Mais, dans les cas que nous allons maintenant passer en

* Troplong, Transcription hypothécaire, n° 153-105. } revue, la loi du 23 mars 1855 se montre avec toute son autorité.

Son principe, comme nous l’avons dit, est qu’à l'égard des tiers, la propriété immobilière ne se déplace qu'au moment de la transcription äu contrat. En d’autres termes, si deux tiers prétendent à un même droit ou à des droits incompatibles sur un immeuble, la préférence est à celui qui a devancé l’autre dans l’accomplissement des formalités de publicité prescrites par la loi.

Deux conditions sont requises pour être admis à cette préférence : la première est d’être un tiers; la seconde est de s'être conformé à la loi. Un tiers, à notre point de vue, est celui qui a acquis un droit réel sur l'immeuble, soit la propriété, soit une servitude, soit une hypothèque, etc., etc. (1).

154. Y at-il à distinguer si l’on a acquis ce droit à titre onéreux Ou à titre gratuit? Un donataire qui est en règle, est-il autorisé à opposer à un acheteur le défaut de transcription ?

Au premier coup d’œil, on est tenté de dire :

Pourquoi ne le pourrait-il pas, puisqu'il est un tiers, et qu'il est légalement investi d’un droit réel qu’on vient lui disputer, sans avoir soi-même réalisé son droit en temps utile ? Il est vrai qu'il dispute un gain, tandis que l’acquéreur dispute pour ne pas perdre ; mais la loi n'a pas fait de distinction ; elle est générale et absolue, On ne peut opposer au donataire la spécialité de la matière des donations, que l'article 11 de notre loi déclare vouloir respecter : notre kypothèse est tout à fait en dehors des prévisions du Code Napoléon, qui n’impose pas la transcription aux acquéreurs, et qui, par conséquent, ne peut prévoir le concours d’un donataire ayant transcrit et d’un acquéreur en faute pour n'avoir pas publié son droit.

Malgré ces raisonnements, nous croyons que le donataire, qui a transcrit, est sans action contre l'acheteur, qui n’a pas encore transcrit. Ceci s’établit, et par les principes du droit civil, et par les règles du Code Napoléon, auxquelles la loi

(1) Art. { et ? de notre loi.

du 23 mars 1855 n’a pas dérogé, en matière de transcription de donation, et par lesprit même de cette loi, qui a été de favoriser le crédit foncier et de protéger ceux qui ont traité à titre onéreux.

155. Mais d’abord, posons une hypothèse dont la solution doit précéder celle que nous cherchons, parce qu’elle la prépare ; et demandons nous si, d’après la loi du 23 mars 1855, un donataire peut opposer à un donataire antérieur le défaut de transcription.

Lorsqu’avant la promulgation de cette loi nous avons commenté l’article 941 du Code Napoléon, nous nous sommes prononcés pour la négative, non-seulement parce que l’orateur du Tribunat l’a expressément déclaré, mais parce que l’article 1072 s’en explique formellement (1). Cet article décide en propres termes que, lorsqu'une substitution a été faite par donation, les donataires ultérieurs de l'instituant ne sont pas reçus à opposer le défaut de transcription; et cette disposition, quoiqu’elle soit contenue dans une section spéciale de la matière des donations, découle de vérités si constantes en cette matière, qu’on peut la considérer comme l'expression d’une règle générale, applicable à toutes les donations. Il n’est pas possible d'admettre que les substitutions soient affranchies de la transcription à l’égard ües donataires postérieurs, et que les autres donations y soient soumises. On peut recourir, du reste, à ce que nous avons écrit à ce sujet dans le Commentaire précité.

Et comme l’article 11 &: notre loi déclare ne pas déroger aux dispositions du Code Napoléon sur la transcription des donations ; comme, par conséquent, l’article 1072 subsiste dans toute sa force, malgré cetie loi, ou pour mieux dire avec la volonté de cette loi, il s'ensuit qu'aujourd'hui, comme sous le pur empire du Code Napoléon, les donataires postérieurs ne sont pas reçus à se plaindre du défaut de transcription de la donation antérieure. On continue à suivre ici ces

(1) Mon Comm, des Donalions, n. 1179 et 2290.

deux règles : 1° Potior lempore, potior jure ; 2° Nul ne peut transmettre à autrui plus de droits qu’il n’en a lui-même,

On nous dira peut-être que, sous la loi de brumaire an vu, M. Merlin, enseignait qu’il n’était pas dowteux que cette loi n’entendît préférer un second donataire, dont le titre aurait été transcrit, à un premier donataire qui n'aurait pas fait revêtir le sien de cette formalité (1). Nous répondrons que M. Merlin avait raison sous la loi de l'an vu,et que rous n'avons pas tort sous la loi du 23 mars 1855: celle-ci n’a pas, en tout, pris la loi de l’an vrr pour son type ; elle en diffère spécialement par son article 11, lequel maintient les dispositions du Code Napoléon sur la transcription des donations, dispositions qui se séparent en des points notables de la loi de l’an vu.

156. Ceci établi, arrivons à l’autre question, que nous avons un moment abandonnée, et demandons-nous si le donataire postérieur pourra opposer le défaut de transcription à un acquéreur antérieur ?

Mais il est évident que, si le donataire est impuissant en face d'ur donataire premier en date qui n’a pas transcrit, il est encore plus faible en présence d’un acheteur dont le titre n’a pas été publié; car entre deux Contendants, dont l’un certat de lucro captando, tandis que l’autre certat de damno vitando, le litige n’est pas difficile à vider en faveur du second.

Ajoutez que l’acheteur aurait toujours l’action paulienre contre le donataire, pour faire tomber une donation faite en fraude de ses droits (2). Quoi ! le vendeur, après avoir engagé sa foi par la vente, après avoir promis garantie, irait donner à un tiers la chose vendue, et l’on ne verrait pas là la fraude caractérisée, qui, sans s'inquiéter de la complicité du donataire, fait crouler la donation entre ses mains ! Que gagnerait donc le donataire à opposer le défaut de transcription ? Vic-

(1) Quest. de droit, vo Transcription, 2 6, art. 3. (2) Voy. suprà n. 75.

torieux da re cô!6, ! serait vaincu par l’action paulienne, et ce serait le cas de lui appliquer la règle : “ Quem de evictione “ tenet actio, eumdem agentem repellit exceptio.”

Evidemment, il ne faut pas qu’un défaut de formes suffise pour décider entre deux personnes dont les situations sont si différentes. Qu’a vou!u la loi? Favoriser les placements sur la propriété, faciliter son mouvement, éclaircir les positions aux yeux des acquéreurs et des prêteurs. Ce serait la détourner de son but que de la faire servir à consolider les donations, au préjudice des ventes antérieures; ce serait prêter soutien à la fraude du vendeur et corroborer les libéralités qui, aux yeux du droit et de la morale, ont toujours été plus que suspectes (1).

157. Ce que nous venons de dire du donataire s'applique au légataire particulier.

158. Quant au légataire universel, à l’institué contractuel, au donataire universel, ils sont pareils aux héritiers, en ce qui concerne le droit d’invoquer le défaut de transcription. Ils sont tenus de l’obligation de garantie contractée par leur auteur et ne peuvent pas, par conséquent, évincer l’acheteur (2).

159. On a soulevé la question de savoir si celui qui, pendant le cours d’une instance en revendication, achèterait du possesseur l’immeuble litigieux et ferait immédiatement transcrire son contrat, pourrait se prévaloir de cette transcription contre le revendiquant et refuser de se soumettre au jugement qui ultérieurement condamnerait son vendeur (3).

I1 faut d’abord se pénétrer d’une vérité : c'est que le jugement n’attribue aucun droit nouveau ; il déclare un droit

(1) Avis de la Cour de Montpellier, t. I des Documents publiés par M. Martin (du Nord), p. 336; et avis de la faculté de Dijon, loc. cit. p. 420.—Contrà, MM. Rivière et Huguet, n. 177 et suiv.

(2) Suprà, n. 73.—Mon Comm. des Donations, n. 1176, 1177. (3). MM. Rivière et Huguet, n. 208 et suiv.

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préexistant. Aussi n’a-til pas besoin lui-même d'être transcrit; et ce serait une erreur de croire que la difficulté se résoudra suivant que la vente aura été transcrite avant ou après la transcription du jugement (1).

Il suit de là qu’on ne peut pas, en réalité, élever un conflit entre un jugement et la transcription d’une vente ; il n'ya pas de rapport entre ces deux choses. On peut se demander seulement si le jugement a force de chose jugée contre l'acheteur ; et comme ce n'est pas là une question de translatiou de propriété, il faut dire que la transcription n’y est

pour rien, et que la loi nouvelle y reste étrangère.

Or, d’après les principes consacrés par la loi romaine (? et le Code Napoléon (3), un jugement a force de chose jugée à l'égard des parties et de leurs ayants cause; et parmi les ayants Cause on doit ranger tous ceux qui ont traité avec une des parties depuis le commencement de l'instance (4). Il s'ensuit que, dans notre espèce, l'acheteur doit reconnaître pour vrai ce qui a été judiciairement décidé avec son vendeur ; de sorte qu’il ne pourrait former tierce Opposition que sil alléguait une collusion entre son auteur et le revendiquant.

160. Ceci posé, il faut nous arrêter à quelqu 1ypothèses, parce que, suivant la diversité des cas, les piincipes que nous venons de rappeler ne conduisent pas aux mêmes conséquences.

Supposons d’abord que les deux acheteurs ne tiennent pas leur droit du même vendeur. Par exemple: Primus prétend avoir une portion de pâquis dans un pâturage appartenant à Secundus, qui l’a acheté de Victor, mais qui n’a pas fait transcrire, Secundus intente contre Primus un procès en reven-

(1) M. Millet, dans un discours au Corps législatif est tombé dans cette inexactitude. Séance du 15 janvier 1885; infrà, appendice, p, Lxxx.

(?) L. 28, D., De exceplione rei judicalæ.

(3) Art, 1351.

(4) Zachariæ, t. V, p. 768.

dication, Dans le cours de cette contestation, Primus ven la portion de pâquis en question à Tertius, qui fait transcrire son titre ; puis le procès aboutit à un jugement qui condamne Primus à délaisser à Secundus l'immeuble contesté. Quelle sera l'influence de cette décision sur Tertius ? Sera-t-il fondé à prétendre qu'ayant transcrit son titre, il doit l'emporter sur Secundus qui n’a pas promulgué le sien ? Nullement.

En effet, Primus, dont il tient son droit, n’était qu'un usurpateur, ou si l'on veut un faux propriétaire sans titre réel et légal. Le jugement l'a ainsi décidé ; et ce jugement, comme nous le disions tout à l'heure, a, contre lui, Tertius, qui a acheté depuis le procès, la même autorité que contre son vendeur. Tertius a beau avoir transcrit, il n’a par luimême aucun droit; et du mème coup il a été évincé, aut: it que son auteur, par le revendiquant. Car, même sous la loi du 23 mars 1855, il est toujours vrai de dire, avec le Code Napoléon, que le vendeur ne transmet à l'acquéreur que L's droits et la propriété qu’il a lui-même sur la chose vendue (1). La transcription n’est destiné qu’à faire connaître les droits acquis ; elle ne les constitue pas dans leur origine.

Voici une autre hypothèse :

Pendant que Primus, héritier de Pierre, conteste à Secundus la délivrance de l'immeuble A, qui a été légué à ce dernier, Primus me vend cet immeuble, et je fais transcrire mon contrat. Mais le procès continuant son cours, il est jugé que le legs fait à Secundus était valable. Il n’y a pas de doute que je ne doive renoncer à mon acquisition, bien que j'aie fait transcrire. D'une part, le légataire n'avait aucune formalité à remplir pour promulguer la translation du domaine en sa personne ; de l’autre, il est prouvé que j'ai acquis à non domino et qu'aucun droit ne m'a été conféré en réalité.

161, Mais on résoudra dans un sens différent l'hypothèse suivant :

(1) Art. 2182 du Cod. Nap.

OO ms Er D OÙ be OO

Primus vend à Sec: 111: l'immeuble A, et se réserve l'usufruit. À sa mort, sur h*: lier, ignorant fau de transcription ce qui s’est passé, se met en possession de l'immeuble. Bientôt il est actions 1 revendicatio .‘r Secundus, et néanmoins, pendant ie procès, il vend ce me immeuble à Tertius qui fait transzrire. Ici la transcription a une grande importance ; et, bien que Secundus gagne en définitive sou procès contre Primus, comme il n'a pas fait transcrire son contrat, il ne pourra pas évincer Tertius, qui s’est mis en règle sous le rapport de la publici:6. C’est en vai. qu'il dira à celui-ci: mon jugemen* vous est opposabie, puisque vous n'avez acheté que depuis le commencement du procès ; j'étais dispensé par cette circonstance de vous mettre en cause, et je n’avais pas de tierce opposition à redouter de votre part ; vous êtes condamné par le jugement qui condamne votre auteur. Tertius lui répondra : sans doute, je dois reconnaître pour vrai, (ainsi qu’il a été jugé), que vous avez acheté du véritable propriétaire l’immeubie que je possède; vous l'avez revendiqué contre l'héritier de votre vendeur, et la cistice vous à donné gain de cause, bien que vous n'ayez pas transcrit : en effet, entre les parties et leurs successeurs universels, la propriété est transférée par le seul consentement. Mais de tous ces faits que résulte-til contre moi, qui suis un ters ? Si j'avais acheté après vous de Primus votre auicur, et que j'eusse transcrit lorsque vous gardiez le silence, qu’auriez-vous à objecter contre mon incontestable préercnce? La loi du 23 mars 1855 n’a-t-elle pas été faite tout exprès pour donner ja préférence au second acquéreur qui transcrit, sur le premier qui ne transcrit pas ? Or, au lieu d'avoir acueté de Primu:, je tiens mon droit de son héritier, de celui qui représente sa personne ; n'est-ce pas comme si j'avais acheté de lui-même? Ne dites pas que l'héritier m'a transmis des droits qu'il n'avait pas; il a fait ce que son auteur pouvait faire à mon égard, depuis la loi du 23 mars 1855. Primus n’était dessaisi quant à vous et à moi, qu'autant que vous auriez transcrit; par votre faute,

son droit a continué de subsister à l’égari des tiers, et j'en ai profité.

Nous ne voyons pas ce qu’il serait possible de répondre à cette argumentation.

162. Par ce qui précède, on a vu que, lorsque les deux acquisitions procèdent du même auteur, le jugement intervenu sur le débat n’enlève pas à la transcription faite antérieurement ses effets de préférence.

Primus vend à Secundus, qui ne transcrit pas. Primus ne faisant pas la délivrance, Secundus lactionne en revendication, lui offraut le prix. Pendant le procès, Primus vend à Tertius, qui achète de bonne foi, ignorant ce qui se passe, et Qui fait transcrire. Qu'importe contre Tertius le jugement qui interviendra au profit de Secundus ? On ne conteste pas que Primus ne fût propriétaire et qu’il n’eût vendu une première fois quand il a revendu à Tertius. Mais Secundus n'ayant pas transcrit et n'ayant pas rompu, à l'égard des tiers, le lien qui unissait Primus à la chose, toute la procédure qu’il a suivie est inutile ; et la transcription règlera le sort des deux acquisitions, bien plus que le jugement, lequel n’est que déclaratif de points reconnus, du reste, et avoués.

163. La seconde condition exig$# par l'article 3 de ceux qui veulent se mettre sous son abri, c’est d’avoir conservé le droit par eux acquis sur l'immeuble, en se conformant aux ivis. Ainsi, celui qui a fait un contrat de la nature de ceux énumérés dans l’article er ou l’article 2 de notre loi, ne peut opposer à un rival le défaut de transcription, que s’il a luimême transcrit son contrat. De même le créancier hypothécaire doit avoir pris inscription pour argumenter du même moyen contre un adversaire qui tient ses droits de l’auteur comm in.

164. Lorsqu'on a acheté un immeuble d’une personne qui, elle-même, n'avait pas fait transcrire son titre d’acquisition, est-on en règle avec là loi, si on se contente de faire revêtir de la transcription le titre dont on est porteur, ou bien n’a-

ré

t-on satisfait à ses dispositions que par la publication de tous les contrats antérieurs qui ne sont pas transcrits ?

L'opinion la plus générale est que la transcription du dernier titre est suffisante, et que le dernier sous-acquéreur doit rester maître du terrain, si, au moment où il transcrit, les tiers qui tiennent de l’auteur commun des droits rivaux, n'ont pas pris cette précaution (1).

C'est même en ce sens que la question paraît avoir été résolue au Corps législatif :

“ M. Duccos dit que, dans une matière aussi épineuse, on “ne s’étonnera pas qu'après avoir müûrerment examiné le “projet, il éprouve le besoin de s’éclairer sur quelques points “ douteux ; il désirerait particulièrement que M. le rappor- “leur s’expliquât sur la question très-controversée de savoir “si la transcription du dernier contrat de vente suflrait “pour opérer la purge au profit de l'acquéreur, relativement ‘aux précédents propriétaires dont les noms seraient men- “ tionnés dans le contrat.

“M. ADOLPHE DE BELLEYME, rapporteur, fait remarquer que “la question posée par l'honorable M. Ducles, et qui par- “ tage les cours souveraines, est une question de jurispru- “ dence et de régime hypothécaire; la loi actuelle n’a donc “ pas pour objet de la résoudre; e: pour que cette loi soit “bien comprise, il suffit des explicutious générales qui ont “été données au nom du Gouvernement.

“ M. ALLART répond à la question qui vient d’être posée, “ celle de savoir si, lorsqu'un contrat contient les noms de “ précédents vendeurs, la transcription faite par un dernier “acquéreur a son effet relativement à ces anciens proprié-

aires. Cette question lui paraît résolue par la loi nouvelle, “qui dit clairement que la transcription opère la purge à “ l'égard de tous ceux qui n’ont pas fait inscrire antérieure- “ment leurs droits (2).”

(1) MM. Rivière et Huguet, n. 212 —M. Bressolles, n. 46 (?) Séance du 15 janvier 1855 ; infrà, appendice, p. xcr et xcu,

Néanmoins, cette solution ne paraît pas être universellement adoptée. Elle est combattue par M. Ducruet, président de la Chambre des notaires de Lyon (1) M. Ducruet dit que les acquéreurs intermédiaires, qui n’ont pas transcrit, n’ont eu qu’un droit relatif sur la chose ; qu'ils n’ont pas dessaisi le vendeur originaire, lequel a pu dès lors conférer des droits à des tiers; que la transcription du dernier contrat ne saurait avoir d'influence sur la situation du premier vendeur ; que si cette transcription porte sur le même immeuble, elle ne porte pas sur les mêmes parties, et qu’au bureau des hypothèques, il n’y a de tables que pour les parties et qu'il n’en existe pas pour les immeubles.

2090. L’enregistrement| 2090. The registration d’un titre d'acquisition |of a title conferring real de droits réels dans ou sur | rights in or upon the imles biensimmobiliers d’une|moveable property of a personne fait dans les|person, made within the trente jours qui précèdent |thirty days previous to #a faillite est sans effet ;|his bankruptey, is without sauf les cas où le délai ac-|effect ; saving the case in cerdé par la loi pour effec- which the delay given for tuer l’enregistrement delthe registration of such tel titre, tel que porté |title, as mentioned in the dans le chapitre qui suit, | following chapter, has not n’est pas encore expiré. |yet expired.

Les inscriptions se font au bureau de conservation des hypothèques dans l’arrondissement duquel soni situés les biens soumis au privilége ou à l’hypothèque. Elles ne produisent aucun effet, si elles sont prises dans le délai pendant lequel les actes faits avant l’ouverture des faillites sont déclarés nuls.

(1) Etudes sur la transcription, p. 15, n. xiv.

Il en est de même entre les créanciers d’une succession, si l'inscription n’a été faite par l’un d’eux que depuis l’ouverture, et dans le cas où la succession r’est acceptée que par bénéfice d'inventaire,

* Sts. R. B. C., ch. 317, L'enregistrement des hypothèques,

s 7, 1 des droits et réclamations hypothécaires, fait dans les dix jours qui précèderont la banqueroute du débiteur, ne donnera aucun droit de priorité au créancier qui aura enregistré sa créance, sur les autres créanciers, et ne produira aucun effet quelconque. 4 V. c. 30, s. 18,

1? Revue Légale, p. 218, Grothé JUGÉ : — Que celui qui a

et Stewart et Bruneau. He du failli longtemps avant la faillite, un bon titre à un immeuble, mais qui n’a pas fait enregistrer son titre avant la faillite, peut cependant empêcher la vente du dit immeuble par le syndic, et obtenir distraction de cet immeuble,

*2 Troplong, Priv. et Hyp.. sur } Une déclaration du mois de

art. 2146 C. N., n° 650, novembre 1702 portait ‘ que ‘toutes cessions et transports sur les biens des marchands “ qui font faillite seraient nuls et de nulle valeur, s'ils n’é- “ taient faits dix jours au moins avant la faillite publique- “ ment connue ; comme aussi que Les actes et obligations qu’ils ” passeraïent devant notaires, au profit de quelques-uns de ‘“ leurs créanciers, ou pour contracter de nouvelles dettes, “ensemble les sent: :°. qui seraient rendues contre eux “ n'acquerrait aucune hyputhèque ni préférence sur les créan- “ ciers chirograpnaires, si lesdits actes et obligations n'étaient “ passés, et les"'tes sentences n'étaient rendues pareillement “dix jours at inoins avant la faillite publiquement connue (1).

(1) Dalloz, v° Faïllite, p. 66, col. 2 ; Répert., v° Faillite, p. 65, et Ayp, p. 793.

DE LoriMIER, BiB, vou. 18. 12

En pesant bien les termes de cette déclaration, on voit qu'elle n’a entendu proscrire que les hypothèques conventionnelles ou judiciaires, constituées dans les dix jours antérieurs à l'ouverture de la faillite. Elle ne peut s'étendre en effet ni aux hypothèques légales des mineurs et des femmes, puisque ces hypothèques résultent du fait de la ioi, et non pas de sentences ou d'actes passés devant notaires (1) ; ni aux priviléges, puisque c’est aussi la loi qui les concède sans le fait des parties, et qu’ils s’attachent aux transactions faites sous seing privé aussi bien qu'aux actes faits par acte notarié (?).

La loi de brumaire an vn était entrée dans ce système, si ce n’est que, par suite d’une susceptibilité trop jalouse peutêtre, elle avait défendu aux hypothèques, même à celles qui existaient avant les dix jours de la faillite, de se compléter dans ce délai par l'inscription. C'était aller un peu plus loin que la sage declaration de 1702; mais du moins, en ce qui concerne les priviléges, le système était maintenu (3). Tel était l’état des choses lors de la promulgation Ge l’art. 2146; at-il voulu y apporter des modifications ?

Je suis convaincu que tel n’a pas été l'intention de ceux qui l'ont rédigé. Mais ils se sont servis d’expressions q'ii dépassent leur pensée, et qui, malgré eux peut-être, ont altéré l’état de l’ancienne législation.

Que dit en effet notre article? Que les inscriptions prises dans les dix jours de la faillite sont sans efficacité, et il applique cela non-seulement aux hypothèques, mais encore aux priviléges sujets à inscription.

Ainsi le privilége du vendeur, le privilége du copartageant, le privilége de l'architecte, bien qu’existant avant les dix

(1) Le mariage (suprà, n. 513) ou la gestion de la tutelle (supra, n. 429) y donnent lieu.

(2) 11 faut excepter le privilége du gagiste que la loi ne concède pas sans le fait des parties, et qui ne résulte, au contraire, que de leur vojonté formellement exprimée dans un acte public, ou dans un acte sous seing privé enregistré.

(3) Arg. des art. 5, 26, 29.

jours de la faillite, ne pourront être inscrits dans ces dix jours, et par là ils se trouveront paralysés.

Il y aurait quelque chose de hardi à dire sur ce texte de l'article 2146 : ce serait de soutenir que le législateur est tombé dans la même confusion que dans l’article 2136, où nous l’avons vu accoler ensemble les mots de privilège et d’hypothèque, et appliquer avec une grande légèreté aux priviléges, ce qui n’est possible que pour les hypothèques conventionnelles (1). Ce qu’il a fait dans l’article 2136, pourquoi ne l’aurait-il pas fait dans l’article 2146, et dans combien d'autres circonstances ne l’'avons-nous pas vu se servir de mots qui ont trompé sa pensée, et que l'interprétation a dû nécessairement corriger afin de rentrer dans le vrai ? N’a.t.il pas dit, par exemple, dans l’article 2106, que les priviléges ne produisent d’efet qu’à Compter de la date de leur inscription ? ce qui est un contre-sens si évident, qu’il n’est personne qui, aujourd’hui, considère ces mots comme ayant quelque valeur (2).

On se fortifie d'autant plus dans cet esprit d'indépendance contre le texte de notre article, qu’on ne voit pas de motifs plausibles pour étendre aux priviléges une disposition que la législation antérieure avait restreinte avec raison aux hypothèques conventionnelles et judiciaires.

En effet, l'inscription donne à l’hypothèque un rang qu'elle n'avait pas encore. Elle crée pour l’hypothèque un droit Pouveau ; au contraire, en matière de privilége, l'inscription ne fixe pas les rangs, elle ne fait que conserver le droit à la préférence, Or, comme le disait Merlin sur une autre question, la faillite ne devait pas empêcher de conserver des droits acquis, et l’on ne doit pas argumenter d’un droit à acquérir à un droit à conserver (3).

[l y a plus: la loi ne défend pas au failli de faire dans les

(1) Suprà, n. 633 2, (2) Suprà, n. 266 2°,

(3) Quest. de droit, ‘ve Inscript. hypoth. P. 613, col, 2.

dix jours qui ont précédé sa faillite, des traités et des actes de bonne foi : il peut vendre, acheter, procéder à un partage s’il n’y a pas fraude (1) Conçoit-on, dès lors, que la vente qu’on lui fait de bonne foi soit reconnue valable, et qu’elle ne produise pas en même temps le privilége que la loi attache de plein droit et sans stipulation à toute vente dont le prix n’a pas été payé ? le conçoit-on surtout, lorsqu'on sait que le vendeur peut reprendre sa chose en faisant prononcer la résolution de la vente ?

Des raisons à peu près semblables militent en faveur du copartageant, de l’architecte, etc. Soixante jours sont donnés au copärtageant pour s'inscrire ; et tandis qu’il se repose sur cette promesse de la loi, voilà que la faillite de son débiteur suffit pour rendre son privilége inutile; mais la faillite ne peut faire que l'immeuble ne soit entré dans le patrimoine du failli avec la charge des soultes ou garanties ; elle ne peut empêcher que l’architecte n’ait amélioré la condition du failli, et qu’il n’ait fait par conséquent l’affaire de tous les créanciers.

Adopter l’article 2146 dans ce qu’il a de relatif aux priviléges, n'est-ce pas violer la règle que “ nul ne peut s'enrichir aux dépens d'autrui ?”

Aussi presque tous les auteurs ont-ils pensé que l’article 2146 devrait être restreint aux hypothèques, et qu’il ne devait pas être étendu aux priviléges (2. C’est aussi ce qu'a à jugé la cour de Paris par arrêt du 20 mai 1809. (Dalloz, Ayp. p. 105, note 2.)

(1) Art. 444 du code de commerce.

(2) Tarrible, Inscript. hypoth., Répert., p.220, n. 10 ; Persil, Rég. hyp. art. 2146, n. 3. Grenier explique notre article en disant qu'il ne s’applique qu'aux priviléges dégénérés en hypothèque. Pardessus, t. IV, p. 287 et suiv.

Add. Grenier, n, 125, établit comme base de son opinion la distinction

suivante :

“ Relativement aux priviléges soumis à la formalité de l'inscription, il faut distinguer : ou au moment de l'ouverture de la faillite ou de

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l'ouverture de la succession acceplée sous bénéfice d'inventaire ou qui est devenue vacante, le créancier était encore dans le délai qui lui était accordé Pour prendre son inscription, ou ce délai était expiré. Au premier cas, il est sans difliculté que le créancier peut à laquelle il remonte d’après la loi, parce que jusqu'à l'expiration du délai dans lequel l'inscription pouvait être faite, le privilége a subsisté tel que la loi l'avait créé. (Op. conf. de Carrier, n. 223.) Au second cas, le Privilége n'a pu être conservé en remontant à la date du fait auquel la loi l'a appliquée ; il ne peut prendre rang que comme hypothèque du jour de l'inscription. La raison en est qu'aux termes de l’art, 21 13, l'expiration du délai, sans inscription prise, a fait dégénérer le privilége en simple hypothèque sur la chose sur laquelle le privilége frappait, L'inscription n'a pu alors avoir pour objet qu'une hypothèque ; et cette hypothèque rentre dans les principes relatifs à toutes les hypothèques en général, pour le cas de l'ouverture de la faillite, et pour celui de l'ouverture de ja succession qui est ensuite acceptée sous bénéfice d'inventaire, ou qui devient vacante. L'hypothèque continue bien d'être légale en ce sens qu'elle existe comme auparavant, sans stipulation et sans jugement de condamnation, mais sous le rapport des droits qui ÿ sont attachés, cette hypothèque est assujettie au droit commun.

“ En suivant les distinctions que je viens de faire, les priviléges établis par les articles 2109 et 2111 du code civil, qui n’aurait pas été faite dans le délai fixé par la loi, et qui ne le serait qu'aux époques dont il s’agit, aurait le sort de loutes autres inscriptions d'hypothèques ordinaires faites aux mêmes époques, ”

Cet auteur dit un peu plus loin :

l'inscription, pour

“On sait qu’il n’y a point non plus de déchéance par le défaut d'inscription contre le privilége du vendeur et du prêteur, qui est établi par l’art. 2108, puisqu'il n’y à point de délai lixé pour l'inscription.”

Tarrible, n. 148, est du même a vis, délai n’est fixé à l'inscription du y Rég. hyp., art. 2146, n. 5.

Quant au privilége du vendeur, Persil, n. 4, va plus loin lorsqu'il dit : ‘Et, par exemple, comment supposer que celui qui, dans les dix jours qui précèdent la faillite, a vendu son immeuble au failli, ou qui, en 1x prêtant les fonds, s’est légalement fait subroger dans les droits du vendeur, n'aura pas de privilége ? Il est de règle constante que dans ce cas le vendeur et le bailleur de fonds, qui est toujours sur le même rang, ne sont dépouillés que Par le payement : que ce n'est qu’en acquittant le prix de la vente, soit au vendeur lui-même, soit à celui qui lui est

par la considération qu'aucun endeur, Même opinion par Persil,

subrogé, que les créanciers personnels peuvent acquérir des droits sur l'immeuble. Jusque-là l'acquéreur n'est propriétaire que sous la condi. tion de payer l’universalité du prix.”

Et il ajoute, n. 6 : «“ Les mêmes principes s'appliquent aux cohéritiers, aux créanciers et légataires de la succession, ainsi qu'au privilége du trésor public sur les immeubles des comptables. Peu importe, en effet, que le partage soit fait dans les di: jours qui précèdent la faillite, que les cohéritiers et les légataires n'aient fait faire leur inscription que depuis la faillite, que le comptable n'ait été nommé que dans les dix jours qui la précèdent. Dans tous ces cas, les cohéritiers conservent leur privilége sur chaque lot, les créanciers et les légataires sur les biens dé la succession, et le trésor sur les biens acquis depuis la nomination du comptable : parce que la faillite ne peut pas faire que l'immeuble échu en partage au failli ne lui soit arrivé que sous la condition des soultes ou Ges garanties ; que kes créanciers et les légataires n'aient un droit exclusif sur les biens de la succession, et préférable à celui des créanciers personnels ; et enfin que l'immeuble acquis par le comptable ne soit censé acheté avec les deniers du trésor. Dans tous ces cas, le privilége doit continuer d’exister, malgré l’état de faillite du débiteur,”

Carrier, n. 223, dit : ‘ L'inscription du vendeur prise longtemps après

la faillite est bonne, parce qu'elle remonte au jour de la vente, à quelque époque qu'elle soit prise.”

Après avoir parlé des priviléges sur les immeubles, du. vendeur, prè. teur de deniers, copartageants et architectes, Zachariæ, 2 272, ajoute : ‘“ Les différents priviléges qui viennent d’être énumérés existent, comme les priviléges sur les meubles, même au cas où les créances auxquelles ils sont attachés ont pris naissance dans les dix jours qui ont précédé l'ouverture de la faillite du débiteur.”’

On peut ajouter que les priviléges dont il s’agit forment en quelque sorte la condition sous laquelle les immeubles qui en sont grevés entrent dans le patrimoine du débiteur, et que l’art. 443 du code de commerces, sainement entendu, ne s'applique qu'aux süretés accordées pendant le terme de la prohibition, sur des biens dont le commerçant se trouvait déjà vropriétaire. (Pardessus, Cours de droit commercial.)

Op. conf. de Panier, p. 211, quant au privilége du vendeur, parce que la créance qui en fait l’objet ne peut être suspecte. Quant aux autres, ils conservent le droit d'inscrire dans le délai qui leur est accordé aux art. 2109 et suiv.

C'est en partant toujours de la distinction faite par Tarrible, que Persil, Rég. hyp., art 2146, n. 7, émet l'opinion suivante : “ Mais quant à l'hypothèque que la loi du 5 septembre accorde au trésor sur les

immeubles appartenant au comptable lors de sa nomination, il est évident qu’elle ne peut avoir d'efficacité qu'autant qu’elle est inscrite avant les dix jours qui précèdent la faillite. Comme c'est là une simple hypothèque sur les biens propres du comptable, biens que ses autres créanciers ont dû regarder comme leur gage, il est clair qu’elle doit être régie par les principes ordinaires. Il faudrait même en dire autant du privilége que la seconde loi du 5 septembre accorde au trésor pour les frais de justice ; car nous ferons remarquer ci-après, qu'aux termes des ordonnances, les jugements rendus dans les dix jours qui précèdent la faillite ne produisent ni hypothèque ni privilége. Mais si le jugement de condamnation était antérieur de plus de dix jours à la faillite, je ne fais pas de doute que l'inscription ne pût être utilement prise, Dès l'instant que la loi accorde un déai de deux mois Pour rendre public le privilége, qu'elle s'inquiète peu de l’époque où l'inscription a été prise pour régler le rang de son privilége, il est raisonnable de regarder comme indifiérente la circonstance que c’est dans les dix jours qui précèdent Ja faillite du condamné que le privilége a été rendu public.”

Ce dernier motif de l'opinion de Persil est approuvé Par Battur, t. III, n. 412, où il s'exprime ainsi : “On ne doit point comprendre, dans le cas où l'inscription ne peut plus être prise utilement, celui de l’art, 2109 du code, qui porte que, durant les soixante jours accordés au Copartageant pour inscrire le privilége de la soulte sur l'immeuble qui doit la fournir, nulle hypothèque ne peut avoir lieu sur le même immeuble; ni la disposition de l’art. 2111, qui dit que pendant les six mois accordés aux créanciers et légataires d’une succession, pour inscrire le privilége de la séparation du patrimoine, nulle hypothèque ne peut être établie avec effet sur les biens de la succession par les héritiers ou représentants au préjudice des créanciers ou légataires ; ni enfin la disposition de la loi du 5 septembre 1807, portant que, lorsqu'il aura été rendu un jugement sur une demande en reconnaissance d'obligation sous seing privé, formée avant l'échéance ou l’exigibilité de cette obligation, il ne pourra être pris aucune inscription hypothécaire en vertu de ce jugemer:t, qu’à défaut de payement de l'obligation, après son échéance où son existence, à moins qu’il n'y ait eu Stipulation contraire.

‘* Dans ces cas, en effet, la faculté de l'inscription est plutôt suspendue qu’elle n'est anéantie, puisque rien n'empêche que le créancier hypothé- Caire n'inscrive son hypothèque après les intervalles indiqués.”

Op. conf. de Delamontre : « Quand le privilégié est toujours dans le délai de s'inscrire.” Zachariæ, 2 272.

Après avoir rappelé l'esprit de l’art, 2146, Delamontre, p. 130, ajoute : “ Il demeure donc constant que l’idée du législateur n’a pas été de nuire

Mais comme je le disais en commençant, cette opinion est hardie, ct je ne m'étonne pas que la jurisprudence n'ait pas osé l’adopter. La cour de cassation s'est constamment prononcée contre elie (1), et les cours royales (2) ont suivi cette direction, et imité cette réserve,

Moi-même, qui reconnais tous les inconvénients de l'article 2146, toutes les fois que j'ai eu à traiter cette question

aux droits acquis, mais de detruire ceux qu'on voudrait acquérir. Ayant fait ressortir cette idée principale et première, nous disons que les priviléges et hypothèques dont nous parlons reposent sur des droits acquis qu'à leur égard il y a lieu d'appliquer l'axiome non ex lempore sed et causa æstimantur, que le temps qui effectivement sert de règle à l'application du principe qui dérive des articles 2146 du code civil et 443 du code de commerce, le temps, disons-nous, n'influe en rien sur ces droits lorsqu'ils sont inscrits dans les termes et délais qui leur sont respectivement prescrits. Nous convenons qu’on pourrait être d’abord porté à croire qu'il y a eu omission de la part du législateur, s'il n’a pas explicitement motivé une exemption en leur faveur.

« Nous ajoutons: Y avait-il nécessité absolue de motiver cette exception ? Nous ne le pensons pas. En effet, il faut remarquer que les art. 2146 et 443 précités sont de droit commun, et que tous ceux qui concédent les priviléges et hypothèques légales sont de droit exceptionnel. Le droit exceptionnel ne doit céder au droit commun que là où il se trouve formellement abrogé. Ainsi la faveur exceptionnelle, accordée aux hypothèques légales existant indépendamment d'inscriptions, et aux priviléges sur les immeubles, cette faveur se trouvant restreinte, les créanciers qui en jouissent ne peuvent plus l'exercer vis-à-vis du tiers détenteur, lorsqu'ils n'ont point fait inscrire leurs titres dans les termes et délais voulus par les art. 2166, 2181, 2194 du code civil et 834 du code de procédure; mais aussi ces articles sont-ils formels et ne laissent-ils aucuu doute. Ils ont pour objet de purger les propriétés acquises par les tiers détenteurs des priviléges et hypothèques de toute nature qui peuvent les grever, et ces articles du reste, n’ont d'effet qu’en faveur de

ces derniers.”

(1) 16 juillet 1818 (Dalloz, Hyp,, p. 245); 12 juillet 1824, arrêt portant cassation (Dalloz, Ayp., p. 105, 106.

(2) Toulouse, ? mars 1826 (Dalloz, XX VI, 2, 186).

Aëa. Op. conf. de Mazerat sur Demante, n. 1015.

Jurisprudence belge.—Le privilège du vendeur ne produit pas son effet,

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comme magistrat, je l'ai fait dans le sens que la cour de cassation à fait prévaloir, parce que les hardiesses de l’interprétation théorique, quelquefois utiles dans les livres, ont des dangers dans la pratique des affaires qui occupent la conscience du juge.

Ainsi donc, la jurisprudence s'accorde à reconnaître que le vendeur ne peut faire inscrire son privilége dans les dix jours qui précèdent l'ouverture de la faillite. Peu importent les lois antérieures et les avertissements qu'on peut en tirer! L’article 2146 est là avec son texte qui tue l'esprit,

Ce que la jurisprudence a décidé dans le cas d’une inscription prise par un vendeur dans les dix jours de la faillite, il

lorsqu'il n'a été rendu public qu'après la faillite de l'acquéreur, Bruxelles, 5 mai 1821 (Jur. de B., 1823, 9, 325).

Depuis la publication, en Belgique, de la loi des 28-29 décembre 1790, les rentes foncières ont totalement changé de nature et ne peuvent plus être considérées que comme constituant des créances mobilières au proît du vendeur, susceptibles d'êtres hypothéquées par privilége sur Je bien vendu, mais à charge de se conformer, à cet effet, aux formalités de l'inscription, de la manière et dans les délais voulus par les lois nouyelles.

Le créancier de la rente, déchu de son droit d’hypothèque, à défaut d'avoir rempli les formalités que la loi lui imposait, est non fondé à prétendre que l’acuuéreur postérieur du bien, pour prix duquel la rente avait été constituée, devait les remplir en son lieu et place, et est responsable envers lui du défaut de leur accomplissement. 11 ne peut faire résulter une collusion ayant pour objet de le priver de son droit d'hypothèque, du seul fait que dans les actes de vente du même bien, faits postérieurement, l’on ne trouverait aucune mention de la rente,

L'acquéreur postérieur, qui a hypothéqué le bien en l'absence de toute inscription de la part du créancier primitif de la rente foncière, ne se rend pas coupable de stellionat par le seul fait qui ne mentionne pas cette rente, Bruxelles, 15 février 1832 (Jur. de B., 1832, 1, 223; Jur. du xix° siècle, 1832, 3, 147).

Les lois qui ont réduit les rentes foncières, quelle que soit l’époque de leur création, au rang de simples créances, ont imposé à l'Etat comme à tout autre créancier l'obligation de prendre une inscription hypothécaire, pour pouvoir exercer son action sur les immeubles affectés à leur Payement, Paris, 24 mars 1829 (Jur. de B., 1829, 2, 395).

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faudra le décider dans le cas où le vendeur aurait conservé son privilége, non par une inscription, mais par une (transcription faite dans les dix jours de la faillite. La transcrip. tion vaut inscription (1); elle vaudrait davantage si elle produisait des effets que l'inscription ne peut pas produire-(2).

2091. Il en est de même, 2091. The same rule de l’enregistrement effec-| applies to the registration tué après la saisie deleffected after the seizure l'immeuble, lorsque tette|of an immoveable, when saisie est suivie d’expro-|such seizure is followed priation judiciaire. by judicial expropriation.

Voy. autorités sur art. 2090.

2092. L'enregistrement, 2092. The registration des droits réels doit êtrelof real rights must be fait ai bureau de ia cir-| made at the registry office

conscription dans laquelle | for the division in which

se trouve en tout ou en|the immoveable affected