JUGEMENT DE LA COUR SUPÉRIEURE
“ Considering that the claim of Plaintiffs is inade of the sum of four thousand and four hundred dollars, balance of principal of price of the sale of the land in question under said deed of sale, sixth August, eighteen hundred and sixty, from William Murray io defendant and Samuel Sinclair,
DE Loniwien Bis. vor. 18. gi
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registered second of October, eighteen hundred and sixty, by said William Murray, transferred to Dame Anna Carmichael, and by said Dame Anna Carmiciael transferred to Plaintiffs by the deed of obligation of the twenty-ninth of November, eighteen hundred and seventy-six, the sum of seven thousand six hundred dollars, balance of principal of price of sale of the land in question, under deed of date tenta November eighteen hundred and sixty-eight, from John Sinclair to said defendant, registered on the tenth of December, eighteen hundred ard sixty-eight, by said John Sinclair transferred to Sinclair Tack & Co., by deed of date fourteenth of February, eig n hundred and seventy-three, and by said Sinclair, Jack & Co., transferred to said James Jack, and by said James Jack transferred to said Plaintif, besides interest from said twenty-ninth of November, eighteen hundred and seventy-six, at the rate of eight per cent.
Considering that the privileges of bailleur de fonds transferred to Plaintiffs were transferred to Plaintiffs without the registration thereof being renewed.
Considering therefore that there is error in said revort of distribution, whereby the said sum of five thousand seven hundred and seven dollars and forty cents, part and portion of the proceeds of the sale af said land is awarded to said Edward Macdonald et al., doth order said report to be reformed and amended, the collocation No. 13 of said Edward Macdonald ei al, to be set aside, and that the prothonotary of this Court do prepare a new report of distribution, and collocate therein the Plaintiff in the place and stead of said Edward Macdonald et al., by privilege over and in preference to all others, fcr the said sm of five thousand seven hundred and seven dollars and forty cents. And doth condemn the said Edward Macdonald et al, to pay the costs of contestation.
Cette cause fut portée en appel et la Cour d'appel a ren. versé le jugement de la Cour Supérieure et a décidé que, pour conserver le privilège Ca bailleur de fonds, ii fallait
renouveler l'enregistrement dans les délais voulus par la loi.
JuGewany px LA Cour D'AppgL.
“ Considering that, by deed of sale, passed on the 6th of August 1860, William Murray sold to James MacFherson and io Samuel Sinclair, for the sum of £1106 Cy., the lot nf land seizcd and soid in this cause, on the defendant James MacPherson, on which the said vendor retained a privilege Of bailleur de fonds to secure the payment of said sum of £1100 and interest, as stipulated in the said deed of sale, and which was duly registered on the 2nd day of October, 1860 ;
“ And considering that the said James MacPherson and Sauel Sinclair subsequently sold the same preperty to John Sinclair, and that, by deed of the 10th of November, 1868, the said John Sinclair sold the said property to the said James MacPherson for the sum of 812,000, $4,400 of which was made payable to the said William Murray, the original vendor, and the balance of $7,600 was to be paid to the vendor, the said John Sinclair, which last deed was duly registered on the 10th of December, 1868 -
‘And considering that the said William Murray transferred ty Anna Carmichael the said sum of $4,400 ana, that James Jack, by means of divers transactions became vested with the said sum of 87,600 âue to the said John Sinclair ;
“ And considering that, by deed of obligation of the 13th of November, 1874 the said James MacPherson hypothecated the said property for the sum cf $6,000, payable to tre Appellants in this cause, which hypothec was duly registersd on the 14th of November, 1874 ; and the said registration renewed on the {st of March, 1879, within two years from the 3rd of April, 1877, when the cadastre for the town of St. John, where the property was situated, came into force $
“ And considering that, by a deed of ubligation, dated the 29h day of November, 1876, the said John MacPherson acknowledged to be endebted to the said Respondents in the sum 0f$12,000, of which $4,400 was paid by the said Res.
pondents to the said Anna Carmichael and $7,600 to the said James Jack, who subrogäted the said Respondents in their rights of bailleur de fonds on the said property for their respective claims, which said deed of obligation and subrogation was duly registered on the {st day of December, 1876, and the registration thereof renewed on the 2nd day of December.
“ And censidering that the claims of bailleur de fonds of the said William Murray and John Sinclair, to which the said Respondents claim to have been subrogated by the said deed of the 29th day of November, 1876, do not constitute a jus in re, a right in the property itseif, but are mere privileged or preferential claims on the proceeds of the property which required to be preserved by registration and by a renewal of such registration, when the cadastre came into force, according to the provisions of articles 2131, 2168 and 2172 of the Civil Code and of the acts amending the same ;
‘“ And corsidering that, although the said Respondents have renewed the registration of the hypothec granted to them by the said James MacPherson. on the 29th of November, 1876, they have not renewed within the delay of two years after the cadastre c:me into force, the registration of the original claims of bailleur d: fonds, to which they pretend to have been subrogated by the said Anna Carmichael and the said James Jack, and considering further that the certificate of the register produced in this cause, relating to the renewal of such hypothec, granted by the said James MacPherson to the said Respondents, does not disclose the existence of any such privileged claims of bailleur de fonds as are Claimed by the said Respondents ;
“ And considering that the claim of the Appellants, which has been duly registered on the 14th of November, 1874, and the registration renewed within the delay prescribed by law, is entitled to be collocated in preference to the hypothec of the Respondents registered on the 1st day of December, 1876, and also to the bailleur de fonds claims invoked by the Res-
pondents, the registration of which claims have not been renewed within the deiay of two years from the coming into force of the cadastre for the said town of St. John :
“ And considering that there is error in the judgment rendered by the Superior Court, at Montreal, on the 17th day of September, 1855, disallowing the collocation of ie said appelants, No. 13 on the report of collocation prepared in this cause, and ordering ihat the Respondents be collocated in preference to the said Appellants ;
“ This Court doth reverse the said judgment of the 17th day of September, 1885, and proceeding to render the Judgment which the said Superior Court should have rendered, doth reject the contestation of the saià Respondents of the collocation No. 13 in favor of the said Appellants, in the said Report of collocation in this cause.
Wheeler, opp. et Black, intimé. Enewal of Registration—C.C.
C. d'Appel, M.. 1885. 2172-Interference with Servilude—C.C.557—Changing condition of premises—Barn erected over Drain—Demolition.
2 Montreal Law Reg., p. 139 et “} Servirude — Drain — Re-
Heun :—10, (Approving La Banque du Peuple et Laporte, 19 L, C. J. 66), that the renewal of registratic® «f any real right, required by art. 2172 of the Civil Code, has no reference to a right in the property itself, such as a servitude of drain through a property, established by deed in favor of a neighbouring property.
20, The pronrietor of the servient land can do nothing which tends to render the exercise of the servitude less convenient than it was at the date ot iis creation; and s0, where the owner of the servient land constructed a barn over the drain running through his land, and, in the opinion of the majority of the Court, it was proved that repairs to the drain were necessary, it was held that the person to whom the servitude was due was entitled to ask that the barn be demolished to a sufficient extent to permit repairs to the drain to be made whenrever necessary.
30. The action to enforce such servitude does not lie against a person who has ceased to be owner of the servient land before the action is instituted, but he may be condemned personnally in damages if he participated in the act of obstruction.
The appeal was from a judgment of the Superior Court, Iberville, (CHAGNON TJ.) May 19, 1883, maintaining .the respondents’ action. ‘The judgment was in the following terms :—
“ La cour, etc.
“ Considérant qne les demandeurs réclament par action confessoire que le lot de terre des défendeurs désigné dans la déclaration, soit déclaré assujetti au profit du lot de terre des demandeurs aussi décrit dans la dite déclaration, à une servitude réelle, consistant en un droit d’égout, lequel, d’après le titre constitutif de la dite servitude, dont copie est produite par les demandeurs au soutieu de leur action, consistait en le droit d’égouter par le moyen d’un canal les caves de la maison érigée sur le lopin de terre des demandeurs, maison et terrain alors en la possession du nommé J. W. Black, et lequel droit d'égout devait de plus être exercé sous une allée traversant alors le terrain acquis par les défen-
deurs et alors appartenant au nommé Pierre Dubeau ;
“ Considérant qu’il appert par le dossier qu’un sommaire ou extrait du dit acte constituant la dite servitude a été dûment enregistré, sous l’opération de l’ordonnance du bureau d'enregistrement ; et considérant qu’il appert par la preuve que le dit canal d’égout a de fait été construit, partant des caves de la maison en question, traversant le terrain du dit Pierre Dubeau, vendu depuis aux défendeurs, et allant déboucher dans le canal Chambly ;
‘“ Considérant que la dite servitude, d’après les termes de l'acte créatif d’icelle en date du 22 août 1843, n'est autre qu'une des servitudes réelles dues par la chose à la chose, et n’est pas un droit ou privilége personnel, tel que les défendeurs le prétendent par leurs défenses ;
‘ Considérant que la dite servitude étant une servitude réelle, et donnant un droit dans la chose, jus in re, l’enregistrement du titre le créant, n’avait pas besoin, aux termes de l'Art. 2172 du C. C., d’être renouvelé pour conserver les effets
du premier enregistrement vis-à-vis d’un acquéreur subséquent ayant enregistré son titre d'acquisition ;
“ Considérant d’ailleurs qu’en supposant que tel renouvellemeni fût nécessaire, les défendeurs ne pourraient invoquer ce défaut de rencuvellement, attendu que, aux termes de l£rt. 2098 du C. C, l’enregistrement de leur propre titre n'aurait pu leur servir dans les circonstances qu'à la condition qu’ils auraient pu démontrer que le titre d'acquisition de leur vendeur avait été enregistré, chose que les défendeurs n’ont pas montrée ni même alléguée, et chose qui était d'autant plus nécessaire dans l’espèce que le titre d’acquisition du nommé Louis Dubeau, vendeur des défendeurs, n’était autre qu’une donation, avec caractère gratuit, dont la validité même dépendait de son enregistrement ;
“ Considérant que les défendeurs n’ont prouvé que les demandeurs et leurs auteurs ont cessé d’avoir l'usage de la dite servitude pendant 30 ans; et considérant que le contraire apparaît par la preuve ;
“ Considérant que l’action des demandeurs repose sur des titres, savoir sur le titre constitutif de la dite servitude en date du ?2 août 1843, ayant assujetti le lot de terre acquis par les défendeurs à l'exercice de la servitude y mentionnée, et sur le titre des demandeurs à la propriété du fonds dominant, acquisition qui, par elle-même, a fait acquérir aux demandeurs toutes les servitudes actives y attachées ;
“ Considérant que l’action n’est pas une action en dénonciation de nouvel æuvre, et ne repose pas sur une possession de l’an et jour du droit de servitude dont ilest question, possession qui seule serait insuffisante sous notre droit pour en obtenir le bénéfice, attendu que dans notre droit, nulle servitude ne peut s’acquérir sans titre ;
“ Considérant que les deux héritages dominant et servant ne doivent pas être nécessairement contigus pour qu’une servitude puisse y être légalement et utilement attachée, mais qu’il suffit qu’étant dans le voisinage l’une de l’autre,
l’une puisse retirer une utilité quelconque du service foncier imposé sur l’un au profit de l’autre ;
“ Considérant que la servitude ayant eu une fois son assiette fixée dans et par son titre créatif, le propriétaire du fonds assujetti ne pouvant changer l’ancien état des lieux de manière à rendre son exercice tant pour son usage que pour sa conservation et entretien, pi 1s incommode ;
“ Considérant que dans l’espèce il appert par la preuve que les défendeurs ont, dans l'automne 1880, érigé des constructions sur le fonds servant de manière à couvrir l'allée dont il était question dans ie titre créatif de la dite servitude, ainsi que le canal d'égoût s’y trouvant enfoui; et considérant que les défendeurs n'avaient pas le droit, dans les circonstances, de faire telles constructions à l'endroit et de la manière sus-indiquée, les de:xandeurs se trouvant dans l'impossibilité, à raison de la dite constr”-ction, de pourvoir à la réparation de leur canai d’égout de ia manière dont ils pouvaient le faire en vertu du titre créatif de la dite servitude, et de la manière dont les défendeurs devaient le souffrir en vertu du même acte;
“ Considérant qu’ainsi les objections faites par les deux défendeurs au droit d’égout des demandeurs, et sus-mentionnées, sont mal fondées ;
“ Considérant néanmoins, quant au défendeur Cocker qu'il appert par le dossier que lors de l'institution de la présente act'on, il avait cessé d’être propriétaire du lot de terre assujetti à la dite servitude, et que le défendeur Wheeler était le seul propriétai:e en possession du dit lot de terre ;
“ Considérant que la présente action étant, dans une de ses parties, une action réelle, devait être dirigée quant à CE, contre le propriétaire et possesseur d’alors du lot de terre en question ; et considérant que la partie des conclusions de la dite action demandant que le dit lot de terre soit déclaré assujetti à la servitude et que la construction y érigée fut détruite sous l’autorité de cette Cour, à défaut par le défendeur
de le faire de bon gré et qu’il fût défendu au défendeur de troubler les demandeurs à l'avenir, ne pouvaient être demandée et accordée que contre le propriétaire et possesseur d’alors du dit lot de verre, et nullement contre une personne n'ayant plus alors aucun droit de propriété ni de possession sur le lot de terre en question ;
“ Considérant qu'en conséquence le défendeur Wheeler seul doit subir ceite partie des conclusions, étant la partie dépendant de l’action réelle confessoire, et que le défendeur Coker doit en être libéré ;
“ Considérant quant à la demande de dommages-intérêts, que vis-à-vis les demandeurs les deux défendeurs ayant été les auteurs communs de la dite construction et par conséquent les auteurs du quasi-délit reproché, ont encouru pour et à raison de ce fait, une responsabilité solidaire visà-vis des dits demandeurs ; et considérant que quant à cette partie de l’action, qui est une action personnelle, les demandeurs ont pu légalement demander condamnation contre les deux défendeurs, pour la somme de dommages qu'ils ont soufferts et que la Cour est appelée à apprécier par son jugement ;
“ Considérant qu’il appert suffisamment par la preuve que les demandeurs sont fondés à recouvrir les défendeurs solidairement pour et à raison des frais reprochés la somme de $50 à titre de dommages-intérêts ;
‘ Considérant qu’à l'encontre de ce qu’allègue le défendeur Coker dans ses défenses, l’acte constitutif de la dite servitude a été dûment enregistré par sommaire tel que requis par l'ordonnance des bureaux d’enregistrement d’alors, et considérant d’ailleurs que, quelque forme eut-elle manqué à ce sommaire, les défendeurs n'auraient pu s’en plaindre, lenr propre enregistrement étant sans effet, attendu le défaut d'enregistrement du titre d'acquisition de leur vendeur Louis Dubeau ;
“ Renvoie les défenses du défendeur Wheeler, et adjuge que le lot de terre acquis par les défendeurs du dit Louis
Dubeau par acte du sept septembre 1880, et désigné dans la déclaration des demandeurs, est affectée et assujetti par et en vertu de l’acte passé entre le nommé Pierre Dubeau en date du 22 août 1843, allégué dans la déclaration et dûment enregistré par sommaire en octobre 1843, au droit d'égout y exprimé et de la manière et à l'endroit y mentionnés, au profit et en faveur du lot de terre acquis par les demandeurs du nommé Wise e’ désigné en la dite déclaration, le dit lot de terre n'étant autre que le terrain dérrit au dit acte du 22 août 1843 comme étant celui alors en la possession du dit J. W. Black ;
“ Et il est ordonné au défenéeur Wheeler, propriétaire er possesseur actuel du dit fonds servant, de démolir et faire disparaître telle partie de la grange érigée sur icelui qui recouvre la dite allée et le canal d’égout s’y trouvant enfoui, dans le but de permettre aux demandeurs de faire, quand la nécessité s'en présentera, tus les travaux et ouvrages nécessaires pour la conservation du dit canal d’égout et de la dite servitude, et spécialement pour y faire actuellement les dits travaux de réparations, la preuve constatant que tels travaux de réparations y sont actuellement nécessaires, et ce dans le délai de trois semaines à cowpter de la signiñcation du présent jugement, sinon et ce délai passé sans avoir fait disparaître telie partie de la dite grange, il est ordonné que telle démolition et destruction soit faite sous l’autorité de cette Cour aux frais et dépens du dit défendeur Wheeler;
“ Et la Cour autorise par les présentes ies demandeurs à faire faire cette démolition dans le cas cù l'éventualité susindiquée arriverait ;
“ Et il est ordonné au défendeur Wheeler de ne plus troubler les demandeurs à l'avenir dans l'exercice de leur dit droit de servitude, tant quant à son usage qu’à sa conservation et entretien ;
“ Et la Cour, quant au défendeur Coker, renvoie cette partie de l’action, demandant qu'il soit restreint à reconnaître la dite servitude et à démolir la construction y érigée,
mais maintient contre lui cette partie de l’action demandant des conclusions personnelles contre lui et le défendeur Wheeler ;
“ Et en conséquence la Cour condamne les défendeurs s0lidairement, à payer aux demandeurs la somme de 850 à titre de dommages-intérêts ;
“ Le tout avec pleins dépens d’une contestation à la Cour Supérieure contre le défendeur Wheeler, et avec les dépens d’une action de $50 seulement contre le défendeur Coker, les dits défendeurs néanmoins, quant aux frais d'enquête des demandeurs, c’est-à-dire tous les témoins et assignation do témoins, devant en supporter chacun la moitié :
“ Et distraction est accordée des dits dépens à Mtre Girard, avocat des demandeurs ;
“Et la Cour, quant à la réponse en droit faite par les défendeurs à l'encontre de cette partie de la réponse des demandeurs alléguan: et invoquaniles titres intermédiaires de leurs auteurs, outre leur propre titre et ceiui créatif du dit droit de servitude ;
“ Considérant que les allégations de la dite réponse ne refont point l’action des demandeurs, qui était suffisante par elle-même en reposant sur le titre créatif de la dite servitude ei sur leur propre titre à la propriété du dit fonds dominant ;
“ Considérant que sur l’allégation àe la défense énonçant que le vendeur des demandeurs n'était pas propriétaire du fonds, les demandeurs étaient fondés à spécialiser la chaîne de leurs titres intermédiaires, et spécialement le titre de Wise père et fils, lesquels titres n'étaient pas nécessaires pour baser leur droit d’action au confessoire contre les défendeurs ;
“ Renvoie la dite réponse en droit, mais sans frais.”
W. W. Roberison, Q. C., fox appellanis.
It is submitted on behaif of appellants that this judgment should be reversed for ‘he following among other reasons :
{st. As to appellant Coker. As it was decided by the inferior Court, he wes not liable to the action en dénolition de nouvel œuvre or action confessoire because at the time of the institution of the action he was not proprietor nor in pussession of the property upon which the servitude is now claimed ; therefore the judgment stands against him only for a condemnation for damages, Thc proof does not establish any damages, and does not 2ven show that the construction of said barn did in any way interfere with the working o! aid drain, if such drain exists. Therefore the judgment, so far as Coker is concerned, should be reversed, and the appeal granted with costs.
2nd. As to appellant Wheeler, the jud, nent should also be reversed=because the deed of 22nd August, 1843, creating the said servitude, was not re-registered as required by law ; and it eing a real right, it was subject to the formality of re-registration imposed by our laws, in crder to have any effect against third parties in good faith. And appellant submits that the distinction of the French law does not apply here, to wit: that it is not necessary to register the jus in re, but only the jus ad rem. The obligàtion of registering and re-registering real rights is established by statutory law, and our statute does not make any distinction, but says generally that all mortgages, hypothèqnes, charges, incumbrances, and servitudes upon any immoveable property skould be registered and re-registered. (See ch. 37, C. S. L. C.) The: fore, the default of renewing the registration of said pretended right of drain is fatal, and the servitude cannot ! claimed as against third parties, to wi!, the now appellants. It is also to be noticed that the property of respondente was sold five or six times, an& also sold by the sberiff, and no mention whatever was made in said deeds of the existence of such a servitude.
Moreover, even supposing that this servitude ex’ is, and is regularly registered, there is no reason or ground why the barn beneath which said drain passes, should be demolished,
as ordered by the judgment of the Superior Court of Iber. ville. This barn does not diminish the use of the servitude or render its exercise mare inconvenient, and therefore does not constitute a change in the condition of the premises in the meaning of the law.
The declara’ion of plaintiffs, respondents, alleges that the sair. yarn rests on stone foundations. It is clearly proved by ail the witnesses that it is built on wooden posts.
It is also proved that there is no solid floor n said barn that the drain could be raised up and repaire in the barn just as well, if not better, as outside of the barn.
It is also in proof that appellants are wil1ing to allow respondents to come into the said barn to raie up said drain to repair it, and appellants urge that they were never potified, before the construction cf said barn of the existence of such « drain, and wre never put en demeure, and were never asked to allow the said drain to be raised under said barn, In fact there is no proof on the part of respondents that the said drain required any repairs, Or that they intended to make any repairs, and the pretention of respondents seems to be that the mere facts of erecting a barn over said drain, although it does not interfere with the working and repair. ing of said drain, changes the condition of the premises or of the servient land, which is Contrary to law. Appellants submit that in this case there is no change whatever as meant by law. The change of the condition of the premises :sust be such as would diminish the "se of the servitude or render its exercise more inconvenient. (See Curasson. Traité des Actions Possessoires, sec. IT; No. 65, pages 290 et 291, and No. 82, page 337, and following,) where the principle is laid down as to the interpretation of article 701 cf C. N., corresponding to article 557 of our Code, that the change complained of most be contrary to the right of the owner of the servitude, and that it really diminishes his right. There is 10 such change in this case undei the proof made,
C. À. Geofricn, Q. C. for the respondents, on the principal question in issue, contended as follows :—
3rd Piea.—That the barn erected does not interfere with the right of servitude. In answer it is opposed, that this is contradicted by the evidence. Provost says : “Il n’y a pas moyen, d’après moi, de nettoyer cette partie du canal qui se trouve sous la grange, sans enlever cette partie de la grange qui la couvre, ainsi que ce qu’il peut y avoir dans cette grange.”
Wilbrenner says : “ Ce canal a besoin d’être nettoyé et réparé. Je ne sais pas à quel endroit de son parcours ce canal est enfoncé ou cassé dans la terre, non plus, qu’à quel endroit il peut être pczrri: pour le voir, il faudrait en faire la levée d’unibont à l’autre, et il est tout claire que la grange en questicn serait un obstacle aux réparations à faire à ce canal.”
The evidence of other witnesses, also shows, that the former condition of things was so changed by the erection of this large barn, that the respondents were entirely deprived of tL: use and enjoyment of the servitude.
The deed of Pierre Dubeau establishing the servitude conveyed the right of constructing and using a drain under an alley way (which served as a foot anû a road-way for the occupants of all the houses of Pierre Dubeau) for the purpose of draining the cellar of the house on the dominant land; and appellants contends, that the right to preserve and repair the drain was an essential part of the right of servitude, and the obligation to allow the drain to be preserved and repaired, was an essential part of the servitude, and depriving the respondents of the right to preserve and repair the drain, was therefore depriving them of the servitude. Appellants rely upon the following authorities, to sustain these propositions :—Pardessus—Servitudes, Tome À p. 136, says “ Que le propriétaire du fonds grevé ne peut se refuser à laisser exécuter les travaux nécessaires à l'usage de la servitude, quand même il éprouverait quelque dom-
mage.” Toullier (Tome 3, No. 543) says, that “le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui supprime l'usage de la servitude, ou qui lui préjudicie.” Article 552, C.C. declares, that :— He who establishes a servitude, is presumed to grant all that is necessary for its exercise.” Article 553,C, G., declares, that :-— He to whom a servitude is due, has the right of making all the works necessary for its exercise and its preservation.” Article 557, C. C., declares, that, “ The proprietor of the servient land can do nothing which tends to diminish the use of the servitude or to render its exercise more inconvenient.” Article 557 also provides, that the owners of the servient land may offer to the owner of the dominant land another place “ as convenient for the exercise of his rights, and the latter cannot refuse it”
The appellants, so far from making any offer unéer this article, to allow the drain to be changed to another part of their land (if another place for the drain as convenient for the respondents could be found, which respondents do not admit) refuse to acknowledge that any servitude exists. Toullier, Tome 3:—No 662. “ Une fois l’usage et le mode des servitudes, déterminées par le titre ou par la possession, il n’est permis ni au propriétaire du fonds dominant, ni à celui du fonds servant, de rien innover à l’ancien état des lieux.
“ L'un ne peut rien faire qui tende à diminuer l'usage ou l'étendue de la servitude : l’autre ne peut faire aucun changement qui la rende plus onéreuse.”
No. 663 : “ Celui à qui une servitude est due, a droit de faire, mais à ses frais, tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver, et a même le droit en cas de nécessité de passer pour faire ces ouvrages sur les parties du fonds qui ne doivent pas la servitude, ou d'y déposer ses matériaux.”
Dalloz (1876,—2—84.) Jugé, que “le propriétaire d'un fonds grevé d’une servitude (un droit de passage) ne peut pas faire aucun changement dans ce fonds, qui rend l'exercice
de la servitude pius incommode.” Demolombe (Tome !2, p. 417) : —-“ Le propriétaire du fonds servant, est toujours obligé en vertu de l’article 701 (art, 557, C. C.), de ne rien faire qui tende à diminuer l'exercice de la servitude, cette obligation de ne pas faire est, tout aussi bien que l'obligation de faire, dans le cas des Art. 698 et 699 (554 and 555 of C.C.) inhérente à la servitude : donc, elle est réelle et transmissible avec le fonds servant la servitude.—C'est dans l'obligation passive, qui est imposée au propriétaire du fonds servant, de tolérer et de souffrir, et de ne faire aucun acte contraire à l'exercice de la servitude.”
6th Plea :—That the alleged servitude ceased to be of any benefit to the respozents, as the Corporation of St. John's, by resolution of June 2, 1879, ordered the construction of a drain, to drain the said property of respondents, and that the new drain was constructed, and serves to drain the property of respondents betier than the first drain. That, having ceased to be of any benefit to the dominant property, it has (by Art. 499, C. C.) ceased to be a charge on the servient property.
It is answered, that no attempi was made to show that such a drain had been constructed. And even if this had been proved, it would have been just as necessary to prove that this new drain was of as much benefit to the property as the first drain.
Demolombe, (Tome 12, No. 691) says :—‘ Sans doute, une prétendue servitude à laquelle le fonds dominant n’aurait aucun intérêt, serait nulle ; mais il faudrait que le défaut d'intérêt fût bien manifeste ; car, l'utilité dont parle notre article 637 (499, C. C. L. C.) doit s'entendre d’une manière très large : et il suffit que cette at. soit apparente, éloignée, et même, seulement possible,”
Ten ME SENS TEE
Rs
Ramsay, J, (diss) :—
On the 22nd August, 1843, one Pierre Dubeau, auteur of the appellants, sold, for 85 and the right to take some earth, to the auteurs of the respondents, the owners of a lotofland,
number 171, “ for the use of the said lot, the right of draining the cellar or cellars of said lot (sic) by making and passing a good drain through the lot the said Pierre Dubeau has ad possesses in the said town,” and “ beneath alley now left open between the several houses communicating from said Front Street to said McCumming Street, to make the said drain in such way as to not injure the property of said Pierre Dubeau or his assigns,” and if damages is done to pay damages. It was further stipulated that no incommodity is to arise “ from the present sold previlege so as to injure the said Pierre Dubeau or his assigns and to replace the sidewalks he may injure or take away.”
The declaration, after setting up the deed and having made the necessary allegatiors to connect the parties to the sui* with those of the deed, proceeds to set forth the breach complained of. It is said, that up to the 17th September, 1880, the plaintiff had full use and enjoyment of the privilege ceded to them, that then appellants constructed a barn covering the pathway under which the drain was constructed, that this barn covered the whole drain, that it was 100 feet long and 40 wide, and had stone foundations. The declaration further alleges : :
10. “ Que les dits défendeurs ont ainsi construit la dite grange sans la permission et le consentement: des dits demandeurs et sans leur offrir un autre fonds aussi commode pour l'exercice de leurs droits susdits.
20. “ Que ies dits défendeurs ont ainsi changé l’état des dits lieux en question sans la permission et le consentement des dits demandeurs,
30. “Que les dits défendeurs en construisant la dite grange et les dites fondations de manière à traverser et couvrir comme ils l'ont fait Ja dite allée et le dit canal, ont diminué l’usage des droits ci-haut mentionnés des dits demandeurs au dit passage et au dit canal, et en ont rendu l'usage plus incommode et même en ont rendu l'usage impossible,
DE Lorturer, Bio, vor. 18 3:
40. “ Que les dits demandeurs sont obligés de réparer en entier de suite le dit cana!, vu que des réparations à icelui sont absolument nécessaires et urgentes pour l’égoutement des dites caves de la dite maison ; que pour faire telles réparations il sont obligés de faire et faire faire des excavations considérables sur tout le parcours du dit canal, surtout sous la dite allée, mais qu’ils en sont complètement empêchés par la partie de la dite grange et les fondations d’icelle couvrant et traversant la dite allée, et ce à leur grand dommage et détriment.”
By the conclusions, it is asked that pl'aintiffs may he de: clared to have a right to the servitude constituted by the deed of 1843, and then they go on 10 pray : “à ce que les dits défendeurs soient condamnés à démolir et enlever dans lle délai à être fixé par cette honorable Cour dans et sur le jugement à être rendu en cette cause la dite grange et les fondations d’icelle, ou au moins les parties d’icelle grange
et d’icelles fondations traversant et couvrant la dite allée et le dit canal et les parties d’icelle de chaque côté le la dite allée, sur une étendue suffisante pour y jeter la :-rre provenant des excavations nécessaires pour les réparations du dit canal et l'exercice par les dits demandeurs de leur droit d’égout, le tout conformément au jugement à être rendu en cette cause, et si non le dit délai expiré à ce que les dits demandeurs, ou toute autre personne que ce soit, soient autorisées par cette honorable Cour, en vertu du jugement à être rendu en cette cause à faire et effectuer la dite démolition de la dite grange et des dites fondations ou des parties cihaut mentionnées d’icelle aux frais et dépens des dits défendeurs dans le délai et de la manière à être fixés par cette honorable Cour, dans € nar le dit jugement, à ce que les dits demandeurs soient réintégrés et maintenus en la possession paisible sous l’autorité de cette Cour de seur dit droit d'égout, et à ce qu’il soit fait défense aux dits défendeurs de les troubler à l’avenir dans la dite possession de leur dit droit.”
Under a very loose system of p'=. ‘ng,this declaration May not be demurrable, but as itis : ntedtothe Court, and under the evidence, the pretention of respondents is that the right to put a pipe or subterranean drain under a field, to drain a neighbouring house, implies an obligation never to alter the then condition of the field, and specially not to built over the drain, so that the réparation or refection of the drain may be impeded, and that an action will lie to demolish such building whether there be need of repairs or not.
In spite of vague or equivocal words in the declaration, it is evident by the motives of the judgment, which are very clearly put, that this was the issue the Court considered it had to deal with, It is there said :—
‘ Considérant que la servitude ayant eu une fois son assiette fixée dans et par son titre créatif, le propriétaire du fonds assujetti ne pouvait changer l’ancien état des lieux de manière à rendre son exercice {ant pour son usage que pour sa conservalinn et entretien, plus incommode ;
‘ Considérant que dans l'espèce il appert par la preuve que les défendeurs ont, dans l'automne de 1880, érigé des constructions sur le fonds servant de manière à couvrir l’allée dont il était question dans le titre créatif de la dite servitude, ainsi que le canal d’égout s’y trouvant enfoui; et considérant que les défendeurs n'avaient pas le droit, dans les circonsiances, de faire telles constructions à l'endroit et de la manière sus-indiquée, les demandeurs se trouvent dans l’impossibilité, à raison de la dite construction, de pourvoir à la réparation de leur canal d’égout fe la manière dont ils pouvaient le faire en vertu du titre créatif de la dite servitude, et de la manière dont ies défendeurs devaient le souffrir en vertu du même acte ;
* * *# * * *# * “Et il est ordonné au défendeur Wheeler, propriétaire et possesseur actuel du dit fonds servant, de démolir et faire
disparaître telie partie de la grange érigée sur icelui qui re- - uvre la dite allée et le canal d’égout s'y trouvant enfoui, dans le but de permettre aux demandeurs de faire, quand la nécessité s’en présentera, tous les travaux et ouvrages néces saires pour la conservation du dit canal d’égout et de la dite servitude, et spécialement pour y faire actuellement les dits travaux de réparations, la preuve constatant que tels travaux de réparations y sont actuellement nécessaires, et ce dans le déla: de trois semaines a compter de la signification du présent jugement.
“Et il est ordonné au défendeur Wuneeler de ne plus troubler les demandeurs à l'avenir dans l'exercice de leur dit droit de servitude, tant quant à son usage qu’à sa conserva- ‘tion et entretien.”
This, then, is a judgment forbidding formally the appel-
‘lants ever to built over this tube in ‘he ground. The judgment about to be rendered, although it modifizs to some extent the judgment appealed from, consecrates the same doctrine, in which I cannot concur.
The only principle invoked in support of this doctrine is, that the proprietor of the land charged shall not render the servitude less converient than it was at its creation. This is undeniable as an exposition of a general principle ; but it is not less true, that the servitude cannot be extended or exaggerated. Now, in law, what is the line of division between these co-terminous rights ?
The subject of servitude is not an easy one. It has, therefore, been examined with great care, and the principles governing these rights have been minutely described, and the principal servitudes have been named. The first of all is de non ædificandi. Now the doctrine is to be affirmed, that the right to put a tile drain in a field includes as an accessory, this great servitude for which 85 and a little earth has been paid. If such a doctrine exists in the law, some au-
5ol [ARTICLE 2172]
thority directly in point could surely have been produced. None has been produced either for or against this doctrine, which appears to me to be incompatible with the first principles of the law of servitudes and of the common experience of daily life. The servitude is limited by the title and what that title necessarily implies. So the right to draw water at a fountain implies the right to cross the land where it is situate in order to get to the fountain ; and for a similar reasGn, the right to have a ârain, implies the right to get at the place where it is to repair it, It does not, however, imply the much more important servitude of not building over a drain which may not require repair once in two thousand years, Drains as old as that have been found in full working order.
As to the particular case, there is no evidence that repairs re required. The only evidence attempted to be made is that respondents’ cellar is damp and that water lodges there ; but it is also shown that the cellar is deeper than the mouth of the drain. Respondents have no right to deepen their drain. The servitude remains as it is made,
Again, it appears that before tbe barn was built, the drair required repair or cleaning at the place where the barn now stan‘ls, and the ground was not dug up. Iam therefore of the opinion that the judgment should be reversed, as there i, n0 evidence that repairs are necessary, and, if necessary, that the plaintiffs are not entitled Lo have it declared that the building over the drain is a trouble,
Since this judgmeni was rendered, I have thought it desirable to look into the authorities to see if any could be found to support a principle so alarming as that enunciated in the judgment. The task is more tedious than difficult. Servitude come to us almost unaltered from the Roman law, and Lalaure has made a compilation of 1,029 texts from the corpus juris relating ‘o them. These I have examined carefully, and there is not one that sustains the doctrine now
laid down by the Court. It cannot be said that any one direc#ly coniradicts it, for it does not appear to have occurred to any writer or litigant that such a doctrine could be advanced ; but several texts are incompatible with the existence of such a doctrine. To deal with the subject in an orderly manner it may be useful to recall some general principles alluded ‘o in &he opinion in dissent,
(1) The owner of a servitude cannot augment the servitude as established. Dig. vüi,t, 1,1.9, (2) Nor can the owner of thi: land charged do anything to interfere with the exercise of the right. Dig. viii, t, 2, 1. 20, $$ 2, 3, 4, 5, and 6; and so à proprietor cannot built where he has ceded a right of way. Dig. viii, t. 5, 1. 9, etc. (3) The owner of the servitude has impliedly all that is necessary to its enjoyment. Dig vii, t. 3, L 3, $ 3 Therefore (4) the owner of the servitude has a right to repair canals and drains. Dig. 39, t. 1, 1. 5, $ 11. Lalaure, 477. Dig. 43, t. 23, L. 1, pr. Lal. 827. And streams. Dig. 43, t. 21, 1. 4. Lal. 814 And may pierce the wall of his neibour’s house and raise the pavement to make repairs. Dig. 43, t. 23, 1. 1, 12. Lal, 839, Giving security, Lal. 841. All subterranean drains are included. Lal. 792, quid sit reficere, Dic, reficere est rem ad pristinum statum reducere; hoc est, ne quis dilatet, aut producat, aut exaggeret. Cæpolla, tr. 2 de servit, cap. LIX, 1. (5) Can it be assumed that when there is a special mention of the prohibition to built over a right of way, that if there had been a prohibition to built over a right of subterranean drain, it would have passed unnoticed ? [t was not that the rights as to running water were overlooked, for not only is the owner of the subject land forbidden to built over the right of way, but he is equally forbidden to built so as to prevent the right of gutter. Dig. viii, t. 5, 1, 9. Again, the idea that the owner cannot built over a subterranean drain is compatible with the laws as to the cleansing of sewers.
In addition to this, a curicus legal dificulty hears on this question. The right to prevent any one building on a right
Of way seems to be contradicted by another law : ‘ Qui viam habet, si vpus novum nuntiaveri adversus eum qui in vid ædtficat, nihil agit, sed servitutem vindicare non préhibetur.” Dig. t. 39, 1.1, 14, The contradiction between this text and the one already cited (Dig. viii, t. 5,1. 9) naturally has given rise to considerabie controversy. (See Merlin, Den. de N. O., pr 140, Pothier, Pand., Bréard-N. 15, p. 500.) Pothier, following Cuje=, adopts the view that the latter law only applies i9 such new works as indirectly affect the use of the servitude. Ib. and Cujas 10,118 C.) Ifthis be correct, it seems incontestable that the latter law is an imperfect fragment and tha', if entire, it would meet exactly the case of repairs or occasionaïi use, Being s0 interpreted it is decisive against the principle of the judgment ia this case. Cæpolla gives a form of the action to remove an impediment to the repair or cleansing of a sewer, and the defendant’s answer, from both of which it appears that the impediment need caly be removed wher. the plaintiff requires to repair, and for the purpose of repair, Tr. IL, cap. VI, 7 and 8.
Under tie modern French law there does not seem to be any change from the old law in this respect. Mr. Laurent, with his accustomed vigour, builds his doct ‘ne on the C. N., but his conclusions do not seem to add much to the doctrine of the roman law. Whether interpretation is to be strict or broad is little more than a question of degree in most cases. As regards servitudes, it never has been questioned that the greater right implies the minor, or that the necessary accessory (called by Mr. Laurent, with questionable exactitude, the “servitude accessoire ” ) follows the principle by implication.
Our code has followed the old law of servitudes without deviation, except in two articles (821 and 532, $ 3) Neither of these modifications alters the general principles of servitudes. They merely affect details.
Dorion, C. J, :— The majority of the Court are of opinion that the judg-
ment is in conformity to law, and should be confirmed. The Blacks say, you have built over our drain, and we wish to repair it. In answer to this, Wheeler pleads, first, your right to have a drain there has not been registered as required by law. This Court decided in the case of La Banque du Peuple & Laporte, that the registration of a title does not require to be renewed. This pretention of appellants is, therefore, unfounded, The next question: is whether the appellant had a right to put up à building over the drain. The person to whom servitude is due, whether it be a right of way over, or a right to have a drain thrcugh, a neibour’s land, is entitled to enjoy it without impediment, The proprietor of ihe scrvient lar.d cannot 1iminish its use or render its exercise more inconvenient. It is shown by the evidence that repairs are necessary, and the respondents cannot get at the drain to repair it. We think, therefore, that the respondents are entitled to ask that the barn be taken down so as to enable them to make repairs to their drain, But as it may not be necessary to take down more than a simall vortion, we modify the judgment so as to make this more explicit, and to prevent the appellant from beisg ;x io greater inconvenience or expense than can be avoided in order to repair the drain.
As to Coker, [would be disposed to say that there should have been no damages allowed against him. He had ceased to be proprietor before the action was instituted, and no damages appeared to have been suffered, but we do not reverse the judgment on this head, as the amount is nominal.
Moxk, J.:— I need not say more than that I enlirely concur in the reasons which have been stated by the Chief Justice, and I am at a lost to understand how any other view can be taken of the case.
The following is the text of the judgment in appeal :—
“ La Cour, etc. :— “ Considérant qu’il n’y a pas mal jugé dans le jugement
rendu par la Cour Supérieure siégeant à St, Jean, dans le district d’Iberville, le 19 d'avril, 1883, et dontt est appel, confirme le dit jugement avec dépens contre les appelants, en faveur des dits intimés, avec la modification suivante, savoir : Il est ordonné au défendewi, Wm. W. Wheeler, l’un des dits appelants, propriétaire et possesseur actuel du fonds servant désigné dans la déclaration, de démolir et faire disparaître telle partie de la grange érigée sur icelui qui recouvre l’allée dont il est question dans le titre créatif de la dite servitude, et le canal d'égout s’y trouvant enfoui, jusqu’à ane hauteur suffisante pour permettre aux demandeurs de faire, quand la nécessité s’en présentera, tous les travaux et ouvrages nécessaires pour la conservation du dit canal d’égout, et de la dite servitude, et spécialement pour y faire actuellement les dits travaux de réparations, la preuve consiatant que t is travaux de réparations y sont actuellement nécessaires, et ce, aussi commodément qu’ils auraient pu le faire d'aprés l’état des lieux lorsque la dite servitude a été imposée par l'acte du 22me jour d'août 1843, ce qui sera établi par experts, si les parties ne peuvent s'entendre ; et ce, dans un délai de trois semaines à compter de la sig. ‘ation du présent jugement, ou tout autre délai qui sera fixé par la Cour Supérieure, sinon, et ce délai passé, sans avoir fait disparaître telle partie de la dite grange, il est ordonné que telle démolition et destruction soit faite sous l’autorité de la Cour, aux frais et dépens du défendeur V7heeler ;
Et il est ordonné au dit défendeur Wheeler (appelant) de ne pas troubler les demandeurs intimés à l'avenir dans l’exercice de leur droit de servitude, tant qu’à son usage qu’à sa conservation et entretien ;
“Et la Cour, quant au défendeur appelant Edward C. Coker, renvoie cette partie de l’action demandant qu’il soit restreint à reconnaître la dite servitude et à démolir la construction y érigée ; mais maintient contre lui cette partie de l’action demandant des conclusions personnelles contre [ui et le dit Wm. W. Wheeler : £
“Et en conséquea * cour condamne les défendeurs appelants à payer aux demandeurs intimés la somme de 850 titre de dommages intérêts.” (Dissentiente l'Hon. M. le juge Ramsay).
Judgmertt confirmed,
10 Legal News, p. 107, Whecler et Black, Actio confessoria
C. Supréme, Olitawa, 1887. Fr Building of barn over alley subject to right of access to drain— Aggravation—urt, 557 C. C.
By deed dated Aug. 22, 1843, P. D. sold to one J. B,. a certain property in the town of St. John, P. Q., with the right of draining the c-Ilar or cellars of the said property “ by making and passing a good drain through the lots the said Pierre Dubeau has and possesses . and beneath the alley now left open,” ‘“ an between the several houses belonging to the said Pierre Dubeau,” and the said deed of sale establishing the said servitude was duly registered by a memorial thereof, October 6, 1843.
The respondents Faving subsequently acquired said property, by their preent actidn against the appellants, owners of the servient lard, prayed that the said appellants’ property be declared to have been and to be «till subject to said serwitude, and that the appellants be ordered to demolish a portion of a large barn, constructed by them over said drain, which, they claim, tended to diminish the use of the servitude and to render its exercise more inconvenient. The appellants, on the present appeal, contended that inasmuch, as the barn was built on wooden posts there wa: no solid floor in the barn, and the drain could be raisei up and repaired just as well, if not better, as outside of the barn, there was no change of condition of the servient land contrary to law.
Heun, affirming the judgment of the Court of Queen's Bench, Montreal, M. L. R., 2 Q. B. 139, that on the evidence the building of the barn in question aggravated the condi-
tion of the premises, and t'erefore that the judgment of the Court below ordering the appellants to demolish a portion of their barn covering the said drain, in order to allow the respondents to repair the drain as easily as they might have done in 1843, when said drain was not covered, and to pay 850 damages, should be affirmed.
Gwynwes, J., was of opinion that all appellants were entitled to was a declaration of right to free access to the land in question for the purpose of making all necessary repairs in the drain as occasion may require, without any impediment or obstruction to their so doing being caused by the barn which had been erected over the drain, and that the action for damages was premature,
Appeal dismissed with costs.
2173. A défaut de tel] 2173. If such renewal renouvellement les droits|be not effected, the real réels conservés par le pre-|rights preserved by the mier enregistrement n’ont first registration have no aucun effet à l’égard des|effect against other cre- « res créanciers, ou des|ditors ana subsequent puracquéreurs subséquents | chasers whose claims have dont les droits sont al been regularly registered, lièrement enregistrés.
Voy. Sts. Ref. B. C., ch. 37, s. 77, $ 2, cité sur art, 2172.
2174. Le régistrateur| 2174. The registrar canne peut faire aucune cor-|not in any way correct or rection ou changement sur|alter the plans or books les plans et livres de ren-|of reference ; and at any voi; et, en tout temps, s'il|time if he find therein s'y trouve des omissions|errors or omissions in the
ou erreurs dans la description ou. l’étendue d’un lot ou parcelle de terrain, ou dans ‘w» du propriétaire, il 1 doit faire rapport au Uominissaire des terres de Ia Couronne, qui peut, chaque fois qu’il y a lieu, en corriger l’original ainsi que la copie, certifiant telle correction.
Telle correction doit être faite cependant sans changer les numéros des lots ; et dans le cas d’omission de quelque lot, il est intercalé en le distinguant par des signes ou des lettres qui ne puissent déranger le numérotage primitif,
Le droit de propriété ne peut être affecté par les erreurs qui se rencontrent dans le plan et le livre de renvoi ; et nulle erreur dans la description, l’étendue ou le nom, ne peut être interprétée comme donnant à une partie plus de droit à un terrain que ne lui en doune son titre,
St. de Québec, 35 Vict.
ch. 16, s, 2. l
Si depuis le dépôt du plan et du livre de renvoi officiels
description ox dimensions ofany lot or parcel of land, or in the name of the owner, he must report the same to the Commissioner of.Crown Lands, who may when the case requires it correct the original and the copy likewise and certify such correction.
Such correction must however be made without changing the number of the lots : and in the case of the omission of a lot it must be inserted by distinguishing it by characters or letters, so as not to interfere with the original numbering.
No right of ownership can be affected by any error in the plan or book of reference, nor can any error of description, dimensions or name be interpreted to give any person any better right to the land than his title gives him.
Amend.—Le statut de Q, 35 Vict., c. 16, s. 2, contient ce qui suit :
d’une localité quelconque chez le régistrateur, un chemin non cadastré porté sur le dit plan, devient propriété privée, il sera donné au dit chemin, devenu propriété privée, un numéro de la même manière qu’il est pourvu par l’article 2174 du Code civil pour le numérotage d’un lot qui aurait été omis dans la confection des dits plan et livre de renvoi.
St. de Québec, 49-50 4 1. Article 2174 of the Civil Code ch. 11, s. 1. is amended by adding thereto the following paragraph :
2. After the coming into force of the provisions of article 2168 of this code, respecting the cadastre of any locality, if it be ascertained that there sre certain lots of land designated erroneously under several numbers, or whenever a renumbering becomes necessary in consequence of the construciion of a new road or the closing of an old one or for any other cause, the Commissioner of Crown Lands may, on being so required by the parties interested, amend and correct the official plan and book of reference thereto of such locality, by striking out and cancelling the numbers found to be useless, provided that there are no registrations of mortgages against the numbers which it is proposed to cancel,
If it be found that the same territory is included in the cadastre of two different localities, or that some territory is included in the cadastre of a territory to which such terri. tory does not belong, the official plan and book of reference of the place to which such territory does not belong, and the one to which it does belong, may be corrected in consequence.
Notice of such corrections, in both cases, must be given in the Queber Official Gazette so soon as the correction has been certified by the said Commissioner.”
