FRAUDE DANS LES ALIÉNATIONS D'IMMEUBLES

$ 4. — Fraude contre un acheteur ou un donataire au moyen d'une seconde aliénation de l'immeuble à titre gratuit ou à titre onéreux.

Résumé.— 17. Le problème. — 18. Solution admise dans notre ancien droit. — 19. La jurisprudence sous l'empire de la loi du 11 brumaire de l’an VIL — 20. Le Code civil de l’article 1071, — 21. La jurisprudence de 1804 à 1856. — 22. La jurisprudence depuis 1856. — 23. Explication de la jurisprudence au moyen de l’article 1167. — 24. Réfutation de cette doctrine. — 25. Explication de la jurisprudence au moyen de l’article 1382 du Code civil. — 26. Appréciation de la jurisprudence. — Les différentes doctrines qui la combattent.

17. Si le principe du transfert conventionnel était admis erga omnes dans les aliénations d'immeubles, la fraude contre un acquéreur au moyen d’une seconde aliénation serait impossible, Le droit de propriété transmis dans le patrimoine du premier acquéreur par le seul effet du contrat ne pourrait être atteint par un acte postérieur de l’aliénateur. Mais si ce principe est général et absolu lorsqu'il s’agit des effets de la convention entre les parties, il n’en est pas de même lorsqu'on les envisage à l'égard des tiers. Pour eux, l’aliénation n'existe que lorsqu'elle a reçu une publicité, au moyen de formalités qui ont varié et onteu un champ d'action plus ou moins

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étendu suivant les diverses législations de notre pays : insinualion dans les cours de justice, d’après l'ordonnance de Villers-Cotterets de 1539, nantissement au moyen dinscriptions sur des registres d’après les coutumes en usage dans le ressort du Parlement des Flandres, transcription au bureau du conservateur des hypothèques d’après la loi de brumaire de l’an VII, l’article 941 du Code civil, la loi plus générale du 23 mars 1855. L’aliénation, valable entre les parties par le seul accord de volontés, n’a pas d'effets à l’égard des tiers, tant qu'elle n’a pas reçu la publicité qui lui est propre. Pour eux l’immeuble vendu ou donnéappartient toujours au donateurouau vendeur, celui-ci peut encore valablement leur céder des droits sur l’immeuble ; le premier acquéreur ferait-il valoir son titre antérieur, il se verrait repoussé faute de l'avoir publié. Le conflit entre deux acquéreurs de droits se réglera désormais non par la date des actes d’aliénation, mais par la date de leur publicité. Cette solution ne soulève aucun doute lorsque le second acquéreur est de bonne foi et ignorait la première aliénation, c’est pour lui que la loi a été faite, pour lui que la publicité a été rendue obligatoire. Mais en sera-t-il de même lorsque le second acquéreur sera de mauvaise foi, lorsqu'il aura traité nonobstant la connaissance qu'il avait de la première aliénation par d’autres vbies que la publicité établie par le législateur? C’est l'étude de cette question qui fera l’objet de ce chapitre.

18. La difficulté fut soulevée dès notre ancien droit. L’ordonnance de Villers-Cotterets avait décidé que les donations tant de meubles que d’immeubles devraient être enregistrées dans les cours de justice royales. À défaut de cetie formalité, les donations

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pouvaient être considérées comme inexistantes par toules les personnes y ayantintérêt, tiers acquéreurs et créanciers du donateur, héritiers, donataires postérieurs et légataires. Seul le donateur ne pouvait se prévaloir du défaut de publicité pour annibhiler l'effet de la libéralité qu'il'avait faite ; ces dispositions reproduites par l'ordonnance de février 1951 subsistèrent jusqu'au Code civil. Les interprètes durent envisager l'hypothèse où le tiers qui réclamait la nullité de la donation non insinuée au greffe du bailliage ou de la sénéchaussée avait eu connaissance par d'autres voies de cette donation. Etait-il recevable dans sa demande malgré sa mauvaise foi? La plupart des auteurs répondaient par l’affirmative : l’insinuation était une formalité essentielle, et d'ordre public, ne pouvant être remplacée par un moyen d'information équivalent : les ordonnances royales devaient être appliquées strictement sans qu’on introduise dans leur inlerprétation d’autres exceptions que eelles admises dans le texte.

C’est l’avis de Ricard (r) qui estime que « la donation à l’égard de tout autre que les parties, qui, quant à elles, ne peuvent aller contre leur propre fait, doit être estimée frauduleuse, jusqu’à ce qu’elle soit accompagnée de cette solennité. Et ceux quiont été présents, lorsqu'elle a été passée, ne sont pas obligés d’en faire un autre jugement, jusqu à ce qu'elle soit suivie d’insinuation,qui est une formalité nécessaire: à l’'égard de tout autre que les parties principales ; c’est pourquoi. lorsqu'elle manque, l'acte est imparfait, et ne peut produire aucun effet sinon à leur égard, d’où il s’en suit que la connaissance de ceux qui y étaient présents ne peut nuire,