HISTORIQUE DES INSTITUTIONS DE CRÉDIT FONCIER EN FRANCE

ET A l'Étranger.

SECTION PREMIÈRE

COUP d'geil sur les pays étrangers,

382. Lorsque vers 1840, l'opinion publique se préoccupa des moyens d'encourager Tagricullure et les améliorations agronomiques en procurant des capitaux à un prix modéré et invariable aux propriétaires, avec des facilités de remboursement, les yeux se tournèrent vers les pays étrangers où depuis longtemps déjà fonctionnaient des institutions créées dans le même but. La Hollande, la Prusse, la Suède et l'Ecosse jouissaient déjà d'un système de crédit foncier. Mais c'est surtout en Allemagne, où elles avaient pris naissance, que ces institutions avaient donné les meilleurs résultats. Un inspecteur de l'agriculture, M. Royer, fut envoyé en Allemagne et en Belgique, en 1844, et son rapport, publié en 1846, fut le point de départ des études qui devaient aboutir à la constitution de la Société du Crédit foncier.

383. C'est en Prusse que fut réalisée pour la première fois l'ingénieuse combinaison déjà imaginée, en son temps, par Law, mais qu'il n'avait pu réussir à faire adopter par le parlement d'Ecosse. Chose remarquable, elle naquit d'une crise comme la Banque d'Angleterre, comme les banques nationales des États-Unis, comme chez nous les magasins généraux, tant il est vrai qu'en fait de crédit, pauvreté est mère d'industrie. A la suite de la guerre de sept ans, les grands propriétaires silésiens, dont les dettes étaient énormes, se voyaient menacés de l'expropriation. Ils firent appel à Frédéric II qui, désireux de se rendre favorables les habitants de sa nouvelle

province, n'hésita pas à proroger de trois ans, par un édit d'indulgence (wo?v/<o;*ium), le remboursement de loules les dettes exigibles à cetie époque. Cet éJit, comme on devait s'y attendre, j)orta un coup terrible au crédit de ceux qui en protitèrent. L'intérêt de l'argent monta à 10 0/0 et les propriétaires rongés par l'usure étaient dans une situation désespérée.

C'est alors qu'un négociant de Berlin, Kaufman Buriag, soumit à Frédéric l'idée d'une organisation collective du crédit au moyen d'une association de propriétaires. La première application du système fut faite en Silésie en 1770. Doté par le roi de 300,000 écus de Prusse (1,125,000 francs) prêtés à 2 0/0, favorisé par plusieurs belles récoltes, le nouvel établissement donna dès les premières années d'excellents résultats ; il rendit confiance aux préteurs et amena rabaissement du taux de l'intérêt. Aussi ne larda-l-il pas à être imité dans les autres provinces et dans lereste des États de l'Allemagne. En môme temps, le mécanisme se perfectionna par rintroduclion de l'amortissement progressif du capital prêté.

384. Voici en quoi consiste ce mécanisme, décrit dans le rapport de M. Josseau au ministre de l'agriculture, du 2 janvier ISijl. L'association {crédit verein) se compose do tous les propriétaires emprunteurs et de tous ceux qui, en outre, y entrent volontairement. Dans certaines provinces (la Prusse orientale notamment), tout propriétaire fait de droit partie de l'association et peut, en conséquence, réclamer comme un droit sa part de crédit.

Tout propriétaire emprunteur doit présenter au directeur le bordereau des inscriptions hypothécaires constituées sur ses immeubles. Il est ensuite procédé à l'évaluation de la propriété. Le propriétaire obtient une ouverture de crédit égale au maximum, à la moitié, ou, dans certaines localités, aux trois cinquièmes de la valeur libre de son immeuble. En général, l'association ne prête que sur première hypothèque ; s'il existe des inscriptions antérieures, elle se fait subroger aux créanciers inscrits.

Tantôt l'association, au lieu de remettre des espèces à l'emprunteur, lui remet une lettre de gage{Pfan(i-Iirieffe)^s\gnéo par la direction au nom de l'association. C'est à lui de négociel' cette lettre de gage au porteui*, d'une valeur nominale

de 20 à 2,000 thalers (75 à 7,500 francs), laquelle, garantie à la fois par l'association, constitue un titre de tout repos et se place généralement au-dessus du pair. Tantôt c'est l'association qui, après avoir fourni en esjDèces au propriétaire le montant de son emprunt, met en circulation la lettre de gage en la vendant au prêteur, envers lequel elle s'oblige ainsi directement. Ce système est le plus généralement suivi aujourd'hui, parce qu'il offre beaucoup plus de facilités pour trouver des capitalistes.

L'emprunteur se libère par une annuité dans laquelle sont compris les intérêts, les frais d'administration et la somme affectée à l'amortissement du capital, laquelle varie entre 1/2 et 2 0/0. Il peut aussi se libérei' en rachetant des lettres de gage. C'était le seul moyen d'anticiper le remboursement dans l'organisation primitive, alors que ne fonctionnait pas l'amortissement. Lorsqu'un quart de la dette est éteint, le propriétaire peut demander la radiation partielle de l'hypothèque.

Les lettres de gage se remboursent aux prêteurs au moyen de tirages au sort, au prorata des fonds provenant de l'amortissement. Autrefois le remboursement pouvait en être exigé dans les six mois d'un avertissement donné par le prêteur. Mais on reconnut les vices de ce système à la suite d'une crise sur la propriété foncière survenue après les guerres de l'empire. Les immeubles ne suffisaient plus à couvrir des prêts faits pour la moitié de leur valeur estimative exagérée au moment du prêt, et les associations furent obligées de recourir à un nouvel édit d'indulgence. La clause de non-exigibilité écarte aujourd'hui tout danger de ce genre.

Les titres ont pour gage, indépendamment des immeubles hypothéqués et des autres biens du débiteur, la responsabilité mutuelle de tous les associés et, dans certains pays, la garantie de l'Etat ou de la province. Mais le porteur n'est jamais, en fait, obligé d'exercer son droit par voie de saisie, l'association lui offrant toujours une solvabilité suffisante. C'est elle qui se charge de lui payer les intérêts de la lettre de gage et de lui en rembourser le montant, quand elle sort par voie de tirage.

L'association ne peut forcer aucun de ses membres à rembourser les sommes empruntées, tant que les intérêts sont régulièrement servis ; mais comme la moindre irrégularité

dans le service des annuités troublerait la marche des opéralions qui reposent sur le parallélisme des annuités reçues, d'une main et des intérêts payés de l'autre aux prêteurs, l'association est armée de pouvoirs extrêmement rigoureux contre le débiteur en relard. Jilllo peut mettre ses biens sous séquestre, en percevoir les revenus et même les vendre et les hypolhéquer. En cas de sinistre, cependant, le propriétaire frappé peut obtenir des directeurs des facilités de payement commandées par les circonstances. Il est pourvu au déficit résultant de ces retards au moyen du fonds de réserve constitué par un prélèvement initial et proportionnel sur tous les crédits ouverts par l'association.

Certaines de ces associations jouissent de privilèges importants, tels qu'exemption des droits de timbre et d'enregistrement, des frais d'acte; quelquefois elles obtiennent le cours forcé de leurs Pfand-Brieffe. Leurs lettres de gage peuvent servir de placement aux capitaux des communes et autres établissements publics. Plusieurs ont reçu une subvention de l'Etat.

Un directeur, un comité central, des commissions de district sous la surveillance très rigoureuse d'un commissaire du gouvernement composent l'administration dont les frais représentent en moyenne 1/4 0/0 des prêts.

385. Les credil-verein ont été fondés à l'origine dans l'intérêt exclusif des grands propriétaires; beaucoup encore aujourd'hui sont inaccessibles, soit au petit propriétaire, soit aux propriétaires de biens roturiers, c'est-à-dire grevés de charges foncières qui les rendent impropres à entrer dans l'association. Mais en Autriche, en Bavière et dans le Wurtemberg, elles ont puissamment aidé les propriétaires de biens roturiers à se libérer de leurs charges féodales, en leur procurant, pour les racheter, des capitaux qu'ils peuvent ensuite rembourser à long terme.

386. Le grand essor des credit-verein, comme le grand bienftiit qu'elles ont rendu à l'agriculture, date du jour où elles ont pratiqué le remboursement par voie d'amorlissement à long terme. C'est, en effet, une observation capitale due à Adam Stniili, confirmée par Sismondi, et sur laquelle on no saurait trop insister, que l'agriculture ne peut profiter du crédit qu'à la condition de n'être jamais tenue de rembowser

le principal, qui, absorbé par la terre, n'est rendu que sous forme de récolles annuelles plus abondantes, mais cesse de constituer une richesse mobilisable. La culture mtensive est celle, a dit M. Lecouteux, « qui dépense le plus par hectare et le moins par hectolitre ». Ajoutons qu'elle ne peut rendre ce qu'elle a dépensé par hectare que par la vente du fonds.

387. A côté des associations de propriétaires se sont fondées en Allemagne des banques hypothécaires par actions, dont le crédit repose non plus sur la garantie collective des propriétaires associés, mais sur le versement d'un capital social.

388. L'Italie n'est entrée que tard dans la voie ouverte par l'Allemagne. L'une des préoccupations qui s'imposaient au gouvernement nouveau était de soulager la propriété foncière surchargée d'emprunts hypothécaires à un taux usuraire. Les hypothèques grevaient plus du cinquième de la masse des immeubles et les intérêts atteignaient le taux de 9, 10 et quelquefois l'2 0/0. Le projet de création d'un établissement de Crédit foncier calqué sur le nôtre n'ayant pas abouti, on résolut de confier l'exercice du crédit hypothécaire à des institutions anciennes et populaires, qui, n'ayant pas de dividendes à payer à des actionnaires, pourraient se mettre sans arrièrepensée au service de l'intérêt général. On s'adressa aux caisses d'épargne de Milan et de Bologne, aux anciens Baîicld de dépôt de Naples et de Palerme, à deux institutions analogues de Turin et de Sienne, enfin au Banco du Saint-Esprit à Rome et à la caisse d'épargne de Gagliari.

Ces établissements obtinrent un capital de garantie pour l'émission de leurs lettres de gage et certains privilèges soit pour le payement des droits de timbre et d'enregistrement, soit pour la procédure en cas d'expropriation. Ils ne donnent pas d'argent aux emprunteurs, mais des lettres de gage d'une valeur nominale de 500 francs portant intérêt à o 0/0 et amortissables dans un laps de temps qui varie entre 10 et 50 ans. Outre l'intérêt et l'amortissement, l'emprunteur doit verser annuellement à l'établissement de crédit 60 centimes pour 100 francs de titres livrés, dont 45 centimes sont applicables au remboursement des frais et 13 centimes à l'abonnement des droits à payer au Trésor. C'est à l'emprunteur à négocier

ensuite le titre ainsi obtenu. Grâce à ce mécanisme la fonction de rétablissement chargé de ce service se réduit à servir d'intermédiaire entre l'emprunteur et le capitaliste et à attirer les capitaux vers les prêts hypotiiécaires, en débarrassant les préteurs de tous les soins nécessaires pour s'assurer de la valeur réelle du gage et pour le réaliser en cas de non-payement régulier des intérêts. L'établissement garanlilaux porteurs de lettres de gage leur remboursement et le service de leurs intérêts, et comme les caisses chargées de ces opérations sont d'une solvabilité reconnue, comme elles ont un capital de garantie affecté aux non-valeurs, comme elles ne délivrent de lettre de gage que jusqu'à concurrence de la moitié de la valeur des biens engagés, le public a accueilli avec faveur ce mode de placement. La valeur nominative des lettres de gage délivrées qui étaient en 1868 de 7,070,000 francs s'élevait, en 1880, à 241,85.0,000 francs. Le cours moyen des titres qui, en 1808, était de 413 fr. 10 c. a atteint, en 1880, le chiffre de 486 fr. 95 c. Comme ils sont remboursables au pair, au moyen de tirages semestriels ils ne peuvent dépasser sensiblement le cours de 500 francs. Il en résulte que l'emprunteur est exposé à subir tous les mouvements de baisse que la rareté des capitaux peut imprimer aux cours et que même au cas où le taux de l'intérêt sur le marché général des capitaux tomberait au-dessous de 5 0/0, il est tenu de payer, au taux constant de 5 0/0, l'intérêt dû à l'établissement de crédit. Aussi un mouvement d'opinion très prononcé s'est-il formé pour l'émission de nouvelles séries de lettres de gage à 4 ou 4 1/2 0/0 d'intérêts. On s'occupe, en même temps, de répandre dans les provinces reculées les bienfaits de l'institution en associant les caisses d'épargne locales aux 8 établissements principaux, en qualité de comptoirs cointéressés, participant aux bénéfices et aux faibles risques de ces opérations. Quelles que soient les améliorations et les extensions dont le système est susceptible, il a déjà rendu un immense service à l'Italie en déterminant une réaction puissante contre l'usure, par l'olfre de capitaux à bon marché. Il en rendra de plus grands encore, le jour, où, par l'unification des titres émis par ces huit établissements, on assurera aux porteurs la facile réalisation do leurs titres d'un bout à l'autre do l'Italie.

- 389. Un système analogue à celui des crédit-verein a été adopté en Belgique. Le cadre de ce traité ne nous permet pas de nous y arrêter ni d'exposer les institutions de crédit foncier des autres contrées de l'Europe dont on trouvera le tableau dans le rapport déjà cité de 31. Josseau, nous croyons devoir cependant signaler parmi les législations étrangères quelques particularités dignes d'attention.

390. La ville hanséatique de Brème a réalisé la mobilisation de la propriété foncière, par un système empreint, au plus haut degré, de l'esprit commercial. Le propriétaire d'immeubles a le droit de se faire délivrer par un comité de magistrats nommés ad hoc des cédules, appelées hand festen^ représentant tout ou partie de la valeur de ces immeubles et hypothéquées sur ceux-ci. Ces titres portent indication de la somme qu'ils représentent et des sommes inscrites avant cellelà dans l'ordre hypothécaire. I^lxemple : « Hand fest de 2,000 marcs après 5,000 marcs. » Celui qui représente la première hypothèque ne contient que l'indication de sa propre valeur. Les titres sont délivrés par les magistrats jusqu'à concurrence de la^valeur estimative totale de l'immeuble, du sorte qu'en cas de baisse des prix, le dernier haiid fest peut cesser de se trouver gagé. Muni de ces litres ou bons hypothécaires, le propriétaire peut les vendre chaque jour, et les mettre en circulation comme une lettre de change qui passe de main en main. S'il ne les rembourse pas dans le délai convenu, le porteur se paye sur l'immeuble après une vente par des procédés sommaires. C'est le procédé le plus perfectionné de crédit foncier. On a obtenu ainsi l'avantage de faire baisser le prix de l'argent et de donner plus de valeur aux immeubles en les rendant d'une mobilisation plus facile et pour ainsi dire négociables.

Mais un pareil système applicable à une petite place de commerce serait dangereux dans tout autre pays par les facilités qu'il donnerait à l'aUénation des terres et la dépréciation qui en résulterait pour la propriété,

391. Une institution analogue fonctionne avec succès en Australie. On sait que les lois anglaises ne comportent pas la publicité des hypothèques. L'hypothèque môme à proprement parler n'y est pas connue; puisque ce qui en tient lieu, mort

gage, consiste clans un transfert fictif de la propriéié an prêteur. Aussi tandis que le crédit liypolhécaire se dt-veloppait sur le continent, le système des banques ne développait en Angleterre que le crédit mobilier. C'est pour combler cette lacune que les colonies anglaises de Victoria et de Queen's-Land ont eu recours à l'acte Torrens (7 août 1861), ainsi nommé du nom de son promoteur, qui permet à tout propriétaire, après avoir purgé sa propriété, de se faire délivrer un certificat de propriété avec lequel il peut, à son choix, aliéner ou hypothéquer son immeuble au moyen d'un endossement passé au profit du vendeur ou du prêteur.

Toutefois ce système, qui nécessite l'iniervention d'un Régistrav général et entraîne la responsabilité de la colonie en cas d'erreurs du Hegistrar, constitue, sans doute, une amélioration du régime foncier, dans un pays soumis jusque-là à la clandestinité de l'hypothèque ; mais, transporté ailleurs, il n'aurait d'autre résultat que de remplacer, par l'intermédiaire obligatoire du liegistrai'y Tinlermédiaire actuellement usité des notaires et autres officiers pubhcs chargés de donner l'authenlicité aux actes.

SECTION II