CENDRIER, Le fonds de commerce

locataires se trouvant, en tant que tels, dans une situation juridique régulière, peuvent se prévaloir de ses avantages. Ce n’est que dans le cadre du contrat de louage que peut naître la propriété commerciale. Le droit du locataire ne s'exerce qu’à la fin de ce contrat, lorsque le bail a pris fin.

Mais cette propriété nouvelle devait forcément entrer en opposition avec la propriété foncière. En effet, la valeur d’un fonds de commerce dépend essentiellement du local dans lequel il s’exerce, lequel appartient au propriétaire foncier et réciproquement la valeur de ce local est essentiellement fonction de la plus ou moins grande valeur du commerce qui s’y exerce.

Avant le vote de la loi du 30 juin 1926, le droit du propriétaire était absolu, il pouvait refuser le renouvellement du bail et la valeur du fonds de commerce tombait à un niveau voisin de zéro, il était en effet difficile au commerçant d'emmener avec lui sa clientèle. Le fruit de son effort revenait donc en définitive au propriétaire, qui pouvait louer à un autre commerçant exerçant un métier similaire, solution essentiellement injuste. Depuis le vote de la loi, le propriétaire ne peut plus, sans motifs légitimes, refuser de renouveler le baïl expiré.

Mais un conflit est alors probable entre le propriétaire qui veut disposer de son local, ou augmenter à sa guise le prix de location et le locataire qui veut se maintenir dans les lieux. Ce conflit fait l’objet d’une procédure qui, en cas de non-conciliation, aboutit à un arbitrage.

Si le bailleur veut reprendre son local, pour le conserver pour lui-même ou le louer à un autre, il devra payer à son locataire une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement de bail et rembourser les différents travaux d'aménagement qui auront été faits dans le local.

En outre la loisur la propriété commerciale impose au propriétaire les obligations suivantes dans le cas où il désire reprendre son immeuble pour le démolir :

19° Préavis d’une année au locataire.

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20 Commencer les travaux dans les six mois qui suivent le départ du dernier locataire, les locaux une fois évacués ne devant pas être reloués jusqu’à la démolition.

30 Verser au locataire, à son départ, deux années de loyer.

40 Enfin, les locataires anciens combattants jouissent de privilèges spéciaux.

Crilique.

À une époque où le nombre des locaux commerciaux disponibles est cependant considérable, cette loi s'oppose à la reconstruction et à la transformation des locaux. Comment s’étonner devant tant de difficultés que les propriétaires laissent des locaux vêtustes à leurs locataires, reculant devant la procédure pour les reprendre et les reconstruire ?

Quel a été le résultat de cette loi, et quels ont été ses effets sur l’industrie du bâtiment ?

Cette loi a abouti à créer au profit du locataire commerçant des avantages exorbitants. Alors que les loyers ne pouvaient s'élever normalement par suite des difficultés de la procédure, les fonds de commerce ainsi favorisés voyaient leur valeur croître dans des proportions considérables et certains furent vendus à des prix véritablement fabuleux.

Celui qui a profité de cette hausse, c’est l’occupant au moment du vote de la loi sur la propriété commerciale, à qui on a donné une partie du bien du propriétaire foncier en privant celui-ci de la libre disposition de son local. Les commerçants qui lui ont succédé paient en réalité ce loyer de faveur arraché au propriétaire foncier, sous la forme d’une augmentation du prix du fonds de commerce. On a donc simplement scindé la propriété foncière primitive, au détriment du consommateur qui paiera plus cher les produits ainsi grevés du prix du fonds, qu’ils ne les auraient payés si le commerçant avait, comme auparavant, subi simplement une augmentation de loyer de la part du propriétaire foncier. Celui-ci est loin de la clientèle, il n’en connaît pas l’impor-

tance et par suite, a moins tendance qu’un commerçant à en profiter jusqu'à son extrême limite, en demandant un loyer très élevé.

Pour l'industrie du bâtiment cette loi, en venant restreindre d'une façon sensible les droits du propriétaire foncier, a aggravé la crise du bâtiment. De nombreux propriétaires ne peuvent disposer de leurs terrains ou de leurs locaux quand ils ont un locataire commerçant, à qui il faudrait verser des indemnités importantes, pour obtenir son départ et qui aurait recours à tous les artifices de la procédure pour retarder la décision.

La loi a bien admis la reprise des locaux occupés par un commerçant pour la reconstruction d’une maison à usage d'habitation, mais pratiquement, même dans ce cas cependant expressément prévu, la procédure est interminable.

Ajoutons que l’application de la loi s’est étendue à des usines, à des ateliers, à des bureaux, où cependant la clientèle et l’achalandage sont complètement indépendants du local où s’exerce le commerce. En-réalité, la propriété commerciale à abouti à une véritable expropriation des propriétaires fonciers au profit des commerçants plus nombreux, plus agissants et dont l’influence est grande sur les dirigeants de notre démocratie où s’exerce la loi du nombre. Il reste à savoir si le calcul a été bon et s’il ne se retourne pas contre le commerçant lui-même, les propriétaires étant bien souvent des commerçants ou d’anciens commerçants et l’exagération des prix de vente des fonds de commerce a abouti à un moratoire des billets de fonds, avec pour conséquence l’abaissement considérable de la valeur des fonds.

La loi du 30 juin 1926 a été modifiée successivement par les lois du 22 avril 1927, 27 mars 1928, 12 juillet 1933 et le décret-loi du 16 juillet 1935.

Section IV Loi du 12 juillet 1933

Parmi le grand nombre de lois sur les loyers, votées depuis la guerre, cette loi offre certaines particularités qu'il importe de signaler, car elles sont susceptibles de réagir sur l’avenir de la propriété immobilière et partant de l’industrie du bâtiment.

Le but de cette loi est de permettre aux commerçants, industriels et artisans d'introduire une action en revision du prix de leur loyer, en vue d’obtenir une réduction sur les baux antérieurs au 1 juillet 1932. Cette loi est une conséquence de la crise économique. Devant la baisse considérable des prix et du chiffre d’affaires des commerçants, les pouvoirs publics ont voulu les libérer d’une partie de leurs charges, de façon à abaisser leurs prix de revient.

Les principaux postes des frais généraux d’un commerçant sont le loyer, les impôts et charges sociales, l'amortissement de l’achat du fonds de commerce, c’est-à-dire les billets de fonds, puis l’éclairage, le chauffage, les assurances, etc.

On a donc agi en premier lieu sur le loyer, on devait ensuite quelque peu diminuer leurs impôts par les décretslois de juillet 1934, dits décrets Doumergue, enfin une loi relative à la suspension du paiement des billets de fonds a été votée le 29 juin 1935.

Cette loi du 12 juillet 1933 est venue rompre les contrats de location existant, c’est-à-dire les baux antérieurs au 1er juillet 1932 et ceci aussi bien dans les immeubles d’avant guerre que dans ceux construits après la guerre. C’est la première fois qu’une loi soustrait au droit commun les loyers des nouveaux immeubles car, pour favoriser la construction, on avait estimé jusqu'ici que les nouvelles locations devraient être libres et non soumises à des lois d'exception 1.

1. Les décrets-lois du 16 juillet 1935 sont venus aggravés cette situation en frappant de m sures exceptionnelles lesloyers d’habitation, professionnels ou commerciaux de tous les immeubles, quels qu’ils soient.

Il importe de souligner la nouveauté de cette disposition qui peut avoir de fâcheuses conséquences sur la construction future. Les propriétaires manqueront dorénavant de confiance et s’abstiendront de construire, craignant que de nouvelles lois d'exception ne viennent à bref délai frapper les locations des immeubles qu'ils feront édifier.

Le prix du bail, après revision, ne devra pas dépasser la valeur locative équitable au jour de la demande. Cette valeur, dit la loi, sera déterminée en tenant compte, pour la réduction du loyer, de tous les éléments d'appréciation. Pour déterminer le nouveau prix du bail, on recherchera la valeur des locations dans le même quartier. Pour les maisons d'avant guerre, on se contente, en général, pour fixer le nouveau prix de location, de déterminer un coefficient à appliquer au prix de 1914, mais on ne tient aucunement compte des charges supportées par le propriétaire. Méthode essentiellement injuste, car un propriétaire peut avoir contracté des emprunts hypothécaires dont il estimait pouvoir payer les annuités avec ses loyers. Si ceux-ci sont réduits, il sera dans l’impossibilité d'y faire face dorénavant et son immeuble sera vendu sur saisie par le prêteur.

On retrouve dans cette loi les mêmes injustices que dans les lois précédentes ; toutefois dans le cas présent, seul sera frappé le propriétaire de locaux industriels et commerciaux, celui qui a construit des locaux d’habitation restant entièrement libre. À l’époque actuelle, le propriétaire de locaux commerciaux soumis à l’injustice de la loi est encore défavorisé par le marasme du commerce et de l’industrie. Non seulement on lui fait subir sur ses baux des réductions forcées, mais il ne loue pas ses locaux, aussi sa situation est-elle éminemment critique.

Signalons que cette loi permet inversement aux propriétaires d’ajuster à la valeur locative équitable les prix des baux ayant pris cours ou conclus avant le 1er janvier 1924. On a voulu donner ainsi un avantage aux propriétaires ayant consenti des baux avant la grande période de hausse

de 1926-1930 et compenser la perte subie par la réduction forcée imposée aux autres mais, si l’on a favorisé certains, on n’a fait qu'aggraver l'injustice, ces propriétaires n'étant, en général, pas les mêmes.

Chaque loi sur les loyers crée forcément l’injustice, mais chose beaucoup plus grave, elle fait perdre toute confiance au capitaliste dans la propriété immobilière, au grand détriment des entreprises du bâtiment et du nombreux personnel qu'elles emploient.

Section V

Loi du 25 juin 1934 suspendant l'obligation du ravalement décennal

Une loi du 25 juin 1934 est venue suspendre l’obligation du ravalement décennal qui est imposé par la Ville de Paris aux propriétaires d'immeubles. Cet avantage fait aux propriétaires, devait dans l'esprit du législateur, compenser dans une certaine mesure la suspension de l’augmentation de 15% sur les loyers, prévue par la loi du 29 juin 1929; la loi du 4 avril 1935 précise d’ailleurs ce point et n’accorde cette suspension qu'aux propriétaires des immeubles soumis à l’application de la loi du 1eravril 1926 modifiée par la loi du 29 juin 1929. Le Parlement avait estimé que la crise économique ne permettait pas d'appliquer cette augmentation et, en contre partie il avait voulu libérer la propriété immobilière d’une de ses nombreuses charges.

Nous avons déjà dit ce que nous pensions de l’abandon du système des paliers prévu par cette loi de 1929 ; en ce qui concerne le ravalement des immeubles, cette disposition n’a fait qu'accentuer un peu plus le chômage dans le bâtiment car, bien que la majorité des ouvriers ravaleurs soient des étrangers, il n’en demeure pas moins qu’un ravalement entraîne nécessairement de nombreux travaux accessoires : menuiserie, couverture, etc. qui sont exécutés par des

ouvriers français. D'autre part, au point de vue général, supprimer du travail même à des étrangers, c’est diminuer leur pouvoir d’achat et par suite réduire au chômage de nombreux ouvriers français.

Cette loi n’est donc pas heureuse, mais il est bien évident qu'on ne peut imposer à un propriétaire des frais considérables et lui interdire en même temps de toucher des loyers lui permettant de payer la grosse dépense que constitue un ravalement.

Enfin, pour la beauté de Paris et pour l’hygiène, cette disposition ne pourra avoir que des conséquences fâcheuses. Il serait souhaitable de la voir disparaître dans un court délai, la véritable solution résidant dans la suppression de toute cette législation d’exception.