et pour l’allègement où pour la plus juste répartition des charges des agriculteurs, la réfection du cadastre trouve surtout sa nécessité, son utilité dans les

services importants qu’il rendra à la propriété non bâtie, dont il dissipera les obscurités, consolidera l'assiette et facilitera la transmission. En précisant exactement les limites des îlots, le plan cadastral préviendra les procès ruineux entre voisins (1).

Son utilité sera doublée si, à tous ces avantages, il permet d’ajouter celui de réaliser le Grand-Livre foncier de la France. Le livre foncier donnera la définition juridique de la propriété, comme le plan en donnera la définition graphique, «il assurera la sécurité des hypothèques et la régularité des transactions immobilières, il fournira à l’agriculture, par le développement des institutions de crédit, les moyens d'action qui lui font aujourd'hui défaut. »

Le cadastre et les livres fonciers sont donc les deux bases qui permettront d’asseoir solidement la propriété immobilière et Les droits réels qui peuvent la grever. Le livre foncier se rattache directement à l'institution du crédit, parce que seul il permet de trouver un moyen de reconnaître, à un signe certain, le véritable propriétaire de l'immeuble qui est offert aux capitalistes comme gage ou comme objet d'acquisition. Ce moyen consiste dans la publicité des actes et des faits par lesquels la propriété se constitue, se transmet et se modifie. Actuellement,

1. Rapport de notre excellent maître, M. Cheysson, à la Commission extraparlementaire du cadastre.

les systèmes en vigueur dans les différents pays pour donner la publicité à la propriété foncière peuvent se ramener à deux types généraux : la publicité personnelle des registres hypothécaires et la publicité réelle des livres fonciers (x).

Le système de la publicité personnelle, en usage en France, en Belgique, en Italie, groupe les actes translatifs ou modificatifs de la propriété foncière, non pas autour de l’immeuble qu’ils affectent, mais sous le nom du propriétaire. Les registres de nos conservations d'hypothèques ne permettent donc de déterminer, avec précision, ni l'identité physique des immeubles, ni leur condition juridique, ni même l’étendue des charges qui les grèvent. Dans notre législation présente, il n’y a donc aucune sécurité pour celui qui, sur la foi de ces renseigne-

ments, achète un bien-fonds ou prête ses capitaux.

De plus, nos registres hypothécaires où devraient se refléter, au fur et à mesure de leur succession, toutes les phases de l’évolution juridique de la propriété, restent fermés aux partages, aux transmissions à cause de mort, aux hypothèques légales. En outre, notre publicité n’est pas obligatoire, mais facultative pour les acquéreurs qui sont libres d’y recourir ou de s’en abstenir. On voit tous les inconvénients de ce système qui laisse dans l’incertitude

1. V.E. Besson : Les livres fonciers et la réforme hypothécaire.

et dans linsécurité la plus complète les bases mêmes de la propriété immobilière.

Le système de la publicité réelle a pour but d’individualiser la propriété immobilière, de la déterminer d’abord physiquement, puis juridiquement.

Le cadastre fixe d’abord matériellement l'identité de l'immeuble, et cette identité établie, le livre foncier la détermine juridiquement. |

Le cadastre arrête irrévocablement la contenance, les limites et la situation du bien-fonds ; le livre foncier consacre le droit du propriétaire inscrit, enregistre fidèlement toutes les modifications que ce droit peut subir et garantit, d'une manière absolue, la sécurité des tiers acquéreurs et créanciers.

Ainsi appuyé sur le cadastre, le crédit s’analyse essentiellement en un registre public sur lequel chaque domaine a un compte ouvert, qui permet d'embrasser d’un seul coup d’œil la situation de Pimmeuble. On inscrit en tête de ce compte le nom du bien-fonds, autour duquel viennent ensuite se grouper tous les actes et faits modificatifs du droit de propriété.

La publicité du livre foncier est absolue ; sont soumis à la nécessité de l'inscription tous actes : titres de transports, actes déclaratifs, transmissions héréditaires, hypothèques de toute nature; rien ne peut suppléer aux énonciations du livre foncier.

La garantie de la foi publique et absolue est accordée à ces énonciations.

Louis Dop 10

Sans le secours de la force probante, le registre ne serait qu'une collection de documents discutables, et le crédit ne saurait se contenter de ce résultat.

Tels sont les principes généraux des livres fonciers. Nous n’en avons donné qu’un aperçu très sommaire, notre volonté formelle étant de ne pas entrer dans l'examen des controverses juridiques que cette question soulève. Nous voulons seulement constater que le système du livre foncier s'étend insensiblement à tous les pays. Après la Prusse, tous les Etats de l'Allemagne, la Russie, l'Espagne, le Portugal, les colonies anglaises de l’Australasie y ont successivement adhéré.

L’Angleterre, elle-même, est entrée dans cette voie de progrès par sa loi du 4 août 1897.

Est-il désirable que cette réforme soit introduite en France ?

Nous n’envisageons ici ces modifications à nos lois existantes qu’au point de vue de l'intérêt et de l'utilité qui peuvent en résulter pour le crédit agricole. Or, cet intérêt et cette utilité Sont considérables.Leur utilité découle nécessairement des inconvénients et des vices de notre régime hypothécaire actuel.

Concilier le crédit le plus étendu avec la plus grande sûreté, tel est le problème à résoudre.

Or, tout le monde reconnaît unanimement, au- Jourd'hui que notre système présent ne satisfait

point à ce postulatum. Le moment nous semble venu de substituer à la publicité surannée et inefficace qui paralyse actuellement notre crédit hypothécaire le grand jour du livre foncier, la pleine lumière de la publicité absolue, corroborée par la maxime de la force probante et appuyée sur le cadastre (1).

Personne n'ignore, en effet, les difficultés nombreuses inhérentes aux manipulations hypothécaires actuelles. Dans une quantité de cas, l'assiette et la justification de la propriété ne peut s'établir que par la recherche des titres de propriété remontant à une époque de 30 ans.

En outre, une autre difficulté sérieuse résulte de : la recherche précise des charges diverses qui peuvent grever la propriété.

Dès lors, pourquoi ne pas modifier le cadastre, ou du moins pourquoi ne pas se servir d'un cadastre perfectionné pour établir la justification de la propriété.

Toutes ces difficultés pourraient être résolues par la création d’un organisme qui concentre lés renseignements cadastraux et immobiliers, qui soit un véritable certificat de propriété. Y a-t-il un danger à établir les livres fonciers? Une impossibilité maté-

rielle à les tenir ?