fr. Droit fixe de 70 fr

Pour les demandes de 10.001 à 200.000 fr. droit fixe de 60 fr.

plus 1,75 % sur le montant total de la demande.

Pour les demandes supérieures à 200.000 fr: 2:25.

Le droit d’estimation est :

Ce droit reste acquis au Crédit Foncier, même si l’estimation a été faite sur pièces et quelque soit le montant du prêt autorisé.

Le droit d'examen des titres de propriété et de rédaction d’actes est de 1 franc par 1.000 francs accordés. Il est perçu au moment de la réalisation du prêt.

Lorsque l’emprunteur retire sa demande, après avoir accepté la somme votée par le Conseil, le droit d'examen des titres n’en est pas moins dû, il est perçu avant toute restitution de pièces.

L’emprunteur ne peut dans aucun cas réclamer la remise ou la communication du procès-verbal d’expertise.

Sous trois semaines environ le Crédit Foncier fait connaître à l’emprunteur la somme qu'il est disposé à prêter sur l’immeuble. Si celui-ci est d’accord, les parties signent devant le notaire de l’emprunteur un contrat conditionnel stipulant toutes les conditions et qui est ensuite enregistré et transcrit.

Si l’état demandé et fourni par le conservateur des hypothèques ne révèle pas d’hypothèques antérieures, ou si celles-ci peuvent être purgées par le Crédit Foncier, si d’autre part les formalités de purge des hypothèques légales ont été opérées, un acte de suite est dressé qui constate la réalisation du contrat conditionnel. Dans le cas contraire, le contrat est annulé et l’opération de prêt non réalisée.

D'après M. Videcoq, les frais entraînés par un prêt au Crédit Foncier de un million de francs sont les suivants 1:

1. Vipecoo, Les aspects permanents de la crise du logement, thèse Paris 1933, p.153, 154:

Droit de titre perçu par l’enregistrement 1.50 % ..... 15.000

Taxe hypothécaire à 0,48 % et salaire du conservateur. 5.500

Honoraires dunotairen(SeiMe) EPP RE EPP EEE CE PC EE 8.500

Droit d’estimation et droit d'examen des titres par le

Crédit EoncCiens PO RER EE rec CPP 3200 Frs. 32.250

soit 3,23 %.

A la suite du remboursement, quittance de la dette sera donnée par le Crédit Foncier, ainsi que main-levée de l’hypothèque prise à son profit, ce qui entraînera les droits suivants :

Enregistrement, droit de quittance 0.75% ... 7.500

Honoraires dumotairen(Seme) PPrE RE TE re 2.200

Radiation 0.192% sur la somme radiée...... 1,221 10.921 Total: see see coenee Ers.43 171

soit au total, pour les deux opérations 4.32% environ.

D’après les renseignements donnés par le Crédit Foncier de France, ces droits seraient assez sensiblement supérieurs et oscilleraient pour la premiêre opération seule entre 4 et 4,50% selon la somme empruntée.

On peut constater que les frais ne sont pas négligeables ; le Crédit Foncier perçoit en outre au moment du prêt le premier semestre d’annuité. Les annuités sont payables par moitié aux échéances des 31 janvier et 31 juillet ou des 30 avril et 31 octobre de chaque année à terme échu.

d. Avantage des prêts amortissables du Crédit Foncier.

Les prêts amortissables présentent de grands avantages. Si l’emprunteur satisfait aux conditions du prêt et particulièrement au paiement régulier des annuités, le capital n’est jamais exigible. C’est ce qui distingue essentiellement les prêts du Crédit Foncier de ceux qui sont négociés avec des particuliers. Le débiteur échappe ainsi aux préoccupations et aux dangers du remboursement intégral à échéance fixe et rapprochée, remboursement dont la nécessité peut se produire au moment de pertes inattendues, de malheurs privés ou de crises économiques impossibles à prévoir. L'emprunteur a le droit, dans les conditions pré-

vues à son contrat, de rembourser le capital restant dû en profitant de l'amortissement déjà opéré, ou de verser des acomptes qui entraînent une réduction correspondante du montant des annuités.

Toutefois, en cas de libération anticipée, l’indemnité à payer au Crédit Foncier est de 0,50% du capital remboursé 1, Cette indemnité n’est pas due en cas de remboursement provenant d’un sinistre. Le remboursement anticipé peut être total ou partiel par dérogation à l’art. 1244 du Code civil, d’après lequel un débiteur ne peut pas forcer son créancier à recevoir un paiement partiel. Pour éviter le remboursement par fractions insignifiantes, le Crédit Foncier exige que la fraction remboursée soit supérieure au vingtième du capital restant dû et corresponde à un nombre exact de centièmes de ce capital.

L’emprunteur conserve le droit de disposer de ses biens par vente, échange donation, etc... sous la seule condition d'en aviser la Société. Le prêt du Crédit Foncier favorise même la transmission des immeubles, soit en fournissari à l’acquéreur (après régularisation de son titre d’acquisition) partie de la somme nécessaire au paiement du prix d’achat, soit, si rien ne s’y oppose, en lui permettant de continuer le prêt antérieurement consenti au vendeur.

En s’adressant au Crédit Foncier, l’emprunteur traite avec une personne morale dont il ne peut craindre aucune indiscrétion ni aucune animosité. [Il échappe aux froissements certains qui l’attendent quand le prêteur est un capitaliste de son pays, s’arrogeant sur lui un droit de surveillance et le considérant comme son obligé. D'autre part, le Crédit Foncier ne cède jamais ses créances, la créance ne changera donc pas de mains, quoiqu'il arrive et ne sera Jamais, en totalité ou en partie, la propriété de personnes dont il peut être désagréable ou dangereux de devenir le débiteur.

Tant que la garantie est assurée, le Crédit Foncier est

1. Un décret-loi du 16 juillet 1935 autorise le remboursement sans indemnité des dettes contractées avant cette date, nonobstant toute stipulation contraire.

aussi tolérant que possible pour le paiement des annuités. Les emprunts amortissables contractés auprès du Crédit

Foncier sont les moins coûteux et cela même si leur taux d’in-

térêt est plus élevé que celui demandé par un capitaliste. Le tableau suivant le montre clairement :

Pour un emprunt de 10.000 fr. contracté pour une durée de 20 ans, l’emprunteur doit payer :

I. À un particulier : au taux de: . G£A TO 8 05 1OND D ANNÉES CNMIELCLS EEE 12.000 14.000 16.100 20: Le capital entier à. son

échéance ...:...... See 10.000 10.000 10.000

II. Au Crédit Foncier 20 annuités de 1.014 fr. 20 AR CAURAe CAD OP PETER 20.284 20.284 20.284

Différence en faveur du prêt du CTÉARONC ICE PRE NE CCE TE der SO 5.816

Les frais sont en principe les mêmes que ceux d’un emprunt hypothécaire auprès de tout autre prêteur. Mais le Crédit Foncier ne faisant pas renouveler l’acte d'emprunt pendant toute la durée du prêt et ses inscriptions hypothécaires étant expressément dispensées de la formalité du renouvellement, il en résulte une économie très appréciable pour l’emprunteur, assujetti d'ordinaire à des prorogations de délai et au renouvellement de l'inscription à des époques rapprochées.

Un propriétaire marié sous le régime dotal ou bien tuteur de mineurs ou d’interdits, se trouve pour ainsi dire dans Pimpossibilité d'emprunter à cause de l’hypothèque légale dont ses biens sont grevés. Le Crédit Foncier grâce à la législation spéciale que nous avons indiquée, fait {opérer très rapidement, sans publicité et à peu de frais, la purge de ces hypothèques.

De cet ensemble d'avantages, il résulte que de tous les modes d'emprunt, l'emprunt à long terme du Crédit Fon-

cier est celui qui fait la plus large part à la liberté du débiteur, celui qui assure le mieux sa sécurité et pour voit avec le plus de prévoyance aux intérêts de la famille.

e. Ouverture du crédit hypothécaire avec compte-courant.

Le Crédit Foncier consent aussi des ouvertures de crédit hypothécaire avec compte-courant dans les mêmes limites et avec les mêmes garanties que les prêts hypothécaires. Ces ouvertures de crédit sont consenties pour une période de neuf années au maximum, mais peuvent comporter une clause de tacite reconduction.

Les sommes avancées sont productives d'intérêts calculés au taux fixé pour les prêts hypothécaires, majoré d'une somme qui sera déterminée à chaque variation de ce taux et qui, jusqu’à nouvel avis est fixé à 1,90%. Le taux des ouvertures de crédit ressort donc actuellement à 9,95% l’an (8,05 + 1,90).

Le taux de ces derniers prêts est toujours plus élevé que pour les premiers, car ils supportent l’impôt sur le revenu des créances dont les prêts fermes sont exempts, ainsi que nous l’avons signalé. Les intérêts sont ajoutés au compte courant les fin mai et fin novembre.

Dans les cas où les versements effectués par les crédités dépassent le montant des avances à eux faites, l'excédent donne lieu à une liquidation à leur profit d’intérêts calculés dans les mêmes conditions que les intérêts des fonds déposés en compte-courant ordinaire.

Les retraits de fonds peuvent être opérés au moyen de chèques, les remboursements et versements doivent être effectués au siège social, à Paris, dans les mêmes conditions que pour les comptes de dépôts de fonds. Toutes ces opérations peuvent avoir lieu au moyen de chèques postaux dont les frais sont infimes.

Les demandes d’ouvertures de crédit donnent lieu à la perception des droits d'estimation et des droits d’examen de titres prévus pour les demandes de prêts hypothécaires.

Ces opérations intéressent donc particulièrement les

personnes ayant besoin d’un capital circulant aux conditions les plus avantageuses.

Elles s’adressent surtout aux commerçants et industriels ayant besoin de fonds à certains intervalles : mais ces conditions ne sont pas intéressantes pour les entrepreneurs de bâtiment qui obtiennent de meilleures conditions auprès du Sous-comptoir des entrepreneurs, filiale du Crédit Foncier de France.

$ 2. Le Sous-comptoir des Entrepreneurs.

Le Sous-comptoir des Entrepreneurs est une société anonyme placée sous la surveillance de l'Etat et fonctionnant avec le concours du Crédit Foncier de France (loi du 26 mai 1860).

Le Crédit Foncier est d’ailleurs le principal actionnaire de l’établissement et il est représenté au Conseil d’administration, les autres membres étant pour la plupart des entrepreneurs de bâtiments.

a. Opérations du Sous-comptoir des Entrepreneurs.

Les opérations du Sous-comptoir ont pour but de faciliter en France les entreprises relatives au commerce et à l’industrie du bâtiment, en procurant des capitaux :

1. À toul propriétaire qui désire construire, soit sur un terrain, soit sur l'emplacement de vieilles constructions à démolir, ou qui veut entreprendre des travaux d’amélioration ou achever et surélever des bâtiments lui appartenant.

Si le constructeur n’est pas propriétaire du terrain, l’opération est néanmoins possible avec l'intervention du propriétaire de terrain qui doit donner son concours hypothécaire sous forme de cautionnement limité au terrain donné en garantie au Sous-comptoir.

20 El à tout entrepreneur de travaux pour les besoins de son entreprise, s’il peut donner une garantie hypothécaire.

Le concours du Sous-comptoir est purement financier et a lieu sous forme d'ouvertures de crédit en compte-courant.

Il n'intervient jamais pour le choix de l’architecte ou de l’entrepreneur.

La proportion des ouvertures de crédit est d'environ 50% de l’estimation des gages pour Paris et sa banlieue.

Elle peut être moins élevée s’il s’agit d’un gage industriel ou commercial, l'estimation comprend la valeur des terrains et des constructions à édifier.

C'est en cela .que le Sous-comptoir se différencie du Crédit Foncier qui ne prête que sur des immeubles complètement terminés et loués. Le Sous-comptoir des Entrepreneurs s'adresse donc au propriétaire constructeur, il lui facilite la construction de son immeuble par des avances qu’il lui consent. |

Les ouvertures de crédit sont réalisées par des versements effectués entre les mains du propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux et suivant les usages du bâtiment et les règles adoptées par le Sous-comptoir, qui sont les suivantes :

Proportion des versements suivant l’état d'avancement des travaux, après constat de l'architecte du Sous-comptoir :

Plancher haut du première étage posé .................. LOS Plancher haut du troisième étage posé .................. LOSS COUV EREUTELANTE NE Eee ee 0 Cie 15% Plâtres et ravalements intérieurs et extérieurs faits ....... 150S Escaleretcroisées emplace rer ee 5% BTOLSÉeSNLITéeS CLDALAUCL DOSCRE ER CC ee recense IL Menuiserre et SerTUreMerACNEMÉES eme: acces 8% Marbrerie, plomberie et fumisterie terminées ............ 8% Pémture el tente Alle RP RE Cor cc me 1% AChéevementconmpliebides (TAVAUSME RC CP -r co sc ue 19 DANS IeSTOISMOISMISUIVENER RCE Le Cr een rre HS

Les versements ne sont pas faits directement aux entrepreneurs, mais au propriétaire et cela présente un gros inconvénient pour l’industrie du bâtiment qui voit souvent lessommes ainsi empruntées servir à payer des dettes antérieures.

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Pendant la durée du crédit, l’emprunteur a toujours le droit de faire des versements même partiels au crédit de son compte, il peut également reprendre ces mêmes fonds et opérer ainsi jusqu’à l’expiration du crédit; c'est donc un véritable compte-courant qui a pour garantie l’hypothèque conférée par l’accrédité. À l’expiration du délai fixé qui est de 3 ans, les crédits doivent être remboursés au Sous-comptoir, mais depuis la crise de 1931, nombreux sont les constructeurs qui n’ont pu opérer ce remboursement et le Sous-comptoir a dû bon gré mal gré prolonger la durée des crédits.

Pour opérer ce remboursement, les acrédités peuvent s’adresser au Crédit Foncier de France ou à tout autre organisme afin d’obtenir un prêt à long terme. Le prêt accepté par le Crédit Foncier sera toujours inférieur à celui consenti par le Sous-comptoir qui est plus libéral dans ses estimations, une somme sera donc nécessairement remboursée par le propriétaire.

Cette obligation gêne beaucoup les constructeurs et ceci d'autant plus qu’elle s’accompagne du versement des frais qu’entraîne tout prêt au Crédit Foncier et qui sont d’environ 4% du montant du prêt consenti, auxquels il y a lieu d’ajouter les frais de radiation de l'inscription hypothécaire prise par le Sous-comptoir, ainsi que les frais de l’acte de quittance.

Les crédits ouverts aux entrepreneurs pour les besoins de leur entreprise sont réalisés à leur gré, soit en totalité, soit en partie. Cette opération s'apparente aux ouvertures de crédit consenties par le Crédit Foncier de France sur gage hypothécaire, mais elle présente l’avantage d’être moins onéreuse, les frais d’actes d’ouvertures de crédit par le Sous-comptoir bénéficiant d'avantages fiscaux et le taux de l'intérêt demandé étant plus faible.

b. Avantages du Sous-comptoir.

Le Sous-comptoir des Entrepreneurs est le seul établissement dont les actes d’ouverture de crédit soient exonérés du droit proportionnel d'enregistrement de 1,50 % et ne donnent

lieu qu’à la perception du droit fixe de Frs. 22,50 quelle que soit l'importance des prêts (art. 10 de la loi du 24 mars 1848). Il en résulte que les frais d’un prêt au Sous-comptoir s'élèvent à environ 2% de la somme prêtée, alors qu’ils sont de 4% au Crédit Foncier.

Voici d’ailleurs les frais occasionnés par une ouverture de crédit de 1 million de francs 1.

Enregistrement Droit Hxeentee 22.50 Taxehypothécaire à 0,48 % etsalaire

du conservateur des hypothèques 5.500 Honoraires du notaire (Seine) ..... 8.500 ErAIS d'EXDETLISe A0 RES CECRE CTE 2.000

Frs. 16.022.50 soit 1,60%

Il faut prévoir en sus les frais de l’acte de quittance au moment du remboursement, c’est-à-dire au bout de trois ans. Enfin il y a lieu d'ajouter à ces frais les timbres des effets renouvelables tous les trois mois et qui s'élèvent à 0,15 par 100 francs, soit 6.000 francs par an.

En s’adressant au Sous-comptoir, les intéressés réalisent donc une très grande économie, la dépense occasionnée par l'opération se trouve très réduite, alors que les frais ordinaires d'emprunt hypothécaire à des particuliers ou à tout autre établissement de crédit sont notablement plus élevés.

c. Les modalités de la demande et les conditions des avances Lorsqu'un propriétaire désire construire et qu’il n’a pas suffisamment de fonds, il peut donc s’adresser au Souscomptoir, organisme spécialement créé à cet effet ; l’administration du Sous-comptoir met à la disposition des intéressés des formules de demandes d’ouvertures de crédit. Ces demandes peuvent également être faites par simples lettres signées par le demandeur ou son mandataire. Elles doivent être adressées ou déposées à la direction du Sous-comptoir de Paris. |