Nature de ce crédit

*" 334. Le crédit de la terre peut s'entendre dans divers sens; ou bien il s'agit de faire circuler la propriété du sol, comme celle des choses fongibles et mobilières ; ou bien il s'agit seulement de procurer au sol les ressources nécessaires et le moyen de faire du crédit un usage utile et fécond.

335. Nous avops déjà ailleurs exprimé notre pensée au sujet de la circulation. Elle est souvent avantageuse pour le commerce, les choses fongibles, la monnaie ; mais elle nous paraît dangereuse quand elle atteint le patrimoine, et menace toutes les situations d'une décomposition et d'une liquidation funeste. Le crédit de la terre doit être organisé avec prudence et sagesse; il faut éviter d'entraîner la terre dans le mouvement d'une perpétuelle circulation, qui est funeste à ses intérêts, sans lui refuser cependant la participation aux ressources utiles du crédit, c'est à dire que sans vouloir revenir à la conservation forcée, nous ne sommes pas partisans du système qui tend à accélérer le mouvement des terres^ et à faciliter, outre mesure, les expropriations immobilières et les exécutions hypothécaires. Le régime commercial n'est pas fait pour la propriété rurale. Il y a donc, dans l'appréciation de cette question des points de vue divers à envisager.

Le crédit n'est pas tout; son bienfait dépend de l'usage qu'on en fait, et nous avons vu que, même en matière mobilière, on peut en abuser.

336. Le crédit de la terre peut être organisé de diverses façons. Il faut distinguer le crédit fait à la terre , ou le crédit sur la terre. La terre, la propriété foncière, peut être donnée en garantie pour toute sorte de crédit, crédit industriel, parfois môme commercial, etc. ; le crédit peut aussi avoir pour objet spécial et direct l'exploitation, la mise en valeur, l'amélioration du sol, l'aggrandissement de son capital fixe. Dans les deux cas la terre sert de gage ; dans le second cas seulement elle est le but du crédit. Le crédit fait à la terre, à la propriété foncière, voilà ce qui s'appelle spécialement le crédit foncier.

337. Le crédit fait à la terre, présente un caractère particulier. En effet, le revenu foncier est toujours inférieur au revenu du capital mobilier. Il faut donc tenir compte de cette différence. Aussi les emprunts faits pour l'acquisition ou l'amélioration du sol sont-ils particulièrement difficiles à cause de cette nécessité du bas intérêt. D'autre part, trop souvent des propriétaires imprévoyants s'exposent aux plus tristes mécomptes en empruntant à des taux qu'ils ne retrouvent pas, et se mettent ainsi dans l'état de pertes continuelles.

338. La propriété foncière est la source d'un crédit important. C'est une garantie considérable, d'autant

plus qu'elle est palpable. Les législations les plus anciennes ont cherché à assurer cette ressource importante. Le crédit de la terre est fort ancien. Il s'est présenté de bonne heure sous la forme d'un droit spécial accordé au prêteur sur la terre qui lui sert de garantie. Ce droit spécial est ^hypothèque qui, inconnue au droit primitif des Romains, fut emprunté par eux à la législation grecque. Ce droit affecte une terre à la garantie immédiate d'un créancier, et lui permet de se payer sur cette terre, de préférence aux autres créanciers. Le crédit de la terre dépend beaucoup de l'organisation civile de la propriété notamment de sa sécurité et des conditions de sa transmission.

2* Organisation civile de la propriété.

Publicité et sécurité des droits réels.

33&. Pour atteindre la pleine sécurité, on a organisé d'abord la publicité des droits réels ; puis, avec un soin particulier, les détails du régime hypothécaire. Ces deux points sont intimement unis, et ils sont réglés ensemble dans la loi hypothécaire belge du 16 décembre 1851. Outre la publicité générale des droits réels, elle consacre celle des hypothèques ; elle organise ensuite le principe important de la spécialité des hypothèques ; en vertu duquel un bien déterminé ne peut être affecté qu'à une créance bien connue. Le bien et la créance doivent

être spécifiés. La situation exacte de chaque propriété est ainsi officiellement et clairement fixée. La publicité de tous ces renseignements est garantie par la loi. Ces mesures de publicité et de spécialité sont considérées, à bon droit comme des conditions importantes du crédit de la terre.

340. « Les propriétaires et la société, dit M. Duverger, se plaignent vivement en plusieurs pays de n'avoir ni la sécurité, ni le crédit, ni la facilité de circulation des immeubles.» Comment les leur procurer ? Ces divers éléments ne sont pas toujours d'accord, car trop de facilité dans la transmission compromet la sécurité.

Les diverses législations ont organisé ces points de façons différentes. On peut distinguer deux groupes.

341. L'un, qualifié de système germanique, repose sur l'inscription de la propriété et des droits réels dans des registres publics, inscription faisant pleine foi de la propriété contre les tiers. L'inscription au registre est le vrai acte translatif de la propriété, il en donne l'investiture. La foi qui lui est due est légale (ôffentliche Glaube). Le Grundbuch, livre terrier ou foncier, fait preuve de la propriété ; on ne peut même prescrire contre elle. Le Grundbuch richter est en môme temps juge du droit foncier. Le Grundbuch donne donc un état civil très-complet de la propriété, indiquant avec la propriété, les droits réels qui la grèvent. La sécurité qu'on y trouve est

très précieuse. Cette légalité absolue du titre réel est atténuée en certains cas très rares, pour ne pas sacrifier les droits de ceux qui seraient victimes d'une inscription fausse.

Le Droit germanique des livres fonciers, s'est développé suivant un processus juridique assez compliqué que M. Worms a exposé. Sa dernière forme lui a été donnée par la Novelle du 5 mui 1872.

La régime hypothécaire repose sur les mêmes principes. On distingue à côté de l'hypothèque, accessoire d'une obligation qui s'inscrit au livre et peut circuler comme bon foncier Brief hypotheek, une notion spéciale, celle de la Grundschuld, hypothèque subsistant par elle-même sans créance personnelle ; on a qualifié cette seconde espèce d'hypothéqué sur soi-même : le propriétaire peut se faire délivrer des bons fonciers sur la valeur de sa terre; ce système est peu utilisé et l'expérience ne lui paraît pas favorable.

Ces diverses notions sont conservées dans le projet de Code Civil allemand pour l'empire.

Un Etat allemand, la ville de Brème, pratique depuis longtemps un système de transmission et hypothèque très simple et curieux, le système du Handfèste.

342 En dehors du droit germanique, s'est développé en Australie, depuis 1855, un système basé sur des principes tout semblables. L'initiative en est due à sir Robert Torrens : Real property act. Dans

ce système qui a été l'objet, ces derniers temps, d'études nombreuses et approfondies, la foi aux livres est aussi le principe dominant, la Régistration l'acte décisif. Le propriétaire reçoit un double, ou certificat du titre. Sa foi est même plus absolue que dans le système allemand. Il n'est pas question, comme on l'a dit, d'un titre de propriété transmissible par simple endossement, mais le certificat endossé circule moyennant enregistrement. Les transmissions sont rapides et simples, de même que les constitutions de droits réels. Peut-être même le sontelles trop et garantissent- elles trop peu contre la fraude.

L'auteur espérait éliminer toute contestation. C'était une illusion, mais malgré ses imperfections son système s'est répandu, a été apprécié et a gagné des partisans.

343. Dans ces systèmes, tels qu'ils fonctionnent actuellement, il y a divers éléments, qui s'y trouvent intimement liés sans être inséparables : le Livre foncier ou regître-état des propriétés, Realfolien sur une sorte de base cadastrale facilitant singulièrement les recherches, mais pouvant présenter certaines difficultés d'exécution. — Le principe de la légalité faisant de l'inscription au livre foncier le titre irrévocable, du droit — le système de transmission plus ou moins simple et rapide.

344. Le système de publicité du Droit français est î>ien moins parfait. La valeur principale est accordëe dans ce système à Y acte translatif de propriété,

élément personnel, bien plus difficile à connaître. En matière d'hypothèque, le code civil et encore la loi française de 1855 admettent des hypothèques générales, partant clandestines, très nuisibles au crédit. En Belgique la loi hypothécaire du 16 décembre 1851 a apporté de grandes améliorations ; elle a organisé le système de publicité des droits réels, en même temps que la publicité et la spécialité des hypothèques. Sur ce point Ja Belgique a beaucoup devancé la France. Même dans le système belge cependant Y acte (contrat etc.) demeure l'essentiel ; c'est Yacte qu'on publie et l'état des terres n'est connu que par les actes dont elles sont l'objet. On ne sait l'état des terres qu'à propos des actes, ce qui est compliqué et nécessairement incomplet. « Il est incessamment constaté, dit M. Duverger, l'érainent professeur à la faculté de Droit de Paris, que notre législation ne donne pas sûreté aux personnes qui traitent avec le propriétaire apparent. » C'est une grave imperfection. Il est curieux de faire remarquer en passant qu'en France même, une loi du 9 Messidor an III avait créé un système de bons fonciers, d'une circulation très facile.

34E. Pour arriver à introduire en France une sorte de système Torrens, on croit pouvoir se servir du cadastre, mais il faudrait y joindre des opérations juridiques et des perfectionnements techniques pour les fixer droits. Ce serait assurément un grand travail, qui devrait être mené avec prudence, dans

des pays où la propriété est aussi enchevêtrée qu'en France.

346. On a essayé déjà d'implanter une sorte de système Torrens dens quelques pays coloniaux. Sans reparler de l'Australie, il faut citer la loi tunisienne de 1885.

En Australie, la loi Torrens est fort appréciée. L'expérience a été défectueuse dans la Régence. Elle eût pu être bien meilleure en Tunisie, si le gouvernement français n'eût cédé à la manie bureaucratique de multiplier les formalités et les exceptions ce qui a enrayé le succès du nouveau droit. L'Etat indépendant du Congo sur un terrain quasi libre, a établi par une série de décrets dont le premier date de 1885, un régime de régistration très simple et peu coûteux.

347. De nombreux travaux ont mis en lumière les règles et les effets de ces divers systèmes au point de vue civil et économique. Citons ceux de MM. Challamel, Gide, Flour de S^enis.Yves Guyot, Troisfontaines, de Foucault, Worms, Duverger etc. et les délibérations importantes du congrès international pour l'étude de la transmission foncière tenu à Paris en 1889.

Parmi les jurisconsultes et les économistes on cherche à procurer les divers avantages de sécurité — bon marché et rapidité — facilité de recherches etc. Pour cela, on discute l'application des systèmes exposés, sans en admettre tous les éléments. Les uns se bornent à demander l'amélioration de la

publicité personnelle du droit français par la suppression des hypothèques occultes etc., dans le sens de la loi belge de 1851. D'autres veulent la constitution de registres fonciers. Il y en a enfin qui demandent l'adoption du système de la légalité mais en ajoutant des garanties contre la fraude. Quant à la facilité de transmission, tout en cherchant l'allégement des frais et des formalités, beaucoup se refusent à supprimer celles-ci, de crainte de compromettre la sécurité môme qu'on veut garantir, ils demandent môme la solennité authentique pour toute mutation immobilière en vue d'assurer sa publicité. 34&. Nous ne pouvons analyser en détail toutes ces questions de droit civil comparé. On voit leur importance économique. Si au point de vue social, on redoute les facilités données au crédit, si on craint la trop facile circulation des immeubles, il ne faut pas oublier qu'il y a bien des améliorations possibles dans le régime foncier qui loin de compromettre la stabilité de la propriété, sont faites pour la consolider. Il est sage de permettre au propriétaire d'user du crédit et de la valeur de sa terre ; il est bon que la propriété puisse sans gène inutile arriver aux mains de qui l'exploitera bien. Dans toute réforme de ce genre, il faut tenir compte du double élément : facilité de transmission, garantie de sécurité.

b) Exécution des droits réels»

349. La loi foncière a organisé la publicité de la propriété presque impraticable dans l'ordre com-

mercial ; mais d'autre part, les moyens d'exécution y sont infiniment plus compliqués et moins rapides. L'expropriation immobilière a bien d'autres formalités que la faillite. Certains auteurs ont songé à étendre les principes commerciaux et à organiser une sorte de faillite civile, de déconfiture pour les non-commerçants. Mais dans l'ordre civil, cette rapidité d'exécution serait plutôt dangereuse ; le crédit y est d'une nature particulière, plus calme. Les immeubles faisant partie du patrimoine d'un failli, sont englobés dans la masse ; mais en dehors du mouvement financier, les situations ne peuvent se dénouer si brusquement. Ce serait éminemment funeste à la stabilité des patrimoines et à la bonne exploitation du sol. Le crédit de la terre est plus sûr, mais plus lourd. Divers pays ont cru devoir déclarer insaisisable certaine étendue du domaine rural et favoriser également sa perpétuité. C'est le cas du Homestead aux Etats-Unis ; c'est l'esprit de la nouvelle législation prussienne sur les Rentengùter dont la loi du 7 avril 1886 consacre l'application. C'est une mesure grave, sans doute, mais il importe de ne pas jeter la propriété foncière dans le mouvement perpétuel des liquidations commerciales, qui la désorganisent et la déprécient. Nous avons exposé, ailleurs, ces mesures protectrices du domaine patrimonial.

Il y a là une limitation au crédit, sans doute, mais nous avons dit déjà que le crédit n'est pas tout, et on pourrait étudier utilement les avantages d'une protection du domaine contre ses dangers.