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la demande du donataire et décida «que la loi exige, pour la validité de la donation vis-à-vis des tiers, qu’ils en aient une connaissance légale, laquelle ne peut résulter que du seul mode de publicité établi par elle, c’est-à-dire de la transcription ; qu'en effet l’article ro91 du Code civil décide formellement que lorsqu'une donation faite ‘à la charge de restitution n’aura pas été transcrite, ce défaut de transcription ne pourra être considéré comme couvert par la connaissance que les tiers acquéreurs des immeubles grevés de substitution, ou les créanciers ayant acquis des droits réels sur ces immeubles, pourraient avoir eue de la donation par d’autres voies que celle de la trans cription ; que l’analogie est parfaite entre l'hypothèse de cet article et celle d’une donation faite simplement et sans charge de restitution ». En appel, le demandeur offre de nouveau la preuve des faits qu'il allègue, preuve qui lui avait été refusée comme non pertinente ; la Cour d’appel de Grenoble par arrêté du 14 juillet 1824 adopte les motifs des premiers juges et confirme le jugement (1).

Quelques années plus tard, le 28 décembre 1835, dans l'affaire Barassier contre Bellier, la Cour d'appel de Caen (2) estime de même « qu’on argumenterait inutilement des faits particuliers pour en conclure que la personne, qui a intérêt à opposer le défaut de transcription, n’a point ignoré la donation, parce qu'aux yeux du législateur, qui, dans ce cas, n’a rien voulu laisser à l’arbitraire,la connaissance qu’elle devait en avoir ne pouvait résulter que de la transcription. »

Cette jurisprudence est confirmée par un arrêt dela

Cour d’appel de Limoges du 16 mair839 : « Attendu, dit la Cour, que les appelants vpposent, il est vrai, que le défendeur a eu connaissancede la donation, et que la transcription ne lui aurait rien appris; mais que la-transcription est le seul mode légal de connaissance que le donataire puisse opposer aux tiers ; que cela est encore écrit dans l’article 1071 du Code civil » (Redon contre Chazal) (1).

En 1842, nouvel arrêt statuant dans le même sens : arrêtde la Cour d'appel de Nimes du 237 juin 1842 dans l'affaire Rajeauge contre Ludreyt.(2). Cet arrêt est d'une importance tout à fait exception-

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nelle, car il fait allasion à une distinction possible

entre la simple connaissance et la fraude du tiers

qui invoque le défaut de transcription, allusion qui existait déjà en germe dans l’arrêt de la Cour de cassation de l’an XIII, déclarant : « qu'il n’y a:pas fraude à user d’un avantage offert par la loi », mais sans préciser quand il y a fraude possible. Cette /distinction encore très vague et incertaine dans l'arrêt dont il est question, se précisera quelques années plus tard et deviendra une des créations les plus originales de la jurisprudence, qui triomphera malgré les résistances et les critiques de quelques auteurs, et sera la thèse adoptée par les tribunaux pour résoudre les difficultés relatives à la fraude dans les transferts de droits.

Le sujet du litige est semblable à ceux qu’avaient eu à juger les cours d’appel de Grenoble, de Limoges et de Caen, précédemment cités : il s'agit d’une donation suivie d’une vente des mêmes biens. La Cour d’appel de Nimes, se conformant aux conclusions de M. l’avocat général Rieff, décide que « la

2. D. J. G. Dispositions entre vifs et testamentaires, n° 1570.

veuve Rajeauge (ayant éause du donataire) excipe vainement de la connaissance que Ludreyt (acheteur) avait de la donation, que cette circonstance ne peut suppléer en rien à la formalité de la transcription, qui seule saisit le donataire à l'égard des tiers ; que les termes de l’article 941 du Code civil sont absolus et ne comportent aucune distinction, que d’ailleurs l’article 1071 contient à cet égard une disposition expresse qui s'applique à toutes les donations aussi bien qu à celles qui font l’objet spécial du chapitre qui contient cette disposition». Jusqu'ici les motifs invoqués sont les mêmes que ceux énoncés dans les arrêts antérieurs : analogie fourniepar l’article 10791, et généralité des termes de l’article 941. Mais la Cour d’appel de Nimes indique ensuite un motif, qui jusqu'alors ne semble pas avoir fait la préoccupation des juges : l'absence de fraude : « Attendu qu’il n'apparaît d’ailleurs d’aucune fraude pratiquée par Ludreyt pour priver la femme d'Etienne Rajeauge, le donataire, du montant de sa dot. » Et l'arrêt fait remarquer que l'acheteur a pu traiter sans avoir l'intention de nuire, par suite de la déclaration même du donataire, renonçant à exercer ses droits à l'encontre de l'acheteur, se portant en quelque sorte garant de la vente. Ne peut-on pas eonclure de là que,s’il y avait eu fraude et intention de nuire, le défaut de transcription n’aurait pu être invoqué ? Mais quand et comment reconnaîtra-t-on qu’il y a fraude, la Cour ne le dit pas, quoiqu'il fût très utile de le savoir, le mot fraude ayant ici une signification toute spéciale et ne pouvant être entendu dans le sens large que je lui ai attribué. |

Cette jurisprudence est encore confirmée par un arrêt de la Cour de Montpellier du g mai 1843 (1) et

un arrêt de la Cour de Caen de 1843 (1) « L’'acheteur, déclare ce dernier arrêt, en supposant qu'il n'ait pas ignoré la donation, a pu, du moment qu’elle n’a pas été transcrile, acquérir valablement le bien qui en avait été l’objet, sans pouvoir pour cela être accusé de fraude, parce qu’il n'y a pas fraude à user d’une faculté ouverte par la loi. » Mais n’y a-t-il pas certains cas où le tiers ne se contente pas d’user d’une faculté légale, mais se rend véritablement coupable de fraude, ne doit-on pas, dès lors, pour éviter une éviction imméritée et une spoliation scandaleuse, lui refuser le droit d’invoquer le défaut de transcription ?

C’est ce qu'ont pensé les tribunaux après le rétablissement de la transcription des transmissions à titre onéreux des droits immobiliers. La loi de 1855 ne distingue pas entre les tiers acquéreurs : la question relative aux conséquences de la mauvaise foi d'un second acquéreur qui a transcrit le premier resiait donc entière.

22. La première décision, qui refuse à un acquéreur le droit de se prévaloir du défaut de transcription d’une précédente aliénation, est l'arrêt de la Cour de Rennes du 25 mars 1858 (affaire Hunant). « La fraude, déclare la Cour, fait exception à toutes les règles. » Elle remarque que, dans le cas qui lui est soumis, le second acheteur a connu la première aliénation, qu'ils’est assuré que cette aliénation n’avait pas été transcrite, qu'il s’est rendu auprès du vendeur pour le persuader, en lui offrant un prix plus élevé, de consentir à son profit une seconde vente des mêmes biens, dans l'intention et dans le but avoués de prévenir à la transcription de la première

et d’en détruire les effets. Ce sont ces agissements et ces manœuvres, cette entente dolosive avec le vendeur en vue d’évincer le premier acquéreur qui constituent la fraude, rendant le contrat passé par celui qui s’en rend coupable nul et de nul effet : par suite le second acquéreur n'ayant pas acquis légalement des droits sur l'immeuble, vue l’invalidité de la vente, ne peut se prévaloir du défaut de transcripion de la première aliénation. « Considérant dit la Cour, qu’en se rendant sciemment l’instigateur et le complice d’un stellionat, Hunant s’est rendu coupable d’une fraude qui le place dans limpossibilité de se prévaloir à son égard de la priorité de la transcription. » Saisie en vertu d’un pourvoi de Jean Marie Hunant, la Cour de Cassation le 5 décembre 1858 (1) statua dans le même sens : « Attendu ‘que la fraude fait exception à toutes les règles, que si la transcription a été faite par suite d’un concert frauduleux entre le vendeur et l’acquéreur, elle ne peut produire aucun effei. » |

Mêmes éléments constitutifs de la fraude reconnus par la Cour d'appel de Grenoble le 14 août 1869 (2) dans l'affaire Roche contre Garnier : intention dela part du second acheteur de frustrer le premier, démarches actives entreprises pour atteindre ce but, concert frauduleux et dolosif avec le vendeur. Pendant la même année, la Cour de Grenoble eut l'occasion de statuer de nouveau sur la question : sa nouvelle décision du 11 décembre 1869 (3) est identique à celle rendue six mois auparavant. Elle déclare de nouveau que, quand le second acte d’aliénation est le fruit d’un concert frauduleux entre le vendeur et

PANNE LE 7 LACS ARE La di Lo" y [a Rare) Pat : .

le second acheteur, ce dernier ne peut se prévaloir de l’antériorité de sa transcription, entachée du même vice que l’acte dont elle est le complément. » Eile établit expressément la distinction entré la simple connaissance et la fraude : « Attendu, quant aux faits constitutifs de la fraude, qu’il a existé avant la loi de 1855, comme il existe encore après, une certaine divergence dans la doctrine et dans la jurisprudence, sur le point de savoir si la simple connaissance, que le second acquéreur aurait eue d’une première vente, suffit pour vicier son titre; mais qu'il est généralement admis que lorsque le second acquéreur a joué un rôle actif dans la préparation et la consommation de la fraude, lorsqu'il en a été l’instigateur, des actes de cette nature caractérisent bien cetie participation qui, d’après l'exposé des motifs de la loi de 1855, rend inefficace la formalité de la transcription. »

Le 4 février 1884, la Cour de Paris (1), ayant à se prononcer sur la validité d’une seconde vente du même immeuble, mais transcrite la première, recherche si le second acheteur n’a pas commis de fraude, et ne valide son contrat qu'après avoir cons” taté qu’il était en pourparlers avec le vendeur avant la première vente, que s’il avait connaissance des déclarations du premier acheteur prétendant que l'immeuble lui avait été vendu, il savait également que le vendeur niait énergiquement cetie vente, que les circonstances dans lesquelles la première vente avait été conclue pouvaient faire présumer la nullité de l'acte.

La jurisprudence est donc désormais bien établie : la simple connaissance d’une aliénation non irans-

crite n'empêche pas le tiers qui a acquis postérieurement des droits sur l'immeuble, d’invoquer en sa faveur le défaut de publicité, mais s’il y a fraude, dans ce cas le contrat lui-même est atteint de nullité, le tiers ne peut opposer au premier acquéreur la transcription antérieure de son acte d'acquisition, la transcription ne couvre pas le vice du contrat, l’acte étant nul ne peut nuire à personne : quod nullum est, nullum producit effectum. Ce sera une question de fait à résoudre par les juges, que celle de savoir s’il y a fraude ou non : on pourra la reconnaître sans difficulté, comme l’a fait la Cour de cassation le 21 juillet 1885, dans la rédaction d'actes simulés ou la destruction d’actes compromettants, rédaction et destruction opérées en vue d'induire en erreur le premier acheteur. Mais, au contraire, décident le Tribunal d’Auchle5 juillet 1886, la Cour d’appel d'Agen le 22 mars 1889 (1) et la Cour d'appel d'Orléans le 4 mars 1896 (2), il n’y a pas fraude lorsque le second acheteur s’est simplement informé auprès du notaire pour s’assurer si la première vente avait été transcrite et s’est hâté de réaliser une vente sachant qu'il allait se trouver en concurrence avec un autre acquéreur des mêmes biens. « Car la connaissance par le second acquéreur de l'existence d’une première vente ne constitue pas par elle seule un obstacle à une acquisition, ni la preuve d’un concert frauduleux. » Mais lorsque les enquêtes faites démontrent que la seconde vente est le résultat d’agissements répréhensifs de la part d’un tiers, la revendication du premier acquéreur, bien que son contrat n’ait pas été transcrit le premier, doit être déclarée bien fondée. C'ést ce qu'avait déjà décidé la même Cour d’appel 1.Recueil de jurisprudence de la Cour d’Agen. 2. D. 1896-2-b15.

’ d'Agen le 23 novembre 1885, non pas en matière de vente il esi vrai, mais pour un contrat régi par les mêmes règles, l'échange, (Laguarrigue contre Mercié).

Nouvel arrêt de la Cour Suprême, confirmant la jurisprudence antérieure, le 27 novembre 1893 (x) : « Attendu, dit la Cour, dans les motifs de son arrêt,

que la fraude faitexception à toutesles règles, et que si la transcription a été faite par suite d’un concert frauduleux entre le vendeur et l'acquéreur, elle ne peut produire effet ; attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué (Caen, 6 août 1892) qu'après avoir vendu au sieur Dumoulin son domaine de la Croix Girard, le 31 mars 1890, le sieur Coquerel vendit le lendemain, 1°" avril, le même immeuble à la dame Fromage, et que celle-ci fit transcrire son contrat le jour même, tandis que celui du sieur Dumoulin ne fut transcrit que le 2 avril, et que cette seconde vente ainsi que la transcription quienaété la suite ontétéle résultat d’un concert frauduleux caractérisé par des manœuvres dolosives, organisées par le sieur Coquerel, la dame Fromage et son mari dass le but de dépouillerle sieur

Dumoulin du bénéfice de son contrat. » La Cour de cassation confirma d’ailleurs sa jurisprudence dix ans plus tard, dans l'affaire Ali Antoine (2).

Pour la périodepostérieure au 1* janvier 1856, je n’ai cité que des décisions relatives à la transcription des aliénations à titre onéreux, mais les décisions relatives à la transcription des aliénations à titre graluit sont très nombreuses. Les Cours d’appel de Paris (2 mai 1860), de Bordeaux (25 mai 1869), de Pau (29 mars 1851), de Caen (20 juillet 1874), de