VipEcoQ, op. cit, p

Chaque demande doit contenir

10 Le chiffre du crédit demandé;

20 La désignation sommaire des biens offerts en garantie, leur situation, leur contenance, l'indication des servitudes et autres charges qui peuvent les grever ;

39 La déclaration de l’état-civil de l’emprunteur : s’il est marié indiquer le régime matrimonial adopté. Déclarer également s’il est ou a été tuteur de mineurs ou d’interdits ou comptable de deniers publics.

Les pièces à produire sont les suivantes

1° Le plan du terrain, ainsi que les plans, coupes, élévations et devis descriptifs et estimatifs des constructions projetées ;

20 Une appréciation du revenu probable de ces constructions ;

30 Les titres de propriété;

40 Le contrat de mariage, ou l’acte de mariage s’il n’a pas été fait de contrat ;

5° Acte de naissance;

6° Extrait de la matrice cadastrale.

Il devra être versé au moment du dépôt ou de l’envoide la demande, pour les frais d'expertise et d’instruction, un droit de deux francs par mille du montant de la demande, droit minimum : 100 francs pour Paris et la banlieue.

Les sommes ainsi versées pour frais d'étude sont acquises au Sous-comptoir, quelle que soit la suite donnée à l’affaire et ne sont dans aucun cas remboursées.

À Paris et dans le ressort de la Cour d'Appel, les actes relatifs aux ouvertures de crédit sont reçus par le notaire du Sous-comptoir, concurremment avec le notaire des accrédités, alors que pour le Crédit Foncier le notaire de l’emprunteur est seul à intervenir. Aussitôt après la signature de l’acte et l’accomplissement des formalités hypothécaires, les crédits accordés sont définitifs et fonctionnent immédiatement. Les versements du crédit sont effectués par fractions et au fur et à mesure de l’avancement des travaux, suivant le barême indiqué.

Le taux d'intérêt de ces avances qui est supérieur de 0,40% à celui du Crédit Foncier, est net sans commission d'aucune sorte, il est fixe pendant toute la durée du crédit.

Cet intérêt ou escompte est perçu par trimestre et d'avance suivant les usages en banque et porte uniquement sur les sommes versées, de sorte que c’est seulement lorsque la construction est terminée et le crédit entièrement versé que l'intérêt est dû sur le plein du crédit.

Le Sous-comptoir ne procède pas de la même façon que le Crédit Foncier pour se procurer des fonds, il n’a pas recours à des émissions publiques. Il fait accepter par l’accrédité un effet de commerce à 90 jours et escompte ce billet au Crédit Foncier, ce billet est renouvelable tous les trois mois, jusqu’à l'expiration du crédit.

À chaque renouvellement, l’emprunteur doit payer les intérêts et les timbres ainsi que certains frais s’il y a lieu.

Si le Crédit Foncier avait besoin d’argent durant le cours du prêt, il réescompterait le billet à la Banque de France puisque celui-ci porterait alors trois signatures, condition nécessaire pour escompter à la Banqué.

Le Sous-comptoir est l'organisme qui a rendu le plus de services à l’entreprise, c’est grâce à lui que des quantités d'immeubles ont pu être construits, aussi son influence sur l’activité de la construction est-elle considérable. Sa liaison étroite avec le Crédit Foncier qui consolide ses prêts à court terme en fait en réalité une dépendance de cet établissement et comme le taux deses prêts est fonction de celui du Crédit Foncier, on peut dire que c’est en définitive ce grand établissement qui domine le marché du crédit à la construction.

Section Il

Les sociétés financières

En dehors du Crédit Foncier et du Sous-comptoir des Entrepreneurs qui sont les deux banques de beaucoup les plus importantes faisant du crédit à la construction, il

existe un certain nombre de sociétés financières qui avancent de l’argent sur des constructions avec garantie hypothécaire en premier ou même en second rang.

Ce sont les compagnies d’assurances et notamment les sociétés de capitalisation, les sociétés foncières et certaines sociétés spécialement créées pour avancer de l’argent aux

propriétaires d’immeubles sur des hypothèques en second rang.

$ 1. Les sociétés financières prétant sur première hypothèque.

À. Compagnies d'assurances.

Toutes les Compagnies d’assurances disposent de fonds qu’elles cherchent à placer et parmi elles, ce sont les sociétés de capitalisation qui disposent des fonds les plus importants. Il leur appartient de les placer dans les meilleures conditions possibles.

Une bonne gestion de capitaux doit comporter un certain éclectisme qui a d’ailleurs été fixé par un décret du 9 juin 1906. Les placements de ces sociétés peuvent comporter des valeurs d'Etat ou garanties par l'Etat, des obligations de chemins de fer, des immeubles ou des valeurs immobilières, c’est-à-dire des hypothèques jusqu’à concurrence des 2/5 seulement des réserves et à condition qu’elles soient garanties par des immeubles d’une valeur double de celle du prêt.Ce dernier placement est avantageux pour les Sociétés, car il offre l’avantage d’être rémunérateur et à terme. Les échéances peuvent être calculées par les Compagnies de façon à cadrer avec les obligations qu’elles contractent.

Au point de vue de la sûreté du prêt, si les expertises sont faites sérieusement, la garantie est très grande et dans le cas de prêt amortissable cette garantie ne fait qu’augmenter au fur et à mesure des remboursements partiels, puisque l’inseription hypothécaire est toujours conservée.

Certaines compagnies d'assurances ouvrent des crédits pour construire, réalisant la même opération que le Souscomptoir des Entrepreneurs ; les versements sont faits au fur et à mesure de l’avancement des travaux et suivant les mêmes règles, seulement comme ces sociétés ne jouissent pas d’une législation d'exception, l’acte de prêt sera enregistré au droit proportionnel de 1,50% au lieu du droit fixe de Frs 22,50 dont bénéficie le Sous-comptoir.

Par contre le prêt, consenti en général pour une durée de 15 ou 20 ans, n’aura pas besoin d’être consolidé comme c’est le cas pour le Sous-comptoir dont l’ouverture de crédit n’a qu'une durée de trois ans, ce qui entraîne de nouveaux frais pour passer au Crédit Foncier.

Mais le prêt est plus onéreux qu’au Crédit Foncier, du fait que l’emprunteur doit prendre la charge de l’impôt sur le revenu des créances et que les inscriptions hypothécaires doivent être renouvelées tous les dix ans, formalité dont le Crédit Foncier est exempt. Certes la loi de 1917 en étendant le principe de l’impôt sur le revenu des créances à toutes les catégories de prêts a spécifié que la charge de l’impôt incomberait au créancier, mais en réalité cet impôt est récupéré sur le débiteur par une augmentation du taux de l'intérêt.

Si l’on ajoute qu’un prêt auprès d’un de ces organismes financiers s'accompagne en général du versement d’une commission, on constate que le prêt au Crédit Foncier est beaucoup plus avantageux.

Seulement la rigueur des règles d’estimation du Crédit Foncier et du Sous-comptoir des Entrepreneurs éloigne de nombreux constructeurs qui recherchent des fonds. Les Compagnies d’assurances sont plus libérales, aussi malgré les inconvénients que nous venons de citer, ont elles trouvé de nombreux emprunteurs. |

Il reste à savoir, si la politique de larges prêts qu’elles avaient adoptée ne leur attirera pas des déboires et si la baisse considérable survenue sur la construction leur permettra de récupérer les prêts consentis.

Ceux-ci l’ont été bien souvent pour des constructions neuves dont la valeur vénale a baissé considérablement et les ventes sur saisie exécutées dans ces derniers mois ont obligé de nombreuses compagnies d'assurances à se rendre acquéreurs du gage, pour ne pas subir une perte sur le prêt hypothécaire qu'elles avaient consenti.

Sans doute cette situation permet-elle à ces sociétés de se rendre acquéreur à bon compte de nombreux immeubles, ce quin'’offre pas d’inconvénientssi la trésorerie delaCompagnie est à l’aise, mais ce qui peut être désastreux dans le cas contraire, les échéances des prêts ayant été en général calculées suivant les obligations que les compagnies avaient elles-mêmes contractées.

B: Les Soctetes foncteres =

Ces sociétés qui pratiquent le crédit hypothécaire et qui ne peuvent pratiquement se procurer des fonds par le système des obligations foncières négociables comme le Crédit Foncier, qui d’autre part n’ont pas de fonds à placer comme les Compagnies d’assurances, ont opté pour le système de l’obligation hypothécaire à ordre ou au porteur ou de la lettre de gage hypothécaire notariée ?.

Le but est de créer un titre authentique tel qu’il puisse rendre transmissible le contrat hypothécaire, sans avoir recours aux formalités de l’art. 1690 du Code civil.

Parmi ces contrats, nous citerons l’acte portant obligation hypothécaire au profit du porteur de la grosse et les billets à ordre notariés contenant constitution d’hypothèque. Le système de l’obligation hypothécaire a dû être pratiquement abandonné car il entraîne la perception de droits d'enregistrement prohibitifs, de sorte que le Crédit Foncier est beaucoup plus avantageux. Ce système a été surtout employé par la Société Foncière du Nord de la France, société anonyme au capital de 80.500.000 francs actuellement en faillite. Il n’a plus qu’un intérêt historique du fait

1. M. Avriz, Les obligations hypothécaires à ordre ou au porteur dans la pratique moderne, thèse, Paris, 1929.

2. VipecoQ, Les aspects permanents de la crise du logement, op. cit. p. 173.

de la prévention du législateur à l’égard de ce procédé de mobilisation du crédit hypothécaire, à qui l’on reproche de favoriser la fraude fiscale, notamment dans les successions. Le Trésor en outre s’estimait lésé car il était dans l'impossibilité de percevoir le droit de 1,50%, sur chaque cession.

Ces considérations ont abouti à une série d'augmentation des droits d'enregistrement telle, que ce procédé n'offre plus aucun intérêt et que l’on s’est demandé! si le législateur n’a pas vu dans cette taxation un moyen de faire disparaître un organisme dont la concurrence devenait gênante pour le Crédit Foncier.

La Société Foncière du Nord de la France adopta alors un autre procédé, celui de la lettre de gage hypothécaire notariée.

Voici le processus de l’opération

La demande de prêt est soumise à une enquête dont les modalités sont sensiblement les mêmes que pour le Crédit Foncier. On accepte comme gage les immeubles de toute nature, mais la somme demandée fie peut être inférieure à 250.000 francs. La durée du prêt est en moyenne de 15 ans, le prêt est amortissable par périodes triennales et les remboursements anticipés sont possibles moyennant le paiement d’une indemnité.

Le montant du prêt est fixé par le Conseil d’administration et le contrat hypothécaire est ensuite signé par devant le notaire de l’emprunteur, enregistré, puis l’hypothèque est inscrite. La Société remet les fonds à l’emprunteur, elle doit en faire l’avance. Elle se fait ensuite délivrer un certain nombre de grosses à ordre ou au porteur dont elle va assurer le placement par l'intermédiaire des notaires. Ceux-ci sont en effet particulièrement bien placés pour opérer ce placement, ils connaissent les disponibilités de leurs clients ‘et sont bien souvent leur conseiller financier.