Privilèges pour le recouvrement des prêts

497. Tout le mécanisme des sociétés de crédit foncier repose sur la régularité du parallélisme établi entre le service de l'amortissement et le remboursement des obhgations. Le législateur devait donc multiplier les précautions pour que la mauvaise foi des débiteurs et les lenteurs de la procédure ordinaire ne pussent pas troubler cette régularité. Aussi a-t-il prononcé en leur faveur plusieurs dérogations au droit commun dans le but de rendre plus facile et plus expéditifs le recouvrement de la créance et la réalisation du gage. Nous les examinerons sous les rubriques suivantes :

1° Suppression du délai do grâce; 2*> Insaisissabilité de l'annuité par voie d'opposition ; 3'' Cours de plein droit des intérêts des annuités non payée à l'échéance;

4° Faculté du séquestre;

5° Privilège sur le revenu ;

6" Procédure rapide d'expropriation;

7° Dispense des formalités de l'ordre ;

8° Dispense du renouvellement décennal des inscriptions

498. I. Suppression du délai de grâce. — On sait que le Code civil (art. 1244) réserve au juge la faculté d'accorder au débiteur malheureux des délais modérés pour le payement et de surseoir à l'exécution des poursuites, « en usant de ce pouvoir avec une grande réserve. » A l'égard des sociétés de crédit foncier, cette recommandation, que les tribunaux n'ont d'ailleurs jamais oubliée, a été remplacée par une prohibition absolue. L'article 26 du décret du 28 février 1852 porte ; « Les juges ne peuvent accorder aucun délai pour le payement des annuités. »

499. IL Insaisissabilité des annuités par voie d'opposition. — En principe, tout créancier peut, en vertu de litres autlienliques ou privés, saisir entre les mains d'un tiers les sommes appartenant à son débiteur ou s'opposer à leur remise (1) .

Des porteurs d'obligations du Crédit foncier non payés de leurs intérêts, par exemple, auraient pu faire opposition entre les mains d'un emprunteur au payement des annuités dues à la Société. On conçoit le trouble qui en serait résulté. Des créanciers de l'emprunteur auraient pu également lui faire défense de se libérer envers la Société avant de s'être acquitté envers eux. L'article 27 du décret précité coupe court à toute [trétention de ce genre en déclarant que « le payement des annuités ne peut être arrêté par aucune opposition ».

500. IIL Cours de plein droit des intérêts moratoires. — — Une demande en justice peut seule faire courir les intérêts d'une créance môme échue (2).

La Société aurait donc été exposée à subir une perte d'intérêts ou à commencer un procès cljaque fois qu'une annuité n'aurait pas été payée à l'échéance. L'article 28 pourvoit à cet inconvénient en disposant que « les annuités non payées

(1) Art. 557, C. proc. civ.

Ci) C. civ.. art. H53.

à l'échéance produisent intdrèt de plein droit ». Celte disposition s'applique sans difficulté à chacpie payement semestriel, lorsque l'annuité est payable en deux semestres. Le contrat d'annuité est en effet, un contrat d'une nature spéciale qui échappe à la prohibition de l'anatocisme et le Crédit foncier a pu valablement inscrire dans l'article 61 do ses statuts : tout semestre non payé à l'échéance porte intérêt de plein droit et sans mise en demeure, au profit de la Société, sur le pied de 5 0/0 par an.

501. IV. Faculté de séquestre. — L'article 29 du décret du 28 février 1832 accorde à la Société du Crédit foncier le droit, en cas de retard dans le payement d'une annuité, de se mettre en possession de l'immeuble hypothéqué, en vertu d'une ordonnance du juge rendue sur simple requête. La prise de possession peut avoir lieu quinze jours après une mise en demeure. Elle doit administrer l'immeuble en bon père de famille suivant les principes posés par le Code en matière d'antichrèse. Grâce à cette mainmise et aux moyens de recouvrement qu'elle assure à la Société, elle peut se dispenser de recourir immédiatement à l'expropriation, mesure de rigueur toujours préjudiciable au débiteur.

502. V. Privilège sur le revenu. — La Société, devenue antichrésiste par l'effet du séquestre, a le droit de toucher les revenus et récoltes échus ou perçus après le séquestre, et de les appliquer, par privilège, à l'acquittement des termes échus d'annuités et des frais. « Ce privilège, ajoute l'article 30 du décret, prend rang immédiatement après ceux qui sont attachés aux frais faits pour la conservation de la chose, aux frais de labour et de semences, et aux droits du Trésor pour le recouvrement de l'impôt. » Ce privilège s'exerce nonobstant toute opposition ou saisie de la part des autres créanciers.

Le séquestre finit par l'acquittement de la dette, par a volonté de la Société qui peut faire remise des biens au débiteur, par une mainlevée judiciairement ordonnée, le cas échéant. La Société en doit compte, mais si la reddition de ce compte donnait lieu à contestation , l'article 31 prescrit une procédure plus sommaire que celle organisée par les articles 527 et suivants du Code de procédure civile.

503. VI. Procédure rapide d'expropriation. — Ou avait songé à autoriser les sociétés à insérer dans leurs contrats la clause d'exécution parée^ c'est-à-dire à stipuler, par dérogation à l'article l^i du Gode de procédure civile, le mode d'expropriation qu'elles auraient à suivre contre leurs débiteurs. Mais il a semblé plus sage de ne pas abandonner à la discrétion des parties le choix des mesures d'exécution, qui auraient pu être déterminées avec une rigueur trop draconienne. Le décret de 1852 les a donc tracées lui-même. Telles qu'elles sont, elles présentent une vigueur de coercition qui n'a pas laissé do soulever quelques protestations au début et qui demande à être tempérée par la sage réserve avec laquelle le Crédit foncier de France sait en user.

504. Dans quel cas V expropriation peut-elle être poursuivie? — L'article 32 du décret indique deux cas : 1° le non-payement d'une annuité ; 2** l'exigibilité du capital survenue par suite de détérioration de l'immeuble ou par toute autre cause prévue par les statuts. Nous avons vu (n° 4G7) que les statuts du Crédit foncier de France prévoient de nombreux cas d'exigibilité du capital. En cas de contestation sur cette exigibilité môme, il est statué par le tribunal do la situation des biens, comme en matière sommaire et sans appel. Il résulte de la combinaison de l'article 32 avec l'article 36 du décret que la contestation n'est plus recevable huit jours avant la date fixée pour la vente.

505. Formalités, — Quatre mois au moins sont nécessaires pour parvenir à l'adjudication sur saisie immobilière d'un immeuble, en suivant les formalités exigées par les articles. 673 et 716 du Code de procédure civile. Plusieurs années peuvent ne pas suffire si des incidents viennent à se produire à deux degrés de juridiction. Grâce à la simplification opérée par le décret du 28 février 1852 au profit des sociétés de crédit foncier, dans l'espace de six semaines l'immeuble peut être vendu. A cet effet, le décret supprime des significations inutiles, abrège les délais et déclare en dernier ressort les jugements rendus sur les incidents. Voici les formalités qui demeurent exigées aux termes des articles 33 à 37.

1° Commandement de payer est signifié au débiteur, dans la forme ordinaire. Ce commandement doit être suivi des

autres actes de poursuite dans le délai de 90 jours à peine de péremption ;

2° Transcription du commandement est faite au bureau des hypothèques. A compter de cette transcription le débiteur ne peut ni aliéner ses immeubles, ni les grever d'aucun droit réel. Les fruits sont immobilisés, les loyers peuvent être frappés d'opposition entre les mains des locataires ;

3° Le dépôt d'un cahier des charges a lieu au greffe du tribunal dans les six semaines qui suivent la transcription ;

4« La /iJcation d\in jour pour l'adjudication est demandée par requête au tribunal, en présence des parties ou elles dûment appelées ;

5<» Dix insertions annonçant la vente sont faites dans les journaux ;

6*^ Une première apposition d'affiches est opérée aussitôt que le jour de la vente est fixé ;

7'' Dénonciation de cette apposition d' affiches est faite dans la huitaine au débiteur et aux créanciers inscrits ;

8° Une seconde apposition d'affiches a lieu quinze jours au plus tôt après la première ;

9° Si des dires et contestations sur la procédure se produisent, ils ne peuvent être reçus que huit jours au moins avant la vente. Le tribunal est saisi par un simple acte d'avoué à avoué. Il statue sommairement et en dernier ressort, sans qu'il puisse en résulter aucun retard pour l'adjudication ;

10° Enfin V adjudication ne peut avoir lieu que quinze jours au plus tôt après l'apposition de la seconde affiche. Elle a lieu aux enchères, en présence du débiteur ou lui dûment appelé. Le tribunal peut ordonner que la vente aura Heu soit devant un autre tribunal, soit devant notaire.

506. VIL Dispense des formalités de Vordre. — L'article 58 du décret accorde aux sociétés de crédit foncier un privilège important; qui se distingue des précédents en ce qu'il s'exerce non plus vis-à-vis du débiteur, mais à l'égard d'un tiers. Aux termes de cet article dans la huitaine de la vente l'acquéreur est tenu d'acquitter à titre de provision dans la caisse de la Société les annuités dues, et dont le montant a dû être à cet effet porté à sa connaissance par le cahier des

charges. La même obligation est imposée à l'acquéreur si l'adjudication avait été poursuivie à la requête d'un créancier autre que la Société.

En ce qui concerne le capital môme du prêt, rac(|uéreur est tenu par le môme article de s'acquitter de son prix entre les mains du Crédit foncier, jusqu'à concurrence de ce qui lui est dû, aussitôt que les délais de surenchère sont expirés, c'est-à-dire aussitôt que la propriété est devenue définitive sur sa tête. S'il y a plusieurs lots ou plusieurs acquéreurs non co-inléressés chaque acquéreur n'est tenu que jusqu'à concurrence de son prix. La Société est ainsi dispensée pour loucher ce qui lui revient d'attendre l'achèvement d'une interminable procédure d'ordre. Elle est payée par provision, nonobstant toutes contestations élevées par les autres créanciers. Mais ce n'est là qu'une mesure d'ordre qui ne peut préjudicier aux droits des parties ; la Société devra restituer ce qu'elle aurait indûment touché. Mais elle aura le rôle de défenderesse.

Les mômes solutions devraient être adoptées en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique.

507. Privilèges s'exerçant à l'égard des tiers. — L'article 37 du décret règle les droits de la Société à l'égard des autres créanciers de son débiteur lorsque les poursuites par eux exercées se trouvent en conflit avec les siennes. C'est le mode de poursuites rapides réservé à la Société qu'elle fera prévaloir, en déclarant par un simple acte à l'avoué poursuivant, qu'elle entend suivre désormais la procédure. Toutefois si le premier poursuivant avait déjà déposé le cahier d'enchères, la Société ne pourrait plus demander cette substitution qui n'aurait plus le môme intérêt de célérité. En cas de négligence de la part de la Société subrogée aux poursuites, le créancier saisissant a le droit de les reprendre. 11 n'est accordé, si la Société s'y oppose, aucune remise d'adjudication.

508. A l'égard des tiers détenteurs, les droits de la Société sont réglés par l'article 42 du décret. Le tiers détenteur qui n'a pas purgé est tenu de toutes les obligations hypothécaires grevant l'immeuble et la Société jouit à son égard de tous les moyens rapides d'exécution que lui confèrent les

articles 33 et suivants du décret. Si, au contraire, le tiers détenteur a purgé la créance de la Société, elle devient exigible, et colle-ci en touche le montant intégral sans attendre l'ordre. Toute aliénation volontaire suivie de purge entraînerait donc le remboursement par anticipation, et priverait la Société des bénéfices provenant des frais d'administration. Aussi les statuts du Crédit foncier de France contiennent-ils une clause ainsi conçue : « En cas d'aliénation de l'immeuble hypothéqué à la compagnie , le débiteur doit substituer le nouveau propriétaire dans ses obligations vis-à-vis de la Société. »

Les privilèges importants conférés en cette matière aux sociétés de crédit foncier leur sont rigoureusement personnels. Elles ne pourraient les transmettre à des tiers subrogés dans leurs créances.

309. VIII. Dispense du renouvellement décennal des inscriptions hypothécaires. — On sait qu'aux termes de l'article 2154 du Code civil, les inscriptions hypothécaires sont périmées et cessent de produire leurs effets si elles n'ont pas été renouvelées dans les dix ans à compter du jour de leur date. Les sociétés de crédit foncier sont, par l'article 47 du décret dispensées de renouveler l'inscription prise à leur profit, pendant toute la durée du prêt, c'est-à-dire pendant un espace de temps qui peut embrasser une période de 60 ans, et qui s'étendrait même encore plus loin si, la dernière annuité n'étant pas payée à l'échéance, la dette subsistait plus longtemps.

SECTION IV