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vente des gages. C'était cependant par là qu’il fallait commencer pour invoquer cette loi. Mais il ne paraît pas que, dans cette discussion, Tarrible et Battur aient porté leur attention sur l'opinion de Loyseau et de Pothier, omission inconcevable dans un auteur aussi exact et aussi éclairé que Tarrible.

Je crois que Grenier a suivi la véritable route (1), lorsqu’il a soutenu que l'opinion de Loyseau et de Pothier devait prévaloir sous le code :ivil. Le texte de l’article 2175 me paraît prouver en effet qu'il a été rédigé sovs l'influence de ces deux grandes autorités. Il ne parle pas de rétention eh donne seulement un droit de répétition. Cette expression répélilion est remarquable ; elle donne la juste idée du droit du tiers détenteur. Il n’a qu’une créance, et pas un droit de rétention, qui paralyserait l'exercice des actions hypothécaires, et qui entraverait l’exécntion de l’article 2169. Car il ne faut pas perdre de vue que l’hypothèque frappe sur les améliorations comme sur la chose même, ainsi que nous l'avons dit il n’y a qu’un instant. Il faut done que le droit de suite par hypothèque y exerce son empire, et que les amé. liorations se vendent avec le fonds. Et pourquoi d’ailleurs une exception serait-elle accordée au tiers détenteur ? Serait-ce parce que ses améliorations le rendent préférable pour sa plus value à tous les créanciers hypothécaires ? Mai: ce n’est pas un inotif pour empêcher la vente de la chose hypothéquée. C’est ce que j'ai prouvé ci-dessus, n° 804, dans un cas analogue. Une hypothèque n’empêche pas l’autre.

Tarrible insiste cependant en faveur du droit de rétention, et dit que si ce remède n’est pas accordé au tiers détenteur, il se verra frustré de ses sûretés ; car la créance que lui donne ‘article 2175 n’est pas privilégiée. Le législateur ne s’en explique pas, et l’on ne peut étendre ces priviléges. Pour que celte rréance pût être privilégiée, il faudrait que le tiers

(1) Junge Dalloz, Hyp., p. 35, n. 2.

Add. Op. conf. de Cotelle, n. 218; de Balleroy de Rinville, t. II, p. 423; de Pannier, p. 300.

détenteur eût pris les précautions indiquées par l'article 2103 äu code civil pour les architectes, et c’est ce que ne pensera Jamais à faire un propriétaire qui travaille sur sa propre chose, pt à part toute idée d'éviction et de répétition.

Je renvoie à la réponse que Grenier a faite à ces raisons de Tarrible /1). Je ne pourrais que copier cet auteur, Je me bornerai à dire qu'il est évident que notre article, en donnant au tiers détenteur une répétition pour sa plus value au

Add. Où Grenier dit : « Cependant Tarrible, Répertoire de jurisprudence, au mot Privilége de créance, sect. IV, 3 5, n. 2, est d'avis, ainsi que Battur, t. II, p. 60 et 61, lequel se réfère, au surplus, à ce que dit Tarrible, que le droit de rétention, doit être accordé au tiers détenteur, pour les objets dont il s’agit. I1 se fonde sur la loi 29,F, de pign. el hyputh. Mais dans l'espèce de cette loi, une maison hypothéquée avait été incendiée. Le sol en fut vendu ensuite, et l'acquéreur de ce sol avait fait reconstruire la maison. On sent combien il était favorable. Dans cette circonstance, le sol se détache, dans la pensée, de la maison qui a été construite. Si, par l1 force de la loi, l'’hypothèque imprimée sur le sol suit tout ce qui en couvre la superficie, et qui à nature d'immeuble, au moins est-il vrai que l'acquéreur dont il s'agissait devait être regardé comme principal propriétaire de l’objet suivi par l'exercice de l'hypothèque. I] ne restait au débiteur, lors de la vente, que le sol qui formait une bien mince ressource pour l'exercice de l’hypothèque: il a donc pu paraitre juste que l'acquéreur qui était dans une pareille position ne pût être dépossédé qu’à la charge d’un remboursement préalable, Ce n'est pas tout : Leprêtre, centurie 2e, Chap. XCILI, rappelle toutes les lois romaines qu’on peut rapporter à cette question, et on y voit combien peu elles sont uniformes; elles se modifient suivant une infinité de circonstances, On y voit la distinction à faire des réparations absolument nécessaires pour la conservation de l’objet, et des réparations simple. ment utiles. Elles prévoient encore le cas de la pauvreté du créancier qui exerce l’hypothèque. Pour abréger, je renvoie à ce savant passage de l’auteur, dJ'indiquerai néanmoins une loi importante à ce sujet, qui s'applique à plusieurs autres cas de cette nature, et notamment au gage mobilier, que l’on peut comperer, Sous ce rapport, au gage hypothécaire. Je veux parler de la loi 25, ff, de Pignorat. act. Cette Joi défendait au créancier qui avait reçu un objet en gage d'y faire des réparations telles que le détenteur n’eût ensuite ou les payer et retirer le gage, {a nec

talem efficere rem pignoralam ut gravis sit debitori ad recuperandum. Putà sallum grandem pignori datum ab homine qui viæ luere possel, nedm excolere : {u acceplum pignori excoluisli sic, ul magni prelii faceres.

“ Tarrible se fonde encore sur l'article 9 du titre XXVIL de l’ordon. nance de 1669, qui voulait que celui qui avait été condamné à délaisser la possession d’un héritage, en lui remboursant quelques sommes, espèces, impenses ou améliorations, ne pût être contraint ae quitter l’héritage qu'après avoir élé remboursé,

“ Mais je pense que l’auteur a mal saisi l’application de cette loi. Il s'agissait, dans cet article, uniquement du cas de la réclamation de celui ‘qui se trouvait être propriétaire de l'immeuble contre celui qui ne l'était pas. Or la différence d'espèce est sensible. On ne peut comparer ce cas à celui de l'exercice d’une hypothèque contre un tiers détenteur, surtout sous notre législation actuelle, et d’après ce que j'ai déjà dit sur le peu de faveur qu'il mérite. Le propriétaire qui obtient la revendication d’un immeuble qui doit lui rester définitivement ne peut avoir Aucune raison plausible pour réclamer le droit de se mettre en posses- Sion, sans faire un remboursement qui devient une condition du recou- “vrement de la possession qui doit se réunir à la propriété. 1l faut donc rentrer dans les principes de notre législation, qui concernent particu- ‘lièrement le cas dont il s’agit,

“Tarrible dit que si ce droit de rétention n'existe pas en faveur du tiers détenteur, il perdra les impenses et améliorations qu'il aura faites, parce qu'il ne pourra les réclamer à titre de privilége sur le prix de la vente qui doit se faire après. Mais ce raisonnement ne paraît pas par. faitement exact. Le tiers détenteur peut être considéré comme de vrai propriétaire des ouvrages ou améliorations qu'il a faits. Ce sont les expressions mêmes de l’auteur, qui, à la vérité, en tire des conséquences différentes. Mais, par cela seul que la loi assure cette répélilion au tiers détenteur, elle n’a pu la lui assurer qu'au même titre de privilége accordé aux architectes, maçons, etc. Ubi eadem ratio, tbi idem jus. 1] y a seulement cette différence entre ces derniers et le tiers détenteur, que les architectes et maçons doivent avoir pris, pour l'exercice de leur privilége, les précautions que la loi leur impose ; au lieu qu'il n'en est pas de même du tiers détenteur, parce que ses constructions et améliorations sont un fait matériel qui lui est personnel et qui les lui assure.

“Il ne faut pas toujours des architectes et maçons pour certaines améliorations, telles, par exemple, que des plantations, des transports de terrain, etc, D'ailleurs, un tiers détenteur doit avoir la prudence de faire dresser des procès-verbaux de l'état des lieux avent qu’il entre-

prenne les réparations ou constructions ; il doit faire faire des devis éstimatifs et retirer des quittances des ouvriers, Dans cette position, peut-on se refuser à le placer dans la catégorie des ouvriers, tels qu'architectes et maçons? Ii n’a pas à ia vérité d'inscription : mais sur qui pourrait-il en prendre d'après sa position? Le privilége paraît incontestable, même dans notre législation, au moins par la force des analogies. S’il ne devait pas avoir un privilége, ia princinale conséquence qui en résulterait serait qu’il ne devrait Pas avoir ‘3 droit de rétention. et qu'il devrait être reduit à une siinple action en répétition. Le privilége ne devant pas exister par voie de répélilion, on ne verrait pus de raison Pour qu'il en existât un par voie de rélention. Celte rétention sesait sans contredit ’e privilège Je plus efficace, le plus énergique qu’on pôt lui accorder : et pourquoi l’aurait-il, dès que la loi est muette à cet égard, Comme sur le privilége, respectivement à la répélilion ? Mais l'opinion qui tend à accorder le privilége sans rétention paraît la plus juste.

“ Pothier, qui traite la question, Introduction au titre XX de le Coulume d'Orléans, n. 38, dit que, dans notre droit, nous avons bien admis le privilége du détenteur sur l'héritage, pour ses impenses nécessaires et utiles, ce privilége étant fondé sur l'équité naturelle; maisnous n'avons Pas également admis le droit que la loi 29, 3 2, ff. de pign. et hypoth., lui

donne de retenir l'héritage Jusqu'à ee qu'il en soit remboursé. Il en explique les raisons prises, dans la différence d’entre les principes du droit romain et ceux du droit français sur l'exercice des hypothèques, et il ajoute : « C’est pourquoi Loyseau enseigne que le détenteur peut être “ contraint à délaisser l'héritage avant que le prix de ses impenses lui ‘‘ ail élé remboursé ; sauf à lui, après que l'héritage aura été vendu, à ‘ee faire colloquer à l’ordre par privilége, etc.” Dumont, professeur en droit à Bourges, dans ses Observations sur l'édit de 1771, p. 235, disait que, pour les impenses, l'acquéreur devait être renvoyé à l'ordre et distribution du prix de vente qui sera faile sur son délaissement. Il est impossible de voir dans la rédaction de l'article 2175 une dérogation à l’ancienne jurisprudence, en comparant surtout celte rédaction aux expressions dont le législateur s'est servi, lorsqu'il a voulu assurer un remboursement effectif et préalable.

‘“ Cependant Pothier pense que, “ comme il ne serait pas jaste que le “ détenteur perdit ses impenses, si les frais du décret absorbaient le prix, “ce detenteur peut au moins, en certains Cas, exiger qu'avant que d'être “obligé à délaisser, le créancier lui donna Caution que l'héritage sera “vondu à si haut prix qu'il puisse être payé desdites impenses sans ‘“‘’encourir aucuns frais, et que, pour cet effet, il peut, dès avant le “ délaissement, demander l'estimation desdites impenscs par experts.”

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moment où la chose va être vendue et le prix distribué, a été rédigé dans des idées de préférence sur ce prix, qui sont d’ccord avec le système de Lovseau et de Pothier. Cette

L'auteur ajoute que cela doit être ordonné lorsque le prix de l'héritage, les impenses déduites, est de peu de valeur, et que les impenses sont des impenses nécessaires.

‘“ Enfin, le même auteur dit que le détenteur doit être remboursé par priviiége sur le prix de l'héritage, non-seulement de ses impenses, mais qu’on doit aussi lui faire raison des intérêts de leur montant, depuis qu’il a cessé de jouir de l'héritage.”

Duranton dénie aussi le droit de rétention : il ajoute, n. 272: Mais il doit être payé par forme de distraction sur le prix de l’adjudication, et par conséquent venir en première ligne ; autrement son droit serait presque toujours illusoire, puisque c’est ordinairement lorsque les charges hypothécaires sumpassent la valeur de l'immeuble que l'acquéreur qui n'a point encore payé son prix en fait le délaissement ou en subit l’expropriation ; or, si on ne le colloquait pas le premier, il faudrait le mettre le dernier, puisque tout autre rang qu'on lui assignerait le serait arbitrairement. D'ailleurs, les créanciers n’ont point à se plaindre, car il ne leur enlèvera rien de ce qu'ils auraient eu sans les impenses. En un mot, «e n’est point par voie de privilége proprement dit, mais par voie de distraction sur le prix, qu'il est peyé.”

Persil Rég. Hyp., article 2175, n. 6, qualifie de véritable privilége ce droit de distraction. Op. coni. d'O. Leclercq, t. VII, p. 353; de Delvine court, t. VIII, in-8°, p, 203.

Balleroy de Rinville dit, t. II. p. 423 : “ C'est plus qu’un privilège, car il reprend ce qui lui appartient et ce qui n’a pas été hypothéqué aux créanciers.”

Pannier dit, p. 300: Tisandier, p. 212, pense qu'il aurait un privilége sur le prix. Nous partageons cette opinion, parce qu’elle concilie tous les intérêts et qu’elle est en harmonie avec les principes sur les priviviléges, puisque le tiers détenteur est un véritable vendeur pour ane portion du fonds correspondante à la plus value.”

Les annotateurs de Zachariæ refusent et le privilége et le droit de rétention : ils ajoutent, ? 287: ‘“ Mais nous croyons par contre que le tiers détenteur jouit, vis-à-vis des créanciers ‘personnellement, d’une action de in rem verso qu'il peut exercer dans l’ordre, par voie de distrection de la partie du prix correspondante à la mieux value de l’immeuble. Nous croyons même qu'il pourrait demander l'insertion au cahier des charges d’une clause qui imposerait à l'adjudicataire l’obliga-

préférence est inhérente à la plus value ; elle n’a pas besoin d’être justifiée par des moyens auxiliaires, tels que ceux

qu’on exige à l'égard des architectes pour prévenir les fraudes (1).

Cette opinion se corrobore d'un arrêt de Ja cour de Turin

tion de lui payer directement le montant de la mieux value de l'im« meuble, et que dans ce cas il jouirait tout à la fois du droit de rétention et de la faculté de poursuivre la folle enchère”?

Jurisprudence. —L'obligation imposée par l’article 2103, n. 4, au cons. tructeur qui veut acquérir privilége, de faire précéder ses travaux d'un procès-verbal constatant l'état des lieux, ne s'applique-pas au tiers détenteur qui fait es améliorations sur l'immeuble qu'il possède, Cass., 28 novembre 1838 (S.-V., XXX VIII, 1, 951; D. P., XXXIX, 1, 130.)

(1) Add. Op. conf. de Deleurie, n. 13089, et des annotateurs de Zachariæ, 3 287.

Au contraire, l'opinion de Tarrible était suivie Par les professeurs Van Hoogten et Ernst, quest. 4, p, 275.

Voici sur ce point l’opinion de Dalloz, n. 3: “En refusant au tiers Possesseur le droit de rétention, Grenier lui accorde un privilége sur le prix de l’adjudication, Pour raison de la plus value résultant de ses impenses, et cela en l’assimilant à l'architecte, à qui ce privilége est attribué per l’art. 2103, n. 4, Persil dit aussi “ qu’ayant le droit de dis- “traire du prix de l'immeuble Ja valeur des réparations, l'acquéreur ‘aurait sur ce prix un véritable privilége.” Tarrible et Battar ont établi une doctrine contraire, en se fondant sur le principe que tous les priviléges sont de droit étroit, et qu'il ne saurait en être établi aucun par analogie; et c'est même de jà qu'ils sont partis pour accorder au tiers acquéreur le droit de rétention ; car sans ce droit de rétention, disent. ils, il perdrait les impenses et améliorations qu’il aurait faites, ne pouvant les réclamer à titre de privilége. Il est facile d'éviter cette difficul. té, en faisant attention que les créanciers hypothécaires ne pouvant avoir aucun droit sur la plus value que l'immeuble a reçue, la portion de prix correspondant à cette plus value doit appartenir au tiers détenteur, non pas à titre de privilège, mais à titre de prélèvement ou de distraction, comme le disent Persii et Delvincour . ou encore parce que le tiers détenteur doit être considéré, suivant les expressions de Tarrible, comme /e vrai propriélaire des Ouvrages ou amélioralions qu’il a faits.”

Cotelle, n. 218, refuse aussi le priviiége, mais il ajoute : « Cependant rien ne dit qu’il ne puisse Pas exercer le privilége sur la Plus value: il

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du 30 mai 1810, et d’un arrêt de la cour de cassation dn 29 juillet 1819, confirmatif d’un arrêt de la cour de Pau, qui avait repoussé le système de Tarrible (1).

semble qu'en l’assimilant, à cet égard, aux architectes et entrepreneurs. s’il avait fait faire, avant de se livrer aux dépenses de réparations et reconstructions, la visite des lieux et le devis desdites réparations, et qu'il eût ensuite fait faire le procès-verbal de réception et pris une inscription, le tout tel qu’il est prescrit par l’article 2103, on ne pourrait lui refuser la collocation, par privilége, sur le montant de ladite plus value,”

(1) Dalloz, Ayp., p. 355, 356.

Add. Sur le droit de rétention, voyez suprà, n. 255 2%, 260 et, 264 2.

Dans le sens de Tarrible, argument de Douai, 18 mars 1840.

Jurisprudence. —Une communauté religieuse qui est dépossédée par une ordonnance royale, au profit d’une ville, d’un immouble dont la possession lui avait été concédée par une autre ordonnance rcyale, a le droit de retenir cet immeuble jusqu’à ce qu'elle ait été indemnisée par la ville &e toutes les impenses nécessaires ou utiles qu'elle ÿ a faites. Rennes, 8 février 1841 (S.-V., XLI, 2, 453).

A l'appui de l'opinion suivie par Troplong, Dalloz avait dit, Hyp. chap. II, sect. VI, art. 3, 2 2, n. 2: ‘ En accordant le droit de rétention au tiers détenteur, on oblige le créancier hypothécaire à avancer de ses deniers la somme que le premier réclame pour ses impenses et améliorations. Mais s'il n’a pas l’argent nécessaire vour faire cette avance, on 1e met dans l'impossibilité de faire valoir son droit hypothécaire, De plus, en exigeant de lui cette avance, on va directement contre l’objet de l’hypothèque, puisqu'on lui rend onéreuse une stipulation qu’il n’a faite que dans la vue d'assurer et de faciliter davantage son remboursement. Quel motif d’ailleurs a-t-on de préférer l'intérêt du tiers détenteur à celui du créancier hypothécaire ? Ce devrait être tout le contraire, car le premier avait des droits acquis avant le second. On veut par ce droit de rétention rendre certain le payement des impenses qui ont amélioré l’imraeuble : très-bien ; mais si le créancier hypothécaire paye le vendeur, il faudra à son tour qu’il soit remboursé par l’adjudicataire ; si le payement est assuré, quel dommage éprouvera le tiers détenteur à attendre jusqu'à l’adiudication? S'il y a quelque risque à courir, pourquoi devrait-il plutôt retomber sur le créancier hypothécaire que sur le tiers détenteur ? Et remarquez toute la différence qui existe entre le cas de l’article 2175 et ceux des articles 867, 1673 et 1749 précités. Contre qui le droit de réiention est-il accordé par ces articles? Contre ceux-là

Du reste, s’il y avait lieu de craindre que les frais ae l’expropriation absor ;assent le prix, et que le détenteur perdit ses impenses, je pense, d'après Pothier et ce que j'ai dit supra, n° 804, que ce détenteur pourrait exiger que le créancier poursuivant lui donnât caution (1) que l'immeuble serait porté à si haut prix que le délaissant y trouverait le prix de ses impenses.

837. Les répétitions du tiers détenteur pour impenses et améliorations ne peuvent porter que sur la plus value, C’est

mêmes qui scut débiteurs des impenses. Ne peut-on pas dès lors leur dire avec justice: Vous voulez la possession de l'immeuble ; commencez donc par acquitter votre dette? ”

Jurisprudence. —L'acquéreur qui s’est obligé par son contrat à payer les créanciers des propriétaires précédents et à effectuer certains travaux nécessaires pour que la chose achetée puisse remplir sa destination, n’a, dans le cas où la revente de l'immeuble est poursuivie par les créanciers hypothécaires, aucun privilége sur le prix à raison de la plus value résultant de ces travaux. Rej, 8 juillet 1840 (S.-V., XL, 1, 993; D. P,, XL, 1, 308).

(1) Dalloz est d’avis contraire. Ayp., p. 553, n. 4.

Add. 11 dit à l'endroit cité : “ Cette décision ne nous parait pas devoir être admise aujourd’hui que nous nous montrons beaucoup plus scrupuleux de ne pas ajouter arbitrairement aux dispositions de la Ici, De quel texte, en effet, ferait-or dériver l'obligation imposée au créancier hypothécaire de donner caution au tiers détenteur pour le cas dont il s'agit ? Il y n plus: l'équité de cetie décision Pourrait très-hien être contestée. On voudrait faire garantir par le créancier hypothécaire le payement des améliorations que le tiers détenteur a faites à l'immeuble, par la raison sans doute qu’en provoquant la vente forcée d'un fords dont la valeur serait à peine suffisante pour couvrir les frais d'expropriation, il nuirait au tiers détenteur, sans aucun intérêt pour lui-même ; mais comment le créancier hypothécaire pourra-t-il apprécier au juste la vraie valeur de l'immeuble, et le plus ou moins de frais auxquels la mise aux enchères donnera lieu ? et comment pourra-t-on le rendre responsable de ce que, per des circonstances accidentelles, le prix d’adjudication ne se serait pas élevé aussi haut qu'il l'espérait ? En poursuivant la vente de son gage, quel qu'il soit, il use du droit qui lui appartient ; c'était au tiers acquére"r à prendre ses précautions, et à aller au-devant des résultats

ce que disait la loi 29, $ 2, D. de pignorib, “ Non aliter “ cogendos eredioribus ædificiura restituere, quäm sumptus “in extractione erogatos, quatenüs pretiosior res facta est, “ restituerent.”

Loyseau (1) donne une définition aussi exacte que précieuse de ces mots tnpenses et améliorations. Je crois utile de la reproduire dans un commentaire destiné à faire sentir la force et l'étendue de chaque expression.

Les impenses sont les sommes qui ont été dépensées à améliorer l'héritage. Les améliorations sont ce qu’il vant de plus à raison des sommes qui y ont été employées. Il arrive presque toujours que l’impense est plus forte que la plus value ou l'amélioration qui en résulte. Cependant il arrive quelquefois aussi que l'amélioration, ou plus value, est plus forte que la somme employée à la produire (2). Je dépense

de l’hypothèque, en remplissant les formalités prescrites pour la purge des immeubles.

“ La conséquence à tirer de tout ce que nous venons de dire, c'est que le droit de répétition, que l'article 2175 accorde ag tiers détenteur pour les impenses qu'il a faites à l'héritage, ne crée aucune exception à son profit, mais une simple créance.”

Après avoir rappelé l'arrêt de cassation du 29 juillet 1819, Grenier dit, n. 337 : “ Néanmoins cet arrêt ne laisse pas de supposer que le tiers détenteur ne peut pas demander le remboursement préalubie des impenses avant la dépossession, puisque cette demande avait 6.: faite devant le tribunal de première instance, qui l'avait rejetée, et que son jugement avait été confirmé.

“ Au surplus, la question ayant paru embarrassante aux jurisconsultes et même aux tribunaux, le légisiateur pourrait aviser s’il ne serait pas à propos de mettre un terme aux difficultés, ce qui pourrait se faire par une légère addition à l’art, 2175."

(1) Liv. VI, ch. VIII, n, 15. Suprà n. 551.

(2) Add, Op. conf. de Battur, n. 490 ; de Dalloz, n. 8.

“ Il faut entendre par plus value, dit Balleroy de Rinville, t. II, p. 422, celle qui résulte directement des augmentations et non pas celle qui, ayant son principe dans des circonstanc:z, deviendrait plus forte que

50,000 francs dans ma maison qui valait 100,000 francs : voilà l'impense, Mais ce n’est pas à dire pour cela que ma maison vaudra 150,000 francs. Le plus souvent l'amélioration, v'est-à-dire le produit de l’impense, ne s'élèvera qu’à une plus value moindre que la somme dépensée. Ainsi ma maison, ainsi réparée, pourra ne valoir que 120,000 francs, Il est cependant possible que, si la dépense a été faite à propos, en temps opportun, je la vende 200,000 francs, et qu’une impense de 50,000 francs me produise une plus value de 100,000 frs.

838. Ceci posé, on demande si le tiers détenteur devra répéter l’impense ou l'amélioration.

Si l’imperse excède l’amélioration, il aura plus d'intérêt à répéter l’impense ; si l'amélioration excède l’impense, il aura plus d'intérêt à réclamer l’améliorati 1, c’est-à-dire la plus value.

Faisons bien attention &’abord qu’il ne s’ag:' pas du re ours à exercer par le tiers détenteur conire son vendeur. Ce recours estréglé par des principes spéciaux que j'ai exposés dans mon commentaire sur le titre de la Vente (1). Il repose sur une responsabilité sévère, sur l'obligation contractée par le vendeur d’indemniser l'acheteur de tout dommage (2). (Articles 1630 et 1634 du code civil.)

les dépenses par la situation du local ou les avantages de convenance qu'il présenterait pour quelqu'un.”

Jurisprudence.—Le plus value à laquelle le tiers détenteur a droit à raison des améliorations par lui faites sur l'immeuble dont il est évincé par suite de saisie à la requête des créanciers inscrits, doit ou peut se composer de la différence entre ce que l’irameuble vaudrait aw jour de l’'adjudication ou éviclion, si les améliorations n'avaient pas été faites, et la somme qu’il a produite avee ces améliorations : on ne doit point (au moins nécessairement) avoir égard à la valeur de l'immeuble, à l'époque où les travaux ont été fails. Rej., 28 novembre 1838 (S.-V., XXX VII, 1, 951; D. P., XXXIX, 1, 130).

(2 Add. Voy. suprà, n. 834 2, 834 3°; Battur, n, 493. Duranton dit, n, 274: ‘“ Quant aux dépenses purement voluptuaires ou d'agrément, dont les créanciers ne font point raison à l’acquéremr, le

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Mais le recours dont nous nous ceeupons ici a lieu contre des créanciers hypothécaires, ei les règ.« sont différentes.

Je pense avec Loyseau qu'ii faut suivre la décision des lois romaines (1). Or, voici ce qu’elles port:nt, Si l'impense est plus forte que l'amélioration qui en résulte, le tiers détenteur ne pourra prétendre que l'amélioration ou plus value, La loi 29, $ 2, D., de pignor. et hypothec., dit : Lecepturum sumplus qualends res pre‘iosior factü est. Au contraire, si l'amélioration est plus forte que l'impense, il doit suffire au tiers détenteur de recevoir son débuursé. “ Redéet dominus “ impensam, ut fundum recipiat, usque eo duntaxat quo pre-

vendeur, sur l’action en garantie, devrait lui en tenir compte, si les dettes le concernaient personnellement, et si l'echeteur n'avait point été chargé, par le contrat, de les paysr avec son prix ; car si le vendeur lui-même les eût payées, ainsi qu’il le devait, l'acheteur n'aurait pas éprouvé l'éviction : en sorte qu’ii est vrai de diro que c'est par son fait qu'elle a eu lieu. Or, d':près l'article 1535, lorsque le vendeur a vendà de mauvaise foi le fonds d'autrui, il est obligé de rembourser & l'acheteur toutes les dépenses, même voluptuai-es ou d'agrément, que celui-ci a fuite au fonds, et l’on peut très bien assimiler le vendeur qui ne paye pas ses dettes, e* qui par là donne lieu à l'éviction, au vndeur qui vend sciemment le fonds d'autrui ; dans l’un comme dans r'antre cas, c’est toujours ac ‘ait illicite Ge la part du vendeur qui cause la dépossession de l'acheteur.

“it nous Géciderions la même chose s’il s'agissait d'hypothèques créées par de précédents propriétaires dont le vendeur aurait eu connaissance au temps de la vente, et qu'il aurait dissimulées à l'acheteur: ce qui a pu surtout avoir facilement lieu dans le cas d'une hypothèque légale, d'une femme sur les biens de son inari ou d'un mineur o2 d'un interdit sur ceux de son tuteur. C'est pour l'acquéreur évincé par suite de cette hypothèque comme s’il avait été évincé par suite d’un ‘roit de propriété appartenant à un tiers et dont le vendeur lui aurait dissimulé l'existence ; le résultat étant absolument le même pour lui, et la mauvaise foi du vendaur étant ia même dans les deux cas, l’article 1635 précité est applicable à l’un comme à l’autre, du moins suivant notre opinion.”

(1) Loyseau, loc. cil., et Huberus de rei vind., n. 10, p. 771.

“ tiosior fuctus 2st; et si plüs pretii accessit, solum quod impensum est.” (L. in fundo, D., de rei vindicat, (1).

Le texte de notre article n’est pas contraire à ces règles d'équité. [1 dit à la vérité que le tiers détenteur ne pourra répéter ses impenses et amélioralious que jusqu'à cmcu-rence de va plus value résu!tant de l'amélioration ; d'où l'on pourrait <onclure que la plus value est dans tous les cas le taux inveriable ds l'indemnité à laqueile il peut prétendre ; mais ce serait une erreu” à notre avis. La oi fixe ici un maximum. Elle décide qu’: aucun cas le tiers détenteur ne pourre prétendre à plus qu’. la plus value, Ainsi, s’il a fait 50.000 francs d'impenses, éi rue la plus value produite ne soit ,ùe de 25,000 francs, 11 ne pourra répéter que 25,000 francs. Mais remarq'uons bien qu'il ne dit pas qu’il ne recevra pas moins que la plus value, et il ne s'oppose pas à c- su’on fixe un minimum plus d'accord aver l'équité et la justice, lorsque la plus value est exorbitante comparativement à la somme dépensé2. De quoi pourrait se plaindre le tiers détenteur, puisqu'on lu: paye ses déboursés (2) ?

838 2. Ici se présentent plusieurs difficultés. La première consiste à savoir si ia règle posée par notre article s'applique aux impenses nécessaires, et si elle ne doit pas être restreinte aux seules imypsnses utiles, La .»conde, qui est une consé. quence de la première, consiste à savoir si, lorsque l'impense esi nécessaire, et qu’elle n’a pas produit de plus value, on peut néanmoins la répéter,

(1) Voy. aussi les lois 2, Z Pater, D, de rege Rhodid, et si fundum D. de rei vindicat.

Add. Op. conf. de Dalloz, n, 8; de Persil, Rég. hyp., art. 2175, n. 4; de Pannier, p. 300; de Carrier, p. 278.

Jurisprudense.—Lorsque ies impenses fuites par le ti2rs détenteur sont moins élevées que la plus value, la restitution à lui faire doit êtr restreinte au montant même de ces impenses ; il ne peut prétendre au remboursement du montant de la plus value elle-même, Grenoble, 31 décembre 1841 (S.-V., XLIJ, 2, 256; D. P., XL, 2, 186).

(2; Mais son vendeur devra lui payer l'anélisration entière. {Voy. mon Commentaire sur la Venle, n. 510.

Par arrêt du 11 novembre 1824 (1), la cour de cassation a décidé que l'article 2175 ne s'applique qu'aux impenses d'amélioration, mais qu'il ne concerne pas les impenses nécessaires, de telle sorte que, lorsque le tiers détenteur a fait des dépenses pour empêcher la ruine de la chose, il doit être remboursé de la totalité de ses déboursés, sans égard à Ja plus value. Dans l'espèce, l’impense excédait ia plus value; comme il s’agissait d’impenses nécessaires, la cour de cassation pensa que le tiers détenteur pouvait les répéter en entier, par préférence aux créanciers hyputhécaires.

Cette décision peut s’autoriser d’un passage de Pothier, qui est ainsi concu :

“ Suivant la loi 29, $ 2, Dig., de pign. et hypoth., le déten- “ teur d’un héritage assigné en action hypothécaire qui a “ fait des impenses nécessaires ou utiles a droit de les retenir “jusqu’à ce qu'il ait été remboursé, savoir, à l'égard des “ nécessaires de ce qu'elles onc coûté ou dû coûter ; et à “ l'égard des utiles, de la somme dont l'héritage s’en trouve “ actuellemert plus précieux, ce qui est fondé sur ce que le “ créancier ne doit pas profiter aux dépens de ce détenteur “ des dépenses qu’il a faites pour lui conserver ou améliorer “ son gage ; suivant cette règle: Neminem æquun: es: cum “ aherius detrimento locupletari (2).”

Il taut convenir néanmoins que cette décision de Pothier, tout en ayant l’apparence de s’appuyer sur les lois romaines, confonc des choses qu’elles distinguent soyeusement, et que d'un autre côté la cour de cassation a adopté le parti qui s'éloigne le plus de notre article.

Pour approfondir cette difficulté, rappelons d’abord la distinction des impenses en nécessaires, utiles et voluptuaires (3).

(1) Dalloz, Ayp., p, 60. Suprà, n, 243.

(2) Orléans, t. XX, n. 38.

(3) Sur les impenses en général, voyez Tiraqieau, de rei vend. 8 32, glose ï, n. 52; Cujas, Obs. lib. X, cap. X; Louet, lettre E, cap. X; Leprêtre, centurie Il, ch. XCIII.

Les impenses nécessaires sont celles qui ont pour objet la conservation de la chose et qui l’'empêchent de périr, “ Im- “ pensæ necessariæ sunt quæ si factæ non sunt, res peritura “ aut deterior futura sit (1)... ” Veluti aggeres facere, flumina “ avertere, ædificia vetera fulcire, idemque refcere, arbores ‘ in locum mcrtuor:um reponere (2).

Les impenses utiles sont celles qui n’ont pas seulement pour résultat de conserver la chose, rais encore de l’améliorer. “ Utiles impensas Fulcinius ait quæ meliorem dotem “ faciunt, non deteriorem esse sinunt.” (L. 79, $ 1, Dig., de Verd. siguif.)

Enfin les impenses voluptuaires sont celles qui ont pour bat l’embellissement de la chose. ‘“ Quas ad voluptatem “ facit, et quæ iacies exornant” (L. 7, Dig, de impensisin res dot, ; et 77, $ 2, de verb. signif.)

Ontre ces impenses, il y a des impenses d'entretien ordinaire, telles que labour, curage de fossés, travaux de jardins, et autres pelites accommodations (3), qui sont réputées avoir été faites fructuum causd (4).

Ceci posé, tâchons de ne pas perdre de vue le point de notre question. Elle ne consiste pas à savoir si, pour ses dépenses nécessaires, le tiers détenteur a une action contre son vendeur en Cas d’éviction ; car l’affirmative ne fait pas de doute (5). Mais ce que nous recherchons, c’est de savoir

(1) Paul, L 79, D., de verb. signif.

(?} Ulp, 1. 14, de impensis in res dot.

(3) Loyseau, liv. VI, ch. VI, n. 2.

(4) De impensis in res dol., 1. 12 et 15.

Add. Ernst dit, p. 276 : ‘ Quant aux impenses d'entretien, elles se compensent avec les fruits, et n° peuvent conséquemment être répétées, Il en est de même de celles faites pour les fruits lorsque le tiers possesseur les a perçus et les a fait siens: mais s’il n’a pas fait siens les fruits, ii peut en déduire les impenses ou les répéter, d'après la règle : fruclus non inlelliguniur nisi deduclis impensis."”

(5) L. 44, 2 1, D., de damno infect. Mon Commentaire sur la Vente, n. 508 et suiv.

si les impenses nécessaires, faites par le tiers détenteur, ñoivent être répétées contre les créanciers hypothécaires en entier, ou seulement in quaniüm res preliosior facta est, de telle sorte que, s’il n’y a pas eu d'amélioration, il n’y a rien à répéter par privilége contre les créanciers hypothécaires.

Une chose bien digne de remarque, c’est que, dans les deux seules dispositions du code qui aient trait à cette question, la loi r’accorde de préférence et de privilége entré créanciers que jusqu’à concurrence de la plus value (1) (articles 2193 et 2175). Or, de quoi s'agit-il ici? Ne le perdons pas de vue! Il s’agit d’une répétition privilégiée contre des créanciers zantis d’une garantie hypothécaire. Il faut donc un texte de loi bien clair et bien précis pour constituer ce privilége. C'est çe texte de loi que je cherche en vain et que la cour de cassation n’a pas trouvé.

Notre article parle des impenses faites sur la chose possédée par le tiers détenteur, et ce mot comprend à coup sûr les trois sortes d’impenses dont nous avons parlé ci-dessus. Eh bien! que dit-il de ces impenses ? Qu'on ne peut les répéter que jusqu’à concurrence de la plus-value résultant de l'amélioration. Il n’y a donc de privilége que pour la plusvalue. Le reste tombe dans la classe des créances ordinaires qui ne peuvent être opposées aux créanciers hypothécaires.

Je parlais tout à l'heure des lois romaines, et je disais que Pothier ne me paraissait pas en avoir reproduit exactement l'esprit.

Les lois romaines décidaient que le tiers détenteur n'avait pas droit de répéter contre le créancier hypothécaire les impenses nécessaires de grosses réparations (impensas in refectione). La loi 44, $ 1, D., de damno infecto, est positive, et voici comment Cujas s’en explique, dans son commentaire sur ce qui nous reste des ouvrages d’Africain (2) : “ Inde “ quæritur an idem dicendum sit, si quis ædes suas, quas

(1j Suprà, n. 243.

(2) Tract, 9, p. 209),

“ creditori obligaverat, alii vendiderit, et emptor eas refece- “rit (1), an etian, repelletur creditor agens hypothecariä, “ nisi paratus sit emptori præstare impensas refectionis ? Et “ Africanus negat idem esse dicendum ; negat onerandum ‘esse creditorem hypothecarium præstatione impensarum.…. de “€ sumptibus refectionis hic agitur. Hos non agnosciü creditor, qui “ ab emptore pirius suum persequitur, cui suficit habere re- “gressum adversùs venditorem, evictionis nomine, in quo “ judicio veniunt impensæ refectionis.”

Quelques interprètes avaient ét« embarrassés pour concilier la décision de cette loi avec la loi Paulus, $ Domus (2), Dig., de pignorib., qe j'ai citée tout à l'heure, Accurse surtout s’en était fort tourmenté. Mais Cujas trouve qu’il n’y a rien de plus simple que de montrer leur rapport. Nihil est “ jacilius. Quid tot commenta Accursii in hanc rem ?”

En effet, dit-il dans la loi 44, $ 1, Dig., de damno infecto, il est question de travaux de réparations (refectiones) (3). Au contraire dans la loi Paulus, $ Domus, le jurisconsulte parle de travaux de reconstruction qui sont travaux d’amélioration. “In D., $ Domus, dit-il, agitur de sumptibus ædificasionis sive exstruclionis, de sumptibus factis in novum ‘“ æd'ficium: hos agnoscit creditor : quoniam sine his nul- “ lius ædificii pignus creditor haberet, sed areæ tantüm, et ‘ æquum est ut quibus restitutum est sibi integrum pignus, ‘“ hoc præstare non recuset. Zistinguenda sunt genera sump- “tuum; non de eodem genere sumptuum hoc loco agitur “ et illo.”

Voilà donc la distinction bien marquée.

Les réparations et tous les travaux d'entretien qui n’ajoutent

(1) Ce mot signifie réparer, st même faire de grosses réparations. L. 14, D., de impens. in res dol. faclis.

(2) Cest la loi 29, ? 2, Dig., que Pothier cite aans le passage rapporté ci-dessus.

(3) Et faisons bien attention que ce ne sont pas des réparations de simple entretien ordinaire, puisqu'elles donnent lieu à répétition contre le vendeur, ainsi que le dit la loi 44, Z 1, de damno infeclo.

“ vendeur (2).”

‘ conserverait rien (2,.”

(2) Liv. VI, ch. VITE, n. 9 et 10.

(3) Liv. V, ch. VI, n, 13 et 14.

pas à la valeur de l’immeuble ne peuvent être l'objet de répé. tition contre le créancier qui poureuit le déiaissement (1), Mais les travaux qui augmentent, qui améliorent blicsent ce qui est détruit, donnent lieu à répétition, non pas Toutefois jusqu’à concurrence de la totalité de l’impense, sed in quantüm res pretiosior facta est. C’est la limitation portée par la loi 29 $ 2, D., de pignorib. et hyp.

C'est en reproduisant l'esprit de ces lois que Loyseau disait : “ I] faut donc tenir que les grosses améliorations et “ rebâtiments sont répétés par l'acquéreur, mais non pas les “ siraples réparations et entretènements: car il suffit que le ‘* tiers acquéreur ait recours pour raison d’iceux contre son

Et ailleurs: % C’est qu’il faut distinguer les réparations ou ‘ entretènerhents des maisens d’avec les bâtiments ou réédi- “ fications : Aliud est reficere ædes læsas, aliud lapsas resti. ‘“‘tuere. Et, corame dit la loi : Aliud est tueri quod acceperis, “ aliud novum faccre. (1. 44, Dig., de usuf.) Telles personnes “en droit sont sujettes aux réparations et entretènements, “ comme le mari, pour raison des héritages dotaux, comme “ l'usufruitier, qui ne sont pas tenus des réédifications.”

‘ Surtout cette différence paraît clairement en joignant la “ loi Domus avec la loi Sumptus, Dig., de leg. 1°... En lisant “ la loi Sumptus, suivant la vraie lecture y=e lui a donnée ‘ le docte Cujas, on voit que l’héritier qui était chargé de “rendre après sa mort une maison, l'ayant fait rebâtir à ‘ neuf après l'avoir brûlée, retire et déduit les impenses de ‘ la réédification ; mais s’1l n’avait fait que la réparer, il ne

Ces autorités sont très-ponctuelles, On peut les généraliser

(1) Add. Op. ccnf. de Dalloz, n. 6, d’après Pothier; de Persil, Rég. hyp., art. 2175, n. 5; de Grenier, n. 336, in fine; de Duranton, n. 271, in fine ; de Ernst, p. 276; de Pannier, p. 300.

en faisant attention que les réédifications 7 figurent comme le cas le plus notable et le plus certain d'améliorations ; que des réparations et entretènements y sont rappelés comme exemple de ce qui entretient l'immeuble dans l’état où i! est, de ce qui, par conséquent, n’améliore pas l’immeuble, mais T’empèêche de déjérir. Eh bien ! dans le cas d'amélioration, on ne peut répéter que la plus value contre les créanciers. Dans le cas de réparation, il n’y a rien à réciamer contre eux.

Cest évidemment dans cet esprit qu’a été rédigé l’article 2175. On ne peut contester qu’i! n’ait été fait sous l'influence des idées de Loyseau, qui a creusé si profondément la matière du délaissement par hypothèque. I! limite les répétitions à la plus value. Donc, s’il n’y a pas de plus value, il a’y a rien à répéter (1). Dalloz, qui soutient le contraire, en se fondant sur l’autorité de Loyseau, me parait avoir cité pour lui la loi qui le condamne (2).

(1) Add. Op. conf, de Zachariæ, 2 287.

(2) Ayp., p. 353, n. 5. Dalloz dit que si les dépenses étaient nécessaires, le tiers détenteur pourrait les répéter, bien que l'immeuble n’eût pas été amélioré. Ncevs verrons tout à l'heure que Loysea'1 condamne, en matière de délaissement, la distinction des impenses en nécessaires, utiles, voluptuaires. Ainsi, Loysean n'a rien à faire dans cette opinion que Dalloz lui attribue. Delvincourt, t, VIII in-8., p. 202, qui enseigne l'opinion à laquelle Dalloz s’est rattaché, se garde bien de citer Loyseau, t. IU, p. 180, n. 11.

Add. Dalloz, loc. cit., considère alors le tiers détenteur comme le Anegotiorum geslor des créanciers.

Duranton, n. 271, suit l'avis de Dalloz : « Toutefois, dit-il, bien que les dépenses dites nécessaires ne soient pas, ordinairement du moins du nombre de celles qui augmentent la valeur vénale des héritages, l’acquéreur serait néanmoins bien fondé à réclamer Je montant de celles de cette nature qu’il aurait faites, et qui ne seraient point des dépenses de simple en‘retien. Tel serait le cas d’une dépense faite pour étayer une maison qui menaçait ruine, celle faite à la digue d’un étang, etc. Les créanciers doivent s’applaudir de ce que l'acquéreur a conservé leur gage, et ils ne doivent pas s'enrichir à ses dépens. Et comme il ne s’agit pas ici du privilège accordé aux architectes ou entrepreneurs qui ont réparé des immeubles, privilége qui ne leur est attribué qu'autant

prévu par notre article,

Op. conf. de Carrier, p, 278.

(1) T. I, p. 646, 647, n. 4 et 5.

Ce que décidaient les lois romaines, ce que Loyseau enseignait avec toute la puissance de sa vaste érudition, le Châtelet de Paris le jugeait constamment au rapport de Bourjon (1). Voici comment cet auteur termine l'exposé de la jurisprudence qui faisait alors le droit commun : “1 y aurait trop “ d’embarras à lui accorder le remboursement de ses dé. “ penses hors le cas que ses dépenses ont visiblement amélioré “ le fonds. Cessant cette certitude, c’est le cas de se tenir à la “rigueur; mais, l'amélioration étant certaine, c'est le cas “ dans lequel la rigueur devrait cesser.”

Mais faisons ici une observation. Quand on fait une réparation, il arrive quelquefois, il arrive même souvent qu’elle n'est pas mathématiquement bornée à la conservation de la Chose, mais qu’elle l’améliore, qu’elle lui donne une plus value. Il y a alors plus que réparation, ii y a aussi opus novum, addition d’une vaieur qui n'existait pas auparavant. La réparation doit alors être répétée jusqu’à concurrence de la plus value, ou se trouve placée dans le cas d'amélioration

C’est ce qui avait lieu dans l'espèce jugée par la cour de cassation. Les travaux Ge réparation entrepris pour faire cesser des traces de délabrement antérieures à l'acquisition, n'avaient pas seulement remis l'immeuble dans son ancien état de conservation, mais lui avaient encore apporté une

qu'ils ont rempli les formalités prescrites à cet effet ; qu'il s'agit seulement d’une simple répétition de déboursés faits par le détenteur pour la conservatior :e la chose, on ne pourrait pas lui opposer qu’il n’a point rempli ces mêmes formalités, pas plus qu'on ne peut le lui opposer quand il s'agit de simples dépenses uliles ou d'améliorations. I! agissait sur une chose dont il était propriétaire, au lieu que les architectes opèrent sur la chose d'autrui. L'article 862 accorde à l'héritier tenu du rapport, l'indemnité pour les dépenses nécessaires qu'il a faites sur l'immeuble à lui donné par le défunt, comme pour celles qui ont simplement augmenté la valeur du fonds; or il y a bien autant de raison assurément de le décider ainsi à l'égard d'un tiers détenteur.”

CA

plus value de 2,245 francs, Il fallait donc accorder cette plus value, Ce n’était nn.lement se mettre en contradiction avec les lois romaines et avec Loyseau, parce que, si ces autorités refusent la répétition pour les réparations, elles ne la refusent qu’autant qu’elles n'améliorent pas; mais il re fallait pas accorder plus que la plus value,

En effet, notre article, de même que l’article 2103, n’accorde de privilége que pour cette plus value, C’est seulement pour cette plus value que le tiers détenteur peut réclamer préférence sur les créanciers hypothécaires. Pour le surplus, il 4 sans doute une action en garantie contre son vendeur, mais il n’est qu’un simple créancier chirographaire ; s’il se présente à l’ordre sur le prix de la chose, il ne pourra prendre rang qu’après les hypothécaires. Car, hors des articles 2103 et 2175 du code civil, qui limitent la répétition privilégiée à la plus value, le tiers détenteur ne peut réclamer aucune préférence.

Mais, objecte la cour de Cassation, il s’agit ici des dépenses nécessaires qui ont conservé l'immeuble.

Eh bien ! supposons d’abord qu'empruntant les paroles de

Cujas rapportées ci-dessus, la cour de Cassation veuille les appliquer au tiers détenteur, et dire « qu'il a préservé le “ gage d’une perte certaine, qu’il l’a rendu sain et sauf aux “ créanciers.” Assurément il +’aura pas fai, plus que celui qui rétablit à neuf l'immeuble qui a péri; et cependant les lois romaines et Cujas entendaient qu’il ne fût indemnisé de ce service que in quantüm res Pretiosior facta est. Que fait cependant la cour de cassation ? Elle trouve que l’indemnité de la rius value n’est pas suffisante, et qu’il faut accorder répétition pour la totalité des débouxsés. C'est évidemment violer l’art. 2175, cu méconnaître sa portée et son origine.

Le président Favre rapporte un arrêt du sénat de Cham. béry, du 14 mars 1594, qui décide que le tiers détenteur a droit à être indemnisé des impenses qu'il a faites pour la

oe Lorimien, Rip, vor, 17

su £ pes sstane arte ge ace # Des SRE 2 2 En ns mes f : ane .

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conservation comme pour l’amélioration de la chose (1), Mais il met ces impenses sur la même ligne, et comme il donne pour base à cette décision la loi 29, $ 2, Dig., de pignorib., il est clair qu’il sous-eutend que le droit du tiers détenteur est limité à la plus value ; car c’est la décision formelle de cette loi. =

Et, en effet, qu'importe que la dépense ait été occasionnée pour dépenses nécessaires ou utiles, et qu’elle ait conservé ou amélioré ?

Loyseau nous enseigne formellement qu'en matière de délaissement par hypothèque, il n’y a pas lieu à faire la distinction des impenses en wéiles, nécessaires où voluptuaires. Ecouton:-le parler (2): “Il ne faut donc point recourir en “ cette matière à la distinction vulgaire des impenses néces- “ saires, utilès ou voluptuaires, parce que cette distinction ne “ convient pas proprement aux améliorations ; car le mot “ emporte qu’elles soient utiles ; autrement elles ne seraient “ pas améliorations, et ne peuvent être nécessaires, parce que “ nul n’est contraint d'améliorer, mais de réparer. Aussi “ elles ne peuvent être simplement voluptuaires, puisqu'elles ‘ sont améliorations. Et d’ailleurs quand la chose se vend, ‘“ comme ici, même les réparations voluptuaires se retirent “ toujours en tAnt que la chose en est vendue davantage (3).”

Loyseau me paraît avoir parfaitement raison, et est surtout très-conséquent avec les lois romaines, qui font la base de son argumentation. Que dit en effet la loi 44, $ 1, Dig., de damno infecto ? Que l’acheteur ne peut exiger que les créanciers lui :ennent compte des dépenses qu’il a faites in refectione. Or, qu'est-ce que de pareilles dépenses ? Ce sont des dépenses nécessaires. ‘ Itemque (dit la loi 14, Dig., de ‘* imp. in res dot.) impensæ necessariæ sunt, quibus non factis,

(1) Cod. lib. VIII, t. VI, def, 19.

(2) Liv. VI, ch. VLI, n. 11.

(3) En effet, la loi 10, D., de impensis in res dol., dit: # Quod si “ hæres, in quibus impensæ factæ sunt, promercales (venales) fuerint # tales impensæ non voluptuariæ, sed utiles sunt.”

T7 [ARTIULE 2072.

“ dos imminuitur, veluti. ædificia vetera fulcire, itemque “reficere” Donc les impenses nécessaires ne peuvent être répétées contre les créanciers ; donc on ne peut répéte: que celles quæ rem meliorem faciunt, et non pas celles quæ rem deteriorem esse non sinunt (|), qui sont les nécessaires. La seule question est donc de savoir s’il y a eu amélioration. Que cette amélioration soit causée par des impenses nécessaires dans l’origine, mais poussées ensuite jusqu’à l’amélioration, qu’elle découle d'impenses mins urgentes, peu importe. S'il y a eu amélioration, il y « ‘eu à répétition jusqu’à concurrence de la plus value. S'il n’y a pas eu amélioration, le tiers détenteur n’aura que son recours en éviction contre son vendeur (2).

On voit que la cour de cassation a pris absolument le contre-pied des lois romaines, et qu’elle s'est fondée pour dépasser la plus value sur un cas qui paraissait aux jurisconsultes romains, et à Cujas et à Loyseau, ne devoir pas même servir de base à une répétition.

Au surplus, quelle est la raison de ce système des lois romaines auquel il est évident que l’article 2175 est conforme ?

C'est d’abord que le tiers détenteur a su qu’une cause d'éviction pesait sur l'immeuble par lui acquis, qu'ayant à s'imputer de n’avoir pas pris ses précautions à l'égard de son vendeur pour se faire indemniser de ses frais de réparations, il est moins favorable que les créanciers hypothécaires qui ne font que poursuivre leur gage, et dont l’action ne doit pas être entravée par des exceptions trop rigoureuses, afin que la confiance de celui qui a prêté ses fonds, et qui ne fait que réclamer son dû, ne soit pas trompée, d'autant que son hypothèque s'étend sur toutes les modifications que la chose a

(1) L. 79,2 1, D., de verbr signif.

{(?} Add. Op. conf. üe Battur, n, 490, où il repousse la distinction entre les diverses sortes d’impenses pour ne s'attacher qu'au fait d'amélioration. Op. conf de Cotelle, n. 218.

subies, et qu’elle a saisi les ouvrages de réparation au moment où ils se sont unis à la chose, de telle sorte que le tiers ‘détenteur n’a pu faire ces ouvrages qu'à la charge de l’hypothèque préexistante.

En second lieu le tiers détenteur est tenu des réparations qui ont pour but d'empêcher la détérioration de la chose. Notre article s’en explique formellement, puisqu'il soumet ce tiers détenteur à une indemnité au profit des créanciers si, par sa négligence, la chose vient à dépérir. Il n’a donc pas de recr ars contre eux pour ces sortes d'impenses. En les faisant, il remplit un devoir dont l’omission ferait peser sur lui une responsabilité infaillible. Obligé à réparer, il doit le faire sans espoir de répétition, sauf tous ses droits contre sou vendeur. , Ce n’est que lorsqu'il améliore qu'il a droit à indemnité ; car, nul n'étant tenu d'améliorer, c’est alors un service qu’il rend ei non un devoir qu'il accomplit. Voilà pourquoi l'amélioration lui est payée jusqu’à concurrence de la plus value.

Or il me semble que cette différence entre les immeubles nécessaires et d'améliorations est clairement inscrite dans l’art. 2175; car il met en regard et spécifie sans ambiguité les devoirs et les droits du tiers détenteur. Ses devoirs sont de faire les dépenses nécessaires pour que la chose ne périsse pas ; son droit, c’esi une indemnité, non pour ces impenses, mais pour l'amélioration. Je demande si cette espèce d’antithèse qu'offre l’article 2175 n’est pas extrêmement significative ? Assurément si la loi avait voulu que les frais de réparations nécessaires fussent répétés, elle l'aurait dit, comme elle l’a dit dans les articles 861, 862, 863 et 1673 du code civil.

En troisième lieu, le créancier hypothécaire n’est pas censé s'enrichir des réparations qui maintiennent la chose dans son état de conservation ; car, faute de ces réparations la loi lui donne droit à un supplément d’hypotheque, quand les détériorations éprouvées par la chose compromettent son droit (article 2131).

En quatrième lieu, le tiers détenteur qui délaisse ne doit pas être reçu à se montrer sévère dans ses répétitions, à l'égard du créancier hypothécaire, car il ne tient qu’à lui de ne pas délaisser, en payant les charges hypothécaires. Il pouvait même purger, en offrant de payer son prix, et conserver par là la propriété de la chose. C’est donc le cas de dirs que la maxime : Nemo ex alterius damnc locupletari debet, ne reçoit pas son application. Car, suivant les docteurs, elle cesse quand il y a faute de celui qui éprouve le dommage : “ Hoc iniquum non est, cum ex suc vitio hoc incom- “ modo afficitur (1).” On a toujours dit Volenti non fit injuria; or, que le tiers détenteur soit indemnisé de ce qui a augmenté la valeur du gage entre ses mains, c'est ce qui paraît équitable sans doute. Mais tant que le créancier reste dans la position où il était, tant qu’on ne lui livre w’un gage de même importance et valeur que eului qu’il avait dès le commencement, il ne serait pas juste d'arrêter la poursuite hyothécaire par des demandes en indemnité,

Après tout, l’article 2175 a prononcé. Faire revivre en sa présence l'opinion de Pothier, c’est se mettre en contradiction ouverie avec lui.

838 3°. Dans tout ce que nous avons dit ci-dessus, nous v’avons pas parlé de la distinction ordinaire entre les possesseurs de bonne foi et 1es possesseurs de mauvaise foi; car cette distinction n’a lieu que quand il s’agit d'apprécier les droits d’un simple possesseur, tandis qu'ici il s'agit d’un propriélaire (?). Il y a d’ailleurs bonne foi chez le tiers détenteur ; car, bien qu'il ait su par les inscriptions que l'immeuble qu’il achetait était hypothéqué, ii a toujours eu juste sujet d'espérer que le débiteur payerait la dette et amortirait l’hypothèque (3).

(1) Loyseau, liv. VI, n. 14.

(?) Loyseau, liv. VI, ch. VIIL, n, 12.

(3) Add. Op. conf. de Battur, n. 490.

Grenier, au contraire, s'attache à la considération de la bonne ou de la mauvaise foi, car il dit, n. 336: «Si le tiers détenteur qui est de

Srerimntaler ii = re en

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839, Un autre principe qu'il importe de remarquer, c'est que le tiers détenteur n* compense pas les améliorations avec les frais.

Quand il s'agit d'un simple possesseur de bonne foi, on déduit des indemnités qu'il doit retirer pour améliorations, la valeur des fruits qu’il a perçus (1). Mais comme le tiers détenteur dont nous nons occurons ici est maître et seigneur de l’héritage, et qu’il jagne les fruits jure dominii, il n'y a pas lieu à faire déduction (2).

839 2°, L’estimation des améliorations doit en général se faire par experts (3). Néanmoins, les juges ne sont pas précisément obligés de suivre ce mode, quoiqu'il soit le moins défectueux. On 2 vu un tribunal décider que la plus value serait estimée par la différence entre le prix de l’acquisitior et celui de la revente äe l’inmeuble. Sur le pourvoi formé en cassation, il fut décidé que, la loi ne fixant pas un mode d'évaluation plutôt qu’un autre, les juges avaient pu choisir celui qui leur avait paru préférai le (4).

Cependant ce mode d'évaluation n’est pas sans difficulté (5). Vainement on voudrait l’étayer de ce qui est prescrit par l’article 2103 du code civil; mais il n’y a pas parité entre les deux cas. L’articie 2103 ordonne des mesures de précaution pour constater l’état de l'immeuble avant les travaux, Ici

bonne foi, tel qu’un acquéreur ou même un possesseur à tout autre titre,

a fait à l'héritage des réparations ou amélicrations, soit nécessaires, soit

utiles, on sent qu’il doit lui en être fait raison, parce que ces améliolions, en augmentant la valenr de l'immeuble, tournent au profit de la

ma s créanciers, et ils ne peuvent retirer ce profit aux dépens du -rs déivateur : nem - jaclurd allerius locupletari potest."

(1) L. Sumplus el emplor., D., de rei vinaïicat.

(?) Loyseau, loc. cit., n. !4,

(3) Idem, n. 19.

Add. Le professeur Ernst n’admet pas qu'elle puisse se faire autrement.

(4) 29 juillet 1819 (Dalloz, Hyp., p. 355).

(5) Grenier, t. Il, n. 83, 89.

l'état de choses n’est nullement constaté, et ne peut pas l'être, le propriétaire n’étant pas dans la même situation que l'architecte, Le prix tixé dans le coairat d'acquisition ne peut être une boussole bien exacte, ex n'équivaui pas an procèsverbal 4’état des lieux requis par le même article 2103; car l'affection de l'acquéreur pour la chose, "t beaucoup d’autres circonstances, ont pu faire donner à l'immenble, lois de l’acquisition, une valeur de circonstance plutôt qu'une véritable valeur vénale,

839 3°, Loyseau examine la question de savoir si, dans l'estimation, les impenses doivent être prises en bloc, ou bien pièce à pièce et en détail. Les opinions étaient fort divisées à cet éga:"À parmi les interprètes. Mais Loyseau les concilie tres bien en disant que, s’il est que.tion des améliorations, il faut nécessaireme at les estimer en gros; car elles ne peuvent être dites améliorations nisi respectu totius Operis ; mais qe, s’il faut priser les im,enses, il faut nécessairement que ce soit po+ le menu et par chaque article de dépense (1).

(1) Loc. cit., n. 18.

(2) Add. Le tiers détenteur « droit aux améliorations faites par son vendeur ; quand et coïrment. —Battur dit, n. 492: ‘“ Au reste, le tiers détenteur ne recouvre pas seulement par cette voie les impenses et améliorations qu'il a personnellement faites, mais encore celles qui ont été faites pur son vendeur, alors même que ce vendeur ne lui a point transmis expressément ses droits pour ce regard ; mais il faut, pour cela, que ces améliorations n'aient point été faite: par celui-là même qui a consenti les hypothèques: car, ne les pouvant retirer lui-même, il ne peut transmettre à son acquéreur plus de droit qu'il n’en a. C'est l'opinion de Loyseau (liv. VI, <hap. VIII, n. 20).

“ La cour de cassation a décidé, par arrêt du 5 novembre 1807, que le premier acquéreur, ne pouvant être qu’un créancier chirographaire, n’a pas le droit de troubler le créaucier hypothécaire dont lès prérogatives ne peuvent être limuiées que par l'acte d'abandon, et que, en conséquence, il ne peut réclamer ses am:liorations : cs qui ne fait point obstacle à ce que le dernier acquére -r recouvre à la fois les siennes propres et celles de son prédécesseur."

Duranton dit aussi, n. 273: Le détenteur qui a fail le délaissement

SAT mets

[ARTICLE 2072] 839 5o (1). 839 60 (2).

‘ou subi l'expropriation, peut aussi obtenir indemnité pour les impenses +t améliorations qui ont été faites par son auteur, en supposant que les dettes hypothécaires ne concernaient point celui-ci, mais bien de précédents propriétaires; car il a les droits de son auteur ; or, sè c'eût été celui-ci qui eût été poursuivi par l’action hypothécaire, il eût pu réclamer l'indemnité: donc son ayant cause le peut également. Il en serait Qutrement si les dettes concernaient ce dernier, cer, dans ce cas, les améliorations n'auraient pu donner lieu à aucune action en indemnité, ou distraction opérée sur le prix d’adjudication de l'immeuble, attendu que, d’après l’article 2133, l’hypothèque acquise s'étend à toutes les améliorations survenues à l'immeuble hypothéqué ; par conséquent, celui qui a fait le délaissement ou subi l’expropriation, n'aurait pu exercer, pour ces mêmes améliorations, des droits que n'avait pas son auteur, qui les a faites, et qui était débiteur des dettes.”

(1) Add. Quid si les impenses pouvaient s’enlever ? — Dalloz dit, n. 7: “Si les impenses utiles, dit Grenier, n. 336, étaient de nature à pouvoir “ s’enlever et que le détenteur, pour éviter la discussion sur leur liqui- “ dation, voulàt les enlever, on ne pourrait le lui refuser” A l'égard des impenses volupluaires, le détenteur n’en peu: demander le remboursement ; mais on ne peut lui refuser la faculté de les enlever, si cela se peut sans détérioration.” Op, conf. de Zrnst, p. 276.

(2?) Add. Le précédent détenteur pourrait-il réclamer quelque droit à raison de ses améliorations ?—Persil dit, Rég. hyp., art, 2175, n. 7: “ Cet article 2175 a présenté une autre difficulté qu’il ne sera pas inutile de rapporter, On a demandé si lorsqu'un second acquéreur fait le délaissement, le premier qui n’a pas fait transcrire, mais qui, avant de vendre, a fait des impenses, peut les répéter jusqu’à concurrence de la ‘plus value, D'un côté, on pourrait dire que les créanciers du vendeur originaire, ne devant pas profiter des améliorations au préjudice du premier acquéreur, mais devant prend:e l’immevhle dans l’état où il était lors de l’aliénation, ils seraient mal fondés à s'opposer à cette déduction des impenses.

“ De l’autre, on peut répondre que l'article 2175 n’accorde le droit de retenir les impenses qu'au tiers acquéreur qui fait le délaissement ; que le premier acquéreur, ne pouvant être regardé que comme un créancier chirographaire, n’a pas le droit de troubler les créanciers hypothécaires, dont les prérogatives ne peuvent être limitées que par l'acte d'abandon. C'est ainsi que l’a jugé la cour de cassation, par son arrêt du 5 novembre

Pom,

[ARTICLE 2C73.] 839 70 (1). 839 Bo (2.

1807, rapporté dans sa Jurisprudence, an 1808, 3° cahier. “ Op. conf. de Ernst, p. 276; de Bailleroy de Rinville, t. II. p. 423.

« Cet arrêt, dit Pannier, p. 299, semble froisser la maxime d'équité : Nemo ex jacturé aliené locupletari debet ; car le précédent tiers possesseur ayant augmenté la vaieur du fonds, les créanciers ne devraient pas profiter de cette plus value.”

Jurisprudence—Le droit de rétention (s'il existe) n'appartient qu’au tiers détenteur proprement dit, et nullement aux possesseurs antérieurs anvquels l'immeuble a pu appartenir à d'autres titres. Douai, 18 mars 1840 (S.-V., XL, 2, 289; D. P., XL, 1, 620).

(1) Add. Le créancier poursuivant peut-il demander la suppression des améliorations sans indemnilé pour le tiers détenteur ?—Ernst répond, p. 275: # Il faut, suivant l'avis du professeur Van Hoogten, distinguer, d’après l’article 555. Si elles ont été faites après la sommation, elles l'ont été de mauvaise foi et, conséquemment, aux risques et périls du détenteur qui peut être contraint de les enlever ; mais si elles ont été faites avant la sommation, elles l’ont été de bonne foi, puisque le tiers détenteur était propriétaire, et quoiqu'il connût l'exisience de l’hypothèque, il pouvait croire qu'on n’en viendrait pas à l’expropriation, et <onséquemment il ne pourrait être contraint à :‘ette suppression.”

(2) Add. L'article 2175 s'applique-t-il exclusivement aux immeubles ?— Jurisprudence—La disposition de l'art. 2175 est applicable même au cas d'améliorations faites à un meuble par l'acquéreur de ce meuble, entre les mains duquel il est revendiqué par un créancier privilégié du vendeur, Douai, 29 août 1842 (S.-V., XLIII, 2, 416),

$. 5. De l'exception résultant |$. 5. Of the exception resulting

d'une créance privilégiée from a privileged claim or ow hypothèque anté- a prior hypothec.

rieure.

2073. Le détenteur quil 2073. The holder who a reçu l'immeuble en paie-| has received the immoment d’une dette privilé-|veable in payment of a giée ou hypothécaire an-|privileged debt or of an térieure à celle pour la-|hypothecary claim prior

quelle il est poursuivi, ou|to that brougbt against qui a acquitté des créances him, or who has paid a hypothécaires antérieures, prior hypothecary claim, peut avant d'êcre forcé à | has a right, before being délaisser, exiger que le compelled to surrender, créancier poursuivant lui|to obtain from the party donne caution de faire suing him security that porter l'immeuble à si|theimmoveable will bring haut prix que le déten-|a sufficient price to ensure teur sera payé intégrale-|the payment of his priment de ses créances pri- vileged or prior claim. vilégiées ou antérieures,

* 2 Troplong, sur art. 2170) 803. Le code ne parle dans

n° 803 et s. un article que de l’exception de discussion : mais il en est plusieurs autres dont s'occupent les acteurs.

La première est l'exception pour raison d'impenses que le détenteur aurait faites sur l'immeuble. Je m'en occuperai sur l’art. 2175.

804. La deuxième a lieu, suivart quelques-uns, pour raison des hypothèques mue le tiers détenteur pourrait avoir sur l'imreeuble, et qui lui assurent un rang antérieur au créancier poursuivant.

On a soutenu d’après la loi 12, D., qui potior in Dign., que, dans ce cas, le tiers détenteur pouvait avec fondement s’opposer à l’expropriation, ou mêmé a» délaissement, si toutefois il paraissait évident que son hypothèque antérieure fût

de nature à absorber la valeur du fonds. Quel serait alors le profit d 1 créancier poursuivant ? Il serait absolument nul. L'exprepriat‘on ne lui procurerait en aucune manière le payement de sa créance. Elle ne fait qu'occasionner des frais considérables, qui, diminuant d'autant la valeur de l’immeuble, empêcheraient peut-être le tiers détenteur d'être payé de la totalité de son dû, tandis que, sans ces poursuites,

fl aureit conservé l'immeuble, et y aurait trouvé une compensation suffisante à sa créance (1).

Cette opinion a une grande apparence d'équité, et elle a Été adoptée par arrêt de la cour de Rouen, du 14 décembre 1815 (2).

Néanmoins elle n’est pas exactement vraie, et il faut lui apporter une modification.

En effet, il est certain en principe que le créancier premier en hypothèque, qui achète, sans formalités d’adjudication, la chose sur laquelle est assise cette hypothèque, est assimilé à un tiers détenteur étranger, et que les autres créanciers hypothécaires, quoique postérieurs, peuvent le poursuivre hypothécairement : “ Ex adverso, dit Voet, si creditor anti- #< quior pignu:, non actione publicä, sed privatim, à debitore # comparaverit, liberum reliquis creditoribus est adversus “cum hypothecariâ agere, et pignus evincere, perindè ac si * extraseo debitor pigaus vendidisset.” (L. 1, C., si antiquior creditor pignus vend. (3).)

Je sais bien que, par la loi 1, GC, si antiquior, que je viens de citer, le créancier posérieur qui voulait poursuivre par l’action hypothécaire le créancier antérieur devenu acqué. reur du gage commun, devait offrir à ce dernier de lui payer sa créance ; sans quoi, il n’était pas écouté dans son action. Mais cela tient à ce que, par le droit romain (4), tous les créanciers indistinctement n’avaient pas le droit de faire vendre

l'immeuble, qu’il n’y avait que le créancier premier en rang qui pôt faire procéder à l’adjudication. Pour que le créancier suivant pût requérir la mise en vente, il fallait qu’il se mit au droit du premier, en lui payant ce qui lui était dû. Ceci n’a pas lieu en France : on y a toujours tenu qu'une

(1) Pothier, Orl., t. XX, n. 40 ; Grenier, t, II, n. 335,

(2) Den, XVI, 2, 125. 11 a été cassé le 19 février 1818 (Dalloz, Ayp., p. 340).

(3) Lib. XX, t. V, n. 10, Favre, Cod. lib. VIII, t. XI, def, 4, (4) Suprà, n. 355,

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hypothèque n'empêche pas l'autre, et que tout créan ‘er a indistinctement le droit de saisie immobilière.

Seulement, on craint ici que les frais de saisie ne :5080..;ment inutilement la valeur de l'immeuble. Mais comment peut-on savoir que la véritatle valeur de l'immeuble sera plus qu’absorbée par la créance antérieure du tiers détenteur, et par les frais? En général, il n’y a, dans le système du code, peut-être trop confiant à set égard, que l’adjudication qui soit censée faire porter 1a chose à un prix dont les créanciers ne puissent pas se plaindre, Ordonnera-t-on une expertise, comme le fit dans un cas à peu près semblable le parlement de Paris, par arrêt du 16 juillet 1641 (1)? Mais on répondra que :e moyen présente moins de sûreté que l’adjudication, la chaleur des enchères pouvant quelquefois élever le prix de la vente bien au delà de la valeur intrinsèque.

Ainsi, le second créancier hypothécaire qui poursuit la vente, peut toujours répondre avec avantage qu’il est possible que ladjudication fasse monter le prix de la chose à une valeur plus que suffisante pour acquitter les frais, et payer le tiers détenteur premier en hypothèque. L’exception du tiers détenteur n’est donc pas aussi bien fondée en droit qu’elle le paraît en équité, et elle résiste à l’article 2169 du code civil, qui donne à tout créancier inscrit le droit de faire vendre la chose sur le tiers détenteur. C’est ce qu’a jugé la cour de cassation par arrêt du 19 février 1818 portant cassation de celui de Rouen (2).

Néanmoins, comme il serait possible qu’en réalité l’adjudication ne produisit aucun autre résultat que de consommer en frais de justice une grande partie de la valeur de l'immeuble, la pratique a introduit l'usage d’ordonner, tout en rejetant l'exception, que le créancier poursuivant donnera bonne st valable caution de faire porter l'immeuble à si haut

(1) ys, liv. IV, quest, 29, ch. VI. Infrà, n. 805.

(2) Dalloz, Ayv., p. 340 ; Sirey X VII, 1, 173, Dalloz n’a pas donné les faits de cet arrêt.

prix, que le tiers détenteur sera payé intégralement de sa créance première en rang (1) ; par ce moyen, tous les droits

(1) Pothier, Orléans, t. XX, n. 40 ; Grenier, t. LE, n. 335, p. 81.

Add. Après avoir cité l'opinion de Henrys, analysée par Troplong, n. 805, Grenier ajoute, n. 51 : ‘“ Pothier, sans citer les anciennes autorités qu’il connaissait certainement, est alié droit au but, en s’expliquant sur cette question, /ntrod. au tit. XX de la Cout. d'Orléans, n. 40, 1 admet l'exception du tiers détenteur, si mieux n'aime le demandeur donner caution de faire monter l'héritage à si haut prix que le défendeur soit payé de ses créances. On pourrait dire que ce tempérament serait inadmissible aujourd’hui, d’après l’article 2169 du code civil. Il est dit dans cet article que, faute par le tiers détenteur de satisfaire pleinement à l’une ou à l’autre de ces obligations (de payer le créarcier, ou de délaisser), chaque créancier hypothécaire a droit de faire vendre sur lui l'immeuble hypothéqué, etc. Il y a là une disposition impérative. Cependant, dès que cet article ne prévoit pas le cas de l’antériorité des créances du tiers détenteur, on ne pourrait l’opposer comme devant empêcher l’admission de la mesure du bail de caution. On pourrait encore être porté à l’adinettre, selon des circonstances particulières qui se présenteraient, et d'après des consentements qui pourraient être donnés par d’autres créanciers.

‘“ Un arrêt de la cour royale de Rouen, du 14 décembre 1815, a jugé qu'un créancier devait être débouté de sa demande en poursuite d’hypothèque, sur le fondement que le tiers détenteur avait des créances hypothécaires antérieurs ; que cette préférence lui assurait la totalité du prix auquel le bien pourrait s'élever ; qu'il ne doit rien se faire de frustratoire en jugement, et qu’on doit éviter toute procédure, qui, en définitive, ne serait d’aucnn effet, et ne serait d'aucune utilité pour les parties. Mais comment ce fait était-il évident? Le jugement des premiers juges, qui avait statué différemment, était fondé sur ce que, quelle que fût l’antériorité des hypr‘hèques, cela était indifférent, parce que, dès que le créancier poursuivant était créancier hypothéraire, il n’en avait pas moins le droit d’exproprier, sauf à régler la privrité d'hypothèque, lors de l’état d'ordre. Cependant, le tiers détenteur n'avait pas demandé que le créancier fût au moins tenu de donner caution de faire monter l'immeuble à si haut prix, que lui tiers détenteur fût payé de ses créances ; on ne voit pas non plus que le créaucier eût offert ce bail de caution : en sorte qu’on pourrait considérer l'arrêt de la cour royale comme n'ayant pas précisément jugé la question sous le r-pport sous

‘lequel je l'ai présentée.”