VipEecoQ, op. cil. p

Ils reçoivent d’ailleurs des honoraires de négociations de prêts et sont chargés de la rédaction de l'acte.

Auparavant chaque souscripteur recevait 1° l'expédition de l’acte de réalisation de crédit, 2° la fraction de grosse au porteur ou à ordre, 3° un certificat hypothécaire délivré par le Conservateur des hypothèques, 4° un acte de cautionnement et une feuille de coupons.

Cet ensemble s’appelle une cédule hypothécaire.

Pour éviter les droits d’enregistrement, la Société ne remet plus au souscripteur qu’un engagement contracté devant notaire de réaliser la cession à première demande, engagement qui est transmissible sans avoir recours aux formalités de l’art. 1690 du Code civil.

Comme il n’y a plus cession, mais simplement promesse de cession, l’acte est enregistré au droit fixe de Frs 22,50. Le soucripteur peut investir des petites sommes et le ser vice des intérêts est assuré par la Société qui en est d'ailleurs garante.

Seulement comme le souscripteur ni son notaire ne sont à même de contrôler la valeur du gage hypothécaire donné par la Société, c’est en définitive sur le crédit personnel de celle-ci que l'opération est basée et ceci d’autant plus que la Société n’a pas la possibilité de faire tomber les hypothèques occultes comme le Crédit Foncier en a le privilège.

Pour que l’opération soit saine, il est donc indispensable que la Société se montre extrêmement prudente dans ses estimations ; or la concurrence redoutable du Crédit Foncier et les nombreux privilèges dont il jouit, ont conduit la Société du Nord de la France à accepter des gages dont le revenu était aléatoire et soumis aux crises économiques, ca inos, hôtels de luxe dont la valeur vénale a diminué dans de telles proportions qu’elle ne couvre plus le montant de l’hypothèque, c’est ce qui l’a fait déclarer en faillite.

Les bons de dépôt à échéance fixe.

La Société Foncière du Nord de la France a étendu

encore son action d'une manière qui se rapproche beaucoup de celles des banques ordinaires 1,

Elle consent des ouvertures de crédit à court terme, c'est-à-dire de un à trois ans avec garantie hypothécaire. Ce mode de crédit est destiné à concurrencer le Souscomptoir des Entrepreneurs et a pour but de faciliter les constructions dans des villes comme Paris.

Pour se procurer les capitaux, la Société émet des bons à échéance fixe pour une durée variant de un à cinq ans. Le total des bons émis ne doit pas dépasser le montant des opérations à court terme; à cet effet le bilan fait mention de ces totaux dans un poste spécial à l'actif et au passif, de façon que le souscripteur des bons puisse aisément s’y reconnaître.

En fait, le Crédit Foncier de France prend les bonnes affaires et oblige les autres pour subsister à se contenter d’affaires spéculatives.

Depuis la faillite de la Société du Nord de la France et de l'Association Générale Foncière, le système de la lettre de gage hypothécaire notariée a été presque complétement abandonné, le placement des cédules par l'intermédiaire des notaires devenus très méfiants n'étant plus possible, du fait que leur responsabilité morale se trouve engagée vis-à-vis de leurs clients.

$ 2. Les Sociétés financières prélant en deuxième rang.

Les Sociétés que nous avons étudiées prêtent sur hypothèque de premier rang. Ii peut se faire cependant qu’un propriétaire d’immeuble puisse avoir besoin d’argent et cherche une hypothèque en second rang. Le cas se présentera notamment pour un constructeur ayant emprunté au Sous-comptoir et voulant consolider son prêt au Crédit Foncier. Nous savons que l’estimation faite par le Crédit

1. René Domer De VorGess, Les crédits de banque à long terme, thèse, Paris 1930. g

Foncier est toujours inférieure à celle du Sous-comptoir, il lui faut donc rembourser une certaine somme qu'il peut ne pas avoir.

Des sociétés se sont spécialisées dans ce genre de prêt.

Remarquons que l'intérêt demandé est toujours sensiblement plus élevé que pour une hypothèque de premier rang et ceci est parfaitement normal, car le risque est plus grand et la procédure de saisie immobilière longue et coûteuse. Aussi ces sociétés s’entourent-elles en général d’un certain rombre de précautions destinées à assurer le paiement des annuités, cession des loyers ou antichrèse.

La gérance de ces sociétés est difficile, et les prêts doivent être faits avec modération.

$ 3. Les Sociétés financières d'entreprise générale.

Certaines sociétés se sont constituées dans le but de traiter à l’entreprise générale les travaux à exécuter et d’assurer en même temps leur financement.

L'avantage de telles sociétés pour un propriétaire consiste dans le fait qu'il ne s’adresse qu’à un seul organisme qui lui assure à Ja fois la construction de son bâtiment et lui procure les fonds pour le construire.

Pour ces sociétés, l'avantage consiste dans un double bénéfice à réaliser, bénéfice sur l'opération d'emprunt et bénéfice sur l’entreprise. Cette facilité donnée aux constructeurs assure en outre à la société l’avantage d’un carnet de commandes bien garni, tout au moins dans les périodes prospères où l’on spécule sur les plus-values foncières.

Il semble à priori qu’une telle combinaison devrait avoir toutes les faveurs des propriétaires et qu’elle devrait être très avantageuse pour eux. N’a-t-on pas vu certains de ces organismes prêter jusqu’à 100% de la valeur de l’immeuble, c’est-à-dire consentant à exécuter des travaux en fournissant entièrement les capitaux nécessaires !

Ces capitaux sont avancés sur garantie hypothécaire. Le propriétaire qui désire construire, consent une hypo-

thèque de premier rang sur son terrain. Le montant de cette hypothèque est en général supérieur à la valeur du terrain, mais la société S’engage par un acte concomitant à construire l'immeuble suivant un prix forfaitaire donné et à ne rien réclamer en paiement en dehors de la dite hypothèque, ou simplement une certaine somme fixée par la convention.

La société construit donc l’immeuble en étant assurée des paiements puisqu'elle les assure elle-même, de plus elle demande en général pour cette entreprise un prix plus élevé lui assurant un bénéfice appréciable.

La difficulté pour une telle société sera donc de trouver des fonds pour prêter sur hypothèque. Elle peut obtenir ces fonds soit en emettant des obligations, soit en se servant de son capital ; ce sont les deux procédés qui ont été employés jusqu'ici, mais rien ne l’empêcherait évidemment de placer chez les notaires des cédules hypothécaires. Cependant la confusion entre une entrepriseet une société prêteuse, c’est-à-dire avec les aléas d’une industrie, fait que ce dernier procédé n’a jamais été employé.

Or l’augmentation du capital n’est pas sans limite et le placement des obligations est difficile, la difficulté de trouver des fonds limite donc considérablement le développement de telles entreprises, d’autre part elles ont été conduites bien souvent à avancer de l’argent sur des constructions dont la valeur a considérablement baissé et ceci d'autant plus que la propor‘ion des avances consenties était en général très forte, aussi la plupart sont-elles actuellement en difficultés.

La situation des propriétaires ayant fait construire dans ces conditions s’est révélée désastreuse, car ils ont emprunté à un taux d'intérêt élevé et ont payé la construction de l’immeuble à un prix plus fort que s'ils s’étaient adressés à d’autres entrepreneurs qui ne liaient pas les travaux au financement. Une telle opération ne pouvait réussir qu’en cas de plus-value de la propriété immobilière, ou de loyers se maintenant à un niveau constant, de façon à pouvoir payer

les intérêts hypothécaires, alors que c’est le contraire quis’est produit. Enfin, ces sociétés ont bien souvent financé des immeubles à usages commerciaux ou industriels qui ont été particulièrement éprouvés par la crise.

$ 4. L’Auxiliaire Immobilière.

Envisageant le fait que beaucoup de propriétaires ne peuvent, faute de fonds disponibles, procéder aux réparations indispensables ou à des travaux d’entretien particulièrement urgents et qu’il est impossible de leur supprimer les crédits auxquels ils étaient habitués de la part des entrepreneurs devenus pour ainsi dire leurs banquiers, le Groupe des Chambres syndicales du bâtiment décida la création d’un organisme chargé de suppléer à ce crédit individuel.

Cet organisme, c’est l’Auxiliaire Immobilière, Société anonyme au capital de 1.000.000 de francs destinée à fournir des fonds aux propriétaires pour les travaux de réparation et d'entretien de leurs immeubles.

Supposons un entrepreneur auquel un propriétaire ou un architecte propose d’exécuter des travaux de réparation ou d'entretien sur un immeuble. Le propriétaire, ne pouvant payer aucun acompte, demande du crédit à l’entrepreneur suivant l’usage. Mais l’entrepreneur ne peut lui-même consentir ce crédit, son fonds de roulement ne le lui permet pas. L’Auxiliaire Immobilière interviendra alors pour donner au propriétaire ce que l’entrepreneur ne peut consentir. L’entrepreneur dirigera son client sur cette société qui est une banque d’un caractère tout spécial car, pour éviter qu'on ne la confonde avec une banque d’affaires, son capital social a été entiérement souscrit par le Groupe des Chambres syndicales du bâtiment à l’exclusion de toute sous ‘ption individuelle.

C’est donc un organisme corporatif qui a pour bat de favoriser les travaux, avant de penser à gagner de l’argent comme les autres banques d’affaires, aussi ses clients y

trouvent-ils au point de vue crédit les meilleures conditions et toutes les facilités possibles.

Il paraîtra sans doute plus simple aux propriétaires et aux architectes de continuer à profiter du crédit accordé jusqu'ici par les entrepreneurs, mais le Groupe des Chambres syndicales a voulu par cette création réagir contre la vieille habitude prise par les propriétaires et architectes de recourir au crédit individuel de l’entrepreneur, et lui substituer un nouveau système de crédit collectif rendu possible par le concours du nouvel organisme.

Le Groupe fait remarquer qu’indépendamment de l’impossibilité dans laquelle se trouvent de nombreux entrepreneurs de consentir de tels crédits, il y a lieu d’observer que la situation financière et économique commande une entente entre tous ceux qui s'intéressent à la propriété bâtie. Ce n’est pas en se rejetant les charges les uns sur les autres, mais au contraire en se les répartissant qu'il sera possible à tous de les supporter, pour le plus grand profit des fournisseurs, des entrepreneurs, des architectes et des propriétaires. -

L’Auxiliaire Immobilière s’adresse donc aux propriétaires et elle conseille aux entrepreneurs de les lui amener, toutes les fois qu'ils recevront des propositions de paiement à long terme pour des travaux de réparation et d’entretien.

Fonctionnement. — La liaison intime de l’Auxiliaire Immobilière avec la Banque Corporative du bâtiment et des Travaux publics qui est un organisme syndical créé par le Groupe des Chambres syndicales du bâtiment, permet de réaliser certains avantages de fonctionnement.

L’avance accordée, une fois les formalités remplies, est immédiatement inscrite au compte du client à l’Auxiliaire Immobilière.

Les sommes à verser aux entrepreneurs sur cette avance seront, sur l'indication du propriétaire ou de l’architecte,

virées au compte même des entrepreneurs à la Banque Corporative. La même opération pourra se faire du compte de l'entrepreneur à celui du fournisseur, client de la banque.

En supposant, ce qui peut se produire, que les fournisseurs et les entrepreneurs d’une même affaire soient clients de la Banque Corporative, l’on voit de suite les conséquences d'un tel système : pas de chèque à tirer, pas d’espèces à sortir, toutes les opérations vont se faire par des jeux d'écritures. On évite ainsi les agios, les pertes de temps, les jours de valeur.

Comme toujours en matière d'avance, le crédit personnel du client joue un rôle important. La gamme des garanties qui pourront être demandées varie suivant les cas d'espèce, depuis l’hypothèque jusqu’à l’aval, en passant par les dépôts de titres.

Le remboursement des sommes avancées est également réparti sur un laps de temps suffisant pour que le client puisse y faire face sans être gêné, et en tenant compte de la rentrée de ses loyers. On pourra même dans certains cas, envisager la délégation d’un ou de plusieurs loyers suffisants pour assurer à eux seuls l'amortissement.

Les conditions de prêts sont déterminées par le taux des avances de la Banque de France et toujours fixées avec l'unique désir, non de réaliser un bénéfice sur l’opération, mais de faciliter les travaux.

L'Auxiliaire Immobilière a eu peu de succès parmi la clientèle de l’entreprise qui préfère comme autrefois demarder du crédit à l'entrepreneur, plutôt que de se faire avancer des fonds dont il faudra payer l'intérêt. D'autre part l’esprit corporatif n'est pas assez grand parmi les entrepreneurs du bâtiment et si l’un d’eux refuse de faire du crédit à un propriétaire, il sera rapidement supplanté par un confrère qui consentira ce crédit. Enfin la garantie que peut donner un propriétaire est presque toujours une inscription

hypothécaire sur son immeuble, ce qui entraîne le paiement de frais élevés.

Ces diverses considérations expliquent l'échec de l’Auxiliaire Immobilière, qui se traduit par les résultats suivants 1:

Au cours de l’année 1930, année cependant de pleine prospérité, l’Auxiliaire Immobilière a reçu plus de 60 visites d'architectes, de propriétaires et d'entrepreneurs venant se renseigner sur le genre d’opérations.

Elle a reçu en outre 31 demandes écrites tendant à obtenir des renseignements pour des ravalements, surélévations, tout à l’égout, etc. Sur 9 demandes effectives reçues,

2ont été refusées,

5 sont restées sans suite,

2 prêts ont été accordés.

Les deux prêts ainsi consentis sont garantis tous deux par une hypothèque. Ils étaient destinés au paiement des travaux de réparations et d’entretien préalablement exécutés pour le compte de deux propriétaires à Paris. Ces deux propriétaires avaient été envoyés à l’Auxiliaire Immobilière, l’un par un architecte, l’autre par un entrepreneur intéressé. En outre il a été consenti 15 opérations d’escompte, dont les plus importantes sont garanties par des garanties réelles et aussi par la valeur morale de tous les tireurs trés connus.

Au cours de l’année 19312, six prêts ont été accordés, garantis par des hypothèques et s’appliquaient à des immeubles sis à Paris, à l’exception d’un seul sis en banlieue.

Trois petites opérations d’escompte ont été consenties.

Pour l’année 1931, les prêts sesont élevés à 1.096.000fr. et les escomptes de traites à 38.500 francs.

Pendant les mois suivants où le bâtiment entre en crise, la situation ne s’est pas améliorée ; à la dernière assemblée

1. Assemblée générale ordinaire du 18 janvier 1931. Rapport de M. le Président du Conseil d'Administration, 2. Assemblée générale 1932, Rapport de M.le Président du Conseil d’'Admi-

nistration.

Fender 10

générale ordinaire du 20 février 1935, M. Pierre Genty, Président du Conseil d'administration, indiquait dans son rapport qu'au cours de l’année 1934, 4 demandes ont été retenues, chacun des quatre prêts étant garanti par une hypothèque de premier rang.

Deux prêts ont été consentis à des entrepreneurs, clients de la Banque Corporative du Bâtiment, les deux autres ont été consentis à des propriétaires. Un prêt de 100.000 francs a été consenti sur aval d’un entrepreneur, aval garanti en outre par une hypothèque.

Pour l’année 1934, les prêts se sont élevés à 975.000 francs et les escomptes de traites à 145.900 francs.

Il est profondément regrettable que l'effort fait par le Groupe des Chambres syndicales n’ait pas eu plus de succès, et que les entrepreneurs ne veuillent pas sortir de la routine, cependant si préjudiciable à tous.

C’est une mentalité nouvelle qu'il faudrait créer, et qui ne peut être obtenue que par l'éducation syndicale qui leur fera comprendre la nécessité de la cohésion et de l’union.

Section 111

Les prêts hypothécaires par l'intermédiaire des notaires

Les prêts hypothécaires faits par l'intermédiaire des notaires ne sont pas négligeables, ils s’exercent toujours sur des immeubles existant, leur influence sur la construction n’est donc pas directe.

Dans la plupart des cas, l’emprunteur aura avantage à s'adresser au Crédit Foncier où il obtiendra des conditions meilleures, car les particuliers font en général des prêts pour 5 ou 10 ans, rarement plus, et les conditions sont plus onéreuses que celles du Crédit Foncier.

L’entrepreneur qui s’adresse à un notaire cherche, ou des prêts en premier rang, mais avec une estimation moins

sévère que celle du Crédit Foncier, ou des prêts en second rang.

Le notaire joue le rôle d’intermédiaire, il connaît en général la situation de fortune du prêteur et de lemprunteur qui sont bien souvent ses clients et s’il n'engage pas sa responsabilité civile, il donne cependant une véritable caution morale à l'opération.

Le notaire ne possède évidemment pas de service d’expertise aussi bien organisé que le Crédit Foncier et doit avoir recours à un architecte pour l’estimation du gage offert. La sécurité est done moins grande et les règles d’appréciation ne sont pas aussi strictes. C’est avant tout sur le crédit personnel de l’emprunteur qui est connu du notaire que l’opération est basée. Aussi les prêteurs s’arrogent-ils bien souvent une sorte de droit de surveillarce fort désagréable sur l’emprunteur, et qui écarte de nombreuses personnes de tels prêts hypothécaires.

Au point de vue de la construction, ces prêts sont surtout intéressants pour la consolidation des prêts du Sous-comptoir au Crédit Foncier. Ils permettent aux constructeurs de se procurer les fonds nécessaires pour rembourser le Souscomptoir en consentant une hypothèque en second rang.