HOW PRIVILEGES UPON IMMO- VEABLES ARE RETAINED

2015. With regard to immoveables, privileges produce no effect among creditors, unless they are made public in the manner determined in the title

et sauf les exceptions con-| Of Registration of Reai tenues au titre : De l’En-| Rights, saving the excepregistrement des Droits| tions theïrein mentioned. Réels.

Entre les créanciers, les priviléges ne produisent d’£ffet à l'égard des immeubles qu’autant qu’ils sont rendus publics par inscription sur les registres du conservateur des hypothèques de la manière déterminée

(1) L. 6, 3 2, ff, comm. divid. 1. 5, C, de ædif, priv.

par la loi, et à compter de la date de cette inscription, sous les seules exceptions qui suivent.

* 1 Troplong, Des privil., 264 bis. Cet article du Code

n° 264 et s. Ÿ civil est le premier qui se présente à nous sur le système de publicité, qui fait la base du régime hypothécaire ; système Avantageux sous tous les rapports, parce qu’il est fondé sur la bonne foi qui doit présider aux transactions, mais imparfait à beaucoup d’égards, et qui n’assurant pas au tiers une connaissance complète de la situation de celui avec qui ils veulent contracter, est bien souvent un piége, au lieu d'offrir une garantie, Aussi presque tous les bons esprits s’accorent-i’, à reconnaitre que le Code civil est, sur ce p .at important, susceptible de recevoir de nombreuses rectifications. On a vu, dans la préface de cet ouvrage, quels sont les vices et les lacunes qu’on peut avec raison lui reprocher.

265. Les priviléges produisant une affectation réelle su: le. chose, et donnant aux créanciers le droit de la pour. .e entre les mains des tiers, on a jugé utile de les soumettre à la publicité ; on est parti à: cette idée, que l'immeuble doit annoncer tout ce qui le grève, et que l’acqéreur serait trompé s’il ignorait les chances d’éviction auxquelles il est soumis, ainsi que les charges qui sont assises sur l'immeuble qu'il a acheté et dont il peut avoir intérêt à le purger. De là, la formalité de l'inscription exigée par l’art. 2106,

Ici plusieurs réflexions se présentent à l’esprit.

266. D'abord, ** n’est pas l'inscription qui fait le privilége ; car, comme on l’a vu ci-dessus, il dérive de la qualité de la créance (1). L'inscription n’est qu’une formalité extrinsèque, une sorte de complément pour assurer entre cré anciers l'efficacité du privilége ; le privilége a son fondement et son existence dans la nature même de la conven-

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(1) V. n. 267, 270, et Comm. sur l’art. 2134.

tion. Mais cette existence est condamnée à l’inertie, tant que la publicité ne vient pas lui donner le mouvement et la faculté d'agir au dehors. Ce n’est donc que par l’inscrip‘ion que le privilége peut se mettre en action.

266 bis. Mais aussitôt qu’il est inscrit, il entre dans la plénitude de ses prérogatives, et l’on sait que l’une des plus importantes et des plus précieuses est de primer les hypothèques (1); d’où l’on est forcé de conclure que ce n’est pas par la date de l'inscription que se règle le rang de la créance privilégiée. Sans cela on la réduirait à la condition d’une simple hypothèque ; et le législateur qui a prescrit l’inscription, positivement pour consolider l'effet du privilége, aurait agi dans un sens contraire à ses propres intentions, et lui aurait par cela même ôté tout son effet, qui est de primer toutes les créances hypothécaires, quelle que soit l’époque de leurs inscriptions.

On ne peut s'empêcher néanmoins de reconnaître que r re artic! , est rédigé, sur ce point, d'une manière tout-àfait équivoque, et même vicieuse ; car il semblerait amener à ce résultat, que c’est de la date de l’inscriptiou que dépenu l'effet du privilége. On y lit, en effet, que les priviléges sur les immeubles ne produisent d'effet qu’aut at qu'ils sont inscrits, et à compter de la date de cette inscription. Si ‘on voulait prendre ces dernières expressions au pied de la lettre, on voit à quelles inconséquences elles conduiraient : c’est donc ici le cas >ù l’on peut dire que la lettre tue et que l’esprit vivifie. Le législateur a voulu seulement exprimer que c'est du momeni de l'inscription du pri vilége, qu’il reçoit la faculté de se produire contre les tiers. Mais que le pri ‘ilége ne puisse prendre rang qu’à compter de la date de son inscription, c'est ce qui n’a jamais été dans la pensée d’aucen de ceux qui ont rédigé la loi, c’est ce qui rénugne à la nature même du privilége et au but de Pinscription, qui est requise pour donner à ce droit la force effective dont il est. susceptible, et non pas pour la détruire.

(1) Art. 2095.

C’est ainsi, du reste, que notre article est entendu par MM. Tarrible (1) et Grenier (2), et par tous les auteurs (3). C’est aussi dans ce sens qu'il a été interprété par un arrêt de la Cour de cassation du 26 janvier 1813 (4). “ Considé- “ rant que, s’il est dit dans l’art. 2106 que les priviléges ne “ nroduisent d'effet, à l’égard des immeubles, que par l’ins- “cription, et à Compter de la date de cette inscription, il ne “ faut pas en conclure que le privilége du vendeur puisse “être primé par des hypothèques simples, antérieurement ‘inscrites ; qu’il résulte seulement de cette article, que le “ privilége ne produit pas d’effet tant qu’il n’est pas inscrit, ‘ mais qu’une fois inscrit, il prime toutes les créanc:s hy- “ pothécaires, qui lui sont postérieures, quoique l'inscription ‘en soit antérieure.

On peut appliquer la même solution à tout privilége quelconque, par exemple, au privilége du copartageant, Ainsi, si un copartageant ne prend inscription que le soixantième jour après l’acte de partage, il aura néanmoins privilége sur toutes hypothèques antérieurement inscrites.

Il ya pius : on dit souvent que le privilége inscrit remonte à la datde e l'acte qui le produit (5). Mais il faut s’entendre,

Oui, sans doute, le privilége inscrit, même postérieurement à l'acte dont il émane, est censé avoir pris naissance en même temps que cet acte, Mais cela ne veut pas dire qu'on ne doive lui donner de rang qu’à la date de cet acte, Il arrive souvent qu’il prime des hypothèques antérieures à l’époque de sa naissance.

Par exemple, je verds en 1830 à Pierre ma maison B. Cet

(1) Répert., Privilège, p. 40.

(2) T. 2, n. 376, p. 202 et 203.

(3) V. Dalloz, Hyp., p. 87, n. 2.

(4) Dalloz, Hyp., p. 107, note 1.

(5) Voyez, par exemple, M. Dalloz, sommaire uv l'arrêt de la Cour de cassation du 26 janvier 1813, p. 106. Cette locution se trouve d'ailleurs partout, Voy. aussi art, 2166.

immeuble, en entrant dans le patrimoine de Pierre, se trouve à l'instant grevé de l’hypothèque légale de sa femme, et comme Pierre était marié dès 1820, il s'ensuit que l’hypothèque de l'épouse prendra rang à la date de 1820 (art. 2135 du Code civil).

Mais, quuique mon privilége n’ait pris naissance qu’en 1830, il n’en est pas moins vrai qu'il primera l’hypothèque de la femme : ainsi, quant au rang, le privilége est préférable aux hypothèques existantes même avant sa naissance,

C'est en ce sens qu’il faut entendre la locution usuelle dont j'ai parlé.

267. L'inscription, dit no:re article, est requise pour que le privilége sur l'immeuble produise effet entre créanciers. D'où il suit que lorsque plusieurs individus se présentent comme créanciers de la même personne, il est de leur intérêt d’exe miner si le priv :ége que l’un d’eux leur oppose a été inscrit ou non inscrit, et qu’ils sont en droit d'empêcher qu’on ne se prévale de priviléges non inscrits.

Quelle est la raison de cela ?

C'est disent quelques-uns, que chaque créancier a eu intérêt à apprendre par l'inscription les charges qui pèsent sur son débiteur, et qu’il est juste que celui qui a négligé de donner ces lumières, en ne se faisant pas inscrire, ne puisse opposer son titre à ceux que son silence a induits en erreur.

Il me semble cependañt que cette raison est bien loin d’être satisfaisante pour tous ies cas.

D'abord, le copartageant n’est obligé de se faire inscrire que dans soixante jours à compter de l'acte de partage. Ainsi, tous ceux qui ont pris inscription hypothécaire dans l’intervalle qui s’est écoulé entre l’acte de partage et le soixantième jour, ne peuvent pas dire que c’est le défaut d'inscription qui les a induits an erreur ; car le copartageant avait légalement droit de leur laisser ignorer son privilége. IL n'était obligé à se faire inscrire que le soixantième jour, c’est-àdire après leurs inscriptions hypothécaires. Néanmoins, si

le copartageant no se fait pas inscrire du tout, ils pourront

lui faire un reproche du non-accomplissement de la formalité, quoique cette rormalité ait été indifférente pour eux.

A l'égard du privilége du vendeur, la chose est encore plus sensible ; car aucun délai ne lui est prescrit, comme on le verra plus tard (1), pour se faire inscrire. La faculté de prendre inscription lui est ouverte jusqu’au dernier mnment, Il a donc eu le droit formel de laisser ignorer son privilége à tous ceux qui ont contracté avec son acqnéreur ; néanmoins, si, le dernier moment étant venu (on sait que c’est la quinzaine de la transcription faite par l'acquéreur qui veut purger) (2), il ne s'était pas fait inscrire, ou n'avait pas fait transcrire son contrat, tous les créanciers de l’acquéreur ayant hypothèque inscrite depuis la vente par lui faite, seront en droit de lui reprocher la non-inscription ; et cependant. en réalité, il est clair que l’inscription est pour eux indifférente ; Car ils ont contracté à une époque où le privilége ne devait pas nécessairement leur être connu {3) !

Ces bizarreries accuse la prévoyance du législateur, qu, tout en voulant la publicité pour mettre à nu la situation du débiteur, a manqué son but dans une foule de cas importans, ia su prendre que des mesures partielles, et a autorisé la viandestinité, au milieu même des dispositions destinées à porter le jour sur les affaires de l’obligé. Son idée était forte, gigantesque même ; mais il n’a pas su la manier avec cette puissance que nous avons vue imprimée aux Codes allemands, dans l'exposé que nous en avons fait dans notre préface, La hardiesse de sa pensée a fait faillir son courage, et il y avait de quoi ; car elle ne pouvait se réaliser sans blesser beaucoup de droits, sans sacrifier arbitrairement le vendeur et le copartageant à des créanciers qui, par l'inspection des titres, ont pu connaître "existence du privilége (4). Mais, puisque

{2) Art. 834 du Code de procédure civile, (3) Suprà, n. 291.

(4) V. préface,

les rédacteurs du Code ne se sentaient pas la force d’exclure radicalement la clandestinité de leur système hypothécaire pourquoi promettre témérairement une publiciié complète ‘ Pourquoi faire tant de fracas d'inscriptions de privilèges, qui ue font rien savoir ? N’espérons donc pas expliquer la loi par ces principes féconds, qui tranchent toutes les diff cultés, et répondent à tous les doutes. La règle ne peut que succomber souvent, lorsque le législateur lui-même semble la redouter.

Quoi qu’il en soit, le défaut d'inscription constitue une nullité d'ordre public (1), et tout créancier peut s’en prévaloir. Car c’est le propre des nullités d'ordre public de pouvoir ètre invoquées par ceux-là même qui n’en ont pas été blessés