FRAUDES CONTRE LES CRÉANCIERS HYPOTHÉCAIRES

Pour que tous les avantages que l’hypothèque est susceptible de procurer se réalisent, il faut avant toute chose que le créancier trouve en elle une garantie certaine et intangible. Elle ne constituera pour l’emprunteur un moyen de trouver facilement du crédit, pour le capitaliste un placement avantageux de ses capitaux que si le créancier est sûr dene - courir aucun risque. Or le danger que court un créancier hypothécaire réside principalement dans les actes que son débiteur peut passer en fraude de ses droits. Le débiteur n’est pas dessaisi de l’administration de son patrimoine, il peut conclure valablement de nouveaux actes avec des tiers, vendre ou donner l’immeuble hypothéqué, constituer une nouvelle hypothèque sur le même bien, céder des loyers ou fermages non échus à provenir des immeubles hypothéqués, en donner quittance aux locataires et

aux fermiers. Les créanciers hypothécaires vont-ils subir de ces différents actes une diminution de leur gage? C'est la question même de la garantie que fournit l'hypothèque qui se trouve posée. Cette sûreté n'aurait qu’une valeur bien médiocre si celui qui la possède était exposé à subir l'effet de tous les actes de son débiteur passés de bonne foi ou de mauvaise foi. |

Le législateur a évité cet inconvénient en rangeant l’hypothèque parmi les droits réels, et en lui conférant, par suite, l’un des principaux avantages du droit réel, le droit de suite. A la ditférence des créanciers chirographaires, qui sont considérés commeles ayants cause du débiteur, devant respecter tous les actes de celui-ci qui ne sont pas entachés de fraude, les créanciers hypothécaires munis d’un droit réel sont des tiers à qui les actes du débiteur ne peuvent nuire. Ils ont un droit opposable à tous, et par suite à ceux mêmes qui traitent avec le débiteur postérieurement à la constitution de l’hypothèque. Les créanciers hypothécaires sont donc en principe absolument garantis contre tout risque provenant des actes du débiteur. Que leur importe la vente ou la donation de l’immeuble affecté au paiement de leur créance, puisque, s’ils ne sont pas payés le jour de l'échéance, ils pourront saisir cet immeuble entre les mains de l’acheteur ou du donataire, le faire vendre aux enchères et se payer sur le prix. Que leur importe une nouvelle constitution d’hypothèque puisque le nouveau créancier doit respecter leur droit acquis auparavant. En principe leur droit est intangible, les actes du débiteur ne peuvent leur nuire. Cependant cerlaines circonstances spéciales font que dans certains cas Îles créanciers hypothécaires subissent un préjudice par suite d’acltes passés par le débiteur au

mépris de l’hypothèque constituée à leur profit et sont frustrés de leurs droits par des voies détournées. Il est utile de rechercher ces expédients déloyaux et d'examiner comment l’on peut arriver à empêcher qu'ils ne détruisent et ne sapent par la base la sûreté intangible que doit constituer l’hypothèque.

& 1. — Fraude contre les créanciers hypothécaires au moyen de l’aliénation de l'immeuble hypothéqué.

Résumé. — 29. Conflit entre un créancier hypothécaire et un acquéreur de l’immeuble. Notre ancien droit. Système de la loi du II brumaire de l’an VII. Système du Code civil. Système du Code de procédure civile. Système actuel. — 30. Différents moyens de protéger l’hypothèque non inscrite contre une aliénation frauduleuse. — 31. Fraude au moyen d’une aliénation de meubles réputés immeubles par destination.

29. Dans notre ancien droit, l’hypothèque était occulte. L'acte cohstitutif d’hypothèque conférait par lui seul au créancier un droit réel opposable à tous. La vente de l'immeuble hypothéqué ne pouvait alors nuire au créancier hypothécaire puisque ce dernier avait un droit opposable même à l'acheteur, qui devait respecter ce droit et en subir les effets, eût-il ignoré, lors de l’achat de l'immeuble, la charge qui grevait celui-ci. [l n’y avait qu’à examiner l’ordre des dates des deux contrats. L'acte notarié contenant constilution d’'hypothèque était-il de date antérieure à la vente, l’hypothèque était valablement constituée et la vente postérieure n’avait pour objet qu'un immeuble grévé d’un droit réel : l’acheteur était réduit à un recours en garantie contre le vendeur, mais le créancier hypothécaire restait en possession de ses droits et demeurait à l'abri de toutes

les tractations postérieures de son débiteur. Ce système s’il protégeait efficacement les intérèts des créanciers n’était guère soucieux des intérêts des acheteurs. Ceux-ci ne pouvaient connaîlre exactement les charges grévant le bien acheté, ils étaient toujours exposés à l’action d’un créancier hypothécaire ignoré, et étaient réduits à opter entre le paiement de la créance, le délaissement ou la saisie.

De nos jours, un double système de publicité pour la conservation du droit d’hypothèque et pour les transmissions immobilières cherche à remédier à ces inconvénients : pour être opposables aux tiers, l’aliénation doitétre transcrite, l'hypothèque inscrite sur les registres du conservateur des hypothèques. Le conflit entre le créancier hypothécaire et l’acheteur se règle suivant l’ordre des dates auxquelles a lieu la publicité des contrats. L'inscription del’hypothèque a-t-elle été prise avant que la vente ou la donation ne soit inscrite, le droit hypothécaire est opposable au vendeur ou au donateur : le créancier peut exercer son droit contre les tiers acquéreurs, faire sommation de payer ou de délaisser. C’est l'hypothèse qui se produit le plus fréquemment. Il est rare qu’un créancier qui a obtenu une hypothèque sur des immeubles de son débiteur se contente de l’acte constitutif de cette sûreté, et tarde à publier cet acte. Les risques qu’il court en temporisant sont trop grands pour que, s’ilest quelque peu soucieux de ses intérêts, il ne s’empresse de se conformer aux lois relatives à la publicité : la faillite ou la mise en état de liquidation judiciaire de son débiteur, le décès suivi de l’acceptation de la succession sous bénéfice d’inventaire, la transcription d’une aliénation de l’immeuble, affecté à sa garantie, l’exposent à perdre la situation privilégiée qu'il s’est

réservée. Le plus souvent, lorsque le créancier temporise pour procéder à la publicité de sa sûreté, c’est par suite d’un accord avec le débiteur, accord consenti au détriment des autres créanciers ou des personnes qui traiteront postérieurement, et destiné à faire croire à un crédit fictif du débiteur, le passif restant ignoré et l’actif immobilier paraissant libre de toute charge : aussi la loi des faillites permet-elle l'annulation de l'inscription d’hypothèque prise pendant la période suspecte plus de quinze jours après l’acte constitutif qui donne naissance à cette sûreté.

Mais si bref soit-il, le laps de temps, qui s’étend entre l’acte notarié et l'inscription, permet quelquefois au débiteur de conclure une vente frauduleuse, de nature à annihiler les droits qu’il vient d'accorder à son créancier. Peut-être lorsqu'il constitue l’hypothèque at-il déjà trouvé un acheteur, le projet d'acte est rédigé, les conditions de la vente ont été débattues avec l’acquéreur. La transcription de l'acte de vente, si elle est opérée pendant les quelques instants qui s’écoulent entre la constitution d’hypothèque et son inscription, frustre le créancier hypothécaire de ses droits. Et cependant ce dernier n’est responsable d’aucune faute : il savait lorsqu'il a traité, que le débiteur était encore propriétaire de l'immeuble qui lui était offert à titre de garantie, il a pris inscription dans le délai normal de quelques jours; devancé par l’acheteur, il se présente trop tard.

Tél est du moins le système qui était applicable sous l’empire de la loi du 11 brumaire de l’an VII, organisant pour la première fois la transcription des actes translatifs de droits immobiliers. L'inscription des hypothèques du chef du vendeur était arrêtée par la transcription de l’acte d’aliénation.

Ce système fut aggravé par le Code civil. D’après les articles 911, 1138 et 1583, le transfert de la propriété s’opérait par le seul consentement des parties. La transcription devenait inutile pour rendre l’aliénation opposable aux tiers. D'autre part la publicité des hypothèques était maintenue. On devait par suite admettre cette solution assez étrange, que l’hypothèque devait être inscrite pour être opposable à l'acheteur tandis que le contrat de vente était opposable aux créanciers hypothécaires non inscrits par cela seul qu’il avait date certaine. Si l’acte d’aliénation était passé par devant notaire, les inscriptions étaient arrêtées du chef du vendeur du jour même de la passation de l’acte. Ce système mettait le créancier hypothécaire dans une position désavantageuse par rapport à l’acheteur. La fraude était par suite grandement facilitée. Il n’ÿ avait exception qu’en cas de donation, l’article 941 du Code civil exigeant que l'acte contenant libéralité soit tranecrit pour être opposable aux tiers lorsqu'il s'agissait de droits

immobiliers. Le créancier hypothécaire n’était mis

par conséquent dans l'impossibilité de s'inscrire et de conserver ses droits que par la transcription de la donation et non pas seulement par la signature de Pacte par devant notaire.

Malgré ses inconvénients et ses dangers, ce système subsista jusqu’au vote du Code de procédure civile. Les articles 834 et 835 décidèrent que les créanciers hypothécaires du vendeur auraient le droit d'inscrire leurs hypothèques tant que l'acheteur n’aurait pas fait transcrire l’acte de vente ; la transcription seule arrêtait le cours des inscriptions du chef du vendeur. De plus on accordait aux créanciers un délai de quinze jours après la transcription pour prendré leur inscription. Le Code de procédure

protégeait ainsi très efficacement les créanciers hypothécaires, sans pour cela nuire gravement aux acquéreurs. La fraude du débiteur au moyen d’une vente de l'immeuble hypothéqué devenait en quelque sorte impossible, puisque le créancier avait toujours au moins un délai de quinze jours pour faire procéder à la publicité. S'il était évincé par un acheteur, ce ne pouvait être que par suite d’une négligence grave de sa part, et il était inexcusable d’avoir tardé aussi longtemps pour prendre inscription. D’autre part l’acheteur ne courait pas grand risque : il savait que pendant quinze jours à compter de son contrat d'acquisition, de nouvelles hypothèques pouvaient se révéler; il n'avait qu’à retenir son prix pendant le délai, et à l’expiration se renseigner auprès du conservateur des hypothèques sur les inscriptions prises. Aucune hypothèque n'’était-elle inscrite, il élait désormais certain de rester possesseur de l’immeuble et de ne pas être évincé. Au contraire une ou plusieurs hypothèques avaient-elles été inscrites dans le délai légal, l'acheteur avait à sa disposition un moyen lui permettant de supprimer cette charge : offrir son prix d'achat aux créanciers et opérer la purge.

Ce système paraissait à tous points de vue excellent. Cependant le législateur de 1855, en rétablissant la transcription, n’a pas cru devoir l’adopter. S’inspirant de la loi du 11 brumaire de l’an VIE, il a décidé que la préférenee serait réglée par l’ordre des dates de la publicité des différents contrats constitutifs de droits réels. Le créancier hypothécaire ne peut plus prendre inscription après que l’acheteur a fait transcrire son titre : aucun délai ne lui est désormais accordé. J’ai déjà signalé le danger que présente pour les créanciers hypothécaires un pareil système :

ri réa

un acte de vente peut dans le même. jour être signé chez un notaireettranserit au bureau du conservateur des hypothèques. Le moindre retard peut causer un préjudice considérable aux créanciers. Le système du Code de procédure était bien préférable puisqu’il protégeait efficacement les créanciers hypothécaires sans que les acquéreurs subissent un dommage de ces mesures de protection. La loi de 1855 l’a malheureusement supprimé pour toutes les aliénations volontaires. Il n’en subsiste plus de traces que pour les expropriations pour cause d'utilité publique, la loi du 3 mai 1841 qui a adopté le système du Code de procédure civile n’ayant pas été modifiée par la loi de 1855, et accordant encore aux créanciers hypothécaires un délai de quinze jours pour prendre inscription à compter de la transcription du jugement d’expropriation.

Des mesures de protection spéciales ont été prises cependant par le législateur de 1855 en faveur du vendeur et du copartageant qui jouissent d’un privilège, véritable hypothèque bénéficiant d’un rang de faveur. De même que les créanciers hypothécaires, les créanciers privilégiés ne peuvent prétendre au droit de suite que s’ils ont rendu leurs droits opposables aux tiers au moyen d’une inscription. Ils courent donc le risque d’être frustrés de leurs droits par une vente de l’immeuble suivie de transcription, avant qu’ils aient pris inscription. Prévoyant cette fraude et voulant mettre le vendeur et le copartageant à l'abri de tout danger, la loi accorde à ces créanciers un délai . de quarante-cinq jours à compter de la vente ou du partage donnant naissance à leurs privilèges, pour procéder à la publicité, même si une vente ou une donation a été consentie par le débiteur et iranscrite auparavant. Publié dans le délai, le privilège sera

valablement conservé et rétroagira au jour de la vente ou du partage. Cette disposition en faveur du vendeur et du copartageant est le plus généralement approuvée. Elle donne à ces créanciers un délai suffisamment long pour la sauvegarde de leurs droits, beaucoup plus long même que celui que le Code de procédure civile de 1807 accordait aux créanciers hypothécaires. D’autre part, nuit-elle aux transactions sur les biens fonciers, cause-t-elle préjudice aux acquéreurs d'immeubles? Assurément non, car l’acheteur ne manquera pas de s’informer de l’origine du droit de propriété de son vendeur, et si ce droit a pris naissance dans un contrat de vente ou dans un partage remontant à moins de quarante-cinq jours, il pourra prendre les précautions nécessaires à la protection de ses intérêts, exiger du vendeur la preuve de la libération du prix d’achat, ou retenir le prix qu’il doit lui-même jusqu’à l'expiration du délai légal. [Il existe cependant une différence profonde __entrele système du Code de procédure pour les créanciers hypothécaires et celui de la loi de 1855 pour les créanciers privilégiés. Cette différence est relative au point de départ du délai. Dans le premier, le délai court du jour de la transcription, dans le second du jour de la naissance du privilège.

Je crois préférable le système de 1855. S'il est juste d’accorder toujours à un créancier un délai pour la conservation des sûrelés qui lui sont accordées par son débiteur ou par la loi, il n’y a pas de bonnes raisons, lorsqu'il a eu le temps nécessaire, pour lui accorder un délai complémentaire du jour de la transcription. Un bon système de publicité doit compter les délais accordés pour procéder à la publicité du jour de la naissance des droits qui doivent être publiés. Il y a d’ailleurs un intérêt général à ce

que les charges qui grèvent les immeubles ne restent pas occultes. La loi des faillites l’a compris ep annulant les hypothèques non publiées dans un délai normal. I! ne faut pas qu’un créancier puisse temporisér pour procéder à la publicité des sûretés réelles qu’il possède étant toujours certain de pouvoir utilement le faire dans un délai déterminé à partir de certains événements qui mettent normalement fin au cours des inscriptions, transcription d’une aliénation ou autres. Celui qui a tardé plusieurs mois, plusieurs années peut-être, pour prendre une inscription d'une hypothèque, ne mérite vraiment pas que la loi lui accorde encore une faveur et lui permette de prendre inscription après la vente de l'immeuble suivie de transcription.

Il est donc regrettable que le législateur n’ait pas cru devoir adopter, non pas le système pratiqué en 1805, puisqu'il accordait aux créanciers hypothécaires une faveur qui n'était pas toujours justifiée, mais un système mixte, combinant les dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile et celles de l’article 6 de la loi du 23 mars 1855. Il serait juste qu’un délai de quinzaine soit toujours accordé aux créanciers hypothécaires pour prendre inscription, une vente eût-elle été transcrite dans cet intervalle, l’hypothèque ne prenant d’ailleurs rang qu'à sa date et l'inscription n'ayant pas d'effet rétroactif. L'acte constitutif d’hypothèque étant nécessairement un acte notarié, et les peines prononcées pour faux contre les officiers ministériels étant très graves, le danger d’une fraude au moyen d’une fausse date en vue de faire revivre une hypothèque éteinte quant au droit de suite serait à peu près nul.

30. Le rôle de la jurisprudence en matière de . fraude contre les créanciers hypothécaires au moyen

De

TE

d’une vente a été d'autant plus efficace que celui du législateur a été timide et effacé. Elle s’est efforcé de protéger les créanciers hypothécaires contre les manœuvres déloyales des débiteurs, cherchant à détruire les sûretés données, au Eu de ventes frauduleuses.

Il est tout d'abord un point certain, c’est que la fraude du débiteur ne peut être réprimée et entraîner la nullité de la vente frauduleuse lorsque l'acquéreur est de bonne foi, et ne connaissait pas la constitution d'hypothèque, sous réserve cependant de ce qui sera dit relativement à l’action paulienne. C’est qu’en effet lorsque l'acquéreur est de bonne foi, l’on se trouve en face de deux personnes également dignes d'intérêt, dont l’une s’est montrée plusdiligente que l’autre : le conflit se règlera d’après l’ordre des dates de la publicité. Adopter une solution opposée serait aller à l'encontre de la volonté du législateur de 1855 et supprimer toute utilité à la transcription.

La difficulté devient beaucoup plus sérieuse lorsque le tiers n’ignorait pas la constitution d’hypothèque ; ce cas se présentera fréquemment ; le débiteur, le plus souvent,s’assurera le concours d’amis complices, qui joueront le rôle d'acheteurs, et revendront un peu plus tard à des tiers s’ils n’ont pas le désir de rester en possession de l'immeuble. Le danger est d’autant plus redoutable pour les créanciers hypothécaires, car il y a en quelque sorte contre lui une coalition du vendeur et de l’acheteur. Ce dernier de plus agissant de concert avec le débiteur, aura bien soin de ne laisser s’écouler aucun laps de temps entre la signature de la vente et la transcription de l’acte.

Il faut d'abord admettre, sans aucun doute, que la connaissance que les tiers peuvent avoir par une voie quelconque de l’hypothèque ne supplée pas au

PL RG de

défaut d'inscription. Le Gode établit un mode de publicité spécial, inscription sur un registre (dépôt d'un bordereau d'inscription depuis la loi du 1° mars 1918) au bureau du conservateur des hypothèques. Rien ne peut remplacer les formalités légales. D’ailleurs l’article 2148 énumère une série d’énonciations qui doivent figurer dans l'inscription sous peine de nullité, nom du créancier et du débiteur, désignation des titres du créancier, montant de la créance, modalités qui l’affectent, biens grevés d’hypothèques. Comment être certain que l’acquéreur a bien eu connaissance de tout cela. N'y aurait-il pas souvent des discussions sur quelques-uns de ces points, discussions le plus souvent impossibles à résoudre. Ne serait-ce pas de plus encourager les créanciers hypothécaires à laisser leurs hypothèques occultes et à se borner à avertir l'acquéreur au moment du contrat de leurs droits antérieurs, alors qu’il y a un intérêt général à ce que toutes les hypothèques soient publiées ?

C’est d’ailleurs la solution préconisée par le Wie grand nombre des auteurs (x). C’est aussi l’avis des cours et tribunaux. Le 16 mars 1811, la Cour de Turin a jugé que sous l’empire de la loi du 11 brumaire de l’an VIF, l'acquéreur qui a transcrit son titre peut méconnaître les hypothèques non inscrites, en eût-il connaissance par la mention qui en était faite, dans son contrat d'acquisition L« considérant, dit l’arrêt, que la dite loi de brumaire donne à la transcription l'effet de purger l'immeuble de toutes

1. Flandin, De la transcription, n° 870 ; Guillouard : Privilèges et hypothèques, II, n° 1045 ; Thézard, Du Nantissement, des privilèges et hypothèques, n° 137; Baudry-Lacantinerie et de Loynes, n° 1539 ; Aubry et Rau,S$ 267; Wahl note sous Cassation du 7 juillet 1897.$ .98.x.113.

hypothèques non inscrites avant la transcriplion même, qu'ellen’excepte aucunement les hypothèques dont l’acquéreur a pu avoir connaissance légale, à l'époque où il a rempli cette formalité, qu’en conséquence, la connaissance que le titre de l'acquéreur lui donne de la créance du vendeur ne saurait produire une fin de non-recevoir contre le droit naturel d'opposer le défaut ou de critiquer les vices de l’inscription. » Il en est de même sous l'empire du Code de procédure civil, déclare la Cour de cassation le 27 mars 1849 (1). Nul doute que cette solution ne doive encore être admise depuis 1855.

Cependant il n’en faudrait pas conclure que l'acte frauduleux passé par le débiteur soit toujours opposable aux créanciers hypothécaires. Trois cas peuvent se présenter où les créanciers auront la faculté de faire prévaloir leurs droits : il peut y avoir lieu à l’action paulienne, l'acquéreur peut être considéré comme ayant renoncé à invoquer le défaut d'inscription ou les irrégularilés pouvant vicier l'inscription, l’acquéreur peut avoir pris une part active dans la fraude engageant sa responsabilité personnelle.

Tout d’abord il peut y avoir lieu à l’action paulienne. Il est certain que la transcription ne purge pas l’aliénation des vices qui l’affectent, et qu’une * vente ou une donation passée par un débiteur en fraude des droits de ses créanciers n’est pas à l'abri de l’action paulienne, par cela seul qu’elle a été iranscrite régulièrement. Et d'autre part tout le monde reconnaît que les créanciers hypothécaires jouissent de tous les droits qui sont accordés aux

v. Lejeune contre demoiselle d'Audiffrédy. S.1849.1.509.D.49. 1.108,

autres créanciers non privilégiés, et en particulier des droits établis par les articles 1166 et 1167 du Code civil. Il semble par suite que le créancier hypothécaire devrait toujours être autorisé à faire annu-

ler l’aliénation consentie par son débiteur au mépris

‘de la constitution d’hypothèque. Il n’en est rien cependant. Car pour que l’action paulienne soit receyable, il faut que l'acte frauduleux ait créé ou aggravé l’insolvabilité du débiteur. Or cette condition ne sera pas toujours réalisée. Il se peut que le débiteur soit in bonis,cas qui ne présente pas grand intérêt, puisque le créancier n’est pas réduit à discuter les biens qui lui sont affectés à titre de garantie, mais peut en vertu de l’article 2092 du Coïe civil faire saisir tous les biens de son débiteur pour obtenir son paiement ; mais il peut arriver aussi que l’aliénation n’ait pas aggravé l’insolvabilité de l’aliénateur : c’est une vente sérieuse dont le prix représente la valeur réelle de l’immeuble,et a été remployé utilement par le débiteur, c’est un échange contre un autre immeuble de même valeur. Le patrimoine du débiteur ne se trouve pas diminué par ces contrats. La vente, l'échange sont inattaquables par l’action paulienne. Le créancier hypothécaire subit cependant un préjudice, dira-t-on : il avait un droit de préférence sur l'immeuble vendu ou échangé, it ne l’aura plus sur les valeurs obtenues par le remploi, sur l’immeuble acquis par l'échange. Il sera obligé de subir le concours des autres créanciers et devra se contenter d'un dividende, alors que sans le contrat passé en fraude de ses droits, sa situation privilégiée lui aurait permis d’être intégralement payé. C’est exact; mais il ne faut pas oublier que lorsqu'il exerce l’action paulienne, c’est en qualité de créancier ordinaire, il n’a alors d’autres droits

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que ceux des créanciers chirographaires; comme eux, il devra prouver que toutes les conditions nécessaires à la recevabilité de l’action paulienne sont réunies, en particulier que l'acte prétendu frauduleux et annulable a créé ou augmenté l’insolvabilité du débiteur. | ART

Souvent il arrive que l’acte passé en fraude des droits d’un créancier hypothécaire a diminué le patrimoine du débiteur, c’est un acte de pure libéralité sans aucun profit en retour, c’est une aliéna- . tion pour un prix inférieur à la valeur réelle. Dans ce cas, il faut assurément donner aux créanciers hypothécaires le droit d'annuler l’acte frauduleux. Mais ce sera à eux de prouver le préjudice,la fraude du débiteur et, en cas d’aliénation à titre onéreux,la complicité de fraude. Ii ne faut pas même hésiter à affirmer qu’un créancier peut faire annuler la donation de l’immeuble sur lequel il a une hypothèque, non inscrite avant la transcription de la donation, lorsque la libéralité a causé ou aggravé l’insolvabilité du débiteur, et cela même lorsque le donataire est de bonne foi. Ce ne sont plus alors les règles de la transcription et de l'inscription des hypothèques qui doivent être appliquées, mais les règles de larticle 1167 dont les précédentes ne peuvent écarter l’application.

Un arrêt de la Cour de cassation du 14 mars 1859 (1) confirme cette solution : un nommé Fabry avait vendu un immeuble à un sieur Toureil. Ce dernier revendit le dit immeuble à son épouse, et la seconde vente fut transcrite avant que le privilège de Fabry ait été conservé par une inscription ou la transcription de la première vente. Fabry atlaqua la