FRAUDES DANS LES PROMESSES DE VENTE

Résumé. — 48. Nature juridique de la promesse de vente. — 49. Mauvaise foi du tiers acquéreur, la jurisprudence, critique. — 5o. Solution rationnelle.

48. C’est un contrat fréquemment employé dans la pratique des affaires, que la convention par laquelle un propriétaire s'engage à vendre pour un prix et à des conditions déterminées, une chose que le stipulant ne consent pas encore à acheter. Le bénéficiaire de la promesse s’assure la possibilité de devenir propriétaire sans être engagé par un contrat de vente irrévocable, il peut donc, avant de prendre la décision d'acheter, attendre le résultat d’une entreprise, la réception des fonds nécessaires. Mais quelle est la force de cette promesse, le promettant peut-il postérieurement passer des actes frauduleux rendant son obligation irréalisable ? C’est là une question d’une importance pratique considérable : de la solution, qui sera donnée, dépendra la garantie du bénéficiaire.

Par la promesse de vente, le propriétaire s’est engagé à transférer le droit de propriété austipulant, du moins pendant le délai durant lequel ce dernier a la faculté d’user de son droit. Si donc il est demeuré propriétaire, l'exécution du contrat se fera sans difficulté. Il est vrai que dans notre ancien droit, on

SN PPONEES

discutait beaucoup sur l’hypothèse où le promettant refuserait de mettre sa promesse à exécution et de passer l'acte de vente quoique la chose promise fut demeurée en sa possession. Tenu d’une obligation de faire, ne devait-il pas seulement être condamné à des dommages et intérêts en cas d’inexécution ? Mais le Code civil a définitivement tranché cette controverse en faveur du bénéficiaire de la promesse en décidant que « la promesse de vente vaut vente » (art. 1589) et que le transfert de la propriété s'opère par le seul consentement de l'acheteur de devenir acquéreur, notifié au propriétaire qui est censé n’avoir pu retirer son adhésion.

Que dire, au contraire, lorsque le promettant a vendu la chose, qui fait l’objet de la promesse, à un tiers ? Le stipulant se trouve dès lors en conflit non seulement avec le promettant mais aussi avec l’acquéreur. Celui-ci peut-il être évincé ?

Il faudrait répondre certainement par l’affirmative si la promesse de vente était considérée comme conférant à celui qui en est bénéficiaire un droit réel analogue à une servitude. Il suffirait dès lors que le contrat soit transcrit pour être opposable aux tiers acquéreurs. Mais aujourd’hui on admet à peu près sans controverse que la promesse de vente fait naître simplement une obligation personnelle, et qu'elle ne produit d'effet qu'entre les parties et n’est pas opposable aux tiers. La jurisprudence est invariablement en ce sens : le tribunal de Boulogne-sur- Mer, dans un jugement du 15 avril 1897, décide que : «le seul droit qui appartient au bénéficiaire, du jour de la promesse au jour de l’acception, est un droit personnel et de créance, non opposable aux tiers ». Îl en est de même d’un contrat analogue, le contrat de préférence ou de préemption, par lequel

le propriétaire d’un immeuble s'engage, au cas où il se déciderait à vendre cet immeuble et où il trouverait un acquéreur à certaines conditions, à donner la préférence à ‘un tiers déterminé si celui-ci désire devenir lui-même acquéreur aux mêmes conditions. La Cour d'appel de Toulouse, par arrêt en date du 17 mai 1880 (1) a jugé que le pacte de préférence ne crée pas un droit réel, « qu’elle laisse le détenteur du bien maître absolu de le conserver à perpétuité, même d’en disposer à titre gratuit, si cela lui convient, qu'elle ne lui impose qu’un fait, contracter avec tel individu de préférence à tout autre, s’il se déeide à vendre, et ne lui impose par suite qu’une obligation de faire, ayant un caractère exclusivement personnel, et ne pouvant donner ouverture contre le promettant qu’à l’action en dommages-intérêts autorisée par l’article 1382 du Code civil. » Donc la promesse de vente ou le pacte de préemption ne sont pas des contrats constitutifs de droits réels, ce sont uniquement des engagements person-

nels du promettant, qui devient débiteur d’une obli-

gation de faire et qui doit être condamné à des dommages-intérêts, en vertu de l’article 1143 (et non 1382, comme le prétend la Cour de Toulouse, cet article ne s’occupant que de la responsabilité délictuelle et non contractuelle) à raison de l’inexécution d’une obligation, « toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

49. Que. cette solution s’applique toujours lorsque le tiers acquéreur a été de bonne foi, rien de plus juste, puisque les deux adversaires sont égale-