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pas, si on ne prend pas nouvelle inscription, et que les inté. rêts sont considérés et traités à l'égard des tiers, comme une nouvelle créance, subordonnés pour les mêmes raisons, à ls publicité par l'enregistrement. “The hypothec preserved by the registration of any claim to interest or arrears not preserved by the original registration, shall date only from tbe registration of such claim.”

Le législateur a abondé d'interorétation sur la matière, On en trouve une autre dans le statut de 1843.

La 10e cl 3e du chap. 22,7 V. statut : “ La 16e clause de l'ordonnance (4 V. chap. 30,) sera censée réserver au créancer, le droit de réclamer aon-seulement les intérits et arré. rages de deux années, mais encore les ir $rêts de l’année courante, à compter de la date du titre en vertu duquel ils sont dus, et que l’hypothèque créée par l'enregistrement de toute créarice pour intérêts, qui n'auront n:.3 été conservés par l'enregistrement primitif, ne datera qu: du jour de Pen. registrement de telle créance.”

Le droit du créancier, comme droit hypothécaire, est limité à réclamer deux ou cinq années d’intérêl, suivant la nature de la créance. L’hypothèque pour le surplus des intérêts est créée par le nouvel enregistrement qui est prescrit; et comme tout autre droit réel, n’existe à l’encontre des créanciers ou des acquéreurs suLséquents, que de la date de l'enregistrement.

Le tiers détenteur a les mêmes droits que tout autre créar cier pour opposer le défaut d'enregistrement, c’est surtor quant à lui que 1 défaut d'inscription, quand elle est requise par la loi, est fatal et absolu. Car on ne peut oublier que c’est principalement dans l'intérêt du mouvement de la propriété, que représente l’acheteur, que la publicité de l’hypothèque a été ordonnée.

D'après le droit cor nun, le privilége et l’hypothèque n'existent à l'encontre des créanciers ou des acquéreurs subséquents, que par l'inscription. Cette règle s'applique aux

intérêts après les deux ou les cinG premières années, comme au capital,

Il est impossible, sans faire erreur, de donner une autre interprétation, et dans tous le cas le législaieur ayant ainsi interprété sa Loi, les tribunaux ne peuvent mettre leur inter. pretation à la place de celle du législateu

Les codificaterrs on également déclaré qu telle était 1 loi avant la cocification ; e. le code en fait des texte qui sont aussi clairs que précis, dans 1 même sens,

Art. 2122, L'enregistrement d'un acte de vente conserve au vendeur, au même rang que le principal, les intérêts pour cinq années et ce qui est dû sur l’année courante.

Art. 2124. L'enregistrement de tout autre titre de cr éance ne conserve le même droit de préférence que povr deux années d'intérêts et ceux échus sur l’année courante.

Art. 2125. Le créancier n'a d'hypotii que pour le surplus des arrérages d'intérêts, qu’à compter de l'enregistrement d'une demande ou bordereau spécifiant le montant des arré rages échus et réclamés,.

Voilà qui est bien clair. Le créancier n’a pas d’hypothèque pour les intérêts accrus après les deux ou cinq premières années, s’il ne prend pas inscription pou le surplus de ces intérêts,

Le droit de suite ne découle pas de l’hypothèque, mais de l'enregistrement, C’est la conséquence du système ae la publicité, et elle est écrite dans l’article 2056. ‘“ Les créan ‘iers ayant privilége ou hypothèque enregistrée sur un imœuble, le suivent en quelques ains qu’il passe 2?’ Ce droit de sv ‘e s'exerce par l’action hypothécaire. Le droit de suite est limité à l’hypotuèj;ue enregistrée, dans tous les cas où la loi requiert !a formalité de l'inscription pour accorder et faire apparaître l’hypothèque, L'action hypothécaire est donc limitée à la seule partie de la créance devenue hypothèque par l'enregistrement. Pas d’hypothèque, pas d’action hypothécaire,

Or la loi déclare que les intérêts ne conserven . Leur caracne Lorimier, Bis, vou. 18. 20

tère hypothécaire, ne constituent hypothèque, au-delà d'un certain nombre d'années, que sous la condition d’enregistre. ment spécial ; il frui bien dire qu’il n’y a pas d’hypothèque sans cette formalité. C'est la loi commune tant pour le principal que pour les intérêts.

L'article 2061 définit l’action hypothécaire : “ L'objet de l'action hypothécaire est de fairc “ondamner le détenteur à délaisser l'immeuble, si mieux il n'aime payer la créance en principal, les intérêts conservés par l'enregistrement et les dépens.”

Ainsi s’il paie le principal et les intérêts sonservés par l'en. registrement, il obtient main-levée de l’action ; car le droit de suite cesse par le paiement qui éteint l’aypothèque même, qui seule lui donnait force et valeur.

L'article 2125, qui résume parfaitement la lettre et le sens de la loi, n’accorde d’hypothèque que pour ce que le déten. teur avait offert et consigné. L'article 2061 porte que sil paie le capital et les intérêts conservés par l'enregistrement, c’est tout ce que le créancier peut obtenir par son action hypothécaire,

Il est donc de toute évidence que le tiers détenteur ne doit que les intérêts inscrits et conservés par cette inscription, En payant ce qui est inscrit, il paie effectivement, comme s’il consignait dans le cas de confirmation de titre. Le créancer reçoit tout ce qu’il pouvait réclamer s’il venait à l’ordre, et sans contestation de la part d’autres créanciers.

Le système entier de notre régime hypothécaire serait attaqué, si la doctrine contraire était exacte. La publicité qui est la base du système serait illusoire si une inscription pouvait conserver une masse d'intérêts qui pourrait dépasser le capital, sans qu’il fut besoin de faire connaître ce fait aux acheteurs. La loi décrétant l’enregistrement d'une demande d'intérêts après une certaine période, serait iettre-morte et sans utilité, si la première inscription du titre conservait cette masse d'intérêts contre les acquéreurs. La publicité de l'hypothèque n’est pas pour le prêteur seulement, Le mot

créancier dans tout l’ordre hypothécaire, désigne toute personne ayant un droit, un intérêt contraire.

La transmission de la publicité est la base du crédit foncier, et si l'acquéreur ne peut acheter avec sûreté, à la face des hypothèques inscrites, l’'hypothèque du prêteur deviendra bientôt illusoire, par le discrédit de la propriété même,

En offrant et payant la créance hypothécaire, le détenteur a droit de demander d’être subrogé aux droits du créancier Contre tous ceux qui peuvent devoir la dette personnellement ou hypothécairement, et il doit être reçu dans ses offres, même si le paiement 1.e paie pas tout ce que le débiteur peut devoir ; mais pourvu qu’il éteigne la créance, telle qu'elle est d’après les inscriptions requises par la loi. Car la loi est précise, faute de l'enregistrement requis dans les cas indiqués et de la manière prescrite, l’hypothèque est sans valeur et de nul effet à l'encontre de créanciers et d’acqué. reurs subséquents, qui ont pris inscription, En effet, dit Troplong, la loi ayant exigé que l’hvpothèque soit inscrite, toute hypothèque non inscrite est réduite ad non esse, à l’encontre des tiers.

Pour démontrer ce qu’il y a d’illogique et de contradictoire dans la doctrine de la demande, il suffit d'en suivre l’exécution, Le tiers détenteur délaisse; l'immeuble est vendu. D'après cette doctrine, le créancier poursuivant, venant à l'ordre, ne sera colloqué que pour deux années d'intérêts, Cependant l'arrêt qui serait rendu, déclarerait l'immeuble grevé non seulement pour ces deux années, mais pour toutes les années depuis la date du titre, Pourquoi le créancier ne sera-t-il pas colloqué pour le montant que cet arrêt aurait declaré grever l'immeuble ; c’est parce que faute d'inscription pour le surplus des intérêts, il n'a pas d'hypothèque pour tel surplus ; et qu’à l'encontre des tiers sa dette pour ces intérêts non inscrits, n’est que dette chirographaire.

Si le créancier n’a pas inscrit, n’a pas enregistré, il n’a pas droit de suite contre l'immeuble sur lequel il a pris hypoihèque, quand son débiteur a vendu cet immeuble et que

Pacquéreur a pris inscription et enregistrement de sou ilre ‘d'acquisition.

La loi déclare la même déchéance dans le cas d'intérêts au-delà des deux ou des cinq années, et pour lesquels on n'a pas pris l'inscription requise.

La loi ne fait pas de différence, ni d'exception. Le droit de suite, il a déjà été remarqué, ne s'attache pas à l'hypothèque proprement dite, il découle essentiellement et unique. ment de l'enregistrement. C’est le droit commun, dans tous les cas.

Le présent jugement est fondé non pas sur les clauses 37 et 38, mais il repuce sur le régime hypothécaire, dont le principe est consacré dans son universalité et dans sa plus large expression dans la première clause de l'ordonnance, des motifs découlent de ce principe souverain, bien défini, parfaitement formulé, que toute préférence est refusée à l'encontre de tiers inscrits soit créanciers, soit acquéreurs, pour tout droit hypothécaire soumis à la nécessité et aux formalités de l'enregistrement, quand cet enregistrement n'a pas été fait, de cette règle, exprimée dans les textes. et dans l'esprit de la loi; que la transcription du contrat translatif de la propriété d'un immeube entraîne la déchéance de toute hypothèque subordonnée à la formalité d’une inscription qui n’a pas été prise, et par conséquent, la déchéance du droit de suite.

Jugement de la Cour Supérieure d'Iberville, rendu le 2 novembre 1868, PRESENT :

L'Howoragze Jucr SICOTTE,

La Cour après avoir entendu les parties, par leurs avocais, sur le mérite de la cause, examiné ies papiers au dossier, la preuve faite par les pièces produites.

Attendu en fait, que la demande est une action hypothécaire, dirigé contre le défendeur pour le faire condamner à délaisser en justice l'immeuble décrit dans les écritures des

demandeurs, pour qu'il soit vendu, en justice, faute de paiement es créances hypothicaires réclamées.

Altendu en fait, qu’il est constant, que le defendeur est propriétaire et en possession de l'immeuble dont il s'agit et sur lequel repose l’hypothèque des demandeurs et qu'il l'était, lors de l’institution de l’action, pour l'avoir acquis comme il est expliqué dans les écritures des parties:

Attendu en fait, que le défendeur comme tiers détenteur de cet immeuble, a, le sept avril mil huit cent soixante-ethuit, pour se faire libérer de l’hypothèque auquel il était assujetti au profit des demandeurs, fait à ces derniers des offres réelles de la somme de $697.22,, comme la somme alors due hypothécairement tant en principal qu’intérêts, et que le défendeur à renouvelé ses offres par ses plaidoieries, a fait consignation de cette somme au Greffe de cette Cour et demendé que les offres fussent déclarées valables et suffisantes :

Attendu en fait, que la vente à Louis Molleur l'auteur du défendeur du même immeuble par Eloge Tremblay qui avait accordé et consenti ces hypothèques, a été duement enregistré longtemps avant l'enregistrement d'aucune demande ou bordereau pour des inté:êts de ’a part des demandeurs contre leur Aébiteur Tremblay :

Considérant, que par la loi, le créancier hypothécaire n’a de préférence que pour deux années d'intérêts et ceux échus sur l’année courante, que le tiers détenteur ne peut être condamné à délaisser que s’il refuse de payer la créance en principal et les intérêts conc:rvés par l'enregistrement; et que le créancier n’a d’hypothèque pour le surplus d'intérêts que peut devoir le débiteur personnel que par l’enregistrement d’une demande spéciale pour intérêts :

Geasidérant, que le défendeur avait intérêt et droit pour éviter procès et vider ses mains de demander la libération et décharge de l’hypothèque dont son héritage était grevé et de faire le paiement de la dette dont l'héritage était grevé au créancier de cette dette ;

Considérant, que la somme de six cent quatre-vingt-dix. sept piastres, offerte avant l'action et consignée sur le refus du créancier, était toute la somme pour laquelie le défen. deur comme le tiers détenteur était légalement obligé hypothécairement, et la somme que les demandeurs pouvaient seulement réclamer de lui comme tiers détenteur, par leur action hypothécaire.

Considérant, que ces offres étaient valables et suffisantes, et que le défendeur en les renouvelant et en les consignant a mis les demandeurs en demeure de recevoir tout ce qu'ils pouvaient réclamer hypothécairement contre le défendeur comme tiers détenteur, déclare les offres valables et suffi. santes, en donne acte au défendeur et de leur consignatiou comme équivalant quant au défendour à paiement fait du jour des premières offres.

Ordonne au protonotaire de payer les deniers et somme consignés aux demandeurs en paiement et pour décharge de l'hypothèque, de ces derniers, sur l'immeuble er question, déboute les demandeurs de leur action, avec déper : distraits à M. Desplaines, avocat du défendeur.

Bethune, C. R., pour l’appelant disait :—

“ The legality of this decision turns on the true interpre. tation of the 37th and 38th sections of ch. 37 of the Cons. Stat. of L. C. Section 37 enacts : “ No creditor shall be en- & titled, by reason of the registration of a hypothec or pri. “ vilege, to a preference before others, for more than two “ years’ arrears of interest and the interest for the current “ year, .……..unless his claim for arrears of interest to a spe- « cific amount, beyond tue arrears of two years, has been “ separate:y registered, &c.”

Then section 38 enacts .—“The hypothec preserved by “the registration of ary claim to interest or arrears, #0! «“ preserved by the original registration, shall date only from “the registration of such clim, &c.”

The doctrine enuncited in the judgment is, that the Plaintiffs can have no hypothec at all for any arrears of interest

su [ARTICLE 2124]

beyond the two years and the current year, ur’. . * separate claim therefor be registered.

Now, itis most respectfully submitted, that such a doctrine can in no way be deduced from the terms of the statute, which are limited to the regulation of the rank or priority of hypothec amongst rival creditors. When the 38th section provides that the hypothec shall date only from the time that the claim for screars of interest is registered, it clearly admits, that the hypothec itself exists irrespective of any registration, and that the effect of registration is merely to give the hypothec a specific rank or preference.

The object of the legislation in question was mani‘estly aot intended to affect the merc hypothec of the creditor, but simply to confine its preferential character, as regards arrears of interest to two years and the current year. And although the law as laid down in the Consolidated Statutes seems suficiently plain in this respect, yet 2 reference to the language of the original registry ordinance itself, places the matter, if possible, in a still clearer light. The enactment is in the 16th section of ‘he 4h Vic., ch. 30, and declares, that for the unregistered arrears o1 interest, the creditor shall not have any “ preference or priority before the other creditors” Thus clearly establishing, that it is only as berween contending ereditors, any question can be raised at all with regard to arrears of interest unprotected by specific registration thereof.”

Le jugement de la Cour d’Appel renversant le jugement de la Cour de première instance est motivé comme suit :

La Cour après avoir entendu les parties par leurs avocats, sur le mérite, examiné le dossier de la procédure en Cour de première instance, les griefs d'appel et les réponses à iceux et sur le tout mûürement délibéré :

‘onsidérant, que de droit commun, l'intérêt suit le rang de hypothèque ou privilége attaché au capital qui le produit; qu’il n’en est autrement que lorsqu'il en est ainsi ordonné par quelque loi particulière, spécialement décrétée

à r' et, et que cette loi, lorsqu'elle existe, doit être res. treinte dans ses strictes limites et ne doit pas être étendue aux cas qu’elle n’a pas inclus ;

Considérant, que les clauses trente-sept et trente-huit du chapitre 37 des Statuts Refondus du Bas-Canada, sur lesquels est fondé le jugement dont est appel, contiennent des dispositions de l'espèce sus-mentionnée, ayant pour effet et ayant l'effet de changer la loi commune, pour un cas particulier, savoir, pour le cas où deux créanciers hypothécaires se présentent, par concurrence à la distribution du produit d’un immeuble qui leur est hypothéqué, décrètent que le créancier antérieur n’aura sur celui qui lui est postérieur, préférence à l'encontre de ce dernier, que pour deux années seulement d'intérêt et pour l’année courante, à moins d’un enregistre. ment spécial de la part de ce créancier antérieur ;

Considérant, que ces dispositions ne sauraient, d’après leur nature, être étendues à d’autres cas qu’à celui qui est mentionné, ni être appliquées au cas du détenteur d’un immeuble poursuivi hypothécairement par un créancier ;

Considérant, que pour ces raisons les demandeurs appelants, avaient droit de faire déclarer hypothéqué en leur faveur l'immeuble possédé par le défendeur irtimé, pour le montant des obligations produites, et aussi pour tous les intérêts non prescrits, échus sur chacune d’elles, et non pour deux années seulement et la courante, tel que déclaré par le dit jugement, et que partant, les offres faites et consignées de la part du dit intimé, sont insuffisantes et doivent être déclarées telles.

Considérant que pour ces raisons, il y a erreur et mal jugé dans le jugement dont est appel, savoir, dans le jugement rendu par la Cour Supérieure siégeant à TIberville, le vingtième jour de Lovembre mil huit cent soixante-et-huit, casse et infirme le susdit jugement, et procédant à rendre celui qui aurait dû être rendu par la dite Cour, dit et déclare : que l'immeuble décrit en la déclaratioa et possédé par le défendeur ‘ntimé, est affecté et hypothéqué en faveur

des dits demandeurs appelants, pour le montant des trois obligations sur lesquelles ect portée l'action, formant la somme de cinq cent cinquante:trois piastres ($553,) avec intérêt au taux de douze par cent sur la somme de cent cinquante piastres, montant de l'obligation du vingt-sept mai mil huit cent soixante-et-deux et à compter du premier avril mil huit cent soixante-et-trois, sur celle de deux cent trente-une piastres, montant de l'obligation du onze &écembre mil huit ‘nt soixante-et-trois, à compter du onze décembre mil huit cent soixante-et-quatre, et sur celle de cent soixante-et-douze piastres, montant de l'obligation du vingtetun mars mil huit cent soixante-et-quatre, à compter du vingt-et-un mars mil huit cent soixante-et-cinq, jusqu'à parfait paiement ; qu'en conséquence le dit défendeur intimé sera tenu, sous quinze jours de la signification des présentes de délaisser le dit immeuble pour icelui être vendu sur le curateur qui sera créé au dit délaissement, à défaut de ce faire, sous le dit délai, que le dit immeuble sera saisi et vendu sur le dit défendeur en la forme ordinaire à moins que, sous le même délai, le dit Géfendeur intimé, ne paie le montant de la présente cendamuation en principal et intérêt tel que plus haut mentionné. Et la Cour fesant droit sur les dépens, condamne l'intimé à ‘es payer aux appelants, tant en Cour de première instance que sur le présent appel.

(L'Honorable M. le Juge Badgley, concourant dans le jugement, mais pas pour les motifs y mentionnés.)

Jugement renversé.

2125. Le créancier n’a d'hypothèque pour le surplus des arrérages d’intérêts ou de rente qu'a compter de l’enregistrement d’une demande ou borderzau spécifiant

le |

2125. The creditor has a hypothec for the remainder of the arrears of interest or of rent from che date only of the registration of a claim or memorial specifying the

montant des échus et réciamés,

Néanmoins les intérêts échus lors de l’enregistrement primitif et dont le montant y est spécifié sont conservés par cet enregistrement.

arrérages | amount of arrears due and claimed.

Nevertheless the arrears

of interest due at the time of the first registration

and therein specified are preserved by such registration.

Voy. C. N. 2151, sur art. 2124 et Sts. Ref.. ch. 37,8. 37ets,

vités sur art. 2:22,

2126. [La renonciation au douaire, à une succession, à un legs ou à une communauté de biens, ne peut être opposée aux tiers, s: elle n’a pas été enregistrée au bureau de a circonscription dans l4quelle le droit s’est ouvert.]

2127. [Toute cession ou transport, volontaire ou judiciaire, de créances pri- #ilégiées ou hypothécaires doit être enregistrée au bureau d’enregistrement où le titre créant la dette a été enregistré.

Un double du certificat

2126. [Renunciations of dower, of successions, of legacies, or of community

of property cannot be invoked against third parties unless they have been registered in the registry office of the division in which the right accrued.]

2127. [Every convevance or transfer, whether voluntary or judicial, ofa priviledgea or hypothecary claim must be registered in the registry office in which the titie creating the debt has been regis tered.

A duplicate of the cer-

5 dt. CU he AM dt dits TL 11

de l’enregistrement doit être fourni au débiteur avec la copie du transport.

À défaut de l’accomplissement de ces formalités, la cession ou transport est sans effet à l’:ncontre d'un cessionnaire subséquent qui s’est conformé aux prescriptions ci-dessus,

Toute subrogation aux mêmes droits consentie par acte authentique ou sous seing-privé doit être également enregistrée et signifiée.

Si la subrogation est acquise de plein droit, l’enregistrement s’en fait par la transcription de l'acte dont elle résulte avec déclaration à cet effet.

Mention du transport ou de la subrogation doit être faite à la marge de l'entrée du titre constituant la dette, renvoyant au numéro de l’entrée du transport ou subrogation ]

tificate of its registration must be furnished to the debtor together with the copy of the transfer,

If these formalities be not observed the conveyance or transfer is without effect against subsequent transferees who have conformed to the above requirements,

AI subrogations in such rights granted by authentic deeds or by private writings must likewise be registered and notice

|thereof be given.

If the subrogatior ‘ake place by the sole operation of law, it may be registered by transcer; ::ng the document from which it results, with a declaration to that effect.

The transfer or subrogation must be mentioned in the margin of the registry of the title creating the debt, with a reference to the number of the entry of such transfer or subrogation.]

Voy. 12 Revue Légale, p 440, citée sur art. 2106.

2128. [Le bais d’im-| 2128. [The lease of an meubles pour un terme|immoveable for a period excédant un an ne peut|exceeding one year canêtre invoqué à l'encontre |not be invoked against a d'un tiers-acquéreur s#il|subsequent purchaser unn’a été enregistré.] less it has been regis-

tered.]

Voy. C. C. B. C., art. 1663.

4 Legal News, p. 39, C. S. M. 1880. Papineau, J.Y The lessee of an

Desjardins ét Gravel et Langevin, opposan:. der property about to be sold by sheriffs sale, has no right to make an opposition à fin de charge to the sale, based on a notarial lease of the property to himself, r"ior to the seizure.

The plaintiff, a hypothecary creditor, having obtained judgment against the defendant, caused an execution to issue against the immoveables hypothecated in his favor.

The opposant, lessee of the premises under a notarial lease for a year, duly registered, filed an opposition à fin de charge, based on his lease prior to the seizure.

The plaintiff contested the opposition by a défense en droit.

Papineau, J., maintained the contestation and dismissed the action, the judgment being as follows :

# La cour, etc.

& Considérant que la demanderesse, créancière des défen. deurs, n’est pas tenue en loi d'entretenir le bail fait par ses débiteurs et auquel elle n’a pas été partie ;

« Considérant que ce bail ne peut pas empêcher la demanderesse de faire saisir et vendre l'immeuble pendant ce bail dont la durée n'excède pas un an ;

« Considérant que si la vente par décret ne dépouille pas le débiteur saisi de sa jouissance de l'immeuble saisi jusqu'à l'adjudication, elle l’en dépouille certainement du moment

de l’adjudication, et met fin au bail, en mettant fin à la jouissance du bailleur, qui, de son côté, ne peut plus faire jouir son preneur ;

“ Considérant que si d’un côté le bail en cette cause est de fait antérieure à la saisie réelle des immeubles des défendeurs, de l’autre côté ce bail n’a conféré aucun drait de propriété à l’opposant dans, ni aucune charge sur les immeubles loués, et qu’il ne possédait même ceux-ci que pour les défendeurs et au nom de ces derniers, et dans le seul but et pour la seule fin d'en avoir la jouissance accordée par le bail en question ;

“ Considérant que l’opposant, ne dérivant sa jouissance que des défendeurs, ne peut l'exercer plus longtemps que la loi ne permet à ceux-ci de la conserver eux-mêmes, c'est-àdire après l’adjudication ou décret ;

“ Considérant que J'- pposant, en demandant de conserver sa jouissance au-delà du. temps de la vente par décret jusqu’à la fin de la durée naturelle de son bail, a demandé ce qu'il n'a pas droit d'obtenir ;

“ Considérant d’ailleurs que si toutefois il était possible à d'opposant de faire cette demande, il ne pourrait être reçu à la faire qu’en offrant pour le profit du créancier saisissant une partie du loyer proportionnée au temps que le bail aurait à courir après l’adjudication, et qu’il ne l’a pas offerte :

“ Considérant que le droit de l’opposant se résout, par la vente ou décret des immeubles à lui loués, en une créance privilégiée sur le produit de ces immeubles pour la plus valeur donnée par ses travaux aux dits immeubles, conformément à l'Art, 2010 du C. C., et que sa dite opposition à fin de charge est mal fondée, et que la contestation ou défense en droit faite par la demanderesse à l'encontre de la dite opposition est bien fondée ;

“ La Cour maintient la dite défense en droit, etc.”

Opposition dismissed,

6 Legal News, p. 12, C. S. ÿü.. ! "1, Rainville, J. Bail — Oppo- Dupuy ès qual. et Bourdeau et bourdeau, oppt. ton à fin de et Pinsonnault, contest. r\arge.

Per Cun::M. Le demandeur ayant fait saisir un immeuble sur le défendeur, l’opposant a produit une opposition à fin de charge, demandant que la vente n’ait lieu qu'à la charge de son bail. Il allègue un bail authentique pour l’espace de huit ans, et l'enregistrement de ce bail en date du 29 no. vembre 1878. Cette opposition est contestée par Pinsonnault, qui allègue :

Que par un acte de vente dûment fait et passé le 23 mai 1868, devant Mtre Labelle, notaire public et témoin, au dit lieu ds St. Miche! Aichange, le dit opposant et contestant, vendit au défendeur, Michel Bourdeau, fils, la terre désignée au dit acte produit comme partie des présentes et qui est la même que celle saisie en la présente cause, à la poursuite du demandeur Dupuy, ès-qualité, ei à laquelle s'applique la dite opposition à fin de charge ;

Que cette vente fut ainsi faite pour entr’autres considerations, le prix de 18,00/ livres, ancien cours, que le défendeur promit et s’obligea ‘e payer au dit contestant, aux termes, avec les intérêts et de la manière mentionnés au dit acte ;

Que le dit acte de vente a été dûme”t enregistré en entier au Bureau d'Enregistreinent du comté de Napierville, dans les limites duquel la dite terre était et se trouve située, le dixième jour de décembre 1869 ;

Que le dit jugement du 22 novembre 1879, en exécution duquel est émané le dit bref d'exécution ainsi noté comme opposition à fin de conserver est pour des arrérages d: sur le prix de vente, savoir : pour la somme de $500, muaiani collectif des onzième, douzième et treizième instalmen:is échus respectivement en mars 1877, 1878 et 1879, avec intérêts au taux de huit pour cent par an, à compter du 1er avril 1879, et les frais y relatifs, tel que mentionné au dit Bref et au dit Jugement produits en cette cause ;

Que la dite terre se trouvait affectée et hypothéquée par

tt. (OR, SR DS ES RS TE

r'ivilége de bzilleur de fonds pour la sûreté et le paiement du dit prix de vente, eu capital, intérêts et frais accrus et à accroître, sur le dit jugement et de préférence à tous aitres créanciers, et nommément de préférence au dit opnosant Alexis Chéri Bonrdeau, et à l'encontre de ce dernier ei de tous les prétendus droits réclamés par sa dite opposition à

fin de charge, en vertu du prétendu bail, servant de base à cette dernière opposition ;

Que d’ailleurs tous les allégués de la dite opposition à fin de charge et chacun d'iceux sont faux, insuffisants et mal fondés en droit et en fait ;

Que le prétendu bail ne por:rrait être, dans tous les cas, qu'un acte simulé concerté entre le dit opposant, Alexis Chéri Bourdeau, et le défendeur, sc frère, (dont l’insolvabilité était alors notoire et l’est encore) au préjudice et en fraude des créanciers nombreux de celui-ci, et dans le bnt de faire des embarras au dit contestant et de lui faire turt.”

Toute la question est de savoir si un bail constitue une charge sur la propriété louée.

Sous l’ancien droit le bail n’engendrait que des : ‘ligations entre le bailleur et le preneur, et le successeur à titre particulier du bailleur, l’acheteu- par exr mple, avait °: droit d'expulser le p,eneur ou locataire. Ce droit a été changé sous le C, N. et par l’art, 1743, l'acquéreur ne peut plus expulser le fermier ou locataire lorsque le bail a une date certaine, Troplong a vu là la création d'un droit réel ; Mais son opinion est combattue par la généralité pour ne pas dire l’universalité Ges auteurs, qui ne voient dans cette disposition de l'art. 1743 que l'application d’une convention tacite entre le vendeur et l’acquéreur d’un bien affermé d'entretenir le bail existant.

Notre Code, art. 1663, reproduit exactement les dispositions du code français.

On créait donc un droit occulte secret, et l'acquéreur dinmeuble pouvait se trouver en face d’un locataire qui aurait droit d'occuper cet immeuble pendant plusieurs an-

nées, Ç'aurait éé un grave inconvénient et dans bien des cas une grande injustice.

On en a t’Ilement senti les inconvénients en France, que la loi de 5 ar 1855, a ordonné la transcription des baux de plus de ** ans; car comme dit si bien Flandin, que le droit du preneur soit ou ne soit pas un droit réel, il n’en est pas moins certain que le bail à longues années, s’il n’est pas, comme l’usufruit, un démembrement de la propriété, altère sensiblement la valeur vénale de l'immeuble, qu’il constitue ainsi, une charge que les tiers sont intéressés à connaitre,

1 Flandin, Transcrip., No. 496.

C’est ce qu'ont fait nos codificateurs en exigeant l’enregis. trement des baux excédant un an. Le bail d'immeubles pour an terme excédant un an, dit l’art. 2128, “ ne peut être invo. qué à l'encontre d’un tiers acquéreur s’il n’a été enregistré.”

Les commissaires ayant suggéré cette disposition nouvelle disaient dans leur rapport : “ Ayant suggéré d’amender la “ Joi en force, telle qu’exposée en l’art. 56 du titre : Du louage 4 (qui est maintenant l’art. 1663 de notre Code) et de déclarer “ qu’à l'avenir la vente par le locateur de l'immeuble ne # mettra plus fin au bail, l'adoption de cette disposition ferait & du bail une charge sur l'immeuble, qu’on doit soumettre &“ comme toute autre charge, à ia publicité.”

L'opposition est donc maintenue, et voici le jugement de la Cour :

“ Attendu que l’opposant à fin de charge, Alexis Chéri Bourdeau, s'oppose à la vente de l'immeuble saisi en cetie cause, à moins qu’il ne soit vendu à la charge de son bail, savoir, un bail passé à Napierville devant Mtre A. Barrette, notaire, le 29 novembre 1878, par lequel le défendeur louaà l'opposant pour huit années à compter de la date du dit acte, l'immeuble saisi en cette cause, lequel bail a été enregistré le 30 novembre 1878, au bureau d'enregistrement du comté êe Napierville.

Attendu que le nommé Octave Pinsonnault, s’instituant opposant à fin de conserver, conteste la dite opposition à fin

de charge en autant que le dit bail ne forme pas une charge sur le dit immeuble, et allègue qu'il est créancier du défendeur en vertu de l'acte de vente d'immeuble par le dit Pinsonuault au défendeur, passé le 23 de mai 1868, à St. Michel Archange, devant Mitre Labelle, notaire et témoin, et en vertu du jugement obtenu par lui contre le dit défendeur, le 2 de novembre 1879, dans une cause mue devant la Cour Supérienre du district d’[berville, sous le numéro 1851, pour l somme de 8500.00, étant les trois versements en capital de mille francs, ancien cours chaque, échus respectivement en mars 1877, 1878 et 1879, en vertu du dit acte de vente ; ”

Attendu que le dit opposant à fin de charge répond au dit contestant qu’il est sans droit de contester la dite Opposition, en autant qu’il n’est pas partie en cause =

Considérant que d’après l’article 1663, l'acquéreur d’un immeuble loué ne peut expulser le locataire à moins de stipulation spéciale à cet effet dans le bail -

Considérant que d’après l’article 2128, le bail excédant un an peut être opposé aux tiers s’il a été enregistré ;

Considérant que l'effet de ces dispositions est de faire du bail une charge sur l'immeuble loué, ainsi que s’exprimaient les codificateurs dans leur rapport sur ces articles, et qu’en conséquence la contestation du contestant et les conclusions prises par lui sont mal fondées ;

Mais attendu que sur permission de la Cour le dit contesant a amendé les conclusions par lui prises originairement ta pris des conclusions subsidiaires demandant que dans le cas où la dite opposition à fin de charge serait admise, la vente n'ait pas lieu soumise à telle charge, à moins que boune et suffisante caution ne lui soit fournie que l'immeuble sera vendu à un prix suffisant pour lui assurer le montant de ce qui lui est dû, et attendu que la Cour a réservé d’adjugr sur les frais du dit amendement en même temps qu’au mérite ;

Considérant que le dit contestant allègue et fait voir par

sa dite contestation qu'il est créancier pour la somme de dE LoriuiEn, Bis, voc. 8. 21

$1,500 00, savoir : $500.00 en vertu du dit jugement, et $1,000 00 pour les versements de 1880, 1281, 1882, 1883 et 1884 en vertu du dit acte de vente . «tre les intérêts au taux de huit par cent sur le montant de chacun des dits termes de paiement, à compter de leur échéance respective par nri. vilége de vendeur avec hypothèque antérieure à la créance du dit opposant à fin de charge, plus $102.15 pour frais sur le dit jugement ;

Considérant que l'imposition de la dite charge aurait l'effet de léser les intérêts du dit contestant., déboute le contestant de ses conclusions principales, mais maintient ses conclusions subsidiaires ou additionnelles, ne maiatient l’opposition à fin de charge et n’ordonne la vente de l'immeuble saisi sou. mise à telle charge qu’à la condition que le dit opposant À fin de charge fournira au dit contestant bonne et suffisante caution sous un délai de quinze jours, que l’immeuble sera vendu à un prix suffisant pour lui assurer le paiement de ce qui lui est dû savoir : la somme de $1,500.0C en capital et 8102.15 de frais, moins les intérêts sur les paiements à échoir, et à défaut par le dit opposant à fin de charge de fournir le dit cautionnement sous le dit délai de quinze jours et ce délai passé, sa dite opposition sera renvoyée purement et simplement ; et adjugeant sur les frais, vu l'amendement permis et la réserve faite quant aux frais, la Cour condamne le dit opposant à fin de conserver et contestant, à payer les frais de contestation depuis la production de sa contestation inclusivement dans tous les cas, distraits à M J. E. Robidoux, avocat de l’opposant à fin de charge, les frais de la dite opposition à fin de charge devant être pris sur le produit de la vente après paiement du dit contestant dans le cas où le dit opposant à fin de charge fournirait le dit cautionnement, et le dit opposant à fin de charge devant supporter les frais de production d'opposition dans le cas où il ne fournirait pas le dit cautionnement,

25 Low. C. Jurist., p. 107, C. S., M., 1881, Hmp:—1. That Papineau, l., McLaren et Kirkwood et Brooke, l the provisions of Art. adjudic. rep. poss. contre Blackman, locat. } 1663 of our Civil Code do not apply to sales of immoveables by the Sheriff, and, consequently, that a lessee of immoveable property sold at sheriffl's sale is liable to expulsion by the adjucicalaire before the expiration of his lease, 2. That such expulsion may be effected by summary petition for a

writ of possession.

This was à petition for a writ of possession by a purchaser of an immoveable at sheriffs sale, to eject an alleged tenant of the defendant,

Kerr, Q. C. (showing cause for the tenant) :—

À house in possession of a tenant under a lease from the defendant expiring on the {st May, 1881, was sold by sheriff's sale under fi. fa. on the 2nd November, 1880.

Can the adjudicataire dispossess the tenant previous to the 1st May, 1881 ?

Under the old law he could, but the question must be considered as one coming under the operation of Art, 1663 of the Code Civil.

That Article provices : “The tenant cannot, by reason of the alienation of the thing leased, be expelled before the expiration of the lease, by a person who becomes the owner of the thing leased under a title derived from the lessor ; unless the lease contains a special stipulation to that effect, and be registered. in such case notice, etc., unless it is otherwise spe ‘ally agreed.”

Art. 2128 must be read with Art. 1663, and is in the following words : “The lease of an immoveable for a period exceeding one year cannot be invoked against a subsequent purchaser unless it has been registered.”

This change in the law of the Province is *°sed upon and borrowed from Art, 1743 c° the Code Napoléon, which is in the following words : “ Si le bailleur vend la chose louée l'acquéreur ne peut pas expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique, ou dont la date est certaine, à

moins qu’il ne se soit réservé ce droit par le contrat de bail.”

If anything, Art. 1663 C. CG L. C. is stronger in favor of the tenant than Art. 1743 of the Code Napoléon. The latter article seems <aly to provide for the case where the lessor sells the =.emises, the words ‘ Si le bailleur vend la chose louée ” dominate over the whole Article, and apparentiy constitute the only case wherein the person acquiring is de. prived of the right of expelling the tenant. Yet in France ihe prohibition to expel is extended to all cases of mutation of property by exchange and even by a judicial sale,

6 Marcadé, Ar!. 1743, No. p. 488.

1 Pont, Priv. & Hyp. N. 385, 368.

Gilbe.:, Code de Proc., Art. 1743, Nos. 4 and 5 ; Art. 1709, Nos. 33, 33 bis.

Gilbert, Code de Proc , Art. 684, No. 7.

Roiland de Vil. Dict. de Dr. Vbo. Exp. Forcée, Nos. 87, 88,

In France then it is clear that an *“ Expropriatior. forcée” does not give to the adjudicataire the right to expei the tenant holding under the leases mentioned in Art. 1743.

The question then presents itself, how can the adjudica taire be liked to the “ bailieur ? ”

The only solution praticable is that the « ljudicata‘re in such case is the representative of the bailleur, holding under a title derived from him.

It is hardly necessary to urge that a sale made by the heir of the bailleur would entitle the purchaser to evict the tenant ; the heir or universal legatee in such case could possess no greater rights than his auteur, and would be bound by the bailleur’s obligation to maintain the tenant ia possession. The law Emptorem did not apply to such case, secus the particular legatee, donataire ; Troplong, Louage, N. 474.

If the adjudicataire be not a representative of the bailleur, if he do not holà the property under a title derived from

the bailleur, then he is not bound by provisions of Art. 1743 of the Code Napoléon. If, on the contrary, he be such representative, and does hold the property under title so derived, he is bound by the last mentioned Article.

For the purposes of this discussion L shall take it for granted that the Expropriation forcée in France is similar in its main effects to our sherifl’s sale, and I shall discuss the nature and effects,

1st. Of a seizure by a sheriff under a writ de terris of the immoveable of a defendant in his, the defendant’s, possession.

?2nd. Of a sale by a sheriff of the immoveable seized, and the granting of a sherifPs title to the adjudicataire.

By the seizure all and every the rights of the defendant upon the immoveable are seized. Ifhe be sole proprietor and in possession, and there be no charges (real) on property, the right of property 1s attached, and is held as it niay be called in trust by the sheriff to await the course of events, he immoveable remaining in the possession of the judgment debtor, who, if the seizure be not declared null, loses his power of alienation.