L'ŒUVRE DES COLLECTIVITES PUBLIQUES EN MATIERE D'HABITATION

Section I

La crise du logement après la guerre.

L'intervention des Pouvoirs publics

Sat crise du logement.

La crise de la construction qui a sévi dès après la guerre dans la région parisienne était due essentiellement au déséquilibre des conditions auxquelles les logements nouvellement construits et ceux existant déjà, pouvaient être loués.

Le coût de la construction avait subide fortes majorations par rapport à l’avant guerre, car il est essentiellement fonction des prix des matériaux et des salaires qui suivaient les fluctuations générales des prix, alors toujours en hausse par suite de l’inflation monétaire.

Les anciens logements étant de beaucoup les plus nombreux et le niveau des loyers étant maintenu artificiellement par la loi à un niveau trop bas, il en résulta que l’ajustement des traitements et des salaires au nouveau coût de la vie se fit sur la base des prix de ces logements, c’est-à-dire sur une augmentation infime du loyer, comparativement au prix demandé dans les nouveaux immeubles.

Ces nouveaux logements ne pouvaient par suite convenir à une importante partie de la population, du fait des prix de location élevés, qui seuls permettaient de les rendre rentables.

Ils étaient uniquement accessibles à une partie aisée de la population et c’est ce qui explique que l'initiative privée ait construit des immeubles de luxe, laissant aux collectitivités le soin de construire des logements populaires ou à loyers moyens.

Les trois facteurs fondamentaux, le prix de revient des constructions, le taux de l’argent et la réglementation des loyers pour les anciens logements sont à l’origine de la crise de l'habitation populaire pour les ouvriers et les classes moyennes. Or, ces trois facteurs sont eux-mêmes liés à la dévalorisation monétaire. Pendant une telle période, le coût de la bâtisse suit la hausse générale des prix, le taux de l'intérêt à long terme s'élève, car les capitaux disponibles craignent de s'investir, enfin l’écart entre les loyers réglementés et le niveau général des prix a tendance à s'’accentuer.

Ainsi donc on constate après guerre un déséquilibre entre les loyers et les prix par suite de la dévalorisation de notre devise et des lois exceptionnelles sur les loyers.

Le tableau suivant indique la proportion entre l’indice des loyers et l’indice des prix de détail des denrées alimentaires dans différents pays.

TABLEAU XXV Proportion entre l’indice des loyers et l’indice des prix de détail des denrées alimentaires dans différents pays!

Grande-Bretagne .... 89 98 Pays-Bas (Amsterdam) 102 104 LAN 129

66 118 France (Paris) 49 47 Autriche (Vienne) .... 8, 4 1h Allemagne 48-58 72 Finlande 115 132

1. Source : B.I.T. La politique du logement en Europe, page 16.

Après la guerre le déséquilibre est général entre les loyers et les prix. A Paris, la proportion augmente légèrement en 1923, suivant la progression de hausse des lovers réglementés, mais l’indice des loyers reste très en-dessous de celui des prix de détail. Au contraire, dans les pays n'ayant pas dévalorisé leur monnaie, Grande-Bretagne, Pays-Bas, le déséquilibre tend à s’atténuer et l'indice des loyers dépasse même celui des denrées alimentaires.

Cette situation est particulièrement accentée dans les pays où tout contrôle des loyers est abandonné comme ja Finlande et l'Italie.

Or, en même temps que la hausse des loyers, on constate une activité considérable de la construction dans ces différents pays. Mais, comme en France le législateur a voulu maintenir les loyers sous un régime d'exception, il devenait impossible pour un propriétaire de construire des immeubles destinés à la classe ouvrière ou à la classe moyenne, l’opération n'aurait pas été rémunératrice. Les collectivités ont dû se charger de la construction de ces immeubles et comme leur but était de tendre à rapprocher les prix des loyers de ces nouveaux immeubles de ceux des anciens, et ceci malgré la hausse des matériaux, de la main d'œuvre et de l'intérêt, il en est résulté nécessairement l'octroi de subventions sous une forme quelconque aux organismes chargés de la construction. Ce qui, en d'autres termes, équivaut à faire payer une partie du lover de ces locataires par l’ensemble de la collectivité.

Pour déterminer le nombre d'immeubles qu'il était nécessaire de construire après guerre dans la région parisienne, il eut été nécessaire de connaître l'étendue des besoins. A cet égard til y a lieu de remarquer qu'en 1911 il existait dans toute la France 11.400.000 logements et que sur ce chiffre la Ville de Paris figurait à elle seule pour

1. Rapport de M. TRUTIÉ de VARREUX, président de la Chambre syndicale des propriétés immobilières, de la Ville de Paris au vire Congrès de la propriété foncière, Rome 1933.

1.200.000 logements, ce qui atteste l’importance de la capitale.

Or, d’une part la population parisienne a diminué de 41.000 personnes de 1911 à 1926 et d’autre part la France est le pays où la densité d'habitation dans les logements de 1 à 4 pièces était en 1919 de beaucoup la moins importante dans le monde.

Il semblerait d’après ces résultats que la crise du logement n'aurait jamais dû exister et cependant de 1919 à 1930, il était excessivement difficile de trouver un appartement. C’est qu’en effet les lois sur les loyers avaient pour conséquence la «critallisation » des locataires dans leur logement.

Telle personne mariant les siens conservait cependant un grand appartement, telle autre qui en période normale aurait pris un appartement plus petit le gardaït tout de même, car un nouveau logement plus exigu dans un immeuble neuf, lui aurait coûté beaucoup plus cher que le sien. Il n’y a plus de déménagements et sont seuls à rechercher des appartements ceux qui ne sont pas déjà logés, à savoir les personnes arrivant de province et de l’étranger, ainsi que les jeunes mariés. Aussi en résultait-il à Paris une répartition déplorable des logements.

Au recensement de 1931, il y a 105.000 personnes de moins qu’en 1911 dans les appartements de 2 à 5 pièces, mais par contre on en trouve 118.000 de plus dans les garnis.

La construction ne s'intéresse plus aux locaux d’habitation pour les classes moyennes et ouvrières par suite de l'écart considérable existant entre les prix des loyers dans les immeubles neufs et les prix des logements réglementés.

On constate la construction de nombreux immeubles à usage commercial ou industriel, banques, cinémas, magasins, ateliers. On transforme même des locaux d'habitation en locaux commerciaux, opération d’ailleurs bientôt interdite par la loi du 29 juin 1929.

En 1911, 80.639 immeubles à Paris procuraient à la