LES ORGANISMES DE CREDIT A LA CONSTRUCTION

L'activité de l’industrie du bâtiment dépend évidemment du nombre et de l’importance des constructions prévues, mais pour pouvoir construire il faut avoir du crédit et l’essor de cette industrie dépend des plus ou moins grandes facilités de crédit que trouvera celui qui veut faire construire : particulier, société ou collectivité.

Ce crédit sera forcément un crédit à très long terme, car l’opération de construction est longue par elle-même, et son dénouement, qu'il soit spéculatif comme dans le cas de la revente de l'immeuble, ou qu'il consiste dans le remboursement du prêt par amortissement successif sur les revenus de l’immeuble, sera forcément à assez lointaine échéance.

Ce crédit ne peut donc être comparé au crédit commercial courant, même à long terme, qui ne saurait atteindre une durée aussi longue. Le crédit pour construire se maintient entre les limites de 3 à 75 ans, alors que le crédit commercial, même à très long terme, excède rarement 5 ans, sa durée moyenne étant même infiniment moindre.

Le constructeur a besoin de capitaux pour régler ses entrepreneurs, il apportera les capitaux, soit en totalité par lui-même, soit en général pour partie seulement, empruntant le complément à un organisme de crédit. Or ce crédit,

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par sa longueur même, ne saurait être un crédit personnel, il ne peut s'agir que de crédit réel et l'étude du crédit à la construction conduit nécessairement à l'étude du crédit hypothécaire.

La construction d’un immeuble est, soit une opération spéculative dans laquelle le capitaliste espère un gain par la revente de l’immeuble, soit une opération de placement. Mais avant de choisir son mode de placement, le capitaliste envisagera toutes les conséquences de sa détermination : taux d'intérêt qu'il peut obtenir de son argent, possibilité d'emprunt pour construire, enfin possibilité de mobilisation ultérieure de son capital. Ces trois facteurs entreront en ligne de compte dans sa décision et plus la possibilité d'emprunt sera grande et le taux faible, plus le capitaliste sera incité à construire.

Les organismes qui font du crédit à la construction peuvent être classés en deux catégories

1° ceux qui font du crédit l'immeuble étant achevé,

29 ceux qui font du crédit durant le cours de la construction.

Les seconds intéressent au plus haut chef l’entreprise, puisque c’est grâce à eux que le propriétaire va pouvoir construire son immeuble. Les premiers cependant ne sont pas moins nécessaires car ils vont faciliter la consolidation du prêt initial, ou permettre au propriétaire de se procurer des fonds pour construire, en hypothéquant un autre deses immeubles. On voit donc que ces deux sortes d'organismes se pénètrent et se complètent et qu'ils sont aussi importants l’un que l’autre pour l'essor de l’industrie du bâtiment. Parmi les premiers, l'organisme le plus considérable est le Crédit Foncier de France, mais les propriétaires peuvent aussi obtenir des fonds auprès des Sociétés foncières, des Compagnies d’Assurances et des notaires.

Parmi les seconds, nous citerons le Sous-Comptoir des Entrepreneurs, les Compagnies d’assurances et certaines Sociétés d'entreprises générales qui financent elles-mêmes les constructions qu'elles entreprennent.

Pour la clarté de cette étude nous étudierons successivement :

1° Les Sociétés privilégiées : Crédit Foncier, Sous-Comploir des Entrepreneurs.

29 Les Sociétés financières, c’est-à-dire les Compagnies d'assurances et les Sociétés foncières.

39 Enfin nous dirons quelques mots des prêts hypothécaires faits par l’intermédiaire des notaires.

Section I

Les Sociétés privilégiées $ 1. Le Crédit Foncier de France.

Alors qu’à l’étranger les banques de crédit foncier sont nombreuses, notamment en Allemagne les « Hypothekenbanken » et aux Etats-Unis où toutes les banques peuvent faire des prêts fonciers, en France ce rôle est presque uniquement réservé à un établissement qui jouit d’un quasi monopoie par suite des faveurs spéciales qui lui ont été consenties par la loi et qui rendent très difficile la concurrence : « Le Crédit Foncier de France ».

Le Crédit Foncier est une Société par actions au capital de 375 millions de francs, placée sous la surveillance de l'Etat et qui a pour objet de prêter des capitaux, soit aux propriétaires d'immeubles, soit aux départements, communes et établissements publics.

C’est un organisme privé, mais les privilèges dont il jouit et son importance dans l’économie du pays ont incité le pouvoir exécutif à se réserver la nomination de son gouverneur, tout comme pour la Banque de France et les autres banques coloniales d'émission auxquelles il est assimilé.

a. Rôle du Crédit Foncier et règles. — Le Crédit Foncier joue le rôle d’intermédiaire entre prêteurs et emprunteurs ; il reçoit d’une main et donne de l’autre en percevant au passage une certaine somme destinée à couvrir ses frais

d'administration et à assurer la rémunération du capital de ses actionnaires.

Cette redevance n’est d’ailleurs pas arbitraire : elle a été fixée à 0,60%, pour les prêts fonciers et à 0,45 % pour les prêts communaux, du taux des obligations en cours d’émission au moment de la conclusion du contrat de prêt.

La fonction du Crédit Foncier consiste à vérifier le crédit des emprunteurs, à assurer l’encaissement ‘es intérêts et des annuités de remboursement et d’autre part à payer les intérêts et à rembourser les prêteurs.

Les faveurs et les privilèges dont jouit le Crédit Foncier ont permis à l'Etat de lui imposer en contre-partie l’observation d’un certain nombre de règles.

Première règle. — Le Crédit Foncier est une Société dont le capital assure le fonctionnement et la garantie des opérations. Le capital doit toujours représenter 1 /50 au moins du montant des obligations, ceci afin de donner une sécurité plus grande aux prêteurs. De ce fait et au fur et à mesure du développement de la Société, il a dû être plusieurs fois augmenté.

Deuxième règle. — La valeur des lettres de gage ou des obligations foncières ne peut dépasser le montant des prêts. Cette règle était rigoureusement respectée à l’origine et la lettre de gage n’était émise que si le Crédit Foncier était saisi d’une demande d'emprunt. L’emprunteur recevait une lettre de gage du Crédit Foncier et pouvait la négocier sur le marché ; sa valeur dépendait du crédit personnel du Crédit Foncier et des sûretés de remboursement dont cet établissement s’entourait. Cette règle avait pour but d’éviter que le Crédit Foncier ne se livre à la création de lettres de gage sans contre-partie, ce qui aurait eu pour effet de diminuer leur valeur et eut été analogue à l’émission de billets de banque non gagés. L'application stricte de cette règle avait cependant l'inconvénient de laisser à l’emprunteur le soin de placer lui-même sa lettre de gage sur le marché, ce qui n’était pas sans difficulté et se faisait

toujours à des conditions plus onéreuses que si ce placement avait été assuré par le Crédit Foncier lui-même. Aussi actuellement le Crédit Foncier a-t-il recours à l’émission publique pour se procurer des fonds et la concordance entre le montant des émissions et les prêts fonciers n’est assurée qu'à certaines périodes. Tous les six mois le Crédit Foncier procède à des tirages au sort et dans le cas où le nombre des titres n’est pas suffisant pour compenser les remboursements anticipés, le Crédit Foncier rachète en Bourse le complément, ce qui présente l’avantage de maintenir les cours des obligations.

Troisième règle. — Les prêts ne sont consentis que sur première hypothèque ; s’il existe déjà des hypothèques sur les biens donnés en gage, elles sont remboursées au moyen des fonds de l'emprunt, à moins que l’emprunteur ne s’entende avec ses créanciers pour faire passer leur hypothèque au deuxième rang.

Quatrième règle. — Le montant du prêt peut s'élever au maximum à la moitié de la valeur des biens donnés en gage, d’après l’estimation qui en est faite par la Société. Il est du tiers de la valeur pour les vignes et les bois ; les bâtiments des usines et fabriques ne sont estimés qu’en raison de leur valeur indépendante de leur affectation industrielle.

Toutefois ne sont pas admis au bénéfice des prêts faits par la Société

19 les théâtres,

20 les mines et carrières,

30 les immeubles indivis, si l’hypothèque n’est pas établie sur la totalité des immeubles, du consentement de tous les co-propriétaires,

49 ceux dont l’usufruit et la nue-propriété ne sont pas réunis, à moins du consentement de tous les ayant-droits à l'établissement de l’hypothèque.

La Société n'accepte donc pour gage que les propriétés d’un revenu durable et certain, et non susceptibles de contestation.

Cinquième règle. — Les porteurs d’obligations foncières ont en gage l’ensemble des hypothèques consenties par le Crédit Foncier de France. La garantie hypothécaire est collective et porte sur l’ensemble des biens donnés en gage au Crédit Foncier, elle n’est pas individualisée.

Autres règles. — Ajoutons qu'il ne peut être créé d’obligations inférieures à 100 francs et que les lettres de gage et les obligations foncières doivent porter le visa du gouverneur du Crédit Foncier, qui est personnellement responsable de la stricte application des statuts, et que les hypothèques consenties en faveur du Crédit Foncier sont dispensées du renouvellement décennal.

Ces différentes règles ont pour but d’assurer à l’obligation foncière une valeur indiscutable, tenant à la fois au crédit personnel de l'institution et aux garanties réelles dont elle s’entoure.

Elles permettent le placement des obligations foncières sur le marché financier à des conditions très voisines de celles des emprunts d'Etat, c’est-à-dire des conditions extrémement favorables pour une institution privée et ceci d'autant plus que le Crédit Foncier jouit d’un certain nombre de privilèges.

b. Les privilèges du Crédit Foncier. — Les privilèges du Crédit Foncier sont de deux ordres :

Les uns sont destinés à augmenter les sûretés des prêts et le recouvrement des annuités, les autres sont d'’ordre fiscal et financier.

Parmi les premiers et par dérogation au droit commun qui ne permet pas à un simple prêteur de purger les hypothèques en les remboursant, le Crédit Foncier a non seulement ce droit mais encore la possibilité de purger les hypothèques légales occultes.

Si des hypothèques inscrites et échues sont révélées par l’état délivré par le Conservateur des hypothèques, le Crédit Foncier les rembourse, si elles sont inférieures au prêt consenti et prend ainsi le premier rang, obligation

qui résulte de ses statuts. Si ces conditions ne sont pas remplies, le prêt n’est pas réalisé.

En ce qui concerne les hypothèques légales dispensées d'inscription, le droit de les purger est en droit commun réservé à l’acquéreur de l'immeuble. Or ie Crédit Foncier est un simple prêteur et pour lui assurer le premier rang parmi les inscriptions hypothécaires sans contestations possibles, il était indispensable de créer en sa faveur une purge spéciale.

Le Crédit Foncier procède de la façon suivante :

Il fait un certain nombre de notifications et si, après un certain délai, les hypothèques légales ne sont pas inscrites, les créanciers perdent leur droit de préférence vis-à-vis de cet établissement.

Si aucune inscription n’est prise dans les délais aucune difficulté. Une inscription a-t-elle été prise, il reste encore trois moyens au Crédit Foncier pour obtenir la priorité du rang hypothécaire.

D'une part le mari ou le tuteur pourra sous certaines conditions déterminées par les art. 2143 à 2145 du Code civil provoquer une décision judiciaire qui réduira l’hypothèque générale qui grève ses biens et emprunter au Crédit Foncier sur les immeubles ainsi libérés. En second lieu, la femme qui n’est pas mariée sous le régime dotal peut subroger le Crédit Foncier à son hypothèque légale. Enfin la mainlevée peut être donnée de l’hypothèque inscrite, soit par la femme non dotale, soit par le subrogé tuteur du mineur ou de l’interdit en vertu d’une délibération du conseil de famille.

Cette purge ne profite d’ailleurs qu’au Crédit Foncier et les créanciers occultes conservent leur droit de suite sur l'immeuble.

Le Crédit Foncier jouit encore de privilèges spéciaux pour le recouvrement des intérêts et annuités : les annuités non payées à l'échéance produisent intérêt de plein droit

1. GrrauLT, La privilèges du Crédil Foncier, thèse Poitiers 1889.

par exception à l’art. 1153 du Code civil, d’après lequel dans les obligations ayant pour objet une somme d’argent, les intérêts moratoires ne sont dus que du jour de la demande en justice.

Ces privilèges ont pour but d'empêcher le Crédit Foncier de souffrir d’un retard dans le paiement des annuités, mais cela ne suffit pas, il faut encore qu’il soit payé.

Dans ce but le Crédit Foncier est assuré de plusieurs moyens très énergiques

Le non paiement d’une annuité est un cas de remboursement forcé ; le défaut de paiement d’un semestre rend exigible la totalité de la dette un mois après la mise en demeure, c’est là une convention rendue obligatoire par les statuts.

Le Crédit Foncier jouit en outre pour se faire payer de certaines faveurs. Il peut procéder au sequestre pour le paiement des annuités échues et à la vente des biens hypothéqués, s’il poursuit le remboursement total.

Il bénéficie d’une procédure spéciale et rapide en cas de vente.

Il n’y a pas de délai de procédure d’ordre.

Aucun délai de grâce ne peut lui être opposé, la saisie arrêt faite par un tiers n’est pas valable.

Les privilèges fiscaux sont les suivants :