TABLEAU N° XXXXI

Comparaison entre les impôts supportés par un propriétaire particulier et une société propriétaire

Particulier | Société

FREVETUPD OR RE Mn ee 160.000 160.000

Charges à déduire non récupérables sur les locataires, entretien, vacances 10% ...|. 16.000 16.000

Impôts (suivant tableau précédent n° DR AN) te fr ne eme cs 41.000 J0MI0Û

Revenu net : 93.050

Les capitaux engagés rapportent donc à un particulier 5,20% et à une société 4,60%,. Il n’est pas un capitaliste qui consentira à se livrer à une telle opération, étant donné le loyer actuel de l’argent à long terme et les placements qui s'offrent à lui sur le marché.

La construction de nouveaux immeubles n’est donc possible que si l’on admet l’exonératiôn d'impôts, qui seule, permet d’équilibrer financièrement une opération immobilière normale. La loi du 14 février 1935 est venue à temps pour empêcher l’arrêt total de la construction, mais il est regrettable qu’elle ait prévu un certain nombre de paliers pour revenir progressivement à l'exonération d’avant guerre qui était de 3 ans. Si le loyer de l’argent continue à se maintenir à un taux aussi élevé, ce sera en 1937 l’arrêt total de la construction, car aucun capitaliste ne consentira à placer ses fonds dans de telles conditions et à courir les risques inhérents à toute opération immobilière.

$ 4. Détermination du revenu net d’un immeuble

Pour la détermination du revenu de leurs immeubles, les propriétaires sont assujettis à un système forfaitaire depuis les décrets-loi du 20 juillet 1934, alors qu'auparavant ils avaient la faculté d’opter entre ce système et la déclaration du revenu net réel (loi du 31 juillet 1917).

Pour déterminer le revenu forfaitaire d’un immeuble le propriétaire n’est autorisé à déduire du revenu brut que les prestations incombant aux locataires (eau, gaz, électricité, ascenseur, chauffage, tapis) et une somme forfaitaire égale à 30% de ce revenu brut.

Les conséquences de ce mode de calcul imposé par l’Administration sont désastreuses pour l’industrie du bâtiment, car le propriétaire n’a aucun intérêt à améliorer sa propriété puisqu'il ne peut en faire état dans la déclaration de son revenu, et qu’il devra même déclarer des revenus qu'il n’a pas, dans le cas où il aurait exécuté dans l’année des travaux de gros entretien. Des protestations se sont élevées émanant des propriétaires et des syndicats du bâtiment ; elles ont abouti à une réponse du Ministre des Finances à une question écrite d’un député qui indique un certain retour en arrière. Le Ministre admet que pour la détermination du revenu net forfaitaire, il pourra être tenu compte des grosses réparations et il cite la réparation d’un mur ; aucune allusion n’est faite aux travaux de couverture et de ravalement qui sont cependant les plus importants, les plus coûteux et les plus usuels 1.

Dans le cas où un immeuble est grevé d’une hypothèque, il avait paru naturel jusqu'ici que le revenu net, servant de base au calcul de l’impôt foncier, soit diminué du montant des intérêts hypothécaires, mais un décret-loi de juillet 1934 a supprimé cette disposition. Désormais l'Etat perçoit deux fois l’impôt cédulaire sur un même revenu : une première fois au titre du revenu foncier, une deuxième fois au titre du revenu des créances mobilières, ce dernier impôt payé, il est vrai, par le créancier hypothécaire.

1. Un décret-loi du 31 octobre 1935 réduit à 20% la réduction forfaitaire mais autorise, en outre, la déduction du montant des travaux d’entretien. Voir p. 396.

Section III

L'impôt sur le revenu des créances en matière hypothécaire et ses conséquences

Les propriétaires fonciers faisant construire leurs immeubles dans la généralité des cas, grâce à des prêts hypothécaires qui ont d’ailleurs le même effet stimulant visà-vis des opérations immobilières que le crédit bancaire vis-à-vis du commerce et de l’industrie, il est indispensable pour l'essor de l’industrie du bâtiment que ceux-C1 Soient consentis dans les meilleures conditions et qu'ils supportent des charges fiscales réduites.

Nous avons déjà étudié quels étaient les frais entraînés par la constitution d’un prêt hypothécaire 1, et nous avons vu que les frais d'enregistrement étaient élevés, surtout lorsqu'il s'agissait de prêts consentis par des particuliers ou par des organismes autres que le Crédit Foncier ou le Sous-comptoir des Entrepreneurs ; le propriétaire immobilier devra évidemment tenir compte de ces frais. Mais il est un impôt qui contribue directement à accroître le taux des prêts hypothécaires, c’est l’impôt sur le revenu des créances qui, par son poids, vient fortement influencer le prix des loyers.

On sait que toute créance produisant des revenus est frappée d’un impôt, cet impôt est d’ailleurs conforme à la règle générale qui veut que tout revenu soit frappé une première fois dans sa catégorie et une deuxième fois par l'impôt général sur le revenu. Chacune de ces catégories constitue des cédules, aussi l’impôt est-il appelé impôt cédulaire, et le taux en est variable, suivant qu'il s’agit d’un revenu du travail, du commerce, de l’agriculture ou d’un revenu foncier ou mobilier.

Le taux de j’impôt sur le revenu des créances est actuelment fixé à 12% (décret-loi juillet 1934); cet impôt s’ap-