L’inspossession ar il n’est

tel à tous

elime dit, mataire v+ la mor, ci endant OL our où ce )ourvu que lonateur, y e précaire.

a personne,

516, Le tiers détenteur doit être saisi en vertu d'un titre

Il répudie au contraire la successiou, pour ne pas prendre cette qualité, Je sais qu’il payera les d ‘tes dn donateur, existantes au jour où le n°2 trat a été passé, telles qu'elles sont énoncées dans l’état que la loi ordonne d'y joindre ; mais cela ne prouve pas qu'il continue la personne, pas lus que s’il s'agissait «un simple donataire 4 titre particulier, à la charge de qui son titre aurait mis certaines dettes. li peut d'ailleurs souvent arriver qu'il n'ait aucune dette à acquitter, parce qu'il n’en existait aucune au moment où la donation a été faite,

“On trouvera peut-être bizarre qu'il dépende du donataize d'interver. tir ou de pas intervertir la possession précaire de son auteu-, suivant qu'il optera pour une qualité ou pour une autre, suivant qu'il acceptera la succession comme institué contractuellement, ou qu'ii s'en tiendra aux biens qui existaient au jour de la dozation. Je réponds que la bizarrerie, S'il y en a, appartient au législateur, qi lui permet d’être, à son gré, ou de ne pas être le continuateur d”: défunt. Si par hasard le fermier ou l'usufruitier avait institué une personne légataire universelle, en ajoutant, que dans le cas où elie croiruit ne pas devoir accepter, il lui lègue l'immeuble, que nous supposons possédé par lui à titre pré. caire, tout le monde conviendra que le légataire, en optant pour cet immeuble, en acquerrait la possession et pourrait le prescrire, C,, c'est précisément là ce que fait le onataire de biens présents et à venir, sauf qu'au lieu de tenir son droit d'option du testament du défunt, letient

de la loi, dont ia disposition sera, du reste, presque toujours reproduite tout au long dans son titre.”

(1) Quid des enfanss à qui le détenteur précaire consentirait une démission de biens ?—Belime dit, n, 130: “Il y a ici les raisons les plus plausibles pour soutenir que l'enfant, dans le lot duquel aurait été placé l'immeuble, succéderait au vice de la possession de son auteur, Ces sortes de partages entre descendants sont toujours faits en vue du droit futur héréditaire, tellement que si l’un des héritiers avait été omis, l’acte serait nul pour le tout. On a considéré de tout temps les démissions de biens moins comme une donation que comme une succession anticipée, ce qui est si vrai que Lebrun (Traité des successions, p. 14) énumérait cet événement parmi ceux qui donnent lieu à l'ouverture de la succession. D'où l’on pourrait conclure que les enfants, qui succèdent ainsi à l’universalité des biens de leur père, ne pourraient pas plus que lui prescrire les choses qu’il ne détenait que précairement,

“ Sans doute, cette doctrine pourrait se soutenir sans trop de hardiesse : cependant nous ne la croyons pas conforme guy nrinsinas 4

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code civil. Ce serait une idée très-inexacte que de confondré un partage fait entre-vifs par un ascendant à ses descendants, avec l'ouverture de la succession. Lebrun lui-même ne les confondait pas, et, s’il remarquait l’analogie de ces deux faits juridiques, c'était principalement dans le but de traiter des démissir : : vs dans un livre où cette matière ne venait pas se placer d’#ler ne. Il y a encore moins de motifs aujourd’hui que de son temp : ur &* imiler deux choses si différentes, car sous l'empire du code, le partage une fois consommé ne peut plus être révoqué par l'ascendant, comme dans ie droit coutumier ; il ne s'évanouit pas non plus par le prédécès de l’un des enfants ; il ne peut porter que sur les biens présenis ; en un mot, il offre tous les caractères des donations entre-vifs, dans la forme desquelles il doit être fait (code civil, art, 1076); aussi l'art. 718, en disposant que les successions s'ouvrent par la mort naturelle el par In mort civile, ne permet plus de soutenir en aucune manière, avec Leb-un, que les partages entre descendants ne sont qu'une ouverture de sccessior. anticipée.

«“ Autre chose est, en effet, succéder à une personne, la continuer, être de toutes ses obligations, etiam ulirà vires hæreditatis ; autre chose recevoir d’elle une donation, même générale, qui n’astreint au plus le donataire qu'à payer les dettes présentes, et encore s'il n’en a été autrement conyeuu, Cela est si vrai que les enfants donataires pourront, à la mort de leur père, répudier sa succession, qui sera peut-être acc2p1°e8 par d’autres, ce qui démontre évidemment qu'ils ne sont pas les continuateurs de la personne, mais de plus successeurs à titre particulier,

“ L'équité qui milite en faveur du propriétaire, est sans doute une considération puissante. Mais qu’on ne sacrifie pas à cette équité prétendue d’autres iniérêts, qui peuvent aussi se maitre à l'abri sous les principes du droit commun. üette donation pourra souvent avoir été faite de tonne foi, si, par exemple, c'est l'héritier d’un usufruitier qui, dans la persuation qu’il est propriétaire, à donné la chose à l’un de ses enfants. Quand celui-ci a joui pendant longtemps, ne serait-il pas trop rigoureux de lui interdire de prescrire à tout jamais ? Si on lui oppose l'art. 2237, il répondra que cet article ne parle que des héritiers, qu'il n’est pas héritier, qu’il a un titre translatif de propriété, et que, loin d'étendre la disposition de la loi qui tend à jeter sur la propriété une incertitude si longue et si déplorable, on doit bien plutôt se montrer disposé à la restreindre. Il nous semble que ce langage mérite d'être écouté et que la position de enfant sera souvent aussi favorable que celle du propriétaire, qui a dû être averti de l'interversion du titre, en voyant le fonds passer des mains de son représentant dans celles d’un tiers, sans que ce fait, qu'il a dû connaître, le tirât de sa coupable

insction

partagé translalif de propriété. Ce sont les termes de l’art. 2139 ; rture de tel serait, par exemple, une vente, ane donation, un legs à narquait titre particulier, etc. (1). Mais si le fermier vendait comme ns le but fermier et non comme maître, cette qualité, impliquant conbre tradiction avec la vente, laisserait Ja Possession dans son 2 pe rt état vicieux (2). La précarité survivrait à ce simulacre d’a- à plus être liénation, et l’on chercherait en vain uu tiers détenteur, ne s'éva- Au surplus, nous insisterons plus tard d’une manière spé- ; ut porter ciale sur ce qu'on doit entendre par titre translatif de prosiséue priété (3). »

qu ee 917. Le titre translatif de propriété doit être sérieux et : nier: sincère. S'il n'était qu’une simulation concertée pour tromidanis ne per le véritable propriétaire, on ne devrait Pas y avoir égard, et l'on déciderait avec raison que la possession continue à iuer, être être précaire. Ë re chose Je suppose qu’un fermier sous-loue l'immeuble pris à bail, L plus le Entre le sous-fermier et lui, il est convenu qu'il ne s'agit <e et que d’une location ; mais ostensiblement ils font paraître un 3 ie acte par lequel le fermier est censé vendre au lieu de sousles conti- : louer. L'individu que le fermier s'est substitué, jouit à titre culier. apparent de propriétaire, et pendant dix ans le fermier ne oute une quité pré- (1) Bretonnier sur Henrys, p. 905, loc. cit. ; infrà, n. 872 et 873. ss ri sous les ?) Rapport de M. de Broé. (Dalloz, XXXII 1, 83), avoir êle (3) Infrà, n. 873 et suiv.

itier qui, Add, Op. conf. de Duport-Lavillette, t, V, p. 194, où il dit : “ Mais il un de ses faut au moins, dans ce cas, qu'il résulte clairement de l'acte formant A pas trop l'interversion, que la Propriété de la chose détenue Précairement a été ui ve transférée au tiers, de manière à ce qu'il ne pût plus douter qu’il aurait ; iers, , droit de jouir comme propriétaire : car s'il résulte de l'acte que son ven- >, loin deur n’a voulu lui transmettre que le droit qu'il avait en la chose, sans d 6 une in- luien attribuer Ja propriété d'une manière indubitable, je vrai propriéntrer dis ‘aire ne peut pas être dépouillé lui-même de son droit par l'effet d’un iite d'être Contrat qui lui est étranger et dont il ignorait les conditions, surtout as Le lorsqu'il avait de justes raisons de u titre, €

roire que la possession du tiers n'é.

me litre précaire qu’avait son auteur, celles d'un

ble “ Ceci s'applique surtout aux droits incorporels, tels que les servitudes coups réelles,"

lait qu'au mè

DE LORIMIER, Bis. vo. 19,

paye pas. Au bout de ce temps ces actes cachés sortent de l'obscurité, et on brave le propriétaire en lui disant, comme gans la célèbre comédie de notre Molière :

“ La mtison à présent, comme savez de reste,

“ Au bon monsieur Tartufe appartient sans conteste ; «“ De vos biens désormais il est maitre et seigneur,

«“ En vertu d’un contrat duquel je suis porteur ;

« [l est en bonne forme, et l'on n’y peut rien dire (1).”

La simulation et la fraude sont des vices odieux que les magistrats doivent s'appliquer à combattre avec énergie. Teur sagacité n’aura pas de peine à découvrir le mensonge caché sous les voiles de titres colorés. Ils se mont-eront surtout sévères lorsque le détenteur précaire sera de ceux qui, comme l’engagiste et l’antichrésiste, n'ont que des rapports éloignés avec le propriétaire, et qui peuvent dérober à sa surveillance une mutation dolosive avec plus de facilité qu’un fermier, qui, tous les ans, doit le payement de ses canons. La mauvaise foi du prétendu acheteur devra être prise en considération et combinée avec les autres circonstances du fait, afin de décider s'il y a eu connivence pour opérer une spoliation par des moveus détournés. Rien n’empèchera les magistrats de déclarer, si leur conviction les y porte, qi le tiers détenteur w’a qu'un titre imaginaire, ei qu'il est au lieu et place du détenteur précaire.

518. Toutefois la connaissance simple de l’ab sence de droit, dans la personne du vendeur, ne serait pas suffisante par elle-même pour exclure une possession à l'effet de prescrire. Le possesseur de mauvaise foi qui a un titre vicieux, peui le purger par le secours d’une possession de trente aus, ayant tous les caractères voulus par l’art. 2225 du code civil. Pour décider qne le tiers détenteur n’est qu’un possesseur précaire, il faudrait, outre la mauvaise foi, des faits de simulation, de dol et de fraude, qui rendissent inutile l’acie translatif de propriété. C'est ce que disait M. de Broé dans

vw

(i) Tariufe, aci, Ÿ, scène iŸ

Î rtent de un rapport à la cour de cassation, dont j'ai critiqué plus haut comme quelques parties (1), mais que je me fais un plaisir de citer ici Comme une autorité grave, Mais en droit que résulte. “ rait-il de la connaissance des vices du titre ? Que peut-être “ l'arrêt aurait pu se fonder sur celle circonstance pour en bé “ déduire la cortinuation de la précarité ? Mais n’était-ce | “pas À une appréciation d'actes et de fait qui était dans de 4 : ‘domaine exclusif de la cour royale ?.. Il y 2 plus : de la | Sub les # con naissance des vices du titre à la continuation de la préénergie, “carité, la conséquence n’était pas forcée, Il pouvait bien oc tbaibs “ en effet n'en résulter que la HAUTAige foi. Or, {a précarité Si ste “ et la mauvaise foi sont deux choses distinctes. Sous le droit éux qui, 3 = romain, comme aujourd'hui, la précarité étais un obstacle répyoié “ perpétuel à la prescripie 1, Mais, sous le droit romain és dei à “comme aujourd'hui, la mauvaise foi ue forme un obstacle | facilité “qu’à la prescription de dix et vingt ans, et nullement à la | Le aa # prescription trentenaire introduite postérieurement. Ainsi, tre prise * celui qui achète d'un fermier, vendant comme proprié.- | RENE ‘ taire, sera bien un possesseur de Mauvaise foi s’il a connu 4 r- opérer É: “les vices de son titre, Mais L ne sera pas par cel même npêchera “ua possesseur précaire : il pourra donc commencer de son ot; q “ chef une prescription animo domini (2). il dei x On ne saurait mieux dire.

(1) Nes 456 et suiv, > de droit, . (?) Dalloz, XXXIH, 1, 83.

sante par Add. Op. conf, de Balime. n. 191 ; de Vazeille, n. 159, où #l dit: «Je prescrire, détenteur précaire... j “apable pour vendre la prpriété, n’en peut pas eux, peul mieux aliéner la poss-ssion qu n dérive, Mais si en droit il ne peut L ente aus, aufrrer ni propriété ni Possession, en fait rien. ne l'empêche de cesser he >] #8 détention, et de laisser une autre personne occuper le fonds dont i] J ode civil. &bandonne ja jouissance, En prenant ce fonds, le nnuve] occupant ne j pipes: prend pas le titre de celui qui l'e déserté ; il ne succède Pas à ses rap- L. its de si- ports avee le maître qui Pévait mis en possession, 11 oCCuPe pro dere- RL ile l'acte DE co. possède pour Mi amimo domim. En droit il n'est pas permis au Broé dans détenteur précaire

d’aliéner ; mais Possesseur apparent, on peut Je sup. Et si, en fait, abusant de ces apnarennes !!

268, il Fond,

» donne ou iègue la chose qu'il détient, la disposition est

Poser propriétaire.

nulle sans

vw

519. Justinien, redoutant :s dangers des interversions simulées auxquelles nous venons de faire allusion, avait voulu par sa novelle 119, chap. 7, qu lorsque le verdeur était de mauvaise foi, ° successeur particulier de bonne foi ne pût prescrire p?: dix et .ingt ans, qu’autant que le véritable proprit.arre aurait eu connaissance de la sous-aliénalion. Mais, s’il l'avait ignorée, le successeur particulier ne pouvait prescrire que par trente ans, de même que sil était de mew+aise foi. Et cette novelle était suivie dans ia plupart des pays de droit écrit (3).

Vazeille regrette ces dispositions du droit du Bas-Empire,

difficulté ; il n'a transmis ni propriété, ni possession ; mais l'acquéreur qu’il a trompé a pour jui son intention d'être propriétaire, et s il y joint la détention, il jouit dans la confiance qu'il est valablement acquéreur, dorataire ou légataire, pro emplore, pro donato aut iegato. Sa confiance est mal fondée ; mais qu'importe pour la possession ? Il n'est pas personnellement un détenteur précaire.”

(1) Quid de la prescriplion à opposer au nu propriétaire el résullan' des actes de partage ou d'abornement faits par l'usufruitier ?—Proudhon, Usufruit, n. 1246, examine cette question,

(2) L'espace de trenie ans exigé par la loi pour que l'extinetion de l'usufruit par le non-usage, ail lieu au profit de l'héritier qui est prepriétaire du fonds et qui est en mérre temps débiteur personnel de la servitude, est-il nécessaire aussi vis-à-vis d'un tiers acquéreur auqu : le fonds aurait été vendu en plein domaine, sans le lui dénoncer comme grevé d'un usufruit ?—Cette question est examiné par Proudhon, Usufruil, n. 2123.

(3) Merin, Répert., v° Prescription, p. 575, à 13; Favre, code, lib. VII, tit. VII, déf, 1, én/rà, n. 847 et 860 ; Henrys, t. II, p. 240.

Add. Après la citation de ces textes, Vazeille ajoute, n. 182: “ es tribunaux de Bourg et de Pont-‘le-Vesle avait voulu être encore plus équitables que la novelle. C'était un excès que la cour de cassation a réprimé. Ces tribunaux ne s'étaient noint arrêtés à une possession de quarante ans, qui avait un titre pour base, par ce seul motif que celui qui avait fourni ce titre n'avait acquis lui-même, treize ans auparavant, que par contrat pignoratif. L'arrêt de cassation, rapporté dans le pre

mier volume de Denevers, est du 17 octobre 1796 (7 vend. an Vi.”

"versions Jn, avait verdeur Jonne foi » le véri- 18-aliénaculier ne s’il était a plupart

Empire,

Pacquéreur t s'il y joint acquéreur, a confiance est pas per-

el résullan' -Proudhon,

tion de l'uest prepriéde la servi qu ! le fonds omme grevé n. Usufruil,

ode, lib. VI,

.182: « ‘es encore plus > cassation a >ossession de tif que celui auparavant, > dans le pre-

mur ei!

au Tv}.

nroscrites par le code civil, et fondées, dit-il, sur une grande considération d'équité (1). Je ne partage pas son.opinion. Justinien, ou plutôt son Tribonien, comme dit Eenrys à ce propos (2), sacrifiait le possesseur de bonne foi au propriétaire indolent qui néglige les droits. Entre l'un et l’autre je crois que l'équité devait faire pencher la balance en faveur du possesseur de bonne foi, contre le propriétaire qui laisse ses héritages sans surveillance et donne sa confiance à des administrateurs ou détenteurs infidèles. Le vendeur de mauvaise foi n’est-il pas le représentant du propriétaire, puisque c’est des mains de ce dernier qu’il tenait la chose àtitre de fermier, de dépositaire, d’engagiste, etc. ? Or, le propriétaire ne doit-il pas s’imputer de lui avoir remis sa possession sans s'inquiéter ensuite de l'usage qu’il en ferait ? 920. Il y a cependant quelques cas où l’art, 2229 peut amener des résultats qui au oremier coup d'œil semblent tenir de la surprise. Favre en vite un exemple. Fermier de Pierre, je vends à un acquéreur de bonne foi l'immeuble dont je suis étenteur, et avec le prix je paye pendant dix ans les canons au propriétaire ; celui-ci, rassuré par le service exact des fermages, ne songe pas que son fermier le trahit. Mais, à l'expiration de ce temps, les payements cessent ; Pierre s'en inquiète et trouve à ma place un tiers détenteur qui a joui, cultivé, récueilli de bonne foi, publiquement et à titre de propriétaire, et qui lui oppose la prescription (3). Il est

(?) Tome II, p. 240.

(3) Définit, 1, tit. VILL, lib, VII.

Add. Vazeille rappelle cet exemple, n. 161, comme preuve des abus qui peuvent résulter de la loi,

Op. conf, de Belime, n. 133, où il dit : “ On objecterait vainement une décision du jurisconsulte Paul, d'après lequel, si le fermier qui a vendu le fonds, a payé ses canons à tous les deux, c’est-à-dire au propriétaire et à l'acheteur, et ulrique mercedes præstilit, le bailleur est réputé conserver la possession,

“ Dans l'hypothèse de cztte loi, it faut remirquer qus le fermier, en

certain que ce moyen est décisif, malgré lacquittem.ant des fermages annuels : ‘“ quamvis intereà, dit Favie, promissam “ pensionem conducior mihi solverit per singulos annos.” En effet, la réception de ces fermases ne constitue pas une possession qui puisse balancer la possession corporelle et exclusive de l'acheteur ; ou pour mieux dire, ce que Pierre a possédé, ce ne sont pas les fruits de son immeuble, car ils sont passés en d’autres mains, ce sont les intérêts de la somme d'argent qui m'a été payée par mon acquéreur, Pierre n’a donc eu aucune possession, ei la possession de dix ans de l'acquéreur doit l'emporter à l’aide du titre et de la bonne foi. Voilà quelle est !a solution à laquelle Pierre ue peut échapper. On s’en afilige pour lui, et l'on s’en prend à la loi, i

Mais, si l’on y fait attention, on reconnaîtra que le propriétaire ne se trouve pas dépouillé sans sa faute, ei que la subtilité de son fermier wa réussi que parce qu’elle a été secoudée par son incroyable négligence. Comment se faitil qu’il laisse écouler dix ans saus aller visiter sa ferme, sans s'informer qui la cultive ? Par quelle incurie a+-il pu ignorer pendant l'espace de dix ou vingt ans que son fermier s'était retiré et qu'il s'était substitué un possesseur nouveau, jouissant à titre de maitre, et qui peut-être a bouleversé la propriété de fond en comble.

J'avoue que cet acquéreur a agi légèrement en ne se faisant pas montrer le titre de la propriété de celui qui lui vendait, Mais sa faute n’est pas à comparer à celle du propriétaire, qui d’une part a moutré une négligence repréhen-

vendant, avait repris immédiatement ls fonds à bail, en sorte qu’il était resté en possession apparente. Nous supposons, nous, au contraira, que l'acquéreur est entré en jouissane, fait publie qui mt toujours, jusqu'à un certain poiat,le propriétaire dans son. tort.”

Jurrsprudence.—Si l'acheteur laisse l'immeuble entre les mains du vendeur ? [1 n’y & aueun+ possession ntile si, après la vente faite sous seing privé, il a laissé sou vendeur eu jouissance come fermi-r verbal (Bruryges, 18 janvier 1826. Pau, 14 mai 15).

rent des sible, et qui de l’autre est responsable du détenteur précaire

MELISSA DL de son choix, auquel il avait confié aveuglément sa pos-

annos.” session.

pas une Au surplus, il faut reconnaître que ces cas sont assez rares

Jrelle et dans la pratique.

> Pierre 520 29 (1).

jé po a (1) Quid des cas où le délenteur précaire es reslé en possession ? Peut- /

on dire qu’il possède pour le nouvel acquéreur ?—Dans les numéros pré-

quéreur. cédents On a supposé le cas d’une transmission de possession réelle ; ssion de dans le cas contraire, y aurait-il présomption contre le bailleur; véritable tre et de propriétaire ? Duranton, n. 249, résout la question négativement : ‘ Il e Pierre ; faut aussi, dit-il, comme nous l'avons dit précédemment, que l'acheteur n prend ou le donataire qui a reçu du fermier, de l’usufruitier, ait la possession réelle de la chose, ou du moins, si le vendeur ou le donateur s'est réservé l'usufruit, ou a pris un long terme pour faire la délivrance (cas dans les. le pro- quels l'acheteur où le dotataire peut très-bien posséder par son minis- “ que la ère), il faut, disons-nous, que la cause de cette possession ait pu être lle a été connue du propriétaire qui avait concédé à précaire, et auquel la prest se fait- cription est aujourd'hui opposée ; car si elle lui a été cachée, la posse:- | ferme, E sion à par cela même êté clndestine à son égard, et elle n'a pu servir de atil pu base à la prescription contre lui,, Autrament la mauvaise foi d'un usufruitier qui vendrait la chose à l'insu du propriétaire, en coutinuant de son fer- rester dans le fonds, et cela probabl meut par connivence avec l'achezut noU- teur, exposerait aisément le maitre à per jre sa chose par un moyen qu'il a boule- ne pourrait empêcher; ce que le loi n’a pu raisonnablement vouloir admettre. Un emphytéote, par exemple, ou un fermier qui a un bail à e se fai- longues anné»s, ou qui a renouvelé dans la suite plusieurs fois son bail, j qui Lui a fait don entre-vifs à sa femme, par son contrat de mariage, des biens qu'il détenait à ce titre pécaire : on peut même supposer que la femme du Pre était de bonne foi dès le principe, et cela, selon nous, ne changerait rien préhen- à la solution de la question. Le mari, loin de faire connaître la donation ; à celui duquel il tenait sa jouissance, lui a, au contraire, payé exactequ'il ‘tal ment la redevance annuelle ou les fermages,comme par le passé. Or, quoi- CoRUAUS, qu'une femme mariée possède par le ministère de son mari les biens dont toujours, celui-ci a la jouissance et l'administration, par conséquent ceux qu’il lui a donnés lui-même comme les autres, néanmoins, dans l’espèce, nous mains du ne croyons pas que la femme puisse argumenter de la possession qu'elle aite sous: aeue par le ministère de son mari, pour prétendre qu'elle a prescrit + r verbal contre le propriétaire ; autrement il faudrait dire que la prescrigtion, instituée en punition de la négligence des propriétaires, court aussi