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20 annuités de, 8,14 5752

public c'est l'état de ses budgets; aussi est-ce la première pièce du dossier qui doit être présenté à l'appui des demandes d'emprunt, que le Crédit foncier est toujours libre de repousser, si la commune ou l'association syndicale libre ou autorisée ne lui parait pas présenter les garanties suftisanles.

481. Bien que ces prêts offrissent toute la sécurité désirable, le Crédit foncier n'a pas voulu attacher comme gage à ses obligations foncières les créances sur les communes. Il a demandé iui-mènie la création d'une nouvelle catégorie d'obligations dites communales, qu'il a été autorisé à émettre et à négocier par l'article 3 de la loi du 6 juillet 1860.

482. A la fin de l'année 1880, le Crédit foncier avait prêté 1,198 millions, dont 620 millions aux seules communes du déparlement do la Seine, y compris la ville de Paris. Dans le total des emprunts, les communes figuraient pour 985 millions, les départements pour 86, les associations syndicales pour 72; les chambres de commerce pour 50, les hospices pour 2, les fabriques d'église pour 943,000 francs. — Sur 1826 emprunts réalisés, 48o l'avaient été par la Savoie et la Ilaule-Savoie et s'élevaient ensemble à 12,300,000 francs. Les plus gros em* prunts, après la Seine, étaient souscrits par les Bouches-du- Rhône, 53 emprunts, 70 millions; le Nord, 30 emprunts, 28 millions ; la Seine-Inférieure, 5i emprunts, 111 millions; et le syndicat du canal de l'Est, 2 emprunts, 69 millions.

SECTION III

PRIVJLEGES DU CRÉDIT FONCIER POUR LA SURETE ET LE RECOUVREMENT DES PRÊTS

483. Les inconvénients et les lacunes de notre régime hypothécaire ont été signalés dès qu'il a été question d'acclimater en France les institutions de Crédit foncier. Leur avènement aurait pu être indéfiniment retardé, s'il avait fallu attendre une refonte de celte partie du Code civil. Aussi a-l-il paru plus sage de leur créer un régime exceptionnel, en

attendant la réforme toujours projetée et toujours ajournée. Ce régime a été déterminé par le décret du 28 février 1852, et par la loi du iO juin 1853. Rappelons que les privilèges résultant de ces deux lois profitent à toutes les sociétés de Crédit foncier qui viendraient à être autorisées et à elles seules. En outre, la loi du 23 mars 1855 sur la transcription est venue apporter au droit commun d'importantes modifications qui, bien qu'incomplètes encore, profitent aux sociétés de Crédit foncier et ont aidé à l'extension de leurs opérations, en restreignant le nombre des charges occultes qui peuvent peser sur la propriété.

484. Les dérogations au droit commun consacrées au profit des sociétés de Crédit foncier concernent, les unes , la sûreté du prêt, les autres le recouvrement. Les premières ont pour but d'assurer à la Société un gage franc de tous droits primant le sien ; les secondes de lui faciliter la réalisation de ce gage. Nous les examiaerons dans deux paragraphes distincts.

§ i*'. — Privilèges pour la sûreté du prêt. Art. 1^5'f. — Objet et nécessité de la purge.

485. Le Code civil a organisé la publicité des hypothèques conventionnelles et de certains privilèges. Mais un grand nombre d'actions réelles peuvent reposer sur un immeuble et être opposables aux tiers, sans qu'aucune publicité obligatoire leur en ait révélé l'existence. On conçoit, dès lors, l'hésitation d'un bailleur de fonds à prêter sur un immeuble, alors qu'il n'a pas de moyen certain de s'assurer que son débiteur en est bien réellement propriétaire et qu'il n'en sera pas dépossédé par l'exercice d'une action qui ferait tomber tous les droits constitués sur l'immeuble à non domino. Si, au contraire, aucune action de ce genre n'était reconnue par la législation opposable aux tiers, que sous la condition de s'être manifestée aumoyen de l'iascriptioii sur un registre public, la seule inspection du registre suffirait pour indiquer au prêteur les charges de toute nature qui grèvent l'immeuble ; et, devant une page blanche, il pourrait prêter en toute sécu-

rite, certain qu'aucun droit ne viendra inopinément primer le sien. Il serait facile de concevoir une mise en demeure adressée à tous ceux qui ont une action éventuelle à exercer sur un immeuble, d'avoir à la faire connaître ainsi, par la voie de l'inscription, dans un délai donné, sous peine d'être déchus du droit de l'opposer aux tiers. Ce système fonctionne même avec succès en certains pays (1).

Le Code civil n'est entré que timidement dans celte voie. Il n'a autorisé cette mise en demeure que dans un seul cas, celui d'aliénation, et ne l'a appliquée qu'à une seule espèce de charges occultes, les hypothèques légales de la femme mariée et du mineur. La loi du 23 mars 1855 a fait un pas de plus en soumettant à la publicité obligatoire, à peine de déchéance à l'égard des tiers, certains actes ayant pour objet de transporter à autrui les droits du propriétaire apparent ou d'affecter la propriété d'une charge de nature à en diminuer la valeur.

486. Déjà le Code civil avait soumis à la tormalité de la transcription les donations et les substitutions. La loi du 23 mars 1855 y ajoute : — 1° tout acte entre vifs translatif de propriété immobilière ou de droits réels susceptibles d'hypothèque; — 2** tout acte portant renonciation à ces mêmes droits; — S^'tout jugement qui déclare l'existence d'une convention verbale de la nature ci-dessus exprimée; — 4° tout jugement d'adjudication autre que celui rendu au profit d'un héritier ou d'un copartageant ; — 5*^ tout acte constitutif d'an-

(1) Dans les colonies de Queensland et de Victoria (Australie), grioe aux facilités données par l'acte Torrens ou trat property act de 1861, dont nous avons déjà parlé (n» 391), tout propriétaire peut purger sur lui-même. A cet effet, il adresse ses titres au îiegislrar générai; des publications ont lieu; tous ceux qui ont sur l'immeuble un droit réel quelconque, d'usufruit, d'usage, d'emphytéose, de servitude, etc., ainsi que le précèdent vendeur non payé do son prix, doivent faire leur déclaration au Hff/islrar, qui en fait mention sur le titre même de propriété nouveau à délivrer au propriétaire. Si aucune charge n'a été révélée à la suite de ces publications et dans les délais légaux, le certificat de titre délivré en conformité du registre fait table rase, au regard des tiers de tous droits antérieurs. Si des droits antérieurs venaient à se révéler, ils ne pourraient en aucun cas préjudicier aux tiers do bonne foi et se résoudraient en une action en indemnité contre lo Iteyislrar général et au besoin mnlre la colonie elle-même.

tichrèse, de servitude, d'usage et d'habitation ; — 6° tout acte portant renonciation à ces mêmes droits; — 1° tout jugement qui en déclare l'existence en vertu d*une convention verbale ; — S° tout bail d'une durée de plus de dix-huit ans ; — 9*^ tout acte ou jugement constatant quittance ou cession d'une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus. Enfin, la même loi oblige le mineur et la femme mariée à inscrire leur hypothèque légale dans l'année qui suit la cessation de la tutelle ou la dissolution du mariage.

Rappelons enfin que le Code ou les lois postérieures soumettent à l'inscription le privilège du vendeur, celui du bailleur de fonds, du coparlageant, des architectes et entrepreneurs, du Trésor public, des concessionnaires de travaux de dessèchement, ainsi que le privilège de séparation des patrimoines et celui relatif aux travaux de drainage. (Voy. n° 474.)

487. Mais un certain nombre de causes résolutoires du droit de propriété, ou de charges grevant l'immeuble restent encore occultes. Ce sont :

1° Les hypothèques légales pendant la tutelle ou le mariage;

2° Les privilèges dispensés de l'inscription (art. 2101, C. civ.) pour frais de justice, frais funéraires et de dernière maladie, salaires des gens de service, fournitures de subsistances faites pendant les six derniers mois;

3° L'action en révocation de donation (art. 9o3, C. civ.) ;

4*^ Le droit de retour conventionnel du donateur (art. 952);

5° L'action en réduction des donations ;

6° L'action en rescision d'un partage d'ascendant pour lésion de plus du quart (art. 887, 1079);

7^ Celle de l'acheteur pour lésion de plus des 7 1/2;

8° Celle du nu propriétaire contre l'usufruitier pour abus de jouissance (art. 618);

9*' L'action révocatoire de l'aliénation d'un immeuble dotal (art. 1560);

10° L'action paulienne en cas de fraude (art. 1167).

Pour donner une sécurité complète au Crédit foncier, le décret du 28 février 1852 (art. 24) lui conférait le droit d'opérer la purge des actions rescisoires et résolutoires et des privilèges non inscrits, au moyen d'une mise en demeure, et d'une déchéance prononcée en cas de non-inscription dans

un délai de quarante jours. Cette disposition a paru trop radicale; il a semblé qu'elle dépouillait trop aisément de leurs droits des personnes qui, au moment de la purge, ignorent la plupart du temps l'existence à leur profit d'une action éventuelle; d'ailleurs, ces actions rares et ces privilèges n'étaient pas de nature à nuire au Crédit hypothécaire; enfin, l'examen des titres de propriété fait parle Crédit foncier lui permet d'en découvrir assez facilement l'existence.

488. C'est donc uniquement à la découverte des hypothèques légales que se bornent aujourd'hui les privilèges spéciaux accordés aux sociétés de crédit foncier en matière de purge. Les privilèges consistent : 1" dans le droit d'opérer une purge, hors le cas d'aliénation, seul prévu par le Code civil; 2" dans la forclusion prononcée, à l'égard du Crédit foncier du moins, contre toute femme ou mineur qui n'aurait pas fait inscrire son hypothèque à la suite des formalités abrégées de la purge faite par la Société.

489. Le décret du 28 février 18o2 déclarait la purge obligatoire de la part du Crédit foncier, avant de consentir un prêt. La loi du 10 juin 1853 l'a rendue avec raison facultative; l'examen des titres et do l'état civil de l'emprunteur peut, en effet, démontrer jusqu'à l'évidence que cette procédure ne ferait qu'entraîner des lenteurs inutiles pour aboutir à un résultat négatif.

Art. 2. — Formalités de la purge.

490. La oi du 10 juin 18o:i a organisé au profit du Crédit foncier une procédure plus simple que celle des articles 2193 à 2195 du Code civil. Elle dislingue deux hypothèses : ou l'existence des hypothèques légales est connue, par l'examen môme des titres de l'emprunteur, et la Société sait au prolil de qui elles existent, et par suite à qui elle doit faire les notifications prescrites; ou les hypothèques légales qui pourraient exister sont inconnues. Dans la première hypothèse, la purge n'aura pour but que d'annuler, au regard de la Société, l'effet de l'hypothèque légale non inscrite dans les délais légaux. Dans la seconde, la purge a en même temps pour objet de

révéler les hypothèques existantes et d'en provoquer l'inscription, ou à défaut d'inscription la déchéance au regard de la Société. Dans l'une et l'autre alternative, c'est à la Société de savoir s'il convient de procéder à la purge ou si les circonstances lui permettent de s'en dispenser.

Purge des hypothèques légales connues,

491. Pour opérer cette purge, il est dressé, d'après l'article 20 du décret du 28 février 1858 modifié par la loi du 10 juin 1853, un extrait de l'acte constitutif d'hypothèque, c'est-à-dire de l'acte conditionnel de prêt (voy. n° 450) contenant, à peine de nullité, la date du contrat, les noms, prénoms, profession et domicile de l'emprunteur; la désignation de la situation de l'immeuble, ainsi que la mention du montant du prêt. Cet extrait contient, en outre, l'avertissement que , pour conserver vis-à-vis de la Société du Crédit foncier le rang de l'hypothèque légale, il est nécessaire de la faire inscrire dans les quinze jours à partir de la signification, outre les délais de distance.

492. Pour savoir à qui doit être signifié cet extrait, il y a lieu de faire une distinction. L'hypothèque connue existe-t-elle du chel d'un précédent propriétaire, la signification devra être faite (1) à la femme et au mari, s'il s'agit d'une hypothèque de femme mariée; au tuteur et au subrogé-tuteur du mineur ou de l'interdit, s'il s'agit d'une tutelle et si elle dure encore ; au mineur émancipé et à son curateur, en cas d'émancipation; enfin au mineur devenu majeur, seul, quand la purge a lieu dans l'année qui suit l'expiration de la tutelle. Passé ce délai, la purge elle-même deviendrait inutile, l'hypothèque ne pouvant plus produire d'effet si elle n'a pas été inscrite dans ce délai (2).

Quant aux créanciers ayant hypothèque légale que pré-

(i) Dec. 28 février 1852, art. 19.

(2) L. 23 mars 1855, art. 8.

voyait le décret du 28 février 4852, ils ne sauraient avoir conservé leurs droits comme cessionnaircs de la femme que par une inscription (i), et il est devenu inutile de leur faire une si^^nification.

493. Si les hypothèques légales connues existent du chef de l'emprunteur lui-même, les notifications à faire sont réglées par les articles 21 à 23, en vue de prévenir une fraude ou une négligence du mari ou du tuteur qui pourrait essayer, de dissimuler à sa femme ou à son pupille les risques que courent leurs droits.— A l'égard de la/emme, l'article 21 exige que la signification lui soit faite en personne. Toutefois si la femme a été présente au contrat, il suffit que la signification soit faite à domicile; mais le contrat doit, à peine de nullité de la purge, mentionner l'avertissement iail par le notaire à la femme que pour conserver son hypothèque légale à l'égard du Crédit foncier elle est tenue de la faire inscrire dans les quinze jours à dater de la signification. Si la femme n'a pas été présente au contrat et si la signification n'a été faite qu'à son domicile, les formalités nécessaires pour la purge des hypothèques légales inconnues (voy. n^ 495) devront être remplies.

494. En ce qui concerne le mineur, placé sous la tutelle de l'emprunteur, la signification est faite au subrogé-tuteur et au juge de paix du lieu dans lequel la tutelle s'est ouverte. Ce magistrat réunit le conseil de famille, qui décide si l'hypothèque sera inscrite. L'inscription peut avoir lieu par un parent ou ami du mineur, ou par le juge de paix lui-même. Elle doit être prise dans la quinzaine do la délibération.

Purge des hypothèques légales inconnues.

49o. L'extrait du contrat est notifié au procureur do la République près le tribunal du domicile de l'emprunteur et à celui de la situation des biens. Même extrait est inséré avec

(1) L. 23 mars 1855, an. D.

mention des significations faites dans un des journaux d'annonces judiciaires. — L'inscription doit être prise dans les quarante jours de cette insertion.

Art. 3. — Effets de la purge.

496. « La purge est opérée, dit l'article 25, par le défaut d'inscription dans les délais fixés par les articles précédents. — Elle confère à la Société du Crédit foncier la priorité sur les hypothèques légales. — Cette purge ne profite pas aux -tiers qui demeurent assujettis aux formalités prescrites par .les articles 2193, 2194 et 2195 du Code Napoléon. » Il suit

de là que l'hypothèque inscrite après l'expiration des délais n'a plus aucun effet à l'égard du Crédit foncier, alors même qu'elle aurait été inscrite avant la délivrance du certificat négatif requis par la Société. Il résulte du dernier paragraphe de l'article qu'un acquéreur qui achèterait l'immeuble le len- . demain des formalités de purge prévue par le décret, ne serait nullement à l'abri des hypothèques légales. Mais un créancier subrogé à la Société ne serait pas un tiers dans le sens de notre article.