LE TAUX DE L'INTERET

Le taux de l'intérêt constitue le troisième facteur qui agit sur l'activité de la construction. Son importance et son influence sont considérables, aussi lui consacreronsnous une étude détaillée.

Envisageant le taux de l’intérêt à long terme et le taux de l'intérêt à court terme, nous avons pu constater pendant longtemps un écart considérable entre ces deux taux, puisque le taux d’escompte de la Banque de France a varié pendant plusieurs années entre 2 1/2 et 3% et que celui du Crédit Foncier, régulateur du taux dés prêts à long terme, s'établit successivement à 6,25, 7,50 et 8,05; cet écart est caractéristique d’une crise économique. Quand le taux de l'intérêt à court terme s’élève, c’est le signe d’une demande de capitaux de la part des entrepreneurs entendus au sens économique du mot, ce besoin de capitaux traduit généralement un mouvement d’affaires. La hausse du taux d’escompte de la Banque de France et par suite de l'intérêt à court terme peut être aussi un des moyens de défense de l’encaisse-or, les capitaux sont alors demandés non plus par des entrepreneurs, mais par des spéculateurs. C’est ce quis’est produit fin mai 1935 lorsque le taux d’escompte de la Banque a été relevé successivement à 4 puis à 6%.

Quand le taux de l’intérêt à long terme s'élève, c’est au contraire la marque d’un manque de confiance des possesseurs de capitaux qui se refusent à les investir à longue échéance. Lerapprochement de ces deux taux est la manifestation d’un mouvement d’affaires et d’une confiance accrue. Si le

taux de l'intérêt à court terme dépasse le taux de l’intérêt à long terme, c’est le signe d’une grande prospérité. Ces considérations, développées par l’économiste suédois Knut Wicksell 1 à la fin du siècle dernier, ont été amplement démontrées par les événements.

Le taux de l'intérêt à court terme qui est resté si peu élevé pendant plusieurs années aurait du favoriser les affaires, mais quel besoin ont les entrepreneurs de capitaux, même très bon marché, s’ils ne peuvent s’en servir avec profit. Il ne suffit pas d'offrir de l’argent à bon marché, il faut encore pouvoir l’employer, et ce sont précisément les emplois qui manquent.

L'industrie du bâtiment favorisée par la baisse de l'intérêt à court terme est cependant restée languissante parce que ses clients, les constructeurs immobiliers,sont dans l'obligation de s'adresser au marché à long terme pour obtenir des capitaux et qu’ils ne peuvent obtenir ceux-ci que moyennant des taux très élevés.

Nous étudierons donc successivement :

19 L'influence du taux de l'intérêt sur les prix de revient de l’entreprise.

20 L'influence du taux de l'intérêt sur le prix des loyers.

30 Les influences comparées du prix de la construction et du taux de l'intérêt sur les loyers.

40 La politique du Crédit Foncier de France.

90 La question de la réduction du taux de l'intérêt et l’action de la « Ligue contre l’usure ».

Section 1!

Influence du taux de l'intérêt sur les prix de revient de l’entreprise

Nous avons dit que les entreprises du bâtiment sous la forme de sociétés constituaient l’exception et que la plu-

1. Knut WicksEzz. Uber Wert, Kapilal und Rent nach den neveren nalionalükonomischen Theorien, Iéna, 18983.

part d’entre elles étaient des entreprises en nom collectif où la personnalité de l’entrepreneur jouait un rôle prépondérant et où les capitaux investis lui appartenaient le plus souvent en propre.

Dans quelle mesure la variation du taux de l'intérêt viendra-t-elle influencer ses prix de revient, et par suite le prix de revient de la construction ? Pour y répondre, il y a lieu de distinguer entre l'intérêt à court terme et l'intérêt à long terme.

L'entrepreneur, nous l’avons souligné précédemment, a rarement recours aux emprunts à court terme, qui constituent pour lui une exception. Mais il n’en est pas de même de ses fournisseurs, aussi l’élévation du taux de l'intérêt à court terme aura-t-elle pour effet un renchérissement général des matériaux de construction et par suite de la construction. En ce qui concerne l'intérêt à long terme, il n'est pas douteux qu'il influence le prix de revient des matériaux de construction, en général fournis par de grosses sociétés qui font nécessairement appel au crédit.

Il influence de même le prix de revient des entrepreneurs qui, ayant des capitaux longtemps immobilisés, devront en décompter l'intérêt.

Section li

Influence du taux de l'intérêt sur le prix des loyers

Le taux de l'intérêt conditionne le prix des loyers dans une proportion beaucoup plus grande que le prix de la construction. Cette influence du taux de l'intérêt sur le prix des loyers peut être mise facilement en évidence :

Soit un immeuble d’une valeur de 1.000.000 de francs ; si letaux de l’intérêt est de 6%, les loyers devront rapporter une somme suffisante pour permettre le paiement d’une annuité de 60.000 francs ; si l’intérêt s'élève à 7%, c’est 70.000 francs qui seront nécessaires pour le paiement de l’annuité, soit une augmentation de 17% sur le prix des

loyers. Pour un taux de l'intérêt de 8%, l’augmentation sera de 33% et à 9% les loyers devront être augmentés de 50% pour permettre le paiement des annuités. Dans la pratique, le propriétaire construit son immeuble avec son argent personnel pour 50% environ et il emprunte l’autre moitié auprès d’un organisme financier ou d’un particulier ; il n’a donc à payer que des annuités correspondant à la somme empruntée, et du taux de l’emprunt qu'il aura contracté, dépendra le prix des loyers qu’il demandera pour les appartements ou logements de son immeuble, car iln’est pas douteux qu'il doive fixer, pour la rémunération de son capital personnel, un taux au moins égal à celui du prêt, sinon il ne trouverait pas avantage à construire et se contenterait de prêter son argent sur garantie hypothécaire.

Dans la généralité des cas, le taux de l'emprunt est fixé au moment du prêt, et celui-ci est remboursable soit à échéance fixe, soit par annuités avec amortissements successifs. Pendant toute la durée du prêt, le taux reste constant ; par suite les loyers une fois établis ne devraient pas subir de variations, mais la fixation du prix des loyers n’est pas le monopole du propriétaire, car les loyers sont soumis aux lois économiques, comme toute autre marchandise.

Si le taux de l’intérêt s’élève, les nouveaux constructeurs seront dans l’obligation d'augmenter le prix des loyers dans les proportions que nous avons indiquées, et le propriétaire d’un immeuble plus ancien aura la possibilité d’augmenter les siens. Si, au contraire, le taux de l'intérêt s’abaisse, les loyers des anciens immeubles baïsseront.

Ces variations se produiront comme nous l’indiquons si les immeubles sont suffisamment nombreux; mais, si par suite de demandes considérables les logements ne sont pas suffisants, les propriétaires jouiront alors d’un véritable monopole de fait et les prix des loyers ne seront plus dépendants du prix de la construction ni du taux de l'intérêt. Ils se fixeront suivant l'intensité des besoins des locataires et leur capacité d’achat.

C’est ce qui se produisit après guerre et obligea le législateur à voter la taxation des loyers pour les anciens immeubles. À ce moment apparut une classe de locataires privilégiés, car pour éviter l’arrêt de la construction les nouveaux immeubles ne furent pas soumis à la taxation ; de sorte que les prix des loyers des nouveaux immeubles insuffisamment nombreux pour satisfaire aux besoins se fixèrent suivant les lois des prix de monopole. Le taux de l'intérêt ne cessant de monter contribua également à l’élévation générale du prix des loyers; l’augmentation fut surtout considérable pour les grands appartements destinés à une clientèle à gros pouvoir d’achat, et la construction destinée à l'habitation ouvrière dut être abandonnée par l'initiative particulière, du fait de l’insuffisance du pouvoir d'achat des classes laborieuses dont les salaires n’avaient pas suivi la même courbe ascendante.

Conséquences des variations du taux de l'intérêt pour le propriétaire immobilier. —Ces constatations nousfont voir la grande influence qu’exerce sur le marché immobilier letaux de l’intérêt.Tel propriétaire,ayant construit avec un prêt de 10,60% pendant 30 ans, sera dans l'obligation de baisser ses loyers si le taux des prêts hypothécaires tombe à 6 ou 7% et, s’il a contracté un prêt de 60 ou 70% de la valeur de l’immeuble, il ne pourra plus faire face aux annuités ; c’est pourquoi la prudence commande, et c’est d’ailleurs la règle du Crédit Foncier, de ne jamais prêter sur garantie hypothécaire plus de 50% sur la valeur d’un immeuble, ce qui doit permettre une certaine élasticité dans les variations du taux des loyers. Cette règle est illustrée par l’exemple suivant : soit un immeuble d’une valeur de 1.000.000 de francs, construit à l’aide d’un prêt hypothécaire de 800.000 francs à 8%, (soit une annuité de 64.000 francs sans amortissement) et rapportant net : 90.000 francs. Si l'intérêt des prêts hypothécaires s’abaisse de 8à6%,, le prix de laconstructionrestant fixe, les loyers baisseront dans les nouveaux immeubles ; pour un nouvel immeuble de 1.000.000 de fr. on n’exigera

plus que 70.000 francs de revenus et le propriétaire de l’immeuble précédent obligé de baisser ses loyers pourra à peine faire face aux annuités du prêt. Cet exemple montre les dangers des variations du taux des prêts pour les propriétaires d'immeubles.

Il ya lieu d’ajouter que les propriétaires sont, en outre, exposés à voir leurs loyers baisser, soit par suite de l’augmentation de l'offre qui conduit certains d’entre eux à diminuer le taux de revient qu'ils demandaient précédemment à leurs capitaux, soit encore par suite de la concurrence d'immeubles construits grâce à des prêts à taux réduits, c’est-à-dire inférieurs à ceux pratiqués par le Crédit Foncier de France.

Section III

Comparaison entre la variation du prix de la construction et la variation du taux de l'intérêt Conséquences sur les loyers

L'influence du taux de l'intérêt, nous venons de l'indiquer, exerce une action prépondérante sur le prix des loyers ; il s’agit maintenant de rechercher dans quel sens et dans quelle proportion varient les loyers quand, la construction diminuant, le taux de l’intérêt s'élève. Cesrésultats sont intéressants à connaître, car depuis 1931 le prix de la construction n’a pas cessé de baisser et le taux de l'intérêt à long terme n’a pas cessé de monter. Pour les mettre en évidence, nous avons établiletableau suivantn° XX XVII. Sile prix de la construction baisse de 15%, le taux de l'intérêt restant fixé à 6%, les loyers baisseront de 15%, mais si le taux de l’intérêt à long terme s'élève à 7%, les loyers resteront sensiblement stationnaires. Si la construction baisse de 20% et si entre temps l'intérêt des prêts s’est élevé de 6 à 8%, le propriétaire de l'immeuble, bien que favorisé par la baisse du prix de la construction, sera néanmoins dans l'obligation d’aug-

menter ses loyers de 7% pour faire face à ses annuités. Une nouvelle hausse d’un point du taux de l'intérêt, le prix de la construction étant supposé stationnaire, aurait pour conséquence une augmentation de 20% sur le prix des loyers. On constate par ces faits, que le taux de l’intérêt des prêts conditionne le prix des loyers dans des proportions plus grandes que le prix de la construction.