Une description gé

nérale de chaque lot de terre porté sur le plan ;

2. Le nom du propriétaire de chaque lot autant qu'il est possible de s’en 1ssurer ;

3. Toutes remarques nécessaires pour faire comprendre le plan.

Chaque lot de terre sur le plan y est indiqué par

2167. Such plan must be accompanied by a copy of a book of reference in which are set forth :

1. A general description of each lot of land shewn upon the plan ;

2. The name of the owner of each lot, so far as it can be ascertained ;

3. All remarks necessary to the right understanding of the plan.

Each lot of land shewn upon the plan is designa-

un numéro d’une seule série, qui est inscrit dans le livre de renvoi pour y désigner le même lot,

ted thereon by a number, which is one of a single series, and is entered in the book of reference to designate the same lot,

Voy. Sts. Ref. B. C., ch. 37, sec. 69, cité sur art, 2166.

2168. Après que copie des plans et livres de renvoi a été déposée dans un bureau d’enregistrement pour toute sa circonscription, et qu’il a été donné avis par proclamation tel que mentionné en l’article 2169, le numéro donné à un lot sur le plan et dans le livre de renvoi est la vraie description de ce lot et suffit dans tout document quelconque ; et toute partie de ce lot est suffisamment désignée en déclarart qu’elle fait partie de ce lot et en indiquant à qui elle appartient, avec ses tenants et aboutissants ; et tout terrain composé de parties de plus d’un lot numéroté est suffsamment désigné en dé.

ciarant qu’il est

ainsi |

2168. When a copy of the plans and books of reference for the whole of a registration division has been deposited in the office for such division, and notice has been given by proclamation in the manner mentioned in article 2169, the number given to a lot upon the plan and in tne book of reference is the true description of such lot, and is sufficient as such in any document whatever ; and any part of such lot is sufficiently designated by stating that it is a part of such lot and mentioning who is the owner thereof and the properties conterminous thereto ; and an piece of land composed of parts of more than one

composé, et en indiquant quelle partie de chaque lot numéroté il contient. |

La description d’un immeuble dans l'avis d’une demande en ratification de titre, ou dans l'avis d’une vente par le shérif, ou par licitation forcée, ou de toute autre vente ayant les effets du décret, ou dans tellèé vente ou jugement de ratification, ne sera censée suffisante que si elle est faite conformément aux prescriptions du présent article.

Aussitôt après que le dépôt de tel plan et livre de renvoi a été fait et qu’il en a été donné avis, les notaires sont tenus, en rédigeant les actes concernant les immeubles indiqués sur tel plan, de désigner ces immeubles par le numéro qui leur est donné sur le plan et dans le livre de renvoi, de la manière prescrite ci-dessus ; à défaut de telle désignation

l'enregistrement ne peut|

numbered lot is sufficiently designated by stating that it is so composed and mentioning what part of each numbered lot it contains.

No description f an immoveable in the notice of application for confirmation of title, or in the notice of a sale by the sheriff or by forced licitation, or of any sale having the effect of a sheriff’s sale, or in the sheriff’s deed, or in the judgment of confirmation, will be deemed sufficient nnless it is made in conformity with the provisions of this article,

As soon as such plans and books of reference have been deposited and notice thereof has been given, notaries passing acts concerning immoveables indicated on such plan are bound to designate such immoveables by the number given to them upon such plan and in the book of reference, in the mauner above prescribed ; in default of such designation the registration does

affecter le lot en question, à moins qu’il ne soit produit une réquisition ou avis indiquant le numéro sur le plan et livre de renvoi comme étant celui du lot qu’on veut affecter par tel enregistrement.

not affect the lot in question, unless there is filed a requisition or notice indicating the number on the plan and book of reference as being that of the lot intended to be affected by such registra-

tion,

* Sts. R. B. C.,ch. 37,1 Le numéro d’un lot ou lop: de s. 74. Lu quelconque sur le plan et le Livre de Renvoi d’un endroit quelconque, après leur dépot au bureau du régistrateur qu’il appartient, sera la vraie désignation de tel lot ou lopin de terre et en sera toujours une description suffisante dans tout acte, pièce ou document quelconque,—et tout lot ou lop' a, formé de partie de tel lot ou lopin numéroté, sera suffisamment désigné comme en faisant partie, en désignant à quelle partie il appartient, et donnant ses tenants et aboutissants — et s’il est composé de partie de plus d’un ‘el lot ou lopin numéroté, alors il sera suffisamment désigné comme étant ainsi composé, en désignant quelles parties de chaque lot numéroté il contient :

2. Il sera du devoir des notaires passant des actes concernant des lots ou lopins de terre, dans aucun endroit pour lequel v lan et un Livre de Renvoi ont été déposés dans le bureau «.…. .égistrateur qu’il appartient, de les décrire, autant que possible, en renvoyant comme ci-dessus aux numéros dans tel plan et tel livre, et si tel lot ou lopin ne comprend pas la totalité d’un lot portant un numéro dans tel plan ou livre, alors d’énoncer quelle partie ou parties d’un ou de plus d’un de ces lots numérotés il contient ; et sera du devoir du régistrateur de constater, autant que possible, de quels lots ou lopins de terre numérotés, chaque lot ou lopin de terre, affecté par aucun acte ou instrument enregistré dans son bureau, et qui n’est pas ainsi décrit. est composé ;

DE LORIMIER, Bi5, VOL. i8.

3. Si dans tout acte de cette espèce ou autre instrument ou document qui doit être enregistré, il n’y a pas de description de l'immeuble auquel il se rapporte en renvoyant à un lot numéroté ou à des lots numérotés sur le plan et le Livre de Renvoi, déposés dans le bureau d'enregistrement du comté ou de la division d'enregistrement pour l’endroit où est situé le dit immeuble, il sera du devoir de la partie, faisant enregistrer tel acte, instrument ou document, de déposer, au bureau du registrateur, un avis contenant telle description comme ci-dessus, —et l'enregistrement de tel acte, instrument ou document ne sera pas censé complet ou n’affectera pas l'immeuble y mentionné, avant que tel avis ne soic déposé, d’aprè: la formule Q de la cédule annexée au présent acle ou au même effet ;

4. Et nulle description d’un immemble dans tout avis de demande en ratification de titre, avis de vente par le shérif, ou avis de vente par licitation forcée, ne sera censée suffsante si elle n’est telle que requise par la présente section, pour les fins d'enregistrement, 23 V. c. 59, s. 34.

* St. de Québec, 40 4. Dès qu’un plan de subdivision

Ch. 16,5.4et s. ou redivision, accompagné d’un livre de renvoi, aura été déposé chez lui, le régistrateur devra annoter, dans l'index aux immeubles, sous le numéro du lot originaire, ou de la subdivision ou redivision, le fait que tel lot a été subdivisé ou redivisé, en tout ou en partie, selon le cas.

5. Lorsqu'une subdivision ou une redivision a été faite, le numéro spécial et la désignation donnés à chaque lot sur le plan et dans le livre de renvoi de telle subdivision ou redivision, const:tueront l’exacte description de tels lots subdivisés respectivement, laquelle sera suffisante dans tout document ; et les dispositions de l’article 2168 du code civil s'appliqueront aux lots de cette subdivision ou redivision. Lorsqu'une partie seulement d’un lot originaire sera subdi.

visée ou lorsque partie seulement d’un lot dans une subdivision sera redivisée, il suffira, pour désigner la partie non divisée, de l'appeler la partie non divisée de tel lot originaire ou de tel lot dans une subdivision.

6. Le commissaire des terres de la couronne pourra faire publier, dans la Gazette Officielle de Québec, le livre de renvoi de toute subdivision ou redivision, avec le même effet que celui de la publication du livre de renvoi d’une localité en vertu de la sixième section du chapitre vingt-cinquième de la trente-deuxième Victoria.

St. de Québec, 40 Vict., l Amend.—L'acte Q. 40 Vict., c. 17, Ch. 17, s. 2. ) s. 2, contient ce qui suit :

Et attendu qu’il peut exister des doutes relativement à la validité 4es hypothèques consenties depuis la mise en force du Code civil, provenant de ce que les immeubles hypothéqués ont été décrits par lot et rang ou partie de lot et rang, il est par le présent acte déclaré que toutes telles hypothèques seront censées bonnes et valides Pour toute fin, comme si les immeubles hypothéqués eussent été spécialement décrits par une désignation des tenants et aboutissants,

Voy. St. 49-50 Vict., ch. 11, s. 1, cité sur art. 2174,

5 Déc. de Québec, p. 369, Roussel et } JUGÉ—10 Que le renou-

Bureau, C. de Rév. Québec, 1879. vellement d'une hypothèque, en vertu de la loi établissant le cadastre, ne peut être fait que par l'avis prescrit par la clause 2172 du Code Civil;

2° Que le transport d’une créance hypothécaire fait pendant la période fixée pour le renouvellement des droits réels, quand même le dit trans. port renfermerait toutes les conditions prescrites par l’article 2168 du Code Civii, ne conservera pas au tiers le rang hypothécaire de la dite créance si le dit transport n’est accompagné du dit avis.

Cette cause s’est présentée devant la Cour sur la contestation par le demandeur de la collocation du créancier Fran-

çois Kirouac. Les faits sont tels qu'expliqués dans l'extrait suivant du factum du créancier colloqué :

Il s’agit en cette cause de savoir si le demandeur s’est conformé aux clauses 2172 et 2173 du Code Civil, et s’il a renouvelé dûment son hypothèque. Son hypothéque, créée par obligation, date du 15 janvier 1868, et fut enregistrée le 5 septembre 1868. Créée originairement en faveur d’Eloi Picard, elle fut trassportée à Ovide Picard le 29 décembre 1869, par acte enregistré le 30 décembre 1869.

Le premier février 1869, François Kirouac, le dit créancier colloqué, acquit aussi une hypothèque par obligation sur le même immeuble et enregistrée le 1er avril 1869. Le cadastre pour cette division n’est venu en force que le 31 janvier 1871, et,les délais pour renouveler les hypothèques conformément à la dite clause 2172 expirèrent le 31 janvier

Le certificat du régistrateur constate que l’hypothèque de F Kirouac a seule été renouvelée et ce certificat n’est pas attaqué. Le 8 juillet 1872, l’hypothèque du 15 janvier 1868 fut transportée au demandeur, et l'acte de transport fut enregistré le 8 août 1872. Ilest vrai que ce transport désigne l'immeuble affecté par le numéro du cadastre, conformément à la clause 2168 du Code Civil, et qu’en conséquence le demandeur a acquis une hypothèque préférable à tous autres créanciers hypothécaires subséquents. Mais la question est de savoir si se conformer à la clause 2168, c’est-àdire désigner l’immeuble par le numéro du cadastre, suffit pour faire remonter l'effet de l'hypothèque à la date de sa création, et s’il n’est pas indispensable de se conformer de plus à la clause 2172, et de donner l'avis du renouvellement.

Avant l'expiration des délais, savoir, le 22 janvier 1873, M. Kirouac a renouvelé son hypothèque par l'avis requis, et a ainsi fait remonter sou hypothèque à la date de sa création, savoir, au {er avril 1869.

L'hypothèque du demandeur quant à son privilége ne date donc que du 8 août 1872, et celle de M. Kirouac date du

ler avril 1869, et elle doit être préférable, Le régistrateur enregistre tout ce qu’on lui présente. Mais pour qu'il soit tenm de noter en marge qu’un droit réel est renouvelé —tel que prescrit par Ja clause 2131 du Code Civil—il faut lui donner l'avis requis par cette clause. C'est ce que le demandeur n’a pas fait,

Cette clause £. ? exige pour qu'un renouveli ment soit valable : 1° que l'immeuble soit désigné, conformément à la clause 2168, par le numéro du cadastre, ce que le demandeur a fait, et 2° que l'avis du renouvellement soit donné conformément à la clause 2131, document spécial et séparé que le demandeur n’a pas fourni au régistrateur. Le certifi. cat du régistrateur n'est’ pas attaqué, et i! constate que l’hypothèque du demandeur n’a Pas été renouvelés, La Cour ne peut aller au-delà.

La formalité du renouvellement par un avis est tellement impérieuse que la clause 2172 ordonne qu’il sera tenu un index des livres employés à la transcription de ces avis. Pourrait-on exiger du régistrateur qu’il fabriquât des avis pour les enregistrer dans ces livres, les entrer dans l'index, en faire mention en marge de l'entrée originaire de l’hypothèque, quand les créanciers n'en croient pas devoir s’imposer le trouble ni la dépense ?

Le Code Civil reproduit d’une manière plus succincte les dispositifs du chap. 37 des S. R. B. C. La section 49 de ce dernier prescrit aussi l'avis qui doit être donné Pour opérer le renouvellement. Et cette section réfère à la formule P où on voit qu'il faut informer le régistrateur de l'intention du créancier d'opérer le renouvellement,

Le protonotaire ayant colloqué M. Kirouac, le demandeur contesta le rapport de distribution, sans attaquer le certificat du régistrateur. La Cour Supérieure, présidée par l’Honble Juge CaroN, débouta la contestation.

La Cour de Révision, l'Honble Juge Sruanr dissentiente, confirma le jugement avec dépens.

11 Revue Légale, p. 356. Poitras et La-) Jucé:— Que l'enregislonde, C. S., M., 1882, Mathieu, J. en d'un testament contenant une substitution, fait en 1853, n'a pas l'effet de remplacer l'insinuation qui était alors obligatoire.

Que l'enregistrement d’une substitution doit être renouvelé dans les deux ans de la mise en force de l’article 2158 C. C.

Le 18 juillet 1796, Joseph Poitras contracta mariage avec Josephte Rosalie Dubuc. De ce mariage sont nés trois enfants, savoir : Pierre Jean, Marie Archange Emilie et Charles Poitras.

Joseph Poitras est décédé le 1 mars 1838, et Rosalie Dubuc est décédée le 4 décembre 1866.

Marie Archange Emilie Poitras est décédée sans enfants le 14 avril 1841.

Le ?7 novembre 1832, Charles Poitras contracta mariage avec Marguerite Laselle alias Laceine, et de ce mariage sont nés 6 enfants savoir : Félix, Joseph, Charles, Elise, Julie et Caroline Poitras, les demandeurs en cette cause.

Le dit Charles Poitras, fils de Joseph Poitras et de Rosalie Dubuc, est décédé le 12 mars 1848, et Marguerite Laselle est décédé le 25 octobre 1877.

Par son testament passé à Montréal, le 9 octobre 1853 devant L. Martin, notaire, Pierre Jeau alias Joseph Poitras, un des trois enfants de Joseph Poitras avec Rosalie Dubuc, fit la disposition suivante : “Je donne et lègue à Roch Poitras, mon fils naturel, carossier de la cité de Montréal, avec lequel je demeure actuellement, la jouissance et l’usufruit, sa vie durante seulement, de ma maison en briques à deux étages, sur le niveau de la grande rue St. Laurent, de cette dite cité, avec ses circonstances et dépendances, et l'emplacement sur lequel la dite maison se trouve érigée, pour du tout en jouir par le dit Roch Poitras, mon fils naturel, en bon -àre de famille, sa vie duraute ; et aussitôt son décès, je donne et lègue le dit emplacement, avec ses circonstances et dépendances, en pleine propriété, aux enfants à naître en légitime mariage du dit Roch Poitras ; à défaut d'enfants ce dernier

pourra disposer, par testament, de la moitié indivise du dit emplacement et de ses dépendances, en faveur de qui bon lui semblera, Et l’autre moitié du dit emplacement et de ses dépendances sera, en ce dernier Cas seulement, reversible À me: ‘'us proches parents.”

Le dit Pierre alias Joseph Poitras est décédé, sans avoir changé son testament, le 24 octobre 1853, et son testament a été enregistré le 2 novembre 1853.

Le dit Roch Poitras est décédé le 14 avril 1881, sans postérité, et les demandeurs se trouvent les plus proches parents survivants de Pierre Jean alias Joseph Poitras, et en vertu du dit testament, ils réclament ja moitié indivise du dit immeuble qui est maintenant décrit comme suit :

“ Un lot de terre sis et situé dans la cité de Montréal, avec maisons en briques et dépendances dessus érigées, et connu au plan et sur le livre de renvoi officiels du Quartier St, Laurent, dans la dite cité de Montréal, sous le numéro six cent quatorze (614).”

Les demandeurs allèguent que, depuis le décès de Roch Poitras, les défendeurs ont détenu le dit immeuble et s'en sont appropriés les fruits et revenus, et ils demandent à être déclarés propriétaires par indivis de la moitié du dit lot de terre et de ses dépendances, et en être misen possession et à ce que les défendeurs soient tenus de leur payer les fruits et revenus de la dite moitié indivise du dit immeuble, depuis le 14 avril 1881, à dire d'experts.

Le 7 octobre 1874, Harry Roman, procureur de Roch Poitras, suivant procuration déposée au bureau de C. H. Lamontagne, le 6 octobre 1874, vendit à Louis Bédard et Charles Horace Lamontagne le lot de terre ci-dessus mentionné, pour le prix de 84000. Cet acte fut enregistré le 8 octobre 1874.

Le 10 octobre 1874, le dit C. H. Lamontagne vendit ses droits, dans cet immeuble, à Elizabeth Agnew, acte devant C. Archambault, notaire, pour le prix de $2000. Cet acte fut enregistré le 12 octobre 1874.

[ARTICLE 2168.j

Le 28 janvier 1875, Elizabeth Agnew vendit la moitié indivise de cet immeuble au défendeur, M. C. Lalonde, acte devant Geo. À. Hughes, notaire, pour 81600. Cet acte fut enregistré le 30 mars 187,

Le 23 mars 1875, le dit Roch Poitras ratifia la vente faite par le dit Harry Roman, ès-qualités aux dits Louis Bédard et C. H, Lamontagne, et reconnut avoir reçu $150, de Noël C. Lalonde, à compte des 81500 dues sur le prix de vente sus relaté, acte devant C. Archambault, notaire.

Le 20 décembre 1875, par acte devant Marin, notaire, Louis Bédard vendit la moitié indivise du dit 1:t à Joseph Rivet, Cet acte fut enregistré ie 20 décembre 1875,

Le 30 mars 1878, par acte devant Content, notaire, Joseph Rivet vendit 8a part indivise du dit immeuble à Joséphine Beaudoin, un des défendeurs en cette cause, pour $1000. Cet acte fut enregistré.

Le 1 juin 1878, par acte devant Content, notaire, la dite Joséphine Beaudoin vendit tous ses droits, dans cet immeuble, à Charles James Craig. Cet acte fut enregistré le 28 juin 1878.

Le 10 juillet 1879, par acte devant Isaïe Rainville, notaire, Charles James Craig, promit vendre la moitié indivise du dit immeuble à Charles Ferdinand Lalonde, Cet acte fut enregistré,

Le défendeur Charles Ferdinand Laionde a pris possession du dit im. reuble, lors de la passation de la dite promesse de vente, et il en est resté en possession depuis.

Le 17 octobre 15,7, par acte devant Geo. A. Hughes, notaire, Noël C. Lalonde vendit la moitié indivise du dit immeuble à C. F. Lalonde, pour $950. Cet acte fut enregistré le 13 juillet 1878.

Le défendeur allègue que Roch Poitras était fils légitime de Pierre Jean Poitras alias Joseph Poitras avec Adeline Bleau, dont le mariage fut célébré le 17 uetobre 1853, ayani été légitimé lors du mariage de ses père et mère,

Le lot de terre en question avait été donné à Pierre Jean

alias Joseph Poitras, par Joseph Poitras, père, et Rosalie Dubuc, le 5 octobre 1837, acte devant Chevalier de Lorimier, notaire. Cet acte fut enregistré le 8 octobre 1874,

Le même jour, le dit Joseph Poitras, père, fit son testament confirmant la dite donation. ‘'« testament fut enregistré.

Pierre Jean Poitras resta en nossession du dit immeuble jusqu’à son décès arrivé le 22 « :: re 1853.

Le défendeur C. F. Lalonde allègue que Roch Poitras, comme fils légitime et comme héritier de Pierre Jean Paitras, fut saisi de tous les biens du dit Pierre *-an Poitras, son père, et notamment du dit immeuble ; qu :! fit enregistrer le 8 octobre 1874, une déclaration de transmission héréditaire de la succession de son père et de l'immeuble en question ; que lors de l'acquisition faite du dit inmeuble par le dit défendeur, un certificat du régistrateur constate qu'il n’y avait aucun enregistrement de fait relativement au dit immeuble que les actes ci-dessus mentionnés, ei qu’il n’y était fait aucune mention du testament de Pierre Jean Poitras ; que le défendeur a ainsi accuis de bonne foi le dit immeuble, en vertu d'1 .-" * ‘anslatif de propriété,

Le testament av: sregistré avant la confection du cadastre, mais l’enre;...sement de ce testa”aent n'avait pas été renouvelé.

Le défendeur dit qu’il a acquis du propriétaire véritable apparent au bureau d'enregistrement, etque les demandeur., s'ils avaient des droits sur cet immeuble, les ont perdus visà-vis de lui, en ne faisant pas enregistrer leur titre,

Par un second plaidoyer subsidiaire le défendeur réclam: des améliorations au montant de $500, et une somme ue 8480 payée pour taxes, etc., sur la propriété.

Comme on vient de le voir, le testament de Pic-re Jean Poitras « été enregistré le 2 novembre 1353, mais son enregistrement n’a pas été renouvelé après la confection du cadastre. Le 7 octobre 1874, par acte devant C. H, Lamontagne, notaire, Roch Poitras, par son procurew, donna un

avis au régistrateur qu’il était le seul héritier de Pierre Jean Poitras, et que comme tel il se trouvait propriétaire du dit immeuble, Cet avis fut produit au bureau d'enregistrement de Montréal, le 8 octobre 1874. Le 7 octobre, c’est-à-dire ie même jour que Roch Poitras £t cette déclaration, il vendit à Bédard l’immeubie dont il se disait ainsi propriétaire. Cet acte de vente et l’avis susdit furent enregistrés le même jour.

La question qui se présente en cette cause est de savsir si les droits des demandeurs ont été sauvegardés par l’e gistrement du testament de Pierre Jean alias Joseph Poit , le 2? novembre 1853, et en supposant que l’enregistrement de ce testament ait été alors suffisant, si ies demandeurs étaient tenus après la mise en force du cadastre, et daus les 2 ans ‘de renouveler l'enregistrement de leur titre, c’est-à-dire du dit testament,

Voici quels sont les prétentions des demandeurs à ce sujet :

“Les défendeurs ” disent les demandeurs, “ ne peuvent repousser la demande des demandeurs en invoquant le défaut du renouvellement de l'enregistrement du titre des demandeurs, c'est-à-dire du testament de feu Pierre Jean alias Joseph Poitras, pour deux raisons principales :

1° Le renouvellement de l'enregistrement n’est pas nécessaire pour conserver les droits de propriété dans un immeuble.

Art. 2172, 2173, 2090, 2016 du Code Civil B. C.

23 Victoria, chap 59, sect. 37.

S. R. B. C., chap. 37, sections 77 et 78.

La Banque du Peuble vs Laporte, 19 Jurist, pages 66 et suivantes.

2° En supposant que le renouvellement d’enregistrenent du titre des demandeurs eût été nécessaire, les défendeurs n'auraient pas le drcit d’invoquer ce défaut d'enregistrement, parce qu’ils n’ont au un droit, et par suite aucun intérêt dans immeuble revenciqué. Ils foudent leur droit sur un ‘itre nul, en autant qu’il procède d’une personne qui n’a jamais eu aucun droit de propriété dans l'immeuble ; “ Nemo plus

“ juris ad alium transferre potest quam ipse habet” Roch Poitras, simple usufruitier de cet immeuble, n’a pas pu en transférer la propriété aux défendeurs.

Roch Poitras, nonobstant sa déclaratin d’hérédité, n’était cependant qu'un héritier apparent, puisque le testament de son père qui le constitue simplement légataire en usufruit, est valable, inattaqué, en pleine force et vigueur.

Or, la vente faite par l’héritier apparent est nulle quant à l'héritier réel, comme étant la vente de la chose d’autrui.

Art. 1487, 1511, 1579 et 106 C. GC. du B. C.

Art. 1599, Code Napoléon.

Troplong, des Hypothèques, tome 1, 1° 468 ; Vente, tome 2, n° 960.

Toullier, tome 4, n° 289 ; toms 7, n° 3i et tome 9, n° 541.

Grenier, Traité des hypothèques, tome EL, p. 101.

Duranton, tome I, n° 559, 578.

Sirey, 1836, ?, 289, 290, 291, et note au bis de la page.

Sirey, 35, 2, 294.

Laurent, tome, 9, n° 561, 562, 563, 564, 565, 566.

Tropiong, Vente, tome I, page 313, dit : ‘“ Celui qui vend “ la nue proprié’ d’une chose dont il n’a que l’usufruit “ vend la chose autrui,” et au bas de la même page, n° 235, il dit : ‘‘ L’effer de ia uuilité de la vente de la ci:ose d’autrui, “ c’est d'empêcher la propriété de passer sur la tête de l’a- “ cheteur, c’est de l’obliger de rendre la chose .u véritable ‘ propriétaire, et de donner à celui-ci un droit de revendi- “ cation.” A la page 325, n° 238, il dit: “ Voyons au profit ‘“ de qui s'ouvre l’action en nullité de la vente de la chose “ d'autrui ; ” au bas de la page, il ajou =; “ En ce qui tou- “ che le propriétaire dont on usurpé ies droits, on ne saurait “ dire que l’action en nu:lité est ouverte en sc faveur. Car “ ainsi mue je le dirai au numéru suivant, il n’a pas même “ besoin .'e cette action. Le contrat est pour lui res inter alias “ acta, on ne peut le lui üpposer. Il tomse d plein droit en ‘ sa présence.”

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Voir aussi n° 239, vol. I, Vente, pages 326 et 327 de Troplong,

Le cas actuel ne saurait être assimilé à celui du vendeur qui vend successivement sa chose à deux acquéreurs. La vente est valide à l’égard du second acquéreur, si le premier n’a pas fait enregistrer son titre, parce que ce second acquéreur achète du véritable propriétaire aux yeux des tiers.

Mais ici, l'acte n’émane pas du véritable propriétaire ; celui-ci a disposé de sa chose, par testament, et il n’en a pas disposé une seconde fois ; et c’est précisément pour empêcher son héritier de vendre son bien qu’il en dispose lui-même par testament ; c’est-à-dire que l’acte de l'héritier qui vend est un acte antipathique et contraire à 1" vc:unté du propriétaire.

L'enregistrement ne valide pas un titre nul, à l'encontre des droits du légitime propriétaire. (Voir vol. IIL, des Déci-

sions Jud., B. C., page 310, et spécialement pages 363, 364 et 365.)

Le testament de Pierre Jean alias Joseph Poitras ne contient pas une substitution, puisque la nue propriété a été léguée aux héritiers Poitras qui vivaient lors du décès du testateur. La propriété n’est donc pas demeurée en suspens ; les demandeurs ont été saisis de plein droit de la propriété des biens légués, mais à la condition de ne pouvoir en commencer la jouissance qu’au décès de Roch Poitras, le légataire en usufruit.

Les défendeurs n’ont aucun droit de rétention sur l’immeuble revendiqué. Ils n’ont acquis valablement que les droits de Roch Poitras dans l'immeuble, c’est-à-dire des droits d’usufruit, Tous les actes de vente le font voir ; les différents vendeurs vendent leurs droits et prétentions dans l’immeuble, aucun d'eux ne réfère à ses titres de propriété, Les défendeurs ont d’ailleurs soutenu devant cette Cour que Roch Poitras ne leur avait vendu que l’usufruit, et qu’ils n'avaient acquis un titre valable qu'à l’usufruit.

S'ils étaient simplement usufruitiers, ils étaient tenus des réparations d’entretien, comme des impôis fonciers.

Voir Pothier, Domaine de propriété, vol. IX, page 344, (Edit. Bugnet.)

Proud’hon, du Domaine de propriété, vol. 2, n° 459, 460 et 554.

Filion vs de Beaujeu, 5 L. C. J., p. 128.

Laurent, vol. VI, pages 240 et 241.

Arrêt de Paris du 11 juillet 1851, (Dalloz, 1855.) Il est de principe que les fruits n’existent que déduction des charges,

Les défeudeurs de leur côié disent :

L'article 2172 C. C. tel qu'amendé veut que dans les deux ans après la mise en force du Cadastre, l'enregistrement de tout droit réel doit être renouvelé, et l’article 2173 C. C. dit qu’à défaut de tel renouvellement, les droits réels conservés par le premier enregistrement n’ont aucun effet à l'égard des

acquéreurs subséquents dont les droits sont régulièrement enregistrés.

Le code se sert des mots droits réels, or les drcits réels comprennent les droits que les uemandeurs en cette cause invoquent,

“19 Le Code Civil tel que promulgué est la loi, et l’on ne peut aller au-delà pour modifier le sens des articles en invoquant les lois antérieures.”