ALLIX, Les impôts français, op. cit

Le droit primitivement prévu par la loi de frimaire était de 4%, mais à ce moment la transcription de l’acte ou de la mutation au bureau de la conservation des hypothèques donnait ouverture à un droit de 1,50%. Comme beaucoup de mutations n'étaient pas transcrites, le droit de transcription a été incorporé au droit de mutation proprement dit et perçu en même temps que lui au bureau de l’Enregistrement, que la transcription soit effectuée ou non dans la suite. Le tarif a donc été portéà 4% + 1,50% — 5,50% (loi du 28 avril 1816, art. 52). Ce régime s’est maintenu depuis lors ; la transcription, lorsqu'elle est requise, donne exclusivement lieu à la perception de la taxe hypothécaire, créée par la loi du 27 juillet 1900, qui est actuellement de 0,48% et du salaire du conservateur des hypothèques.

Le taux du droit, ainsi indivisible, tenant lieu cumulativement du droit de mutation et du droit de transcription a été, par la suite, porté à 7% (loi du 25 avril 1905, art. 2). à 10% (loi du 25 juin 1920, art. 25), à 12% par l’addition du double décime (loi du 22 mars 1924, art. 3), à 15%, enfin par la loi du 4 avril 1926, art: 30. La loi de dégrèvement du 31 juillet 1929, art. 2, l’a réduit à 129%, il a été relevé depuis à 13,50% 1.

Lorsque la valeur d’un immeuble dépasse un certain chiffre, des surtaxes viennent s’ajouter au droit principal de 13,50%. Pour toutes ventes d'immeubles dont le prix excède 300.000 francs, ce droit est majoré, en vertu de l’art. 42 de la loi du 13 juillet 1925, Cod. art. 271 $ 20 n° 1), d’une surtaxe, dont le tarif a été augmenté du double décime de la loi du 22 mars 1924, et s'établit de la façon suivante : 1,20% sur la partie du prix qui excède 300.000 francs, 2,40% sur la partie qui excède 500.000 francs. Ces chiffres ont-é1é portes respechVement 41,299 %61002,509% 2 Cette surtaxe est assise et perçue dans les mêmes conditions que les droits de mutation proprement dit. Cependant, elle n’est pas applicable aux ventes qui sont effec-

1. D’après un décret-loi du 28 août 1935, le droit de mutation a été réduit à 8% pour toutes les ventes d'immeubles effectuées avant le 31 mars 1936.

tuées sous la forme ci-après : ventes sur saisie 1mmobilière ou sur conversion de saisie immobilière, ventes de biens dépendant d’une faillite, ventes ou licitations de biens de mineurs, d’absents ou d’interdits, ventes ou lcitations en vue de partage de biens provenant de successions, ventes de biens de successions vacantes ou de successions bénéficiaires, ventes de biens dotaux dans les cas exceptionnels prévus par l’art. 1158 du Code civil.

$ 2. La taxe à la première mutation

Les ventes immobilières sont encore soumises à la taxe eur la première mutation. Cette taxe fait partie des ressources créées à la suite de la crise financière de 1925-1926. La loi du 3 août 1926 l’a instituéé avec une affectation spéciale, le produit doit en être consacré à l'amortissement de la dette publique et la loi constitutionnelle du 10 août 1926, en même temps qu’elle donnait un caractère constitutionnel à la dotation de la Caisse autonome d’amortissement qui venait d’être créée, y a fait figurer le produit de cette taxe, dont elle ne pourrait être privée que par l'effet d’une modification de la Constitution.

La taxe à la première mutation est un prélèvement exceptionnel effectué une fois pour toutes sur les propriétés foncières, et acquitté sur la première mutation dont ces propriétés seront l’objet.

Aux termes de la loi, la taxe pouvait être acquittée par anticipation, sur une déclaration estimative souscrite sous le contrôle de l'Administration. Cette faculté n’était ouverte d’ailleurs que jusqu’au 1®% janvier 1927 et ceux qui en usaient, obtenaient l’avantage de ne payer la taxe qu'au taux de 5% alors que le tarif normal était de 7%. Le petit nombre de redevables qui ont usé de cette faculté ont d’ailleurs fait une mauvaise affaire, puisque le tarif ordinaire à été ensuite réduit et qu’il n’est plus aujourd’hui que de 3%. En effet, il est possible par une simple loi de modifier le tarif de la taxe, la seule obligation de la loi constitution-

nelle du 10 août 1926 étant de maintenir à la taxe en ques tion sa destination.

Aussi ce tarif a-t-il été réduit une première fois, par la loi du 31 juillet 1929 art. 3, de 7% à 5% et une seconde fois. par la loi du 6 avril 1930, art. 12 de 5954 L'estice der nier tarif qui est encore en vigueur aujourd’hui.

$ 3. Régimes spéciaux

a. Le régime des H.B.M. — La loi du 5 décembre 1922 a codifié toutes les lois relatives aux habitations à bon marché et leur a accordé un certain nombre d'avantages.

Les droits de mutation à titre onéreux applicables aux habitations à bon marché sont en principe les droits ordinaires. La seule faveur consentie par l’art. 61 de la loi de 1922 (Cod. art. 103) consiste en ce que si, dans les actes portant ventes de maisons individuelles à bon marché construites par les divers organismes ou les particuliers, le prix a été stipulé payable par annuités, la perception des droits pourra à la demande des parties, être fractionnée en plusieurs fractions égales, sans pouvoir excéder le nombre des annuités prévues au contrat nien aucun cas le nombre de cinq fractions.

Toutefois, deux cas d’exception sont à signaler :

1° Certaines opérations, portant sur les habitations à bon marché sont dispensées de tous droits.

a. Les départements et les communes peuvent attribuer gratuitement, moyennant un seul droit fixe de 22,50, un immeuble à un Office d'habitations à bon marché (loi du 5 décembre 1922, art. 72, Cod. art. 270 $ 5, al. 5 n° 50).

b. Les acquisitions amiables faites par les communes et les Offices d'habitations à bon marché en vue de travaux d'urbanisme et de construction, lorsque la déclaration d’utilité publique a été faite par un arrêté préfectoral reconnaissant expressément qu’il y a urgence, sont totalement exemptées et du droit de mutation et même de la taxe à la première mutation (loi du 30 décembre 1928, art. 22).

20 La loi du 13 juillet 1928 dite loi Loucheur dispense entièrement du droit de mutation immobilière les ventes de maisons individuelles ou de logements à bon marché, consenties, dans un délai maximum de deux ans après l'achèvement de leur construction, à des acquéreurs qui doivent les habiter personnellement (art. 16).

En ce qui concerne les habitations à bon marché, l’art. 37 de la même loi, réduit de moitié le droit de mutation, à l’exclusion de la taxe à la première mutation qui reste exigible, en faveur des achats de terrains à bâtir, lorsque les conditions ci-après sont remplies : l’acte constatant l’achat doit avoir été enregistré avant le 1er juillet 1931 et doit exprimer l'intention de construire sur ce terrain des maisons correspondant aux conditions de la loi Loucheur, et ces maisons doivent être construites dans un délai de deux ans, après la date de la loi.

Ces délais se sont d’ailleurs trouvés modifiés et prolongés par des dispositions ultérieures.

b. Terrains à bâtir. —L'art.25delaloidu30décembre 1928, modifié par l’art. 22 de la loi du 30 mars 1929 a par ailleurs, superposé à ce régime un régime analogue, mais généralisé, à toutes les acquisitions de terrains destinées à recevoir des constructions à usage d'habitation, quelque soit le confort ou l'importance des locaux; cependant la réduction n’est. pas applicable aux terrains d’une superficie supérieure à 3.500 mètres carrés, lorsqu'ils doivent recevoir des maisons individuelles ; au contraire, elle profite sans limitation de superficie, aux terrains destinés à la construction de maisons collectives, pourvu que les bâtiments couvrent avec les cours qui en sont la dépendance immédiate, la totalité du terrain.

Ce régime est admis pour les achats d’immeubles destinés à être démolis, en vue de la reconstruction de locaux pour l'habitation.

Ce régime de faveur des terrains à bâtir a d’ailleurs été supprimé par une loi de 1933, ce qui est fort regrettable pour

l’industrie du bâtiment, et constitue l’une des nombreuses causes du marasme actuel.

c. Régime des achats pour revendre. — Les actes d’achat d'immeubles, lorsqu'il est expressément déclaré que l’acquéreur achète pour revendre, sont passibles d’un droit majoré, que la loi de 1925 avait fixé à 14,40% (avec le double décime) qui a été porté à 18% (loi du 4 avril 1926), réduit à 15% par l’art.2 de la loi du 31 juillet 1929 et est actuellement de 16,50% 1. Le droit perçu sur l’achat fait avec la déclaration expresse de l'intention de revendre est donc majoré de 3%.

L'acte de revente ne donne plus ouverture qu’au demi droit ordinaire à la charge de l’acquéreur définitif, mais le premier acquéreur peut se faire rembourser la moitié du droit majoré qu'il a payé lui-même.

Pour que ce tarif de faveur s'applique, il faut que la revente ait lieu dans le délai d’un an de l’achat, passé ce délai, elle sera enregistrée au tarif ordinaire et l’acquéreur intermédiaire subira la charge totale du droit majoré sans recours possible contre le second acquéreur. Bien que ces dispositions aient été introduites spécialement en vue des marchands de biens, elles s'appliquent à toute personne qui déclare acheter pour revendre.

Les droits de mutation constituent un véritable prélèvement sur le capital, ils dépassent 20% et arrivent parfois jusqu'à 25% de la valeur des immeubles. Ils se composent du droit de mutation proprement dit, actuellement 16,50% : majoré des surtaxes : 2,50% au-dessus de 500.000 francs ; il faut y ajouter la taxe sur les adjudications, le droit de quittance de 1%, le droit de main-levée, les honoraires du notaire. Les conséquences de ce prélèvement sont désastreuses pour les propriétaires et même pour l'Etat qui voit les transactions se raréfier et ses recettes diminuer.

1. Ce droit a été réduit à 12% par un décret-loi du 28 août 1935.

Ajoutons que le droit est assis sur la valeur vénale de l’immeuble, valeur en réalité fixée par l’Administration par comparaison avec d’autres ventes, et qu'il n’est par conséquent pas permis à l’acheteur de faire une bonne affaire, sans s’exposer à une amende pour insuffisance de déclaration.

Un taux aussi excessif paralyse les transactions et cause le plus grand préjudice à l’industrie du bâtiment qui vit avec le propriétaire immobilier. L’acquéreur d’un immeuble subit à l’origine une perte de 1 /6 sur son capital, il lui faut donc consacrer cinq ans de son revenu pour assurer l'amortissement des frais de mutation. Comme le fait très bien remarquer M. Caziot1, si l’on taxaïit sur les mêmes bases la propriété mobilière, on paralyserait immédiatement toute notre économie.

Si l’on veut faire reprendre les transactions immobilières, autres que les ventes forcées qui sont le fait de la crise, il est nécessaire de desserrer l’étreinte finale ?. Aïnsi que nous l'avons indiqué les frais de mutation n'étaient avant guerre que de 7%, ils sont actuellement de 20 à 25%, l'augmentation est véritablement excessive.

Ajoutons qu’en ce qui concerne le développement immédiat de l’industrie du bâtiment, il serait indispensable de faire bénéficier de nouveau d’un tarif de faveur les terrains à bâtir et de consentir pour les immeubles nouvellement construits etrevendus dans les cinq ans qui suivent la délivrance de l’autorisation de bâtir, une très sensible diminution des droits de mutation. On inciterait ainsi les bâtisseurs à recommencer leurs opérations qui sont profitables à l’entreprise car elles procurent du travail et aux locataires, car elles leur assurent des logements neufs et confortables, à l'Etat et la Ville, car elles fournissent à ces collectivités des recettes nouvelles.