Voir p. 116 de notre ouvrage

libellées au taux d'intérêt autorisé. Les emprunteurs auraient alors à négocier les titres qui leur seraient remis, et des conditions auxquelles se ferait cette négociation dépendrait le taux réel des emprunts contractés par eux. Mais il est à présumer que ce taux serait inférieur à celui qui résulte du placement par le Crédit Foncier lui-même des obligations qu’il émet aux taux et conditions du marché financier. Les emprunteurs auraient en outre la charge d’amortir par leurs propres moyens la perte que représenterait pour eux l'écart entre la valeur nominale des obligations ou lettres de gage et le prix auquel ils les auraient négociées. L'annuité qu'ils auraient à supporter pour l’amortissement du capital prêté par le Crédit Foncier serait plus forte, puisqu'elle serait calculée sur un taux inférieur au taux réel du prêt et que statutairement cet établissement tenu d’assurer l’amortissement des capitaux doit, pour calculer la part de l’annuité qui correspond à cet amortissement, faire état d’un taux de capitalisation égal au taux d'intérêt des prêts. Ce mode de calcul est à l’avantage des emprunteurs puisque mathématiquement la reconstitution d’un capital en un temps donné se fait au moyen de versements périodiques d’autant plus faibles qu'est plus élevé le taux qui a servi à les déterminer. Les débiteurs perdraient ainsi une partie des avantages que présente pour eux l’amortissement aux conditions statutaires du montant des prêts et des primes des emprunts 1.

Aussi certains, voyant les écueils du retour pur et simple à la loi de 1807 par un décret, ont demandé le vote d’une loi réduisant le taux de l'intérêt en matière civile sans permettre au créancier d’exiger le remboursement de son prêt ; c'était en réalité le but de la « Ligue contre l’usure », nom pris par le groupement qui avait déclenché cette campagne et qui ne cherchait qu’à libérer les propriétaires ayant contracté des emprunts à des taux élevés, et naturellement

1. Rapport du Gouverneur du Crédit Foncier de France à l’Assemblée générale des actionnaires, 1935.

cette disposition devait s'appliquer en premier lieu au Crédit Foncier. Or, si tout le monde est d’accord pour reconnaître que l’abaissement du loyer de l'argent est désirable, on ne doit pas oublier que la cherté des capitaux est un effet des conditions politiques, économiques et financières actuelles, et non une cause. |

L'intérêt est à la fois le loyer d’un service et une prime d'assurance contre un risque de perte. Comme dans toute assurance, plus le risque est grand plus la prime est élevée, aussi a-t-on vu le taux des intérêts hypothécaires bondir à 12 et même 14% en 1926, au moment de la chute verticale du franc ; avec la stabilisation du franc on est revenu jusqu'à 6,25%, taux le plus bas pratiqué par le Crédit Foncier de France depuis la guerre.

Les causes qui agissent sur les prêts hypothécaires en dehors du facteur confiance qui est essentiellement psychologique, et que seule une politique de protection de l'épargne et de sécurité intérieure et extérieure est capable de rétablir, sont l'incidence des impôts et la sécurité du prêt.

Incidence de l'impôt. — Assujettir à l'impôt sur le revenu des créances et à l'impôt général les intérêts des prêts hypothécaires, c'est augmenter le taux du prêt, car le prêteur tient compte de ces charges dans l'établissement de ce taux. En définitive, les impôts retombent par incidence sur l’emprunteur. L'impôt sur le revenu des créances a été réduit à 12% en juillet 1934, après avoir atteint 18%, il y a lieu d'ajouter en outre l'impôt sur le revenu.

La sécurité du prêt hypothécaire. — Il est évident que plus la sécurité du prêt sera grande, plus le prêteur sera disposé à demander un intérêt faible. Or certaines causes de résolution, hypothèques légales, générales, occultes, constituent une menace pour la sécurité du prêt.

D'autre part, le régime foncier et hypothécaire a été souvent critiqué, le fonctionnement incomplet de la trans-

cription laisse très souvent planer l'incertitude sur la propriété.

Malheureusement depuis quelques années Parlement et Jurisprudence se sont ingéniés et entendus pour diminuer la sécurité des placements hypothécaires 1.

1° Le danger qui résultait pour les prêteurs hypothécaires de l’existence de privilèges garantissant le recouvrement de certains impôts et primant les hypothèques dans les distributions, a été aggravé par la majoration de ces impôts.

20 Dans un but fiscal, plusieurs nouveaux privilèges ont été créés : celui garantissant le recouvrement de l’impôt sur les bénéfices de guerre (loi du 12 août 1922), celui garantissant le recouvrement de l’impôt sur le chiffre d’affaires (art. 61, loi du 16 avril 1930).

39 L'augmentation des frais de justice, frais privilégiés colloqués en premier rang en cas de distribution par ordre.

49 Le privilège général pour le recouvrement des frais de dernière maladie.

59 Privilège au profit de la victime contre son employeur dans le cas d’un accident du travail (loi du 9 avril 1898).

6° La loi du 5 avril 1928 a étendu à la garantie du recouvrement des cotisations d’assurances sociales, le privilège prévu par l’art. 2101 du Code civil au profit des gens de service.

7° Dans l’ordre jurisprudentiel, l’arrêt de la Cour de Rennes du 19 mai 1932 a admis comme privilégiée Ja créance d’un banquier qui avait payé pour un industriel les salaires de ses ouvriers et s’était fait subroger dans leur privilège.

8° Signalons les arrêts de la Cour de cassation des 12 décembre 1921, 3 juillet 1928, admettant que l’hypothèque légale de la femme mariée primait celle des créanciers conventionnels inscrits, en ce qu’elle garantissait à la

1. P. Moulonguet, Revue politique et parlementaire, n° du 10 février 1935. « La baisse du taux des intérêts hypothécaires est-elle possible ? ».

femme le paiement de la pension alimentaire due par son mari, à la suite de séparation de corps ou de divorce, et que l'engagement pris par la femme dans l’acte d'obligation de ne pas se prévaloir de son hypothèque légale à l’encontre de ce créancier, était sans valeur.

90 Signalons encore dans l’ordre jurisprudentiel, l’extension exagérée donnée à la loi du 19 juillet 1924 sur les lotissements, et en vertu de laquelle les tribunaux refusent parfois de diviser les immeubles expropriés en lots qui trouveraient preneurs à meilleur prix que la propriété vendue en bloc.

Ces lois et cette jurisprudence aboutissent à créer l’insécurité des prêts hypothécaires. Car, quel prêteur hypothécaire peut prévoir que le paiement d’un banquier puisse être privilégié sur lui, ou qu'un divorce futur viendra peut-être l’exproprier ? Le grand public a encore heureusement l'illusion de la sécurité absolue des prêts hypothécaires, sinon ceux-ci ne manqueraient pas de se raréfier et leur taux d'augmenter considérablement ; mais si l’on veut vraiment faire baisser le taux de l'intérêt, il faut en premier lieu rétablir la confiance, puis diminuer ou supprimer les impôts dont sont grevés les intérêts des prêts, enfin abolir toute cette législation et toute cette jurisprudence qui créent une insécurité certaine pour le prêteur.

Si la situation politique et internationale s’améliore, si le monde retrouve un équilibre trop longtemps abandonné, si les craintes d’une dévaluation de la monnaie disparaissent, si le respect des contrats redevient la charte intangible des relations entre pays et particuliers, si l’Etat par une sérieuse politique financière fait moins appel au crédit public, il sera bien inutile de recourir à une politique de taxation, et l'intérêt des capitaux prêtés s’abaissera rapidement.

À la rigueur et en commettant une injustice, on peut obliger un particulier à réduire le taux du prêt hypothécaire qu'il aura consenti sans conséquences trop graves. Mais il

n’en est pas de même pour les autres catégories de prêteurs : Crédit Foncier de France, Sociétés Immobilières, Compagnies d'assurances et de capitalisation, car ceux-ci ne sont que des intermédiaires et ils ont contracté des obligatiôns qu'il leur sera impossible de tenir, si on leur impose une réduction du taux d'intérêt de leurs placements. Le problème, déjà difficile quand il s’agit d’un particulier auquel on impose une réduction du taux de l'intérêt, devient complètement insoluble quand il s’agit d’une de ces sociétés et qu'il faut faire entrer en ligne de compte des intérêts variés et nombreux.

Le Crédit Foncier prête les capitaux qu'il a empruntés par l'émission d'obligations ; le taux de ses prêts est conditionné par le prix de revient de ses emprunts, majoré de certains frais que nous avons indiqués. La réduction du taux de l'intérêt à 5% devrait avoir pour conséquence la réduction de l’intérêt des obligations réparties entre des millions de porteurs. Le montant des emprunts au 31 décembre 1934 du Crédit Foncier s'élevait, en effet, à près de 7 milliards 1 de francs, pour les prêts fonciers ; il y a lieu d’y ajouter les prêts communaux, et nombreux sont les possesseurs de quelques titres seulement. On aboutirait ainsi à une conversion générale qui atteindrait la petite épargne et ruineraïit par contre-coup le crédit de l'Etat.

Les conséquences ne seraient pas moindres pour les Compagnies d'assurances et les Sociétés de capitalisation dont les fonds sont surtout fournis par les classes modestes et laborieuses. Ce serait frapper leurs retraites et leurs espérances.

La « ligue contre l’usure » reproche au Crédit Foncier de prêter à des taux usuraires, et elle entend le mot «usure » dans un sens très large : d’après elle il y aurait usure dans tout bénéfice injuste perçu à propos d’un prêt d’argent