TABLEAU NO XXXVI

Département de la Seine H.B.M. et H.B.M. améliorées Situation de la location

| Nombre de logements Nature des logements |prévus dans le program-| construits | occupés eue à louer ine voté I. Programme antérieur à la loi Lou- CRETE ses 635 635 a) construits par le département ... 2,010 D)RDArLOIICEREEE 8.727 II. Programme de la loi Loucheur H.B.M. ordinaires ... 18.000 6.468 améliorées ... 291 250 18.635 10.713 8.977| 1.736

mais cette statistique ne tient pas compte des constructions en cours, d’autre part en 1934 et 1935 la situation a considérablement empire.

Charges annuelles supportées par le département

En 1933 le déficit d’exploitation s’est élevé à 8.916.993

auquel il y a liéu d'ajouter .: 22... 2.466.705 Subventions départementales allouées au supplément de la loi du 13 juillet 1928 .........:. 47.214 Contribution du département 1% du capital ÉTAT OR EEE L CRT RER PERRET 8.855.432

Total ... 20.286.344

Charges annuelles supportées par l Etat. — Cette charge est très difficile à évaluer pour les raisons données précédemment. En tenant compte du fait qu’il s’agit presque uniquement d'habitations à bon marché pour lesquelles les prêts de l'Etat sont consentis au taux le plus réduit, soit 2% et que le montant des travaux exécutés est de 885 millions environ, la charge annuelle supportée par l’Etat peut être évaluée à 25 millions environ.

Perte théorique en capital. — La perte théorique actuelle en capital serait, étant donné les conditions économiques du moment, de 350 millions de francs, mais il y a lieu de tenir compte d’une certaine plus-value du domaine foncier du département, celui-ci ayant été acquis dans des conditions avantageuses ; cette plus-value est estimée à 80 millions par M. Maurice Levillain, conseiller général, le déficit net théorique ne serait donc que de 270 millions de francs.

Section VI!

Montant total des Travaux exécutés par la Ville et le Département. — Charges annuelles

Pour l’ensemble de la Ville de Paris et du Département de la Seine, les travaux exécutés s'élèvent à 5 milliards de francs environ.

Les charges annuelles supportées par les différentes collectivités, Etat, Ville de Paris, Département, du fait de la politique du logement s’élèvent à 125 millions de francs et la perte théorique en capital, du fait de la baisse de la propriété immobilière, est de l’ordre de 1.770.000 francs.

A ces chiffres, nous aurions dû ajouter les différents travaux exécutés par les Sociétés d'habitations à bon marché, tant dans le Département de la Seine que dans les communes de Seine-et-Oise et Seine-et-Marne faisant partie de la région parisienne que nous avons délimitée. Cette étude serait fastidieuse et d’ailleurs difficile à mener à bien, du fait de l’absence de documents statistiques.

Section VIII

Les critiques de la Cour des Comptes

Les chiffres que nous avons obtenus tant pour Paris que pour le Département de la Seine, se passent de commentaires et font apparaître la lourde charge que fait peser sur les contribuables la construction de logements par les collectivités. Mais à côté des dépenses propres de construction, il y a celles des terrains et de leur aménagement. A cet égard, toutes les opérations de dépenses et de recettes afférentes au programme de dérasement et d'aménagement de l’ancienne fortification, ont été portées à un compte spécial et se sont trouvées ainsi exécutées en dehors des budgets ; ainsi fut-il fait pour les travaux de démolition, d’aménagement et ventes de terrains, les frais d’émission d'emprunts, le payement des annuités (intérêt et amortissement), etc. Une telle conception se défendait à l’origine alors que l’on croyait encore à l’équilibre final des charges et des ressources du compte. Elle ne correspond plus à aucune réalité depuis que des droits particuliers ont été reconnus aux zoniers par la loi du 10 avril 1930 et que les plus graves mécomptes ont été éprouvés sur les aliénations de terrains.

La Cour des Comptes dans son rapport de 1934 au Prési-

dent de la République n’a pas manqué de critiquer sévèrement les opérations effectuées par la Ville de Paris.

Ces critiques portent sur les opérations immobilières et sur les travaux de construction, nous les résumons ci-après.

$ 1. Opérations immobilières.

La Cour critique le compte spécial hors budget pour les opérations de dérasement des fortifications et d’aménagement de l’ancienne zone militaire.

Depuis 1926, début des opérations, le produit total des ventes n’a guère dépassé 155 millions. Sur cette somme, celle de 123.315.900 francs correspondant à 6 ha 1/2 environ, représente le montant des ventes réalisées en 1926 et 1927 par adjudications publiques aux enchères, mode d’aliénation généralement employée par les collectivités comme présentant le plus de garanties et assurant le meilleur prix. Malgré ses avantages certains, le Conseil municipal, à partir de 1928, écarta l’adjudication pour les 11 ha 1 /2 environ deterrains qui lui restaient à vendre, terrains dont la majeure partie se trouvait située en bordure du Bois de Boulogne.

D’après les déclarations du préfet de la Seine, il s’agissait de s’adresser à une «nouvelle clientèle », celle «des groupes financiers et des sociétés immobilières » et non plus à celle des architectes et des acheteurs individuels » car «il fallait s’assurer de la capacité financière des demandeurs et également de la valeur de leurs projets architecturaux ».

On adopta dès lors un mode d’aliénation nouveau, qui écartant délibérément la concurrence et la publicité ainsi que la vente par parcelles, permettait de traiter par îlots entiers de plus d’un hectare et devait procurer, au dire de ses partisans, des rentrées de fonds « massives ».

‘îlot était loué généralement pour 5 ans avec promesse de vente à un prix forfaitaire et moyennant un loyer de 7% de ce prix. Le locataire était tenu de construire, suivant un plan et un cahier des charges. Si en fin de bail l’option

n'était pas levée, la Ville devenait propriétaire des constructions en payant 60% seulement de leur valeur. Des cautions étaient exigées, garantissant l'exécution des conventions conclues de gré à gré après concours.

Les terrains en bordure du Bois de Boulogne furent ainsi loués avec promesse de vente à un certain nombre de Sociétés, mais pour la plupart, les loyers ne furent pas payés et les immeubles ne furent pas construits.

En présence de la carence presque complète des contractants de la Ville, il n’est pas sans intérêt de rechercher de quelle manière étaient cautionnées leurs obligations dont la principale était celle de construire. Les engagements pris par les Sociétés tributaires étaient garantis par des cautions bancaires constituées comme suit :

Pour chacune des Sociétés, un ou plusieurs établissements bancaires ont adressé au préfet de la Seine une lettre où ils déclaraient que « dans le cas où les bénéficiaires de la promesse de vente ne lèveraient pas l’option dans le délai imparti et dans le cas où, après remise en vente par les soins de la Ville de Paris des terrains et des constructions qui y seront édifiés, le prix de vente ne couvrirait pas la SOMe Je. (montant de la promesse de vente) augmentée du prix de rachat des constructions, tel qu’il est fixé dans le cahier des charges et des intérêts, l’établissement considéré s'engage à faire la différence jusqu’à concurrence d’une somme de (quart de la promesse de vente } ».

I] résultait de cette formule qu’en cas de non construction des immeubles (cas le plus général), le jeu de la garantie devenait contestable. Il ne fut pas non plus possible de faire jouer les cautions garantes de l’exécution des baux dans les nombreux cas où ces baux n’ont pas été signés.

Aux cautions s’ajoutait, en ce qui concerne les flots 23 et 24, la garantie personnelle et solidaire de M. André Lévy donnée par lettre au préfet de la Seine du 11 décembre 1929. Mais la faible consistance de cette garantie s’est révélée par la suite. Quant à la surface financière offerte par les 37 Sociétés qui ont refusé d’exécuter leurs engagements,

elle se trouve précisée par cette phrase d’un mémoire préfectoral du 7 avril 1933 : « La situation financière de ces Sociétés qui ne peuvent être poursuivies que jusqu'à concurrence du montant de leur capital social (100.000 francs) déjà en partie absorbé par les frais d’étudeset autres, qu’elles ont dû supporter, ne permet guère d'espérer une solution plus favorable ».

— Il ya, en définitive, tout lieu de craindre que les dommages résultant de l’immobilisation prolongée des terrains entre les mains de tiers et les pertes correspondant aux loyers non payés ne demeurent à la seule charge de la Ville de Paris. Si, par contre, les spéculations des Sociétés contractantes avaient réussi, la Ville n’aurait recueilli aucune part des bénéfices réalisés par rapport au prix d’option. « L’ab.sence de risques pour les tiers auxquels les bénéfices éventuels sont réservés sans partage a été trop souvent constatée dans les contrats passés avec l’administration municipale pour que la Cour n'hésite pas à appeler sur ce point l’attention des pouvoirs de tutelle ».

Une autre conclusion se dégage de l’exposé qui précède : les conventions conclues par la Ville ont écarté les acheteurs directs pour confier l’aliénation des terrains situés en bordure du Bois de Boulogne à des sociétés commerciales qui, sous diverses dénominations, représentaient les mêmes groupes financiers. Si ces groupes ont obtenu les contrats alors recherchés, c’est parce que d’abord le Conseil municipal a cru devoir écarter la procédure normale de l’adjudication, comportant concurrence et publicité; c’est parce qu’ensuite les concours organisés avec appel d’offres, d’ailleurs fort restreints, imposaient, pour le dépôt des projets conformes aux Cahiers des charges, des délais parfois courts, que seuls certains d’entre eux pouvaient subir sans difficulté.

Cet exposé montre encore la faible importance relative des recettes à attendre de la vente des derniers terrains provenant du dérasement des fortifications. Au contraire, les dépenses déjà portées au compte spécial et

celles dont on envisage la nécessité forment un total si considérable qu'aucun équilibre ne saurait plus être recherché. On estiine dès à présent à deux milliards et demi le déficit du compte spécial, qui fonctionne er dehors du budget et n’est par suite alimenté que par des fonds d'emprunt. Le souci de la sincérité budgétaire oblige le Conseil municipal à rechercher sans délai les'moyens de réintégrer au budget une charge dont la contre-partie n’existe plus.

$ 2. Travaux de construction.

La Cour constate que, pour l’exécution de ces travaux et d’une grande partie de ceux qui les ont précédés depuis 1925, la procédure de l’adjudication publique avec concurrence et publicité a été le plus souvent écartée. Le marché de gré à gré, généralement à forfait, est devenu de plus en plus fréquent, contrairement aux prescriptions rappelées par le règlement de 1878, d’après lesquelles il ne peut être traité de gré à gré qu’en cas d’urgence absolue révélée à la suite de circonstances imprévues:

On pourrait supposer qu’en traitant à forfait la Ville avait voulu échapper aux conséquences ruineuses de la hausse générale des prix qui s’est manifestée jusqu’en 1930. Telle n’a pourtant pas été son intention, car l’examen des clauses des Cahiers des charges successifs révèle la tendance de plus en plus marquée à supprimer tous risques pour les entrepreneurs bénéficiaires des marchés.

Dès le 27 février 1920, le Conseil municipal décida de rembourser aux entrepreneurs dont les marchés étaient en cours, leurs dépenses supplémentaires en hausse, déduction faite d’un aléa de 15% laissé à leur charge et à l’exclusion de toute majoration pour bénéfice. Mais les entrepreneurs invoquèrent le Cahier des charges en vigueur, dont l’art. 38 obligeait de majorer de 10% pour bénéfice tous remboursements pour dépenses supplémentaires. Un nouveau Cahier des charges (6 mai 1921) supprima la majoration pour bénéfices. Mais ce texte était établi de telle façon qu’au-

dessus de l’aléa de 15%, l’entrepreneur pouvait demander la revision des prix de son marché et qu’alors ses dépenses supplémentaires lui étaient remboursées en totalité et non plus seulement à concurrence de 85%.

Bientôt d’ailleurs, les entrepreneurs se trouvèrent définitivement déchargés de tout aléa. Dès 1924 la Ville abandonna sa propre Série de Prix pour adopter la Série de la Société centrale des architectes et de la Société des architectes diplômés. Ces Sociétés publiaient chaque mois un « cours des matériaux » comportant l’indication des coefficients à appliquer aux prix de base pour tenir compte des hausses ou baisses constatées. Il fût décidé que ces coefficients seraient utilisés pour modifier périodiquement les forfaits conclus par la Ville. De sorte que les entrepreneurs bénéficiaires de ces forfaits pouvaient désormais présenter des mémoires supplémentaires (mémoires bis) en cas de hausse des prix, mais devaient en cas de baisse, subir des réductions corrélatives sur ces mêmes forfaits.

De 1924 à 1930, les coefficients de la Série des Sociétés d'architectes montèrent avec rapidité, entraînant pour la Ville des dépenses supplémentaires considérables par rapport aux forfaits de base. Par contre, depuis le début de 1931, date d’apparition de la crise immobilière, les coefficients n’enregistrèrent aucune baisse sensible sur les chiffres atteints en 1930.

Ces errements, tels qu'ils ressortent des pièces, consistent, on l’a déjà dit, dans la suppression de plus en plus fréquente de la procédure régulière de l’adjudication et l'admission de marchés généralement forfaitaires, conclus soit de gré à gré, soit après adjudications restreintes ou concours sur projets, pour de longues durées et pour des lots de plus en plus considérables, avec notamment des «entreprises générales » ou des Sociétés financières jouant un rôle d’intermédiaires intéressés entre la Ville et les divers corps d'état.

Si la procédure de l’adjudication n’évite pas de façon

complète les ententes préalables, c’est elle qui offre le maximum de garanties aux collectivités, surtout en matière de travaux de construction où la concurrence est vive. Nul doute qu’en recourant à cette procédure, ladministration municipale n'eût obtenu depuis 1930 des rabais considérables sur les prix de la Série des Sociétés d'architectes, au lieu d’être obligée de constater que les baisses ne profitaient qu'aux entrepreneurs, titulaires de marchés forfaitaires établis au prix fort.

La Ville aggrava par ailleurs les inconvénients du marché de gré à gré en traitant, pour des forfaits de plus en plus élevés avec de simples intermédiaires.

Voici la conclusion de la Cour, on remarquera la sévérité des termes et le conseil donné aux pouvoirs publics.

« La Cour a toujours réclamé l’application des lois et règlements imposant en matière de travaux de construction aux collectivités, sauf en certains cas strictement limités, la procédure de l’adjudication avec concurrence et publicité, véritable sauvegarde de leurs finances. Elle se devait de signaler les abus sans précédents qu'a entraîné le développement inattendu donné par la Ville de Paris à sa politique de forfaits, conclus soit de gré à gré, soit après adjüdications restreintes ou concours sur projets ».

« Il appartient aux pouvoirs publics de mettre un terme à ces abus et de prendre les mesures propres à restituer au Juge des comptes son contrôle absolu sur tous les emplois de deniers publics ».

La conclusion de cet exposé, c’est qu’une collectivité gère bien mal son domaine, surtout lorsque celui-ci prend des proportions démesurées. Les collectivités ne peuvent continuer à faire ainsi une concurrence déloyale à l'initiative privée, ni aider à détruire un des plus solides fondements de la société, à savoir l’épargne immobilière.

Le but sociai de toute cette législation, de ces immenses travaux est noble, mais nous plaçant du seul point de vue de l’industrie du bâtiment, nous pouvons dire que cette construction massive de logements qui restent vacants est

l’une des principales causes du marasme dans lequel se débat actuellement l’industrie du bâtiment. Quel propriétaire pourrait être assez aveugle pour vouloir lutter contre la Ville de Paris qui gratifie ses constructions de faveurs de toutes sortes, subventions, garantie des prêts, entorses au règlement sanitaire, ainsi que nous l’avons exposé et qui ne craint même pas le déficit après tous ces avantages.

Par un véritable dumping, en ne tenant pas compte de la valeur du terrain, en perdant sur les prêts consentis et par des subventions ruineuses, cette politique aboutit à mettre à la charge des contribuables une partje du loyer de ceux qu’elle loge.

Elle est l’une des sources de la crise actuelle de l’industrie du bâtiment, car le propriétaire particulier effrayé par cette concurrence et par l’abondance des locaux vacants ne veut plus construire, et les collectivités n’ont plus d’argent pour pouvoir continuer à le dilapider.

« Cette législation a donné à un certain nombre d’ouvriers de beaux logements pas chers mais, comme la cage ne nourrit pas l’oiseau, elle aura condamné beaucoup de ces ouvriers au chômage en ruinant l’industrie qui les faisait Vie dE

1. Discours de M. DESPAGNAT au banquet des Maîtres Compagnons et chefs de chantiers de la maçonnerie française. Le Bätiment, n° du 20 décembre 1934.