L* « ACT TORRENS

qu*il faudrait peut-être 100 ans pour la mènera bien dans l'Algérie entière.

Une des diflBcultés les plus grandes qu'aient rencontrées la constitution de la propriété individuelle, c'est l'absence d'état civil chez les Arabes et les Kabyles. Chaque individu porte un nom presque semblable à celui de son voisin et cet individu n'est immatriculé sur aucun registre oflBciel. Il en résulte une confusion extrême compliquée encore par la polygamie. Une loi a été votée le 23 mars 1882 pour ordonner «la constitution de l'état civil des indigènes musulmans »,mais elle n'a pu être appliquée jusqu'ici que sur 38 territoires qui comptent une population de 100,000 habitants.

Devant une pareille- situation et pour y porter remède, n'est-il pas possible de trouver en dehors de la législation métropolitaine, qu'il n'est pas nécessaire de transporter en Algérie, un système, un mode de procéder, qui permette de constituer rapidement en Afrique à la fois la propriété individuelle et l'état civil des indigènes ? La question n'est pas de celles qui ne se peuvent résoudre et on a proposé fort heureusement l'application de 1' « Act Torrens » dans notre colonie * .

La loi dite « Act Torrens » a été promulguée le 2 juillet 1858 dans l'Australie Méridionale, puis adoptée succès-

* Le Gouvernement a songé d^autre part à compléter et corriger la loi de 1 873. Un projet de loi, dû à son initiative, a même été adopté par le Sénat, mais la commission de la Chambre, actuellement saisie de ce projet, semble le juger incomplet et lui préférer l'adoption de différentes mesures empruntées à r (( Act Torrens. »

sivement par Victoria, Qucensland, la Nouvelle-Galles du Sud.

Un sait que daus notre lèjfislation le transfert de lapix)priété doit être enregistré ; dans « ÏAct To7*rens », au contraire, c'est le titre môme de la propriété qui est enregistré et auquel cet enregistrement crée une personnalité. Tel est le point de départ; quant au mécanisme il est des plus simples : le propriétaire désireux de placer son immeuble sous le bénéfice de ÏAct Toi^ens^ — car la loi est facultative, — adresse au « bureau d'enregistrement » institué à cet effet, une demande à laquelle il joint ses titres de propriété avec description et plan. Des publications sont faites par les soins du «bui^eau»; pendant un délai de deux ou six mois toutes les oppositions des tiers intéressés peuvent se produire. S'il s'en produit, le différend est tranché par les tribunaux ordinaires ; si au contraire il ne s'en produit pas, — ou quand elles sont résolues, — le titre est enregistré et dès ce moment, garanti contre toutes les revendications. Le « Registrar gênerai » dresse alors le « certificat de titre » : c'est un document qui comprend la description matérielle et juridique de l'immeuble avec un plan à l'appui , des indications précises sur la nature et l'étendue des droits du propriétaire et la mention de tous les droits réels dont l'immeuble est grevé. Ce « certificat de titre » est rédigé en double original; un double est remis à l'ayant-drort , l'autre est inséré au registre matrice ou « Livre foncier » déposé chez le Registrar gênerai. Au verso du titre se trouvent des formules de transfert et d'hypothèque. Veut-on vendre

l' « ACT TORRENS ». . 51

sa terre? On va devant un officier public qui puisse attester Tidentité du possesseur du titre et l'identité de l'acheteur; il n'y a pas d'autre formalité que la légalisation des deux signatures et la formule d'endossement une fois signée le « bureau » enregistre le transfert sur le « Livre foncier», timbre le titre et le remet au nouveau propriétaire. Veut-on hypothéquer? On remplit la formule d'hypthèques et on la fait enregistrer comme dans le cas précédent sur le « Livre foncier » qui ainsi donne toujours très exactement la situation de l'immeuble. Enfin, veut-on faire un emprunt à court terme sans lui donner la publicité d'une hypothèque ? On porte son titre à une banque et comme il n'est pas possible de disposer de sa propriété sans être en possession do son titre, la banque prête sur remise du titre ^ .

On. voit quels sont les avantages de l'Act Torrens : d'un côté, sécurité des titres et d'autre part facilité de la circulation de la propriété.

Dans un pays comme l'Algérie où n'existe ni la propriété individuelle, ni l'état civil, l'Acù Torrens se recommande encore par ce fait qu'il ne fonde pas la propriété sur le nom d'une personne — Mohammed ou Ali, individu plus ou moins déterminé, — mais sur la possession d'un titre enregistré, ayant une personnalité propre.

La loi australienne a été promulguée en Tunisie il y

* Yves Gujot. Communication faite à la Société de géographie commerciale de Paris, t. VII, 3" fascicule.

Dans notre pays, c'est surtout à M. Yves Guyot que revient le mérite d'avoir appelé l'attention sur VAct Torrens. Il a puissamment contribué à l'application de ce système en Tunisie.

a quelques mois avec certaines modifications*; il faut souhaiter qu'une semblable mesure soit prochainement introduite dans l'ancienne Régence d'Alger. Le Gouverneur général a d'ailleurs confié à une commission le soin d'étudier l'application de VAcù Torrens dans nos trois provinces et do préparer un projet de loi qui serait soumis aux Chambres ^. En Algérie plus que partout ailleurs ses heureuses dispositions seront vivement ressenties: dans un pays où la terre est presque l'unique richesse, l'adoption du système de Torrens en même temps qu'il mettra fin à l'insécurité des propriétés , résoudra par le prêt hypothécaire l'important problème du crédit aux colons et aux cultivateurs indigènes. Il est certain, d'autre part, que les Arabes vivant aujourd'hui dans rindivision désirent, — au moins ceux d'un^ partie des tribus, -rfaire reconnaître leurs droits de propriété sur le morceau de terre qui leur appartient. Ils y trouveront de multiples avantages^.

• Voir le chapitre suivant La Tunisie.

2 Cette commission a terminé sa tâche il y a quelques mois. Le projet qu'elle a préparé a du être transmis au ministre de l'intérieur par le Gouverneur général. Il serait désirable que ce projet fût sans retard soumis aux Chambres.

3 Un membre indigène de la Chambre d'agriculture d'Alger, disait dans l'enquête agricole de 1869 : a L'indivision de la propriété arabe a pour résultat de laisser dans l'inculture une grande partie du sol; de causer des troubles et la ruine des familles arabes , dont un ou plusieurs membres ont fait des emprunts ; de laisser aux membres influents de la famille les moyens de jouir d'une façon souvent abusive de leurs droits personnels ».

11 faut ajouter que la constitution de la propriété individuelle en permettant aux indigènes d'hypothéquer leurs terres, ce qu'ils ne peuvent faire actuellement, leur donnera le moyen de se procurer l'argent dont ils ont besoin pour ensemencer leur champ ou attendre la récolte sans être obligés de s'adresser aux usuriers juifs dont ils sont aujourd'hui la proie. — Sur cette question du crédit aux indigènes, voir plus loin: « vu, Les institutions de crédit ».

LES CULTURES. — LES RICHESSES DE l'aLGÉRIE.

Les Européens possédaient en Algérie dans le courant de Tannée 1885, 1,249,009 hectares de terres ^ C'est l'étendue de deux départements de la France continentale. Dans dix ou quinze ans, les colons occuperont facilement une superficie de deux millions d'hectares sur les 14 ou 16 millions qui sont susceptibles de culture, si la constitution delà propriété individuelle leur permet d'augmenter leurs achats et si l'œuvre des travaux publics, exactement poursuivie, ouvre de nouveaux espaces aux immigrants.

Les terres appartenant aux Européens ne sont pas cultivées par eux seuls. La main-d'œuvre indigène reste l'élément le plus nombreux, ce qui est naturel dans une co-

« 1,245,490 hectares en « territoire civil» (Alger 338,070, Oran 483,214, Constantine 424,206) et seulement 3,519 en « territoire militaire ». — Le territoire civil embrassait à peu près tout le Tell en 1885, sauf TAurès qui vient d'y être rattaché et quelques communes du département d'Oran , voisines de la frontière marocaine. On voit donc que les Européens possèdent peu de terres en dehors du Tell,

lonie mixte de peuplement et d'exploitation. Au 31 décembre 1885 la population agricole de TAlgérie s'élevait à 2,909,208 individus, sur lesquels 176,696 Européens '.

Les principales branches de l'industrie agricole sont en Algérie: la culture de la vigne, l'élève du bétail, la culture des céréales, l'exploitation des forêts do chênes-liége et des alfas.

C'est presque uniquement vers la plantation de la vigne que les efforts et les capitaux se sont portés dans ces dernières années. La ruine des vignobles de France par le phylloxéra a singulièrement hâté l'élan de la culture ; en outre le cep produit dès la troisième feuille et est en plein rapporta la cinquième, c'est-à-dire à la cinquième année, tandis que les orangeries demandent cinq et huit ans pour donner des résultats et que l'élève du bétail exige de vastes terrains de parcours. Les grandes sociétés anonymes qui ont des intérêts en Afrique, les colons jouissant d'un certain crédit, beaucoup de capitalistes métropolitains, tous

* Les colons emploient largement les indigènes et seraient fort embarrassés s'ils étaient privés de ces travailleurs qui n'ont certes point toutes les qualités, mais qui se contentent de salaires peu élevés. Les Arabes s'engagent comme khemmas et fellah (colons partiaires et cultivateurs) ; souvent aussi ils prennent à ferme les terres des Européens. Des journaliers nomades, presque tous Kabyles, viennent en outre au moment des récoltes louer leurs services comme faucheurs, moissonneurs ou vendangeurs.

Le propriétaire indigène ne possédât-il qu'une faible étendue de terre, ne cultive pas lui-même. Il prend un khemmas, colon partiaire, auquel il fournit une charrue et fait une petite avance en argent et en grain, remboursable à la récolte suivante ; au moment de la révolte, le khemmas reçoit un cinquième des produits ; sa condition est fort précaire. — Lorsque le terrain est plus grand et que le propriétaire a plusieurs charrues, il s'entend avec des fellah, sortes de tenanciers qui lui payent un fermage ou lui donnent une part dans la récolte. Le fellah prend lui-même un khemmas.