CHAPITRE VI

Lorsque des administrations publiques, servies par des agents nombreux, et disposant de moyens variés d'information, ont tant de peine à établir, d'une façon incontestée, la valeur vénale et le revenu des immeubles pour l'époque contemporaine, c'est une entreprise qui devra paraître insensée que celle d'un particulier isolé, essayant de dresser une statistique analogue pour les six siècles antérieurs au nôtre.

L'intérêt social très élevé qui s'attache, aujourd'hui plus que jamais, à ces recherches sur l'histoire, encore inconnue, delà propriété foncière, — terres et maisons, — justifiera cette prétention. Il y a cin-

riante ans, un pareil travail eût été impossible; ême avec les éléments que lui ont fournis des LA FORTUNE PRIVEE. 19

publications récentes d'archives, l'auteur ne se dissimule pas combien son œuvre est imparfaite. Il l'estime toutefois exacte dans ses lignes principales, et, telle qu'elle est, instructive. Le témoignage du passé éclairera quelque peu, je crois, le chaos d'idées contradictoires où se débattent les socialistes-propriétaires, qui prétendent faire garantir par l'Etat la valeur de leurs biens fonciers, ou les socialistes-prolétaires, qui entendent se servir de la force publique pour maintenir ou augmenter le prix de leur travail. La présente étude montrera la propriété immobilière soumise, depuis sept siècles, à d'innombrables vicissitudes, mais s'en tirant toujours en fin de compte à son avantage, déjouant, par la hausse proportionnelle de son capital, la baisse du taux de l'intérêt depuis le moyen âge, et, par la hausse simultanée de son revenu et de sa valeur, bravant les atteintes que portent à la fortune métallique le changement de la puissance d'achat des métaux précieux et la réduction de la monnaie au 25^ de son poids primitif.

Il était indispensable, pour comparer entre eux les prix anciens, recueillis, classés, réduits en francs et ramenés à l'hectare, d'en dresser des moyennes générales et provinciales. Chacune de ces moyennes s'applique à une période de vingtcinq ans; et afin de corriger, autant qu'il était possible, les écarts que pouvaient offrir des chiffres récollés au hasard, dans les régions de richesse si

diverse qui composent la France d'aujourd'hui, j'ai combiné les moyennes du prix des terres avec les moyennes de leur revenu, capitalisé suivant le taux ordinaire de l'époque.

Rien ne ressemble moins à un hectare de terre qu'un autre hectare de terre : l'enquête de 1884 fait ressortir, pour la France entière, une valeur moyenne de 1 785 francs ; mais, dans cette moyenne, se confondent de grandes inégalités, depuis le département du Nord où l'hectare vaut 5 374 francs, jusqu'à celui des Basses-Alpes où il ne vaut que 403 francs. Et ces prix départementaux sont pourtant des moyennes eux-mêmes, des moyennes prises sur environ 500 000 hectares de terre. Si l'on comparait ensemble les cantons et les communes, à plus forte raison les simples domaines, les variations extrêmes ne seraient plus de i à 100, mais de 1 à 1 000. Il y a aujourd'hui des hectares à 50 francs et des hectares à 50 000, sans sortir du terrain purement agricole. Certains vignobles de Champagne ont été vendus récemment sur le pied de 100 000 francs l'hectare.

Les prix d'autrefois s'étageaient sur des échelles aussi vastes : entre 1226 et 1250, la valeur des hectares labourables qui nous sont connus varie de 20 à 2 300 francs; entre 1576 et 1600, de 10 à 1 200 francs. Les revenus ne sont pas moins différents : au xiv^ siècle, ils vont de 0 fr. 07 à 84 francs ; au xv% de 0 fr. 19 à 63 francs. Comme, du plus

bas chiffre au plus haut, les prix se suivent graduellement, sans qu'il y ait d'intervalle trop marqué, aucun d'eux ne peut guère être laissé de côté, comme exagéré ou invraisembable.

Les prix qui ont servi de base à nos calculs sont ceux de parcelles de terre, et très exceptionnellement de domaines entiers. Les premiers sont les seuls comparables aux prix de nos jours, parce qu'ils s'appliquent à une marchandise de même nature que notre terre de 1895.

Il n'en est pas ainsi des domaines qui contiennent toutes sortes de sols et plus ou moins des uns que des autres. De plus, s'il est vrai qu'une grande propriété se vend moins cher en totalité qu'en lambeaux détachés, si, à cet égard, l'introduction des domaines dans les calculs pourrait être considérée comme rétablissant l'équilibre, en rendant les moyennes, tirées de parcelles, plus basses et plus justes, il ne faut pas perdre de vue que la surface réelle de ces propriétés, nobles le plus souvent, n'est pas celle de leur juridiction, de ce qu'on nomme le « domaine direct », mais bien celle du « domaine utile », de la quantité de terre dont jouit effectivement le seigneur.

Un autre élément de la propriété foncière, sous le régime du servage, pourrait aussi élever à tort le prix du sol : je veux parler des colons, qui, sous des noms divers, depuis les « hôtes » jusqu'aux et hommes propres », y sont attachés non pas de

droit mais de fait. Comme les fermes américaines, avant l'émancipation des esclaves, les domaines féodaux, avant l'affranchissement des serfs, se vendent plus ou moins cher selon le nombre des exploitants qui vivent dessus. Pour ces motifs, les prix de parcelles détachées méritent de servir, presque seuls, de base aux évaluations.

Les prix que nous possédons, au ix*" siècle, font ressortir l'hectare de terre à 70 francs intrinsèques, avec des chiffres qui varient de 5 à 342 francs*. Nous trouverons au xu® siècle l'hectare de sol labourable à 93 francs. Dans le premier quart du xiu^ siècle, point de départ de nos recherches, ce prix est de 435 francs; il a donc énormément augmenté. Dans les soixante-quinze ans qui suivent, il s'élève d'une façon prodigieuse et atteint 261 francs. La lerre aurait presque triplé en cent cinquante années, elle aurait presque doublé en un demi-siècle. De pareilles fluctuations, comme on le verra plus loin, n'ont rien d'extraordinaire, qu'il s'agisse de hausses ou de baisses; mais, à des époques plus rapprochées, nous en saisissons mieux la cause.

Ce prix moyen de 261 francs l'hectare, dans le dernier quart du xni*' siècle, est le plus haut qui

1. Sauf avertissement contraire, tous les chiffres contenus dans ce chapitre et dans les suivants sont exprimés en francs intrinsèques qu'il faut multiplier, pour avoir leur valeur relative en francs de 1895, par les coefficients indiqués dans le livre \", chapitre I". (Voir ci-dessus, p. 37.)

ait été atteint durant tout le moyen âge. Il ne devait être dépassé que dans les dernières années du xvi*" siècle, à l'époque du renchérissement extrême des denrées.

Non seulement la terre semble avoir été plus chère, pendant cette courte période que pendant les trois cents ans qui la suivirent, sauf le règne de Henri III et le commencement de celui de Henri IV ; mais elle l'a été presque autant que dans le premier quart du xvif siècle et dans le premier quart du x\uf. C'est un fait singulier, mais positif : la terre valut à peu près le même prix sous Philippe-le-Bel que sous Louis XIII, où elle était à 277 francs l'hectare; le même prix qu'à la fin du règne de Louis XIV et sous la régence du duc d'Orléans, où elle était retombée, après une hausse de soixante-quinze ans, à 265 francs l'hectare.

Mais à quoi s'applique la moyenne de 261 francs l'hectare sous Philippe-le-Bel? A une très petite quantité de terres évidemment, les seules qui soient alors en culture, les seules surtout qui soient dans le commerce. La première moitié du xui*' siècle fut certainement une ère de progrès; il est vraisemblable que le défrichement et le peuplement allèrent de pair; peut-être même cultiva-t-on plus qu'on ne peupla. On en a quelque preuve en comparant le prix des terres avec le prix du blé. Ce dernier tend à baisser jusqu'en 1240. La baisse des céréales est parfaitement compatible avec l'exten-

sionde la population, dans unpays neufei principalement agricole, parce que chaque nouveau laboureur produisant beaucoup plus de g-rain qu'il n'en consomme, le défrichement a pour conséquence une dépréciation des prix. Nous en avons un exemple aujourd'hui dans la République Argentine.

Le tout n'a dû se passer, au xiii® siècle, que sur une petite échelle, puisque le colon libre était, comme la terre libre, une exception, que tout seigneur ne faisait valoir son bien que par les mains de serfs. Il y avait donc, sur le marché des terres, peu de marchandises et peu de marchands. Mais sans doute il y eut, jusqu'en 1300, un plus grand nombre d'hommes qui demandèrent du sol labourable, ou même du sol à défricher, qu'il n'y en eut à en offrir.

Il arriva que cette hausse extraordinaire des biens-fonds excita les convoitises des propriétaires. Ils essayèrent peut-être, au début, de faire les défrichements a en régie », selon l'expression moderne, par les bras qui leur appartenaient. Mais ces bras se trouvèrent bientôt insuffisants. N'oublions pas qu'il n'y avait que fort peu de travailleurs indépendants, que, par suite, on ne pouvait louer du travail, mais que, pour s'en procurer, il fallait acheter des travailleurs esclaves, des serfs; et que, le prix des serfs s'élevant en raison des bénéfices qu'on espérait réaliser par leur intermé-

diaire, l'opération ainsi pratiquée cessait d'être avantageuse.

Ce fut alors que l'afTranchissement joua son rôle : au lieu d'acquérir les serfs d'autrui, on libéra les siens propres. On commenga par les plus capables, les plus laborieux, ceux avec lesquels la spéculation serait la plus fructueuse; et on leur abandonna, en même temps que la propriété de leurs personnes, la possession d'un territoire déterminé, moyennant le paiement de redevances directes et de droits indirects. Le seigneur perdait la mainmorte, mais il gagnait des « lods et ventes » ; il perdait la jouissance d'une terre qui ne lui rapportait rien, mais participait, par une combinaison de taxes dites féodales, sagement conçues, à la plus-value que prendrait ce fonds dans des mains nouvelles. Telle fut l'économie de la transformation agraire, qui s'accomplit d'un commun accord, parce que les deux parties y trouvèrent un bénéfice. Par là fut créée la propriété roturière, et la première conséquence de cette révolution, qui jetait ainsi sur le marché foncier tant de parcelles désormais négociables, et tant de laboureurs libres de les acheter et de les vendre, fut une baisse de la terre; les progrès de la population, quoique très rapides, l'étant moins cependant que ceux du défrichement. La moyenne de 261 francs descendit, de 1301 à 1325, à 222 francs l'hectare.

Même, pour qu'un semblable prix ait pu se

maintenir, il a fallu que le nombre des habitants de la France ait notablement crû durant cette période. Le prix moyen de 222 francs l'hectare, de 1301 à 1325, quoique inférieur à celui du dernier quart du siècle précédent, n'en demeurait pas moins supérieur de 60 pour 100 au prix pratiqué sous le règne de Philippe-Auguste et de plus du double à ceux de la fin du xn*' siècle. Il ne se retrouvera plus d'ailleurs que sous Henri II, dans la période comprise entre 1551 et 1575.

Notre terre labourable actuelle peut être évaluée à 1 600 francs l'hectare. Ce chiffre étant pris pour base, la valeur de la terre, au commencement du xni^ siècle, est près de douze fois moindre : 135 francs de 1201 à 1225; elle n'est que six fois plus faible en 1276-1300, puis elle retombe au septième de son prix actuel en 1301-1325. Gomme le pouvoir général de l'argent n'était, à cette époque, qu'environ quatre fois plus grand qu'il ne l'est aujourd'hui, on voit que la marchandise-terre a augmenté, dans le sens positif et absolu du mot, puisqu'un hectare vaut six à douze fois plus qu'il ne valait de 1200 à 1325, tandis que l'ensemble des choses susceptibles d'être vendues ou achetées, que la journée d'un manœuvre par exemple, ne valent que quatre fois plus cher.

Cette augmentation de la terre qui, de 135 francs l'hectare sous Philippe-Auguste, de 206 francs sous Saint Louis, de 261 francs sous Philippe-le-

Bel, l'a porté à 1 600 francs à la fin de notre xix** siècle, n'a nullement été constante et ininterrompue. La hausse, au contraire, a subi de brusques reculs. Le plus important de ces reculs commence à l'avènement de la dynastie des Valois, danslapériode 1326-1350. La moyenne de 222 francs tombe tout d'un coup à 108 francs. La baisse est universelle dans l'Ile-de-France, en Normandie, en Saintonge...

On ne peut attribuer cette baisse, d'autant plus significative qu'alors tout en général renchérit, qu'à l'extension immense prise en ce temps-là par les « accensements » qui accompagnaient presque toujours les affranchissements de serfs. Du coup l'équilibre ancien fut rompu; toute la terre française entra en branle. Elle fut mobilisée, morcelée, déchiquetée. En eut qui voulut, à la condition d'avoir une charrue et un bras solide. Du côté des possesseurs fonciers ce fut une panique. Il fallait suivre le mouvement ambiant, sous peine de ruine, sinon le serf, une belle nuit, déguerpissait, et n'avait que l'embarras du choix pour trouver à exploiter un sol à sa convenance.

Cette première baisse de la terre fut donc l'mdice d'un progrès^ le résultat d'un large avènement des classes laborieuses à la propriété. Une autre preuve que cette baisse tenait — entre 1326 et 1350 — à des causes purement économiques, et non aux causes politiques qui la précipitèrent plus tard.

c'est que la propriété rurale fut seule alors à s'en ressentir; les maisons continuèrent d'augmenter, aussi bien à Paris que dans les campagnes.

Au moment où l'invasion étrangère se complique d'anarchie nationale, la moyenne de l'hectare de terre est tombée de 108 francs à 83 francs (1351-1375), c'est-à-dire au tiers de ce qu'elle était cinquante ans auparavant. Alors c'est bien la misère qui cause cet effondrement, toutes les misères qui vont peser cent ans durant sur notre malheureuse patrie, et la laisseront si dévastée, si épuisée d'hommes et d'argent que l'hectare n'atteindra plus le modeste chiffre de 100 francs jusqu'au règne de François I" : de 1376 à 1400 la moyenne se relève à 95 francs, — on avait quelque peu respiré sous Charles V et pendant les premières années de Charles VI, — mais pour retomber à 68 francs à la fin des guerres anglaises, et enfin à 48 francs (1451-1475), taux le plus bas auquel elle soit descendue pendant six cents ans.

Dans la France du xv^ siècle, dont les provinces, réunies un jour et disséminées le lendemain, n'ont guère de lien économique, les conséquences des dévastations sont locales. De paroisse à paroisse même, on constate de notables différences; mais, comme le désordre intérieur se greffa sur la guerre extérieure, et que tous les deux durèrent très longtemps, les régions qui avaient échappé pendant dix ou vingt ans finirent par être atteintes,

de sorte que rien ni personne ne se trouva ! épargné. La liste des chevaux, vaches, brebis, vaisselle, linge, vêtements et autres objets enlevés ! dans une seule commune remplit couramment de longues pages, dans les procès-verbaux du pas- | sage des « routiers ». Le routier a mis la France i en coupe réglée, il se fait entretenir par le travail; i c'est la glorification du brigandage, la caricature du système féodal. Cartouche souverain, capitaine i de gens d'armes : « Quelle bonne vie, soupirait ^ l'un de ces bandits respectables recueillant ses i souvenirs dans sa retraite, les vilains nous pourvoyaient... nous étions servis et étoffés comme , rois!... »

Le brigandage en arrive déjà à paperasser, à ■

avoir une administration : tous les ans figurent, J

dans les comptes des villes (1424, etc.), une masse <

de rançons « pour deux chevaux », « pour deux '

femmes », « pour une vache... ». Ces dépenses i

se régularisent : on porte tous les mois quelques \

aulnes de brunette ou de toile à « ceux qui avaient i

pris les chevaux » ; on offre trois chapeaux à t « ceux qui ont pris les vaches ». On paye au

voleur d'ici pour avoir la permission d'aller J

demander une sauvegarde au voleur de là-bas : *

« Sauf-conduit depuis la Chandeleur jusqu'à la \

Saint-Jean... » Et l'on est prié de ne pas oublier )

les secrétaires, les sous-voleurs, les coquins des ;

divers rangs de la hiérarchie : « Au capi laine, [

pour un sauf-conduit pour les mois de mai, juin et juillet, 6 livres; au clerc dudit capitaine, pour récriture de ce sauf-conduit et des billets, 18 sous 9 deniers ».

Que de fois, dans les baux, verra-t-on désormais cette mention de terrains : « où se trouvait anciennement une maison », — « où il y avait un village, un château! » le tout a disparu. Une masse de fermes et d'habitations rurales, désertées, figurent dans les revenus pour « néant... car elles vaquent et sont en ruines; les moulins sont en destruction depuis les guerres, et est encore, pour ce chapitre, néant... ». Il y eut, dans cette crise centenaire, deux périodes plus aiguës : l'une de 1350 à 1370, l'autre de 1410 à 1430. Les comptes seigneuriaux ne sont alors que des litanies plaintives, où chaque article de recette, porté pour zéro, se termine par une description désolée de l'état du sol : « A cause de ce, tout ou partie des habitants se sont absentés » ; ou bien « nuls ne demeurent plus en ce lieu... ». Heureux quand les bourgades ne sont pas brûlées. Ces désastres furent le tombeau de bien des petites cités qui ne reparaissent plus dans l'histoire; c'est un effondrement; toute source de rente se tarit. Le midi, où l'on ne s'est presque pas battu, est aussi désolé que le nord.

La soumission à Charles VII des villes qui lui étaient hostiles n'améliora pas leur situation maté-

rielle. Dans certaines régions, il n'existait plus ni culture, ni chemin, ni délimitation de propriété; rien en un mot de ce qui annonce la civilisation. La seigneurie de Bazoches (Aisne), dont les revenus s'élevaient jadis à 1 000 livres, est réduite en 1428 à 30 livres au plus; les hommes sont « hors du pays ». Le bourg de Priers, près Soissons, est en même posture, vide : au bout de quinze ans il y vient un laboureur « qui ne sait à qui s'adresser pour louer de la terre », et nul ne peut lui dire à qui la terre appartient. Le territoire est en effet si défiguré que bien des gens ne retrouvent plus leurs champs.

Aux alentours de la capitale, dans le département actuel de Seine-et-Oise, ce qu'il y a de terres en friches, de « déserts » au milieu du xv" siècle, est effrayant. Les dénombrements féodaux nous l'apprennent : à Bréligny-sur-Orge, « 36 sous de cens, réduits à 24 sous, puis à néant; 14 livres de cens, réduites à 10 livres, puis à rien »; et ainsi de suite.

La France fut longue à renaître; de pareilles plaies risquent même d'être mortelles. Des peuples entiers ont ainsi péri dans la suite des âges, ou bien ils sont restés infirmes, paralysés. Dans nos diverses provinces le mouvement reprit très inégalement. Les gens de Cercottes, « ville champêtre » dans rOrléanais, avaient dû rester pendant vingt ans loin de leurs biens; leurs maisons

étaient détruites. En 1441, « sachant notre délivrance des mains des Anglais », ils reviennent peu à peu. La fourmilière humaine, dispersée, décimée, se risque timidement à reprendre son œuvre. La population d'ailleurs était fort diminué; la fameuse peste de 1348 avait, au début, largement fauché les hommes; les violences innombrables, pain quotidien de tout un siècle, agrandirent les vides à leur tour.

Comparé à son prix actuel de 1 600 francs, le prix de 48 francs pour l'hectare de terre, dans la deuxième moitié du xv° siècle, n'en représente que la trente-troisième partie. Ce chiffre de 48 francs n'est du reste qu'une moyenne que beaucoup de provinces n'atteignent pas : dans l'Ile-de-France, l'hectare, que nous avons vu à 243 francs en 1301-1325, est subitement tombé à 69 francs en 1351-1375, période des Jacqueries et des émeutes autour de la capitale; pour s'affaisser ensuite à 45 francs, sans doute par suite du voisinage des armées. Il s'abîme en Champagne et en Berry, sous Charles YII, au chiffre de 20 francs, lequel n'est pas alors si invraisemblable qu'il paraît; car, en Saintonge, l'hectare n'en vaut que 16; il n'en vaut que 10 en Dauphiné. Plus favorisés, l'Auvergne et le Limousin demeurent à 39 francs; la Normandie, après avoir résisté plus longtemps que les autres régions, était tombée à 23 francs en 1426-1450. Dans Paris même, je veux dire dans notre Paris de

1895, sur l'emplacement actuel de nos rues de Sèvres et de Vaugirard, on vend, en 1447, i28 ares de terre en culture sur la base de 49 francs l'hectare.

C'est seulement depuis les dernières années du règne de Louis XI jusqu'au commencement de celui de Louis XII, que la reprise se fait sentir sur les biens-fonds. La moyenne, qui avait été dans le quart de siècle précédent de 48 francs, s'élève à 97 francs; elle restait inférieure de moitié à ce qu'elle était sous les derniers Capétiens directs. Cependant, si l'on tient compte de ce fait que la puissance d'achat de l'argent n'avait cessé de hausser dans tout le cours du xv*' siècle, la hausse de ces vingt-cinq années deviendra particulièrement frappante : 97 francs de Louis XII en valaient presque 445 de Jean le Bon.

Il faut aussi considérer que, depuis cent cinquante ans, des générations entières de riches avaient été plongées dans la misère; les Français de 1500 étaient une nation toute neuve qui sortait des ténèbres et revoyait le soleil. Dans cette nuit séculaire les terres avaient, en très grande partie, changé de mains; et ceux qui avaient acheté sur le pied de 70 ou de 50 francs l'hectare, s'estimaient très heureux de la plus-value énorme de leurs immeubles, et n'imaginaient pas qu'ils eussent précédemment valu davantage. De fait la nation se retrouvait, au commencement du xvi* siècle,

dans des conditions presque identiques à celles où elle avait été deux cent cinquante ans auparavant : peu de bras et beaucoup de terres. Les bras étaient donc chers; la terre, et par suite les produits de la terre, bon marché. C'est là par excellence l'état avantageux à la classe des travailleurs.

L'augmentation de la terre semble, à vrai dire, subir un temps d'arrêt de 4501 à 1525. Même les prix de plusieurs provinces, qui avaient haussé à la fin du xv^ siècle, paraissent s'alourdir au commencement du xvI^ Cependant « la tierce partie du royaume, écrit Seyssel, le panégyriste du règne, est réduite à culture depuis trente ans... ». Mais c'est là précisément ce qui retarde la plus-value de la propriété foncière.

La population était très faible sous Charles YIII, elle l'était plus que du temps de saint Louis; et à mesure qu'elle s'accroissait, on mettait, ou mieux on remettait en valeur une masse de fonds qui avaient été abandonnés. C'est même pour ce motif que le blé, et en général le coût de la vie augmente peu, et que les salaires ne baissent pas, quoique le peuplement progresse, parce que l'agriculture absorbe tout le surplus de production humaine et en tire un supplément de denrées et de matières premières correspondant.

Cet état de choses était forcément limité dans sa durée. Il vint un moment où la population fut