CHAPITRE II

Si la propriété privée du moyen âge comprend plus de choses que la nôtre, — des choses qui ne sont plus susceptibles de propriété, comme l'homme; ou qui ne sont plus susceptibles de propriété individuelle, comme les fleuves, la mer, — elle est d'un autre côté, sur ce qu'elle embrasse, beaucoup moins entière que la propriété moderne, grevée de plus de servitudes, plus enchevêtrée, plus entravée dans son exercice. Elle a plus d'étendue et moins de profondeur.

Le droit de propriété n'étant qu'une convention, on peut avoir sur lui des opinions très diff'érentes; sur sa forme, par exemple : propriété nationale, provinciale, communale, familiale ou individuelle... Y a-t-il une de ces propriétés qui soit plus légitime

qu'une autre? Pourrait-on seulement soutenir qu'il V ait des propriétés légitimes et d'autres qui ne le soient pas, au point de vue du droit « naturel »? Le droit naturel, oserait-on même affirmer en cette matière qu'il existe? Comment se fait-il alors que l'on ne soit pas d'accord pour déterminer nettement les choses qui peuvent être soumises au droit de propriété?

Nous venons de voir que la personne humaine était jadis sujette à possession; l'abolition de l'esclavage a été, en son temps, non seulement une atteinte à la propriété du maître d'esclaves, mais encore une violation de la propriété de l'homme libre, qui aurait voulu se vendre comme esclave et qui ne le peut plus, qui n'a plus la liberté de disposer de lui-même en s'aliénant pour la vie à son semblable. Nos lois modernes, qui interdisent à l'homme de se vendre, ne lui permettent de se louer que pour une durée très bornée. Elles ont enlevé à l'individu la pleine propriété de son travail futur j mais elles lui ont laissé la propriété de son travail présent; elles ont voulu que le travail demeurât, dans les mains du travailleur, comme une valeur dont le revenu lui appartiendrait toujours, parce qu'il ne pourrait se dessaisir du capital. En enchaînant sa liberté d'aujourd'hui, elle sauvegarde sa liberté de demain.

Plus on étudie les conditions dans lesquelles était jadis produit et échangé le travail national, les

règles auxquelles il était soumis, et plus on se sent porté à haïr les vieilleries socialistes, présentées aujourd'hui comme des doctrines d'avenir, tandis qu'elles ne sont que les langes loqueteux de notre enfance économique, secoués hier par nos pères.

Les municipalités d'autrefois estimaient que les citoyens étaient propriétaires en commun du travail communal. Par suite, ils s'attribuaient le pouvoir de disposer de ce travail en maîtres, conférant à chacun d'entre eux le monopole des diverses professions : l'un aura le droit exclusif de vendre de la viande, à condition de la vendre à un prix déterminé; l'autre, hôtelier unique, jouira du privilège de loger les étrangers de passage et paiera pour cela une redevance. Les gens qui agissaient ainsi voyaient dans le travail une propriété collective de la communauté, au lieu d'y voir seulement une propriété individuelle. D'une autre appréciation fausse, du fait de considérer le travail, non comme une propriété naturelle, mais comme une propriété acquise au premier occupant, et par suite transmissible, sont venus tous les vices des corporations.

Si différentes des nôtres sur la propriété en général, les idées anciennes ne l'étaient pas moins sur la propriété foncière en particulier. La jouissance, possédée par l'universalité des habitants, sur les bois, sur les prés, ces droits de vaine pâture si tenaces, que leurs vestiges n'ont été

effacés par notre parlement que depuis un tout petit nombre d'années, paralysaient l'autorité des détenteurs du sol ou ne leur laissaient qu'un titre nominal.

Le développement de la propriété terrienne, personnelle et entière, est un résultat récent du progrès. Au sortir de la barbarie, les Germains n'avaient pas une idée nette de la propriété; ils n'avaient même pas de mot pour la désigner, ils la confondaient avec l'usufruit.

De même la distinction se fît-elle assez tard entre la propriété privée d'un sol et sa propriété politique. Ainsi les Normands passent la mer en 1066, et la conquête de l'Angleterre consiste à s'emparer, non pas seulement du gouvernement, mais de la terre et des habitants. Les Anglo-Normands repassent le détroit lors de la guerre de Cent ans, trois siècles après; ils s'emparent politiquement de la moitié de la France, mais ne dépouillent privément personne de son bien, du moins d'une façon légale. Avant que cette délimitation fût admise en principe, les membres de la société féodale avaient rattaché au domaine particulier tous les services publics. Les impôts, la justice, s'étaient vus englobés dans la propriété foncière; les eaux et forêts aussi. Le noble, d'ailleurs, n'était pas plus propriétaire de sa terre noble, que le roturier ne l'était de sa terre roturière. Si le roturier avait audessus de lui son seigneur, ce dernier était, pour

toute vente, donation ou échange de sa terre, subordonné à son suzerain. Le suzerain prélève une grosse part, — le sixième souvent, — du montant de la vente des fiefs de ses vassaux, pour prix de la ratification qu'on lui demande; et cette ratification qui, aux temps modernes, était seulement un impôt, était de plus, au moyen âge, un acte facultatif du suzerain dont l'absence rendait le contrat caduc.

Et si l'on remonte au delà des temps féodaux, on trouve la propriété individuelle plus étroite encore, et ne subsistant qu'à l'état d'exception. La règle, c'est la propriété collective, de famille, de clan ou de commune. Les Bretons, suivant le régime des Gallois, possédaient indivis au vm® siècle les terres et les esclaves. Les logements et quelques labours étaient seuls susceptibles d'être partagés; encore le maximun d'un domaine d'homme libre était-il de quatre-vingts ares. Par amour d'une égalité farouche, les membres du clan font passer et repasser le niveau sur leurs têtes; ils se livrent à des lotissements compliqués de la masse agraire, qu'ils réforment à la mort du père, du fils, du petitfils, etc., pour uniformiser des parts que la nature, le nombre des enfants, dérangeaient sans cesse. A l'est, dans l'histoire des Burgondes, comme à l'ouest, dans celle des Bretons, on trouve la trace de ce modèle d'établissements.

Les hommes primitifs ont, par une sorte d'ins-

tinct de bêtes, longtemps lutté contre la propriété individuelle; partout on les voit se défendre d'elle et la repousser. Ils imaginent, pour l'empêcher de prendre pied, mille combinaisons et stratagèmes. Pourtant elle les a terrassés; la civilisation l'imposait; il n'y avait pas de civilisation possible sans elle. Au xv^ siècle, disparut ainsi la colonge alsacienne, type du franc-alleu rural de jadis. A la forme ancienne d'exploitation socialiste succéda, sur la demande des intéressés, le bail héréditaire.

Ce n'est donc pas sur je ne sais quelle tradition sacro-sainte, sur un fondement antique et mystérieux, qu'il convient d'asseoir la propriété foncière individuelle. C'est l'utilité générale qui l'a créée, qui l'a maintenue malgré bien des atteintes passagères, qui lui a valu d'être mise au rang des jc droits naturels » de l'homme, par la révolution française. Cette révolution, quoique, — suivant en cela de mauvais précédents monarchiques, — elle ait violé effrontément à plusieurs reprises la propriété privée, l'affranchit néanmoins de ses dernières entraves, la simplifia, et finit par la laisser plus entière et plus forte. L'histoire nous apprend que la propriété foncière, sous sa forme actuelle, loin d'être, comme certains ignorants sont portés à le croire, un vestige du passé qu'on a omis de faire disparaître, est au contraire une conquête du présent que l'on vient de consolider.

Il est vraisemblable que, dans la France à peine

peuplée des temps mérovingiens, la plus grande partie de la terre était ce qu'elle est aujourd'hui sur les confins du monde civilisé : un bien à peu près sans maître parce qu'il est sans valeur.

Ce fut l'époque de la formation de la fortune ecclésiastique : le Gallo-Romain, mâtiné de Franc, de Goth ou de Burgonde, qui possédait le sol, ou croyait le posséder, ou en usait comme s'il le possédait, en faisait cadeau au couvent ou au clerc avec d'autant plus de facilité que son désintéressement ne lui coûtait guère. Après les donations pures, il y eut, sous les races Garolienne et Capétienne, bien des locations et bien des ventes; car le moine, non content de ce qu'on lui donne, achète encore tout autour de lui. Il colonise et défriche pour l'amour de Dieu et pour l'amour de l'art.

Bien mieux, il se multiplie. Ce que le seigneur, homme lai, vivant sous la loi du mariage, n'avait pas su accomplir : l'accroissement de la population, l'homme clerc, vivant sous la loi du célibat, y réussit. Le tronc, coupé à ras de terre, produit mieux et plus que l'arbre muni de toutes ses branches. Enorme est le territoire ainsi absorbé par le monastère : il accepte de toutes mains, sans trop regarder à l'origine. Tel lui donne des droits contestés, déclare lui céder « tout ce qu'il possédait actuellement sur un mas de terre, adroit ou à tort, justement ou injustement ». Delà, comme on peut l'imaginer, de nombreuses difficultés avec les

anciens propriétaires, parfois tout récemment évincés, et qui n'estimaient pas que la spoliation pût être validée par son transfert à une église. Pour avoir raison des ligues qui se formaient alors contre eux, les religieux en appelaient à un seigneur puissant et l'associaient à leur possession, le mettaient de moitié ou d'un quart dans l'affaire. Au lieu des ravisseurs, quelquefois c'étaient les victimes qui venaient à l'Eglise, et lui transportaient la propriété ou la jouissance de biens dont elles avaient été volées. Ayant perdu Tespérance de les regagner, elles se décidaient, sans s'imposer au fond un très grand sacrifice, à abandonner leurs titres à un chapitre ou à un couvent, qui réussissait le plus souvent, sinon à tout réconquérir, du moins à tirer profit de la cession. Après la période du clerc qui dure longtemps, avec beaucoup de vicissitudes, vient celle du paysan : c'est l'affranchissement. Le paysan affranchi va devenir propriétaire, au moment oii il vient de devenir libre, — révolution économique en même temps que révolution politique. — Il dispute la terre au seigneur et au couvent. Car le couvent, lui aussi, en a trop pris. Le recrutement des moines n'est plus en rapport avec les besoins de leur exploitation rurale qui doit se modifier. La pénurie de frères convers amène, au xm'' siècle, les abbés bénédictins à appliquer cet article de leur règle qui permet de donner à bail, à des laïques,

d92 LA FORTUNE PRIVEE A TRAVERS SEPT SIÈCLES.

les biens du monastère. Après avoir appartenu à l'homme d'épée, puis, de concurrence avec lui, à l'homme d'Eglise, le guéret tombe aux mains de l'homme de charrue.

Ce domaine, aux trois quarts inculte, qui nourrissait maigrement un guerrier et des serfs inertes, des centaines de moines y avaient trouvé la vie, et son prix allait décupler sous le rude effort du manant travaillant pour lui-même. Sous le règne de saint Louis, les gens du roi et, à leur exemple, les intendants des seigneurs, les procureurs des abbayes, « baillent, fîeffent » ou « accensent » (car tous ces mots sont synonymes) des millions d'hectares de terre qui jusque-là n'avaient pas été dans la circulation.

Aussi la notion de la propriété s'afflrme et se précise. Saint Thomas l'appuie de toute l'autorité de la loi. canonique, dont il est, pour les contemporains, le plus haut interprète.

Il était intéressant, au moment où la possession du sol se transformait si radicalement, que la religion sanctionnât tous ces contrats. Le « docteur angélique » développait, en faveur de la propriété individuelle, cet argument qui plairait aux agitateurs de nos jours, que « la paix est par là môme plus facilement conservée quand chacun est content de ce qu'il a ».

Seulement il était plus facile de contenter chacun, aux xm^ et xiv° siècles, qu'il ne lé serait

au xix% s'il plaisait à l'Etat de faire aujourd'hui, de vive force, ce qui fut exécuté alors de bonne grâce : l'abandon de la terre à tous les laboureurs qui voulurent en prendre, moyennant un très faible intérêt annuel à payer aux anciens propriétaires.

La transaction consentie par ces derniers, en un temps où la terre était abondante et l'homme rare, où par conséquent le travail humain était plus recherché que la terre, se reproduit aujourd'hui en tous les pays placés dans les conditions identiques à celles de la France de l'an 4300. Mais il est curieux d'observer que le libre jeu des rapports naturels ait réalisé, à une époque barbare et qui ne se piquait pas d'humanitairerie, le rêve que les utopistes croient être le but final des sociétés policées, — la terre au travailleur, — tandis qu'au contraire il accompagne seulement l'aurore des sociétés en formation.

Le « bail à cens », « l'accensement », n'est pas, comme le nom semble l'indiquer, une location ni un fermage; c'est une vente positive, effectuée pour un revenu invariable, au lieu de l'être pour un prix principal une fois payé. Je parle ici de l'accensement fait en faveur d'un colon libre. Sous le régime du servage, le cens était une redevance variable, suivant le bon plaisir du seigneur, tandis que le bail à cens du paysan affranchi est une alié-

iation formelle.

Le bailleur, c'est-à-dire l'ancien propriétaire, a,

selon la formule du temps, « livré, cassé, quille, transporté et octroyé, à toujours et à perpétuité, au preneur et à ses successeurs », la terre qui fait l'objet du contrat. Il « s'en est démis, dévêtu et dessaisi, et a vêtu et saisi le preneur » ; il l'a « mis en bonne possession, et fait vrai seigneur, comme en sa propre chose et domaine ». Tels sont les termes solennels que l'on emploie, et il semble que l'on ait recherché les expressions les plus fortes que la langue juridique ait pu fournir, pour marquer la transmission expresse du fonds, du bailleur qui vend au preneur qui acquiert. En outre, le seigneur se rend légalement responsable de tout obstacle qui serait apporté à la jouissance de son cessionnaire ; « il est et sera tenu de le défendre perpétuellement envers tous et contre tous, de tous j empêchements... »; il promet « payer tous les coûts, mises, dépens et dommages... » qui pourront incomber au preneur, par défaut de ladite garantie. Les pléonasmes de ce jargon nous révèlent la cauteleuse défiance du rustre, qui multiplie ses sûretés. Cette clause avait son prix; le vilain, en devenant son maître, se gardait un gendarme gratuit et une caution vis-à-vis des tiers.

Peu à peu, par le développement que prirent les baux, ou mieux les ventes à cens, presque toute la terre noble et une partie de la terre ecclésiastique glissa en roture, et elle y resta. Une seule restriction avait été apportée à l'indépendance du nouveau

possesseur; il ne pouvait céder son domaine à des gentilshommes ou à des clercs : « mais pourra les aliéner à tous autres, à la charge par les acquéreurs d'en payer la rente et les lods et ventes au seigneur... ». Ces « lods et ventes » ne sont autre chose que les droits de mutation que perçoit aujourd'hui, pour le compte de l'Etat, l'administration de l'enregistrement et que percevaient, avant 4789, les héritiers des possesseurs primitifs, sur le territoire où ils avaient conservé la directe. La directe ou censive^ et quelques droits féodaux, profitables ou honorifiques, étaient en effet le seul revenu que les bailleurs à cens se réservaient au moyen âge, en perdant le domaine utile, c'est-àdire la propriété réelle et effective.

Et c'est parce qu'ils craignaient de voir ces droits compromis, par le retour en mains seigneuriales de la terre qui en était la base, qu'ils interdisaient, à ceux qui recevaient cette terre, « de la céder à personne ecclésiastique ou gens privilégiés ». Au contraire, ils sont maîtres de la transférer « à gens pur lais, suivant leur plénière volonté, à vie et à mort... ». On ne peut voir un obstacle à cette libre disposition de la terre censuelle, dans le droit de prélation que l'on reconnaît au seigneur, « pour tel et semblable prix qu'un autre en voudrait donner, bien et loyaument sans fraude ».

Ce fut le retrait censuel, qui avait en vue le main-

tien des fiefs, comme le retrait lignager avait pour objet l'immobilité des biens dans les familles; mais ni Tun ni l'autre ne devaient arrêter, ni même ralentir les mouvements de la propriété transformée. En Champagne, les censitaires paraissent, au début, n'avoir la faculté de vendre leurs biens qu'aux vassaux du même seigneur; mais ces entraves tombèrent très vite, tandis que la défense de vendre les immeubles aux gens d'Eglise ou aux nobles ne disparut qu'au xvi^ siècle, quand, les droits féodaux s'étant partout relâchés et amincis, les privilégiés, en acquérant un domaine « ignoble », s'avouèrent tenus, vis-à-vis du seigneur dont il relevait, aux mêmes obligations que les manants ou les bourgeois.

Jusqu'alors, pendant toute la seconde partie du moyen âge, les nobles rC avaient pu acquérir la terre roturière^ tandis que les roturiers pouvaient acquérir la terre noble.

La vente censuelle, comme tous les contrats librement consentis, dut être une opération également avantageuse aux deux parties. Pour le censitaire les bénéfices sont évidents; sans bourse délier il devient propriétaire, grevé d'obligations, mais d'obligations beaucoup moindres que ne l'était la redevance antérieure. Cette redevance antérieure, celle du serf, était elle-même, pour le dire en passant, bien plus modique que tous les fermages actuels : un sixième ou un septième des

LA TERllE AU PAYSAN, LE CENS. 1*97

récoltes; il n'y a pas de fermier d'aujourd'hui qui ne donne davantage à son maître.

Le censitaire profitait seul de toute la plus-value qu'acquérait la terre, par son industrie personnelle, par l'accroissement de la population, par le progrès général du pays, causes multiples qui ont fait hausser la valeur du sol. Cette plus-value, le censitaire la monnayait, en vendant à de nouveaux venus, pour une somme souvent très forte, ce bien qu'il avait reçu gratis et qui demeurait, dans toutes les mains où il passait, chargé du cens originel, devenu, dans son immutabilité féodale, plus imperceptible et plus dérisoire de siècle en siècle. Si les familles des premiers censitaires, de ceux qui avaient pris le bien à son entrée en villenage, l'avaient conservé jusqu'aux temps modernes, on verrait, sous Louis XVI, l'hectare loué seulement trois ou quatre sous, c'est-à-dire le montant du cens, tandis que la terre, vingt fois vendue et revendue, rapportait alors 27 francs l'hectare en moyenne, soit 450 ou 200 fois plus.

Il y avait eu, depuis l'accensement, trois ou quatre races superposées de propriétaires? Et l'histoire des défricheurs primitifs, si les détails en étaient connus, serait hautement instructive pour les amateurs du partage agraire. De tous ces colons, égaux devant la nature, avec leurs bras et quelques instruments rudimentaires pour tout capital, qui reçurent, du xni® au xv® siècle, des

lambeaux de terrains d'une importance variant entre 10 et 150 hectares par famille, selon les provinces, les uns eurent des descendants qui, par une marche constamment ascensionnelle, entrèrent dans la bourgeoisie, puis dans la noblesse; d'autres se ruinèrent et retombèrent dans le prolétariat. Un certain nombre mourut sans postérité, ou émigra sans laisser de trace.

Vingt et une familles des environs de Gien (Loiret) ont été suivies, par un patient observateur, pendant deux siècles, de 1450 à 1650 : au début, c'est l'aisance et presque la richesse : besoins très circonscrits et facilité très grande d'y pourvoir. Aussi est-ce merveille comme on pullule; de chaque foyer sort une tribu : plus on est de bras, plus on cultive. En 1550, les vingt et une souches avaient fourni deux cents branches. Puis vient le mouvement inverse, on est trop nombreux, on se gène; on s'arrache des miettes de pré et de labour : plus on a de bouches, moins on a de quoi les nourrir. En 1650, sur les deux cents branches anciennes, il n'en restait plus que six; les autres avaient été remplacées, sur tout ce territoire, par des étrangers.

L'immutabilité du cens n'offrait, pour le preneur, aucun danger; car s'il ne faisait pas ses affaires, il était bien rare qu'il ne fût pas admis à rendre la terre, « reçu au déguerpissement », comme on disait, en môme temps que déchargé

des redevances. Pour les propriétaires de maisons, le bail-vente à cens est encore plus onéreux que pour les propriétaires de terres : non seulement ils n'ont aucune part à l'augmentation de leur valeur, mais la clause qui permet (ou qui tolère) que le preneur à cens casse son bail, en rendant la chose baillée, est — pour une maison qui, dans une certaine mesure, se consomme par l'usage — désastreuse pour le bailleur. Le fait ne se produisit pas, parce qu'en général la plus-value du terrain compensa très amplement la ruine de la bâtisse. Cependant, au xv^ siècle, où le désastre financier s'étendit aux constructions urbaines, y compris celles de la capitale, on vit des maisons, à Paris comme ailleurs, rendues par les propriétaires-censuels aux seigneurs; et ceux-ci, pour ne pas les reprendre, durent abaisser le loyer, c'est-à-dire le prix du cens.

L'aliénation, ou location à cens, fut donc un système offrant au preneur du moyen âge des avantages inouïs, tels que l'ouvrier ou le paysan de nos jours ne peut ni ne doit en espérer d'analogues d'aucune réforme sociale, d'aucune révolution économique, parce qu'ils avaient leur source dans un état matériel auquel nous ne pourrions revenir que par l'anéantissement des deux tiers, des trois quarts peut-être, de notre population et des neuf dixièmes de nos richesses nationales.

La rareté du numéraire dut être une des causes

du bail à cens, car on le voit presque disparaître à la fin du xvi^ siècle; l'autre motif qui détermina les propriétaires à se dessaisir ainsi de leurs immeubles fut le désir d'en tirer un meilleur parti. Beaucoup de ces concessions de terrain, dans les villes, sont faites a à la charge de bâtir »; elles sont faites toujours dans les campagnes « afin de peupler » des solitudes improductives; parce que ces maisons qui surgiront et ces hommes qui se multiplieront seront, pour le seigneur — il l'espère du moins — la source de produits abondants et variés. En efTet, le cens n'est pas à lui seul toute la rente de la terre; comparer le cens du î^ni^ siècle au fermage du xix* siècle, c'est être exact au point de vue du fermier, non au point de vue du propriétaire. Il y faut joindre les « lods et ventes » — droits de mutation — et quelques autres taxes indirectes, qui ne sortent pas de la poche du tenancier, mais qui entrent bien dans la poche du seigneur de la censive. Il faut y joindre aussi des champarts et agriers^ c'est-à-dire des redevances en nature, qui peuvent être considérées comme équivalents aux impôts actuels, qui, par conséquent, ne grèvent pas l'exploitation plus que ne font nos contributions foncières, mais qui profitent à un particulier, qu'on nomme le suzerain, et non à l'Etat. A vrai dire, ce suzerain est un peu lui-même l'Etat : il en a les charges les plus essentielles : justice et police. Seulement il s'en

acquitte à peu de frais, et l'on n'attend de lui ni des routes, ni de Tinstruction, ni aucun de ces services multiples dont l'accomplissement exige un prélèvement annuel sur la fortune publique.

On rencontre un terrain, à Nimes, concédé sous le cens d'un « bonjour, payable à la Saint-Michel », c'est-à-dire pour rien, pour un « aveu » de dépendance, qui rapportera occasionnellement quelque chose. Des terres sont abandonnées en Berry, par un seigneur à un paysan, « à charge d'y tenir et hyverner ses bœufs et brebis perpétuellement, a/în d'avoir la dime, par chacun an... ». On s'est beaucoup insurgé contre la perpétuité de ces droits féodaux « non rachetables » ; si l'on réfléchit aux conditions dans lesquelles ils furent créés, on verra que les censitaires, tout autant que les seigneurs, ont dû tenir à Tirrévocabilité de la donation ellemême.

Le cens, que l'on appelait aussi « rente féodale »,

a plus d'un rapport avec la « rente foncière »;

mais il s'en distingue en ce qu'il emporte avec lui

droit de suzeraineté, et toutes les conséquences de

ce droit. Il suit de là quun seul cens pouvait peser

sur une terre. Elle pouvait être vendue cent fois,

elle ne pouvait être « accensée » qu'une seule. Le

cens, comme ces sacrements de l'Eglise catholique

K que les fidèles ne reçoivent qu'une fois en leur

^■vie, ne se renouvelait pas. Il marquait le sol, à sa

Hp sortie du patrimoine noble ou clerc, d'un cachet

d'origine unique, qui lui demeurait à jamais attaché, et dont un des effets était de l'empêcher de rentrer, sous aucun prétexte, dans le patrimoine clerc ou noble.

Si quelques domaines paient, en plus .du cens, un surcens ou arrière-cens, c'est qu'ils sont revenus, pour un molif quelconque, entre les mains du seigneur censier qui, avant de les aliéner à nouveau, les frappe d'une surtaxe représentant la plus-value acquise par eux, depuis leur concession primitive. Ces retours de la propriété foncière, de la chaumière au donjon, s'effectuèrent à beaux deniers comptants dans les époques prospères : les habitants de Chanac (Limousin) vendent au seigneur de ce nom, en 4349, un bois que leurs « ancêtres avaient anciennement pris à rente de Pierre de Chanac, chevalier ». Les exemples de terres rachetées par le seigneur à ses vassaux sont rares au xiv" siècle, mais elles sont choses courantes au xvii^ et au xvni® siècle, oii se constituèrent toutes les grandes propriétés qui existent encore.

Au moyen âge, dans la période qui suivit l'accensement, il ne resta plus d'autres agglomérations de terrains que celles qui étaient l'objet d'une propriété collective — grandes forêts, vastes pâtures — sur lesquelles s'exerçaient d'ailleurs les empiétements avides et continus des riverains. Tout cultivateur, ayant moyen de devenir propriétaire, eût dédaigné de travailler pour autrui; et

tout seigneur, dans l'impossibilité où il se trouvait de faire valoir son fonds par les mains de fermiers libres, se vit obligé, pour vivre, de s'en dessaisir en Taccensant. Cependant la misère du xv° siècle lui ramena une certaine partie de ces « héritages » : le résultat de bien longs efforts fut alors perdu en quelques années.

De ce mouvement rétrograde viennent les nombreux baux à cens, datant des règnes de Charles VIII et de Louis XII, que Ton trouve dans des contrées fertiles; en Beauce, par exemple, entre Chartres et Dreux, ils abondent. Ces accensements de terres à un et deux sous l'arpent, vers 1490 et 1500, nous prouvent que, là, le sol était en friche; autrement il eût été déjà « baillé à cens ». Mais n'avait-il jamais été exploité précédemment? Etaitil demeuré ainsi depuis la conquête franque, depuis Gharlemagne, depuis saint Louis? N'avait-il pas été une heure dans l'histoire où la main de l'homme l'avait fouillé? Sans doute il était en valeur avant les guerres anglaises, et c'était pour la seconde ou la troisième fois que la civilisation s'emparait de lui.

A la même époque, au début du xvi* siècle, survient dans la campagne un nouveau prétendant à la possession de la terre : c'est le bourgeois, qui n'est ni d'épée, ni de robe sainte, ni de charrue. Grâce à la paix, il sort de ses murailles, de son burg, grand ou petit, et vient disputer, lui qua-

Irième, au manant, au seigneur et au moine, le fonds rural auquel il donne ainsi un nouveau prix. Ce bourgeois achète indistinctement la terre roturière qui paie le cens et le domaine noble qui le perçoit. Dans le second cas, avec le domaine, il acquiert aussi le rang social qui en est inséparable : la terre noble n'étant pas seulement une propriété, mais aussi une dignité. Quoique l'ordonnance de 1579 ait aboli l'anoblissement par acquisition de fiefs, les droits nobles faisaient partie de la vente; le bourgeois les payait, il avait droit d'en jouir, et il en jouit en seigneur, eût-il été, fût-il encore apothicaire, perruquier ou tondeur de chiens sur le Pont-Neuf, comme on en vit un exemple sous Louis XIII, en la personne de Lionnet qui se fit encenser, à force d'arrêts de justice, par son curé longtemps réfractaire.

Cependant tout avait été combiné par l'ancienne société pour immobiliser le domaine, organe sinon unique, du moins le plus puissant de la vie sociale, pour empêcher de sortir de la famille cet héritage foncier que l'on nomme Y honneur; — en Bretagne, comme en Roussillon, on dit « l'honneur de son père », « l'honneur de sa mère », pour désigner le bien principal qui vous vient de l'un ou de l'autre, auquel est attaché le titre d'héritier. — ■ De peur que les partages, qui avaient organisé la féodalité, ne finissent par l'anéantir, on avait institué, puis renforcé, le droit d'aînesse, d'abord

pour les grands fiefs — « baronnie ne se départ mie entre frères », ensuite pour les petits. L'aîné des garçons, et, à défaut de garçons, l'aînée des filles faisait « provision à ses cadets a son pouvoir ». Dans certaines provinces où le droit d'aînesse était peu usité, comme le Languedoc, l'un des enfants, au choix du père, reçoit toujours la part du lion.

Ce bien que l'on espère conserver intact, dans son passage d'une génération à l'autre, on a cherché les moyens de forcer le détenteur à en jouir, sans le diminuer : en quelques districts de l'Est, la maison ne peut être vendue sans le consentement de l'héritier. La loi, de l'autre côté du Rhin, n'obligeait cet héritier à payer les dettes de son prédécesseur, qu'autant qu'elles ne dépassaient pas la valeur mobilière. Dans le Midi, le droit romain mettait à la disposition des vendeurs repentants ou de mauvaise foi, ou des héritiers de ces vendeurs, des a exceptions » sans nombre, qui tendaient à rendre les transmissions d'immeubles plus difficiles, en les rendant moins sûres. Le fief sortaitil, pour n'y plus rentrer, du patrimoine d'une famille, au moins fallait-il éviter qu'il sortît de la caste noble elle-même; que, ce qu'un gentilhomme perdait, un vilain le gagnât, que le roturier y eût quelque part. Chimériques efforts! Malgré la législation, le sol noble se morcelle et les fonds changent de propriétaires.

Aux xni^ etxiv^ siècles, j'ai relevé des mutations

tous les vingt ans, tous les quinze ans, et les î domaines qui en sont l'objet ont successivement I pour maîtres des personnes de tout acabit : à j Plebs, près d'Avignon, de 1274 à 1328, la même ; terre est revendue six fois, et, parmi les posses- >, seurs, figurent l'un après l'autre un bouclier et un i cardinal. Les races se succèdent, et la classe pri- ' vilégiée est tout entière envahie; les défenses ; expresses et répétées d'aliéner les fiefs aux rotu- J riers, autant que les permissions nominales, don- i nées à un grand nombre d'individus, de po&séder ; des fiefs et d'en jouir « féodalement », bien qu'ils î ne fussent ni nobles, ni chevaliers; les inlerdic- ^ tions, aussi bien que les autorisations, nous < apprennent que, dès ces temps reculés, la terre noble 1 coulait entre les doigts de la noblesse, ou mieux que ■ la noblesse était prise d'assaut par les roturiers . enrichis, à qui la terre roturière ne suffisait plus. \ Ainsi, à la pénétrer profondément, l'histoire de la propriété nous en montre la mobilité conti- i nuelle, et la triple impossibilité d'empêcher les j riches de se ruiner, les pauvres de s'enrichir, et les \ pauvres à moitié enrichis de retomber dans le j dénùment. Le passé tout entier nous offre le spec- I tacle des forces économiques se jouant des combinaisons législatives, que ces combinaisons soient ; l'œuvre d'aristocrates ou de démocrates, qu'elles • aient pour but de maintenir ou d'empêcher cer- i taines inégalités des conditions. |