TABLEAU XXXVII

Hausse ou baisse des loyers consécutive à une hausse ou à une baisse du taux de l’intérêt ou du coût de la construction

nue \ Valeur supposée de l’immeuble 1.000.000fr. SUURS ©] aux de l'intérêt : 6%.

Proportion de la baisse Taux de l'intérêt de la construction OÙ 19% | 8% GC.

Section IV

La politique du Crédit Foncier de France

Le Crédit Foncier étant le plus grand prêteur hypothécaire détermine le taux général des prêts fonciers. Cet établissement pratiqua successivement les taux suivants :

TABLEAU XXXVIII Taux des prêts du Crédit Foncier

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On s'aperçoit qu'en 1926, au moment de la chute verticale du franc les prêts à long terme atteignirent jusqu'à 10,60 entraînant la fixation de loyers très élevés dans les immeubles construits à cette époque. Cependant, de 1926, époque à laquelle ils ont atteint leur maximum, à janvier 1930, les taux des prêts ont été progressivement réduits de 10,60% à 7,15% pour les emprunts hypothécaires. L'émission de mars 1930 du Crédit Foncier permit de l’abaisser à 6,25%,. Mais, si l’année 1931 avait été marquée par un abaissement du loyer de l'argent à long terme, mis en évidence par une hausse des rentes et des valeurs à revenu fixe, une tendance contraire se manifeste ensuite qui rendit les emprunts de plus en plus onéreux ; cependant le Crédit Foncier fit tous ses efforts pour freiner la hausse du loyer de l'argent, mais les appels de plus en plus nombreux de l'Etat au crédit public rendirent ses efforts vains.

Il y a lieu d’ailleurs de remarquer que le Crédit Foncier ne fixe pas arbitrairement les prix des capitaux prêtés sur garantie hypothécaire, le taux est fixé, ainsi que nousl’avons vu, par le taux des emprunts qu'il peut émettre lui-même, augmenté de certains frais : 0,60% pour les prêts hypothécaires ; 0,45% pour les prêts communaux. Le Crédit Foncier n’est qu'un intermédiaire qui jouit cependant de certains avantages qui lui sont réservés en propre et que nous avons étudiés précédemment, toute autre est la situation du particulier, libre d'investir ses disponibilités suivant son

gré et la personnalité des emprunteurs, toute autre aussi la situation de la Caisse des dépôts et consignations dont les revenus n’ont pas pour origine des appels au crédit public.

Le Crédit Foncier sous peine de se condaraner à une disparition certaine ne saurait prêter au-dessous de son taux de revient, c’est-à-dire à perte. Le Crédit Foncier pour se procurer des fonds émet donc des emprunts à un certain taux nominal qui, compte tenu du prix d'émission, fixe les droits des porteurs d’obligations, mais ne mesure pas la charge que supporte l’établissement emprunteur pour le revenu de l’emprunt. Il faut faire état du montant des lots, de l’amortissement des primes et frais d'émission et enfin des charges fiscales pour déterminer le taux de revient qui servira de base pour l’établissement du taux des prêts hypothécaires.

Le taux des prêts du Crédit Foncier est donc essentiellement fonction de l’état du marché financier. Il était en 1931 de 6,25%, il est actuellement de 8,05 ; entre temps, nous pouvons estimer que le prix de la construction a baissé de 20 à 259%, il en résulte que les prix des loyers dans les immeubles nouvellement construits devraient rester à peu près semblables à ceux de 1929-1931. (Voir tableau XXXVIT).

Mais en réalité, en 1929-1931, la crise du logement sévissait encore, et les propriétaires des nouveaux immeubles, s’appuyant sur un monopole de fait, ont pu demander des loyers disproportionnés avec le taux de l’intérêt à long terme, c’est ce qui explique la baisse brutale subie depuis la crise par les loyers des immeubles construits durant ces années de prospérité. Actuellement,foù l'offre est supérieure à la demande, le propriétaire d’un nouvel immeuble ne peut demander que l'intérêt normal de son argent, et encore dans bien des cas, il aura beaucoup de difficultés à l’obtenir du fait de la concurrence, et particulièrement de celle des immeubles municipaux construits grâce à l’octroi de prêts à taux réduit.

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Section V

La question de la réduction du taux de l'intérêt

Les propriétaires des immeubles construits antérieurement à 1931 et destinés à la classe moyenne, bien que subissant sur leurs revenus une amputation due à la perte du monopole dont ils jouissaient, sont néanmoins généralement en mesure de faire face aux annuités deleurs emprunts, en supposant évidemment que l’affaire ait été saine à son début et ne soit pas grevée d’hypothèques trop importantes ou contractées à des taux trop élevés, comme ce fut le cas pour certains prêts contractés en 1926 et 1927. Toute autre est la situation des propriétaires des immeubles à gros loyers qui, même dans le cas où ils ont contracté des emprunts à un taux favorable, ne peuvent plus faire face aux annuités des prêts.

C’est qu’en effet, d’une part les facultés de paiement de ces locataires, qui sont en général des industriels et des commerçants, ont baissé dans des proportions considérables, et d’autre part nous savons qu'à l’époque de la prospérité, on a surtout construit des immeubles de grand luxe, de sorte qu’actuellement l’offre de locaux dans ces immeubles est bien supérieure à la demande. Ces deux facteurs ont entraîné une chute verticale dans les prix des grands appartements. Tel appartement qui se louait 80.000 francs en 1929 ne trouve plus preneur pour 40.000 francs, et même en consentant des réductions de cet ordre, bien rares sont les propriétaires qui n’ont pas dans ces immeubles plusieurs appartements à louer. Ajoutons que les grands appartements des immeubles d'avant guerre qui ne sont plus soumis aux lois restrictives sur les loyers viennent encore contribuer à augmenter la concurrence.

Les propriétaires d’immeubles à usage commercial sont, pour les mêmes raisons, dans une situation identique, si

ce n’est pire par suite du marasme général du commerce et de l’industrie.

Dans un chapitre précédent, nous avons étudié la baisse subie par la valeur en capital des immeubles d’après guerre, nous avons vu qu'elle était impressionnante ; ces propriétaires sont donc dans l'impossibilité de pouvoir retirer de leurs immeubles un revenu suffisant pour acquitter les intérêts de dettes hypothécaires qu'ils ont contractées et les prêteurs hypothécaires sont très souvent dans l'impossibilité de récupérer le montant de leurs avances.

Cette situation difficile des propriétaires des immeubles à gros loyers, des immeubles commerciaux, ou même d’immeubles composés de petits appartements mais construits à l’aide de prêts à taux élevé, a été à la base de la campagne entreprise par un groupe d'architectes et de propriétaires pour obtenir le retour à la loi du 3 septembre 1807, sur la limitation du taux de l'intérêt en matière civile et le rétablissement äu délit d'usure. Cette loi stipule en effet que l’intérêt conventionnel ne peut excéder 5% en matière civile et 6% en matière commerciale. Un décret du 28 février 1852 avait établi la même limitation pour l'intérêt des prêts du Crédit Foncier.

L'application des dispositions de cette loi du 3 septembre 1807 et de celles du décret du 28 février 1852 a été suspendue par la loi du 18 avril 1918. Cette dernière a indiqué qu’un décret déterminerait la fin de la suspension. Ainsi donc un simple décret pourrait ramener à 5% au maximum letaux des intérêts des prêts hypothécaires 1, mais dans son art. 4, la loi du 18 avril 1918 donne quelques précisions supplémentaires. Quelle que soit la date d’exigibilité des créances en cours, lors de la remise en vigueur de la loi du 3 septembre 1807, et malgré toutes stipulations contraires,

1. D’après le décret-loi du 16 juillet 1935, l’intérêt légal, c’est-à-dire l’intérêt applicable à défaut de convention est de 4 % en matière civile, 5 %, en matière commerciale.

Tout prêteur, qui stipule des intérêts calculés à un taux supérieur de plus de 50% au taux moyen pratiqué pour des opérations analogues, commet le délit d’usure qui entraîne des sanctions civiles et des sanctions pénaler.

les parties auront réciproquement la faculté de demander ou d’effectuer le remboursement de la créance après un préavis desix mois. Cette dernière disposition n’est pas applicableaux prêts consentis par le Crédit Foncier, ainsique par la Caisse des dépôts et consignations et les caisses dont elle a la gestion.

Si le décret demandé intervenait, il devrait, d’après une première opinion, avoir pour conséquence de ramener tous les prêts civils, et notamment les prêts hypothécaires qu: seuls nous intéressent ici, à 5% au maximum, mais à ce moment le créancier serait en droit d’exiger le remboursement de sa créance et la situation du propriétaire obligé de vendre serait encore pire, Car il lui serait pratiquement impossible de trouver à emprunter à 5%, taux qui, l’impôtsur le revenu des créances déduit, ne donne en réalité que 4,20% net au prêteur.

Dans une seconde opinion qui est celle exprimée par le Gouverneur du Crédit Foncier dans son rapport 1à l’Assemblée générale des actionnaires de cet établissement, l’abrogation par décret de la loi de 1918 n'aurait pas pour résultat de ramener à 5% le taux des prêts en cours, la limite ne jouerait que pour l’avenir. En principe, le seul droit ouvert pour le passé aux emprunteurs consisterait dans la faculté de se libérer par anticipation, moyennant un préavis de six mois et nonobstant toute stipulation contraire. Par contre, ils seraient exposés à se voir demander le remboursement du prêt dans les mêmes conditions, en vertu du droit similaire accordé aux prêteurs ?.

Or, l'Etat et les collectivités publiques empruntent actuellement à 5 1/2 et 6% net, comment concevoir dans ces conditions qu'il soit possible de trouver un capitaliste prêtant au-dessous de ce taux. En réalité, si le taux minimum des prêts civils avait été fixé à 5%, en matière civile

1. Rapport du Gouverneur du Crédit Foncier de France à l’Assemblée générale des actionnaires, 1935.

2. Un décret-loi du 16 juillet 1935 autorise le remboursenrent des dettes hypothécaires nonobstant toute clause contraire.

et 6% en matière commerciale avant guerre, c’est que le taux des emprunts d'Etat était bien au-dessous de ces chiffres, il oscillaïit en effet entre 2 1/2 et 3 1/2% et si l’on veut maintenir aujourd’hui le même écart, on arrive à un taux légèrement supérieur au taux pratiqué par le Crédit Foncier, actuellement 8,05 en tenant compte de l’impôt sur le revenu des créances.

Le taux du Crédit Foncier ne paraît donc pas excessif, étant donné la situation du marché financier, car il est toujours fonction du taux des emprunts de l'Etat. Si l’on veut véritablement faire baisser le taux des prêts hypothécaires, ce n’est pas en rétablissant la loi de 1807 que l’on y réussira, mais en rétablissant une confiance suffisante en France pour permettre à l'Etat d'emprunter à des taux modérés.

La loi de 1807 a pu fonctionner parce qu’elle n’était pas en opposition avec les conditions économiques du moment, rien n’est plus facile en effet que de tourner une loi fixant un maximum du taux de l’intérêt. Le prêt à intérêt était interdit chez les anciens et sous l’Ancien Régime. Aristote condamnait la « chrématistique non naturelle », et dans cette condamnation il englobaiïit le prêt à intérêt ; celuici fut également condamné par l’école scholastique et notamment par son maître saint Thomas d’Aquin, et cependant le prêt à intérêt était courant chez les anciens et sous l’Ancien Régime. La loi de 1807 n’a fait que légaliser un état de choses existant, mais par réminiscence de la vieille controverse et des anciennes habitudes, on a voulu limiter ce taux pour éviter les excès. Or il s’est trouvé que durant tout le XIXe siècle et le commencement du XXe la confiance dans le crédit de l'Etat a été telle que le taux des emprunts d'Etat a été toujours très inférieur au taux maximum fixé pour l’intérêt en matière civile. D'ailleurs qu'y a-t-il de plus simple que de tourner une telle disposition; de nombreux Etats l’ont fait, quand ils émettaient des emprunts avec prime de remboursement, ou au-dessous du pair pour éviter de révéler de façon trop

apparente le véritable taux d'intérêt auquel on empruntait et rester ainsi au-dessous du taux maximum autorisé par la loi.

La taxation supprimerait le crédit hypothécaire et développerait l’usure sous toutes ses formes. On trouverait peut-être des prêteurs au taux légal, mais ceux-ci pour un prêt de 70 ou 80.000 francs feraient signer une reconnaissance de 100.000 francs et tout en respectant la loi, le débiteur supporterait finalement un taux beaucoup plus fort que sous le régime de la liberté1.

L'art. 4 de la loi du 18 avril 1918 soumet d’ailleurs expressément à un régime spécial les prêts contractés auprès de la Caisse des dépôts et consignations et du Crédit Foncier de France. L’emprunteur ayant traité avec l’un ou l’autre de ces établissements ne serait pas plus autorisé à s’acquitter par anticipation du prêt qu'il a obtenu, si son contrat ne lui en a pas réservé le droit, que le prêteur ne pourrait réclamer le remboursement anticipé des prêts consentis. L’exception a pour objet, d’une part, d’assurer la stabilité indispensable des opérations effectuées par le Crédit Foncier et la Caisse des dépôts et consignations, et d’autre part de ne pas laisser à ceux-ci dans l’intérêt même de leurs emprunteurs, la possibilité d'exercer la faculté de demander le remboursement presque immédiat de tous les prêts par eux consentis ?.

La remise en vigueur du système de lataxation maximun à 5% mettrait le Crédit Foncier dans l'impossibilité de réaliser de nouvelles opérations. La clientèle de cet établissement, privée de crédit aurait alors recours au système des lettres de gage que nous avons exposé 8, lettres qui seraient

1. Le décret-loi du 16 juillet 1935 a tenu compte de cette remarque et le délit d'usure n’est rétabli que dans des conditions très spéciales. Voir note p. 339.

2. Un décret-loi a autorisé le remboursement de toutes les dettes (Voir note p. 340), mais pour rembourser il faut en général emprunter à un autre organisme, or le taux actuel de l'intérêt rend cette opération peu intéressante. Les remboursements seront vraisemblablement peu nombreux, ce qui évitera la désorganisation du Crédit Foncier et de la Caisse des Dépôts et Consignations.