Telle est la règle générale : passons aux applications

Les biens, nous l’avons dit ailleurs, sont immeubles, d’après l’art. 517 du Code civil, ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l’objet auquel ils s'appliquent. On peut ajouter que, depuis la promulgation du Code civil, L législateur, s’écartant de la règle suivant laquelle le caractère mobilier ou immobilier d’un droit est déterminé par l'objet de ce droit, a immobilisé certains droits qui ont pour objet de l'argent ou des capitaux : telles sont les actions de la Banque de France ; telles ont été les actions de la compagn'e des canaux d'Orléans et du Loing, et les rentes de l'Etat immobilisées pour la formation d’un majorat, C’est là une quatrième catégorie d'immeubles qu’on pourrait qualifier immeubles par la détermination de la loi.

Reprenons successivement ces quatre classes d'immeubles.

IV.—357. Les choses immobilières de leur nature sont celles qui ne peuvent se mouvoir ni être transportés d’un lieu dans un autre, et qui ainsi ont réellement un caractère d’immobilité. On range dans cette catégorie seulemc:. les fonds de terre et les choses qui, inhérant au fonds de ‘erre médiatement ou immédiatement, en prennent la tre, On aÿ çoit dès l’abord qu'aucune difficulté ne pe: lever sur le point de savoir si les fonds de terre qui tiennent de leur nature même le caractère d'immeubles sont susceptibles d'hypothèque. S'ils ne font pas partie du domaine public, s'ils ne sont pas inaliénables à un autre titre quelconque, en un mot, s'ils sont dans le commerce, suivant l'expression de la loi, les fonds de terre peuvent être saisis immobilièrement, ils peuvent être vendus aux enchères : iis tombent donc sous

l'application de notre règle générale, et l'hypothèque peut s’y attacher incontestablement.

358. La nature immobilière des choses inhérentes au sol n'est pas toujours aussi certaine ; limmobilisation dépend de certaines circonstances que la loi précise sans doute, mais sur lesquelles, néanmoins, la doctrine n’a pas toujours marché d'accord. Voyons donc quelles sont, d’après la loi, les choses qui empruntent à leur inhérence au sol, d’une manière médiate ou immédiate, la qualité d'immeubles par leur nature.

359. En première ligne, la loi signale les bâtiments, qu'elle paraît même assimiler au fonds de terre, en les rangeant avec les fonds de terre dans une disposition commune (C, civ. art, 518). C’est l'application de la règle Quod solo inædificatur, solo cedit. Les matériaux dont le bâtiment est formé appartenaient naturellement à la classe des meubles; mais leur adhérence au sol et la construction les ont dépouillés de leur nature primitive pour leur communiquer celle du sol auquel ils accèdent. Désormais ils font partie du sol; comme le sol, ils pourront être saisis immobilièrement et vendus aux enchères ; dès lors, comme le sol, ils sont susceptibles d’hypothèque.

Notons toutefois qu’il en sera ainsi seulement dans le cas où les bâtiments seront liés au sol par une accession réelle, Sans elle, point d'immobilisation. Selon la loi romaine, “ granariæ, quæ ex tabulis fieri solent, ita ædium sunt, si « stipites eorum in terrâ defossi sunt : quod si supra ter- “ram sunt rutis et cœcis cedunt.” (L: 18, fF, De act. empt. et vend.) De même, nous devons dire, dans notre droit actuel, que ces constructions éphémères, qui sont faites sans fondements ni pilotis, tels que les bâtiments occasionnellement élevés pour les cérémonies publiques, pour les foires, pour les marchés, ne prennent pas la nature d’immeubles. Le Code lui-même dit en ce sens que les moulins et génér:' nent toutes usines non fixées par des piliers ow ne faisant point partie de la maison, sont meubles (art. 531).

De tels bâtiments ne seraient doac pas susceptibles d’hypothèque.

Mais lorsque l'accession du bâtiment au sol est réelle, l’immobilisation se prodmii, encore que le bâtiment ait été élevé sur le sol par un autre que le propriétaire lui-même, Quelques auteurs, cependant, en se méprenant sur une doctrine de Pothier, ou du moins en étendant cette docirine au deià de son objet précis, ont enseigné que le bâtiment est meuble quand il est construit par un autre que le propriétaire du sol, par exemple, par un fermier, par un usufruitier, etc. La solution ne saurait être admise. Pothier a dit, il est vrai, sous l’empire d’une législation qui, par rapport aux moulins spécialement, faisait résulter l’immobilisation de l'intention qui les aurait attachés au fonds à perpétuelle demeure, qu’un “ moulin à vent ne doit être réputé immeuble que lorsqu'il a été placé sur le fonds de terre par le propriétaire de la terre, et qu’il en doit être autrement s’il y avait été placé par un usufruitier ou par un fermier de la terre...” Mais, en ce qui concerne les “ édifices autres que les moulins,” Pothier lui-même a reconnu qu’ils sont immeubles, en ce qu’ils font partie du fonds de terre, suivant la règle Quod solo inædificatur, solo cedit, et cela sans distinguer aucunement entre le cas où ces édifices sont construits par le propriétaire du sol et le cas où ils sont construits par tout autre, usufruitier ou locataire.

Cette doctrine est seule exacte aujourd’hui, et elle est absolue : elle s'applique aux bâtiments en général, car le Code les qualifie expressément immeubles par leur nature (art. 518), sans qu'aucune détermination de la loi leur fasse perdre ce caractère et leur attribue celui de meubles lorsqu’ils sont construits par un autre que le propr'étaire du sol ; et elle s'applique aux moulins spécialement, car la loi nouvelle fait résulter l’immobilisation des moulins non plus de l'intention, dont elle ne tient aucun compte, mais de l’union physique des moulins avec le sol (art. 519). Les bâtiments sont donc immeubles aussi bien lorsqu'ils sont l'œuvre du

propriétaire du sol que lorsqu'ils ont été construits par un autre, et par suite ils sont susceptibles d’hypothèque. Sans doute, dans ce dernier cas, ce pourra être une question de savoir si l’hypothèque sera utilement concédée par le propriétaire du sol, ou encore si la saisie immobilière du bâti- ‘ment pourra être faite par les créanciers de re propriétaire, ce que nous examinerons dans notre comraentaire de l’art. 2124 (infra, n° 634). Mais sur la question générale de savoir si les bâtiments sont ou non susceptibles d’hypothèque, il n’y a pas de doute possible ; ce n’est même pas là une question, puisque les bâtiments sont immeubles aussi bien et au raême titre que le sol auquel ils accèdent.

360. De même que les bâtiments, et par la même cause, les fruits at les produits de la terre sont immeubles par leur nature ; ils sont susceptibles d’hypothèque. Ce n’est pas à dire qu'ils puissent être hypothéqués distinctement du fonds de terre auquel ils adhèrent ou qui les recèle ; mais l’hypothèque établie sur ce fonds s’étendra aux produits, ainsi aux récoltes pendantes par les racines, aux fruits des arbres, aux bois taillis ou de fuiaïe (art. 520 et 521) et généralement à tous les produits du fonds quelle qu’en soit la nature. Ona dit que c’est ici l’une des choses comnrises dans les accessoires dont parle notre article; toutefois l’observation manque d’exactitude, en ce que les fruits sont qualifiés ëmmeubles par la loi (ari. 521), et qu’ainsi ils rentrent, comme les fonds de terre e, les bâtiments, dans le mot immeubles placé en tête de notre article.

Mais il faut prendre garde, d’une part, qu'ici encore l’immobilisation des fruits ne peut résulter que de leur inhérence réelle au fonds, et, d’une autre part, que l'extension de l’hypothèque grevant ce fonds, aux fruits qu’il produit ou qu’il recèle, ne saurait faire obstacle au droit qu’a le propriétaire de gérer et administrer sa chose. De là quelques conséquences notables,

361. Ainsi, l’immobilisation des fruits résulte de leur inhérence réelle au fonds : d’où suit que, par exemple, des

arbustes en caisse, ces caisses fussent-elles mises en pleine terre, retiendraient leur nature de meubles, à moins qu’en cet état ils fussent devenus immeubles par destination (voy. änfrà, no 371). Et s'ils retiennent leur nature de meubles, ‘ils ne sont pas atteints par les hypothèques dont le fonds est grevé.

362. Ainsi, l'extension de l’hypothèque du fonds de terre à ses produits n’enlève pas au propriétaire son droit d’administration : d’où suit que celui-ci pourra faire les récoltes, percevoif les fruits et les vendre, s’il fait tout cela régulièrement, sans fraude, comrie un administrateur diligent et en bon père de famille. Les créanciers hypothécaires n’ont pas à s’en plaindre ; car ils savent, quand ils traitent avec leur débiteur, que celui-ci, en hypothéquant son immeuble, n’abdique pas ses pouvoirs d’administrateur,et que s'ils acquièrent un droit réel sur limmeuble même, ce droit (et c’est sa supériorité relativement au droit réel résultant du nantissement ; voy. suprà ne 320) laisse néanmoins au débiteur la possession de sa chose, et avec cette possession la faculté, qui n’en doit pas être séparée, de gérer et administrer. Les fruits ne sont donc atteints, par l’hypothèque dont le fonds est grevé, que lorsqu'ils sont adhérents à la terre ou recelés dans son sein. C’est ce que la loi du 9 messidor an 3 exprimait, en disant que l’hypothèque porterait sur la propriété des biens territoriaux, ensemble sur celle des fruits non recueillis et des bois non coupés.

363. Et ce n’est pas tout. La perception ou la coupe des fruits est un moyen d’en faire cesser l’accession et de les soustraire par là aux effets de l’hypothèque dont la propriété serait grevée; mais ce moyen n’est pas le seul: l'accession finit encore, sinon matériellement, comme cela a lieu lorsque les fruits sont coupés et récoltés, au moins fictivement et par la volonté de la loi, lorsque, étant encore pendants, ils sont vendus par le propriétaire séparément du sol. La mobilisation des fruits procède alors de cette vente, qui n’est, comme la coupe même de la récolte, qu'un acte d’adminis-

tration : on suppose que, par l'effet de la division des propriétés résultant d'une vente qui transmet à l'acquéreur les fruits qu’elle retire au propriétaire du fonds, ces fruits sont détachés du sol, bien que matériellement ils y tiennent encore. Et en effet nombre d’arrêts, émanés de la Cour de cassation, oat décidé que la vente de fruits pour être récoltés ou de bois de taillis pour être coupés est mobilière, et que la chose vendue, jusque là réputée immeuble à raison de son accession au sol, devient meuble par l'effet de la vente, même avant la coupe ou la récolte.

Ceci posé, on se demande si l'existence de l’hypothèque doit faire obstacle à ce que le propriétaire de l'immeuble consente de telles ventes, et si les fruits, quoique vendus ainsi, resteraient atteints par l'hypothèque dont la propriété serait grevée. En principe, la solution ne saurait être douteuse. Aucune loi ne défend au propriétaire d’aliéner sans fraude les fruits mûrs de son fonds grevé d’hypothèque :

encore une fois, une telle vente rentre dans les actes d’administration, aussi bien que à coupe et la récolte des fruits ; on ne concevrait donc pas que le propriétaire, entre les mains duquel l'administration reste entière, n'eût pas la faculté de vendre. Or, dès qu'il a cette faculté, il faut bien que la vente par lui consentie ait ses effets ordinaires, c’est. à-dire qu’elle mobilise les fruits, et les transmette à l’acqué. reur libres de l’hypothèque qui les avait d'abord atteints avec le fonds. Tout cela a été reconnu par la Cour de cassation, qui, tirant elle-même cette induction de sa propre jurisprudence, a décidé que le propriétaire d’un bois taillis grevé d’hypothèque peut en vendre la coupe sans que ses créanciers hypothécaires soient fondés à s’y opposer.

Toutefois la règle comporte certaines réserves : elle souffre deux limitations, dont l’une est consacrée par la doctrine et par la jurisprudence, et dont l’autre résulte de la loi.

364. D'une part, on comprend que si la règle domine d’une manière absolue lorsqu'il s’agit d’une vente ayant pour objet ces produits de la terre quien sont les fruits proprement dits,

comme les grains, les récoltes,et généralement tout ce qui se reproduit périodiquement, il en doit être autrement de la vente dont l’objet serait ce genre de produits qui constituent, pour ainsi dire, une portion intégrante de l'immeuble, à cause de leur nature même qui les attache au fonds sinon pour toujours, au moins pour un long espace de temps, par exemple des futaies non aménagées. La vente, dans ce cas, ne peut plus être considérée comme un de ces actes d’administration qui, par l’effet d’une fiction, mobilisent les fruits ; elle est une anticipation dont les créanciers hypothécaires auraient à se plaindre, et leur intérêt commande que, du moins pour cette sorte de produits, l'hypothèque grevant le fonds les atteigne eux-mêmes, et que la vente qui en a été faite ne puisse pas leur être opposée, La Cour de cassation, entraînée par les précédents dont nous parlions tout à l'heure, avait paru se prononcer en sens contraire, par un arrêt où il est dit que l’hypothèque assise sur une propriété rurale est sans effet contre l’acquéreur de la superficie d’un bois de haute futaie. Mais un arrêt ultérieur de la même Cour a fait une application plus saine des principes en considérant de tels bois, {ani qu'ils ne sont pas occupés, comme restant affectés au créancier hypothécaire, nonobstant la vente. Il y avait, à la vérité, dans l'espèce, ces circonstances particulières que les bois avaient été vendus avant l’âge où ils pouvaient ou devaient être coupés, et avec un très-long terme pour la coupe, Toutefois ces circonstances, bien qu'à elles seules elles eussent été susceptibles de justifier la solution, ont à peine arrêté l'attention de la Cour suprème ; elle se borne à les indiquer dans les motifs de son arrêt, puis, allant au-delà, elle décide en termesgénéraux,tropgénéraux peut-être,que des futaies vendues,mais non encore coupées,restent affectées aux créanciers hypothécaires, et sont comprise dans la saisie immobilière faite postérieurement à la vente. Limitée aux produits qui, à vrai dire, ne sont pas des fruits, spécialement aux futaies non aménagées, la solution doit être acceptée, car, s'agissant là de l’un de ces produits qui constituent un

capital en quelque sorte, tellement que l’usufruitier n’y pour. rait pas toucher plus qu’à l'immeuble lui-même, la mobili. sation ne doit résulter que du fait matériel de la séparation.

365. D'une autre part, si l'hypothèque en elle-même ne peut pas, tant que les choses sont entières, entraver le droit d'administration du propriétaire et retenir sous son action les frits que le propriétaire a vendus, on comprend qu'il en doit être autrement lorsque les choses ne sont pas entières et que l’hypothèque est mise en mouvement, spéciale. ment lorsque l'immeuble grevée a été frappé de saisie. La saisie immobilière a, en effet, sur les fruits, aux termes de la loi, une vertu d'immobilisation, sinon au moment même où elle est faite, au moins à partir d’une époque que la loi a nettement déterminée. Avant les modifications introduites dans le Code de procédure par la loi du 2? juin 1841, c'était à dater de la dénonciation au saisi (ancien art. 689) ; depuis cette loi, c’est à partir de la transcription de la saisie; l’art. 682 modifié dit en effet : ‘ Les fruits naturels et industriels recueillis postérieurement à la transcription, ou le prix qui en proviendra, seront immobilisés pour étre distribués avec le pris de l'immeuble par orüre d'hypothèque.” Ainsi, tant que l'hypothèque reste inactive, les fruits qu’elle atteignait d’abord avec le fonds lui échappent, si le propriétaire, administrateu: de sa chose, les a mobilisés par la coupe ou par la vente qu'il en a faite. Mais survienne une saisie, et le propriétaire n’administre plus pour lui à partir du moment où cette saisie est transcrite; les fruits sont, dès ce moment, grevés définitivement aussi bien que l'immeuble, et tous ceux qui seraient recueillis ou le prix qui en pourrait provenir appartiendrait aux créanciers. La loi exprime que ces fruits ou le prix seront distribués, avec le prix de l'immeuble, par ordre d'hypothèque ; mais on comprend bien qu'il faut ici compléter le texte, et dire que les fruits ou leur prix seront distribués par ordre de privilége et d’hypothèque. L'omission du privilége, dans l'art. 682, qui parle seulement de l’hypo-

thèque, ne saurait tirer à conséquence, puisque l’ordre des hypothèques est de venir après les priviléges,

366. Du reste, ce que nous avons dit, en principe, à l'occasion des fruits naturels et industriels, il faut le dire aussi des fruits civils L'existence d’une hypothèque sur un immeuble ne saurait faire obstacle à ce que le propriétaire perçoive les prix de location ou les fermages de cet immeuble qu'il aurait loué ou affermé. Ceci n’est pas et n’a jamais été contesté.

Mais il y a eu une controverse des plus vives sur le point de savoir si l’existence de l'hypothèque n'empêche pas au moins le propriétaire de disposer par anticipation des fermages ou des loyers non échus, soit en les transportant à des tiers, soit en les appliquant à son profit particulier; en d’autres termes, si les quittances ou les cessions de loyers ou de fermages non échus sont opposables aux créanciers hypothécaires inscrits sur l'immeuble affermé ou loué. Il s'est formé là-dessus une jurisprudence à laquelle les dispositions récentes de la loi sur la transcription enlèvent son importance pour l'avenir, mais qu’il n’est pas sans intérêt de relater et d'apprécier en raison des actes que leur date laisse sous l'empire de la loi ancienne.

Quelques arrêts ont décidé en principe et d’une manière absolue que le propriétaire d’un immeuble hypothéqué ne peut disposer par anticipation, au préjudice des créanciers inscrits, des revenus à venir de cet immeuble : le motif est pris de l’art. 2166 du Code civil, d’après lequel les créanciers privilégiés ou hypothécaires auraient droit non-seulement aux prix, mais encore aux intérêts du prix ou aux revenus qui les représentent. Nombre d'auteurs suivent cet avis, mais dans des termes différents. Les uns, invoquant l’ancien art, 691 du Code de procédure, enseignent qu'il y a lieu de maintenir seulement les payements faits suivant l'usage des lieux, et qu’il ne doit être tenu aucun compte de ceux faits par anticipation, en exécution d’une clause du bail. D'autres prétendent que le droit résultant de l’hypothèque une fois

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établi, il ne peut plus être diminué par aucune aliénation,

et que le bail avec stipulation du droit pour le propriétaire

de percevoir ou de céder d’avance les fermages dans une proportion considérable constitue l’aliénation de la jouissance pour un temps déterminé, et doit, par suite, être assi-

milé à une constitution d’usufruit à l'égard de laquelle il est admis que le créancier hypothécaire suit l'immeuble dans les mains de l’usufruitier.

Mais aucun de ces systemes ne résiste à l'examen. En premier lieu, on dira, contre celui des arrêts précités, que si, en thèse générale, on peut regarder l’art. 2166 du Code civil comme permettant au créancier hypothécaire ou privilégié d’exercer son droit non-seulement sur le prix, mais encore sur les intérêts ou les revenus, cette interprétation du texte ne saurait être opposée au tiers qui à acquis les fruits civils à évhoir à un moment où le propriétaire qui les lui à transris avait le droit d’en disposer. £n second lieu, au système fondé sur l’art. 691 du Code de procédure (ancien) on opposera justement que cet article laissait la question entière, Il en résultait bien que les créanciers autorisés à arrêter les loyers ou fermages, échus depuis l’époque déterminée par la loi, pouvaient faire immobiliser les fermages ou loyers das encore à cette époque; mais la question est précisément de savoir si ces fermages étant non point dus, mais payés ou cédés par anticipation, l’art. 691 aurait été applicable: et ce n’est pas évidemment par cet article que la question pouvait être résolue. Enfin, le système appuyé sur l'identité prétendue entre le bail et la constitution d’usufruit tombait devant cette différence profonde que la doctrine à peu près unanime a établi entre l’usufruitier et le fermier, le premier détenteur d’un droit réel, véritable démembrement de la propriété, le second n'ayant jamais et ne pouvant jamais avoir qu’un droit personnel, ne donnant aucun droit de suite aux créanciers hypothécaires.

En présence des lacunes ou des imperfections de chacun de ces systèmes, la jurisprudence s'était ravisée, ei la géné-

ralité des arrêts admettait que la perception ou la cession des revenus à venir d'un immeuble est valable même au regard des créanciers hypothécaires inscrits antérieurement, sauf toutefois le droit de ces créanciers de faire annuler l'acte dans le cas où il aurait été le résultat d’une fraude à leur préjudice. C'est aussi l'avis qui avait prévalu dans la doctrine ; et nous pensons qu’il faut s’y tenir, Le principe dominant ici, c’est toujours que l'existence de l’'hypothèque ne paralyse pas dans les mains du propriétaire son droii d'administration : il faut avant tout que ce droit s'exerce librement, pourvu que ce soit sans fraude. La perception ou la cession de loyers ou de fermages anticipés pourront bien, dans tels ou tels cas, faire supposer cetle fraude, et, en tous les cas, elles auront pour effet de rendre les juges plus faciles dans l’appréciation des preuves qui leur seront offertes. Mais si la fraude ne peut pas être supposée, ou si la fraude allé. guée n’est pas établie, il faut que le créancier accepte les faits accomplis, du moins en tant que lanticipation pourra être considérée comme acte d'administration, ce qui sera une appréciation à faire par les tribunaux.

Telle est la règle. Mais nous avons ici encore quelques points à réserver,

D'une part, et quant à l'anticipation des loyers ou fermagss, les principes que nous venons d'exposer devaient et doivent encore, comme nous l’avons dit, recevoir leur application aux faits accomplis avant la promulgation de la loi du 23 mars 1855 sur la transcription. Depuis la promulgation de cette loi, la nécessité de la transcription, appliquée dans une certaine mesure aux quittances ou cessions de loyers ou fermages non échus, fera prévaloir d’autres règles. Nous y revenons au numéro suivant.

D'une autre part, et quant au droit d'administration que l'existence de l'hypothèque n'’altère pas entre les mains du propriétaire, nous devons dire que ce droit n’est entier aujourd’hui, par rapport aux fruits civils, que lorsque les

choses elles-mêmes sont entières, Car il convient de faire DE LORIMIER, Bip, vou. 17. 42

remarquer que la loi du 2 juin 1841, suppléant à une lacune du Code de procédure, et tout au moins simplifiant ce qu'il y avait de compliqué dans les dispositions de ce Code, a fait, pour les fruits civils, ce que fait l’art. 682 pour les fruits naturels et industriels. Après avoir déclaré que “ les baux qui n’auraient pas acquis date certaine avant le commandement pourront être annulés si les créanciers on l’adjudica. taire le demandent ” (art. 684), la loi dit, en effet d’une manière générale et absolue, que “ les loyers et fermages seront immabilisés à partir de la transcription de la saisie, pour être distribués avec le prix de l'immeuble et par ordre d’hypothèque ; qu'un simple acte d'opposition à la requête du poursuivant, ou de tout autre créancier, vaudra saisie-arrêt entre les mains des fermiers et locataires, qui ne pourront se libérer qu’en exécution de mandements de collocation, ou par le versement des loyers ou fermages à la caisse des con. signations.. ; et qu’à défaut d'opposition, les payements faits au débiteur seront valables, et celui-ci sera comptable, comme séquestre judiciaire,des sommes qu’il aura reçues.” (Art. 685.) Au lieu de cela, l’ancien Code de procédure avait distingué entre les baux sans date certaine avant le commandement et les baux ayant date certaine ; les premiers pouvaient être annulés sur la demande des créanciers ou de l’adjudicataire ; quant aux seconds, ils laissaient toute liberté aux locataires ou fermiers de se libérer, et, pourvu qu’une saisie-arrêt n’eût pas frappé les loyers ou fermages, les locataires ou fermiers se libéraient valablement entre les mains du saisi; c’est par la saisie-arrêt que, dans ce cas, les loyers ou fermages étaient immobilisés pour être distribués avec le prix de l'immeuble par ordre d’hyp: “èque (ancien art, 691). On voit comment l'intérêt des créanciers est bien mieux protégé par la loi nouvelle, Les créanciers acquièrent, en thèse absolue, droit aux loyers et fermages par la transcription de la saisie, parce que la transcription immobilise désormais les fruits civiis comme elle immobilise les fruits naturels et industriels; en outre, une simple opposition, qui avertit les locataires ou

fermiers de l'obstacle qui ne leur permet pas de se libérer entre les mains du saisi, est substituée à la procédure en saisie-arrêi : e’ tout cela existe indépendamment de la possibilité qu'ont les créanciers ou l’aûjudicataire de faire prononcer, s'ils le demandent, la nullité des baux sans date certaine avant le commandement.

#15 Lon. C. J'urist, p. 301. Désauels vs. ) Juoé:—1e Que sur une

Ethier, C. Révision. Montréal, 1871. Frs en vertu de l’article 2055 du Code Civil, accompagnée du Capias en vertu de l’erticle 800 du Code de Procédure Civile ; pour les dommages résuitant de détériorations sur un immeuble hypothéqné ; ces dommages ne consistent pas tant dans la valeur du bois coupé et enlevé que dans l'estimation qui doit être faite des dommages à raison de la détérioration en valeur de la propriété en conséquence de cette coupe de hois.

2 Qu'aucun frais ne seront accordés sur les articulations de faits et les réponses à icelle iorsque ces articulations de faits sont générales et partant irrégulières,

La demanderesse avait obtenu un jugement contre le défendeur pour $320, qu’elle fit enregistrer et en conséquence elle acquit une hypothèque sur une propriété que possédait alors le défendeur.

Cette propriété était en grande partie couverte de bois et en réalité, dit le défendeur, elle n’avait de valeur que par son bois.

Le 14 Janvier 1868, la demanderesse, créancière hypothé. caire et personnelle du défendeur, fit émaner sur affidavit un capias contre le défendeur er: vertu des dispositions de l'article 800 du Code de Procédure Civile.

L'affidavit alléguait que le défendeur, dans l'intention de frauder là demanderesse, avait depuis cinq à six ans et continuait à endommager et détériorer la propriété hypothéquée et d'en diminuer la valeur de 8309 — en enlevant de la clôture, coupant des arbres et enlevant du bois.

Les parties ayant procédé à l'enquête et ayant été entendues au mérite, par un jugement final, la Cour Supérieure dans le district d'Iberville, décida que le défendeur n’avait

détérioré la propriété, que pour 831, et qu’en conséquence il n’y avait pas lieu de maintenir le capias et elle en donna main-levée au défendeur.

En Révision ; la demanderesse, qui s’y était pourvue pour y faire iufirmer ce jugement comme ne lui accordant pa: toute l'étendue de ses droits, prétendit que par la loi, il n'existe que deux moyens indiqués par notre Code de Procédure Civile pour attaquer un capias : savoir la motion et la requête, et non pas par exception.

Statut de 1849. St. R. B. C., chap. 87, secs. 1 et 8, reproduit dans les articles 819 et seq. du Code de Procédure Civile. L'Art. 821 C. P. C. dans sa dernière disposition ne saurait être appliqué au cas actuel, car l’exigibilité de la créance ne dépend aucunement de la vérité des allégations de l'affidavit.

Le défendeur exposa ses prétentions dans son factum devant la cour de révision comme suit: The case is not, under the decisions of this Court, subject to review, and should be so declared. The iaw never intended capias to be in a case like the present, were the mortgage was caused by the registration of a judgment upon a property owned by the defendant. The capias was for unliquidated damage and issued without an order as required by law.

Moxpecer, J, (dissenting). — The female plaintiff in this action took out a capias against defendant and also a demande for $320 for waste and damage caused to the land of defendant on which plaintiff haë a hypothec, by cutting timber and other waste committed thereon. The judgment of the Court below condemned defendant to pay 831 for the value of trees cut down on the property mor'gaged to the female plaintiff. His Honor was of opinion that :he judgment of the Court below was in accordance with a correct appreciation of the evidence—and would therefore dissent from the judgment rendered by the majority of the Court.

Mackay, J., said there was a principle in ovr law that a mortgage debtor who diminished the value of the land on wbich the mortgage exisied by cutting down trees, or otherwise committing waste, was liable to a capias. In the present case the female plaintiff, who held a mortgage on the land occupied by the defendant, made an affidavi’ to the effect that defendant had diminished the value of the land by cutting down trees and Cominitting waste to the value of $320. At Enquéte there was great diversity of testimony as to the value of the waste committed. Some witnesses put down the deterioration at $150; some at $100, and some at a less sum. Defendant’s witnesses, however, were nearly all his own relations, — whereas plaintiffs’ witnesses were disinterested persons. His Honor said that it was the duty of the Court to appreciate testimony ; and in the present case, in the opinion of the majority of the Court, the evidence clearly proved waste, to the amount of 8100. The capias issued for $320 : but when the case came up in the Court below, the Judge orly looked at the value of the wood cut and sold off the land, though he was by no means limited to this valua . tion. This, however, was a mistaken view of the case. The question for the Court to decide was not what was the value of the wood sold off the property of defendant, but by how much had the property been deteriorated in value in consequence of the cutting down of timber. The case was provided for by Article 2055 of onr Code, Plaintiffs kept strictly within the letter of the law, and did not think it necessary to prove the value of the wood sold by defendant. His Honor thought that $100 was not an excessive amount and would not be attended with much hardship to defendant, as this amount would go in reduction of the mortgage. This decision would also prevent actions for damages which might be instituted by defendant against plaintiff,

The judgment is motivé as follows :

The Court here sitting as a Court of Review, considering that there is error in the said juägment, to wit : in granting

nain-levée of the capias issued in this cause against defendant at the suit of plaintiffs, and in finding only 831 damages, as in and by the said judgment, doth, revising said judgment, reverse the same ; considering that plaintiffs have sufficiently proved their allegations of affidavit and declaration to entitle them to judgment against defendant for $100 and to have and maintain the writ of capias issued against defendant as à capias to extent of that amount of $100 ; considering that the female plaintiff had and has a hypothec upon the real property in possession of defendant, described in plaintiffs’ declaration, and that defendant was, at date of the capias issuing against him in this cause, wasting and diminishing in value the said immoveable property, subject to female piaintiffs” hypothec, by destroying on and carrying away timber from said land, so as to prevent the female plaintiff, defendant's creditor, from recovering her créance to an amount over 840, and that defendant had wilfully, and with intent to defraud female plaintiff, diminished the value of said real property by wilfully, and with intent to defraud plaintiffs, cutting down trees and timber on said land and carrying away timber froin said land ; and that defendant ought to be condemned to pay plaintiffs damages equal to the diminution of value of said land, through his, defendant’s, misdoings aforesaid, and thai such damages have been proved to an extent to warrant reasonably a judgment against defendant in respect of them, for an amount not less than $100, doth maintain said capias ad respondendum a: good and valid and well taken as a capias, to wit, to an extent of $100, and doth condemn the said defendant to pay and satisfy to the said Dame Catherine Desautels, the said sum of $100, with interest thereon from this day, the pa,

ment of said $100, when made, to reduce pro tanto the créance hypothécaire of the female plaintiff, according to article 2055 of the Code Civil, and, in default by defendant to pay and satisfy to the said female plaintiff the aforesaid condemnation money, it is ordered and adjudged that a con-

trainte par corps do issue against -sid defendant, according t0 law, with costs in the said Superior Court against the said defendant, in favor of said plaintiffs, save only as regards costs of plaintiffs so called, articulation de fait: ne answers to defendant’s articulation de faits, which costs are disallowed owing to plaintiffs’ and defendant’s articulation de faits being general and irregular ; and with costs of this Court of Revision : MonpeLer, J., dissenting.—Capias maintained.

2056. Les créanciers ayant privilége ou hypothèque enregistré sur un immeuble, le suivent en quelques mains qu’il passe et ont droit de le faire vendre en justice et de se faire payer, suivant le rang de leur créance, sur les deniers provenant de cette vente.

2056. Creditors having a registered privilege or hypothec upon an immoveable may follow it into whatever hands it passes and cause it to be sold judicially in order to be paid, according to the order of their claims, out of the proceeds of such sale.

Les créanciers ayant privilége ou hypothèque inscrite sur un immeuble, le suivent en quelques mains qu’il passe, pour être rolloqués et payés suivant l’ordre de leurs créances ou inscriptions,

* CN. 2166. ê

Merlin,R.,v. bail, $ 4, n. 2,t. 2,p. 552, Pothier, louage, n. 4.

Laïsaie, sur art. 2166, ER |

Domat, Lois civiles, liv. 3, tit, 1, sect. 3, n.2.—Lesecond effet de l’hypothèquo est qu'en quelque main que passe la chose hypothéquée, soit que le débiteur l'engage à un second créancier, lui donnant le pouvoir de la vendre qu’il n'aurait pas donné au premier, ou qu’il en laisse même la possession

6ü4 [ARTICLE 2056.

à ce second, ou qu’il vende la chose, ou qu'il la donne ou en dispose autrement, ou que sans son fait il en soit dépouillé, le créancier à qui elle avait été auparavant hypothéquée a droit de la suivre contre le possesseur,

(Vide leg. 18, $ 2, de pign. act.: Novell. 112, cap. 1 ; leg. 12, $ ultim., J. qui pot. in pign.)

Pandectes frangaises.—L'hypothèque, quoique non inscrite, suit l'immeuble qu'elle affecte dans les mains du tiers acqué. reur, et elle peut être inscrite tant qu'il n’a pas fait trans. crire son contrat, même pendant la quinzaine qui suit la transcription.

Persil, Régime hypothécaire.—Le même droit de suite appartient aux minsurs, aux femmes mariées, encore qu'ils n'aient pas requis d'inscription, et que les tuteurs et maris n’en aient pas fait faire pour eux ; leurs priviléges sont dis. pensées d'inscription, et la loi leur donne le même effet, sans les soumettre à aucune formalité.

Rclland de Villargues, v. tiers détenteur, n. 8.—Si l’usufruit de l’immeuble hypothéqué a été transmis à un tiers, soit à titre lucratif, soit à titre onéreux, le créancier hypothécaire peut suivre l'immeuble dans la main du détenteur usufruitier, comme il le pourrait envers un ‘détenteur qui aurait acquis la propriété, (Tarrible, Rép., v. tiers détenteur, n. 2; Grenier, n.324 ; Persil, sur l’art, 2169.)

N. 5.— Quid, s'il s'agit d’une jouissance cédée à titre d’emphythéoss ? Même décision, et à plus forte raison si, comme nous le pensons avec MM. Merlin, Proudhon, Duranton et Carré, l'emphythéose renferme une aliénation de la propriété.

Duranton, t. 20, n. 216. — Mais, pour que le droit de suite s'exerce, il faut que l'hypothèque soit inscrite au moins dans la quinzaine de l'inscription de l’acte d’aliénation. Le créancier, même privilégié, qui aurait négligé de s'inscrire dans ce délai, aurait perdu tout droit contre les tiers détenteurs. En vain voudrait.il excepter des art. 2102 et 2107. La dispense d'inscription n’avait d'effet à son égard qu'autant que

les biens auraient encore été dans la main de so» débiteur, au moment d'exercer le privilége.

Merlin, R.,v. inscriptions hypothécaires, $ 7.—L'inscription donne au créancier qui l'a prise la certitude de son hypothèque ne pourrait-être payée, ni par l’aliénation volontaire de l'immeuble hypothéqué, ni par l’expropriation forcée du même immeuble, sans qu’il soit appelé pour veiller à la conservation de ses intérêts, et à ce que le prix de l'immeuble soit porté à sa vraie valeur. (Cette sécurité repose sur les art, 2183, 2185 du Code civil, et 695 du Code de procédure civile.

Dalloz, hypothèques, ch. 2, sect. 5, art, 2, $ 1, n. 4.—De cela méme que la constitution d'hypothèque n’enlève pas au débiteur l’administration de ses biens, il suit qu’il peut les donner à bail, pourvu que ce bail soit fait sans fraude, et que sa durée n’excède pas celle des baux ordinaires. La location d’nn immeuble étant bien évidemment un acte d'administration, le débiteur est tout-à-fait dans son droit, De plus, un créancier n’en saurait éprouver aucun dommage ? car le bail n'empêche pas le fonds de se vendre à sa véritable valeur, dès que l'acquéreur trouvera, dans le prix du fermage, la compensation des fruits de l'immeuble,

Troplong, Commentaire des priviléges et hypothèques, 0. 777.—Il est des portions du domaine qui, quoique frappées de l’hypothèque quand elles s01. réunies au domaine même, lui échappent, quand elles sont démembrées. Telles sont les choses qui ne sont immeubles que par destination,

. N. 778 ter.—Il semblerait, en s’attachant à l'écorce des mots, qu'il n’y ait que l’hypothèque qui doive être inscrite pour suivre l'immeuble dans les mains du tiers détenteur ; car, l'adjectif inscrite ne se rapporte qu'au substantif hypothèque. Mais c’est par erreur de rédaction. Les priviléges soumis à l'inscription ne peuvent exercer le droit de suite, qu’à la condition de l'inscription. C’est ce qu’il est impossible de contester,

N. 780.—L'action d'interruption, en tant qu’elle a pour but

d'empêcher la prescription au profit du tiers détenteur, es! encore conservée dans le nouveau système hypothécaire,

Voy. autorités sur art, 2016,

2057. Pour assurer ses| 2057, In order to sedroits le créancier a deux|cure his rights the credirecours, savoir: l’action|tor has two remedies, nahypothécaire et l’actinu|mely, the hypothecary en interruption de pres-|action and the action to incription. Il est traité de|terrupt prescription, The cette dernière au titre :|latter is treated of in the De la Prescription. Ititie Of Prescription.