VIDECOQ, op. cit. p

que de la rue, que du côté de la rue où il est situé, de la partie même de cette rue.

A titre d'exemple : les terrains situés sur le trottoir de droite de l’avenue des Champs Elysées en direction de l'Etoile,ont une valeur bien supérieure à ceux du trottoir de gauche et ceux du début de l’avenue valent beaucoup plus chers que ceux situés dans le haut.

Les servitudes influent aussi sur la valeur. Tel terrain ne permettant de construire que sur une partie de sa surface, et dans lequel on devra laisser une portion non aedificandi verra sa valeur réduite ; de même si la voie est étroite et ne permet pas de construire à toute hauteur, suivant le gabarit maximum de la Ville.

La forme du terrain aura une influence sur son prix ; tel terrain permettant par ses dimensions une utilisation maximum de sa surface aura plus de valeur que celui dans lequel du terrain sera perdu, ou des pièces seront mal disposées. Un terrain d’angle aura plus de valeur qu’un autre, car il permet de placer plus de pièces en façade ; un terrain trapézoïdal aura moins de valeur qu’un terrain rectangulaire. Ces diverses considérations expliquent la difficulté d’établir des comparaisons entre différents terrains et d’assigner une valeur moyenne à ceux situés dans une circonscription administrative donnée, l'arrondissement par exemple pouvant comprendre des rues bien situées, à côté de ruelles non passagères, ou la forme des terrains pouvant elle-même venir influencer Je prix.

Il y a encore un dernier motif pour se montrer extrêmement circonspect dans l'établissement de la valeur des terrains. Les comparaisons permettant de fixer leur valeur sont en général établies d’après les résultats des ventes publiques : ventes par autorité de justice, ou ventes à la Chambre des notaires. Or les ventes par autorité de justice, les ventes sur saisies immobilières notamment, ne donnent pas bien souvent la valeur exacte de l’immeuble ; la présence du créancier privilégié éloigne les amateurs qui

savent que l’immeuble sera poussé jusqu’au chiffre de l'hypothèque ; dès lors, le créancier, se portant seul acquéreur, obtiendra l’immeuble à un prix qui ne représente pas sa valeur réelle.

$ 1. Avant la crise.

Cependant certains auteurs ont recherché la valeur moyenne des terrains à Paris. M. Caziot : signale dans la période d’avant guerre une crise immobilière en 1880. On constate à cette époque, dit-il, dans toute l’agglomération parisienne un tassement de toutes les valeurs immobilières, et les fléchissements sont considérables, quoique inférieurs à ceux constatés de nos jours.

M. Maurice Halbwachs ? dans sa thèse sur « Les expropriations et les prix des terrains à Paris », se proposait d’étudier au point de vue économique les phénomènes d’expropriation et leurs répercussions sur le prix des terrains. Son but était de rechercher la valeur moyenne au mètre carré, abstraction faite des différents phénomènes que nous venons de signaler. Seul donc le grand nombre, une quantité importante de mètres carrés vendus pouvait lui donner ce résultat, car il éliminait ainsi les tendances isolées. Le cadre choisi était l’arrondissement, circonscription administrative arbitraire mais qui correspond cependant assez bien à une catégorie économique donnée.

Les résultats ainsi obtenus n’ont donc pas une valeur propre, ils ne sauraient donner que le prix moyen des terrains dans tel arrondissement donné ce qui ne correspond à aucune réalité. Ils n’ont que la valeur d’une tendance générale. Répartis sur plusieurs années, ils feront connaître fort imparfaitement d’ailleurs, le mouvement des prix des terrains durant cette période.

M. Halbwachs a établi ce tableau pour la période de 1900